淞南社区控制性详细规划文本

上海市宝山区淞南社区控制性详细规划文本目录第一章总则 (2)第二章发展目标与功能布局 (3)第三章土地使用 (3)第四章建设容量控制 (4)第五章建筑建造规划控制 (4)第六章社区配套规划 (5)第七章道路交通规划 (5)第八章绿地规划 (7)附表 (i)名称解释 (i)第一章总则第 1 条规划目的为积极顺应锦州城市空间格局的转变，应对城市功能布局、空间环境面临的重大调整，进一步贯彻实施《上海市城市总体规划（调整）（2006）》和《上海市老城区更新规划（2009）》所确立的发展目标，统筹安排老城中心区内各项建设，创造高品质的城市环境，并为城区更新改造建设提供规划管理的立法依据，达到经济、社会和环境之间协调发展的目标，特此编制本控制性详细规划。

第 2 条编制本规划的基本依据1. 《中华人民共和国城乡规划法》（2008 年1 月1 日）2. 《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日）3. 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）4. 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）5. 《城市道路设计规范》（CJJ37-90）6. 《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（2002 年版）7. 《中华人民共和国文物保护法实施条例》（2003）8. 《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）9. 《上海市城市规划管理实施细则（1997 年9 月7 日）》10. 《上海市建筑间距规定（2005 年1 月17 日）》11. 《上海市城市总体规划（2000-2020）》12. 《上海市老城区更新规划（2009）》13. 《上海市城市道路控制性规划（2007-2020）》14. 《上海市老城区住宅调查》15. 国家其他相关法律、法规、标准、规范本规划最直接的依据是《上海市老城区更新规划（2009）》，用地规划布局和道路结构框架遵循更新规划对本地区的要求，在此基础上，具体的用地性质根据未来建设的规划要求进行了对更新规划的深化。

第 3 条规划原则1. 低碳生态原则：中心区改造更新要在平衡城市发展的基础上，优先考虑城市生态建设，积极提倡低耗节能概念，使用环保节能材料，降低城市能耗，减少“三废”排放，改善城市整体环境。

2. 历史传承原则：对中心区的历史文化以保护为先为重，在保护的基础上合理利用。

3. 有机更新原则：老城中心区更新改造不同与新区建设，一定要坚持做到尊重现状、整合资源、保护历史、逐步完善。

4. 优居利民原则：中心区改造更新必须切实提高居民的生活质量，改善居民的生活环境，规划需以居民的切身利益为本。

5. 分区打造原则：对中心区进行分区改造更新，强化各个区域自身风貌特色，增强城市可读性。

6. 核心发展原则：找出中心区的重点发展区域，并对这些区域进行分类分级重点打造，通过这些核心区的发展，拉动带动周边区域的联动发展。

7. 实施导向原则：以中心区现实为规划基础，注重规划的可实施性，控制和引导并重。

第 4 条规划范围及规划期限1. 规划区位于锦州市老城区南部，规划范围北至延安路，东广州街，南规划环堤北路、西至规划延安路西延伸段，用地总面积为1551公顷。

2. 以锦州市城市总体规划年限2020 年的各项指标为规划目标，重点指导近期开发建设。

第 5 条规划成果1. 本规划范围内的各项土地使用和建设活动、编制修建性详细规划和各项专业规划都应当遵守本项规划的相关要求。

规划成果中的规划文本、分图图则和规划说明书同时使用，三者不可分割。

文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合锦州市老城中心区的实际情况，并考虑到今后的发展制定的。

未涉及到的指标应符合国家、辽宁省和锦州市有关法规、标准的规定。

2. 经锦州市人民政府批准后生效。

本规划作为锦州市老城中心区城市规划管理的法定性文件，由锦州市规划局负责解释。

第二章发展目标与功能布局第 6 条发展定位锦州市老城中心区是新时期锦州城市更新改造的重点，发展定位为可持续发展的老城中心区，以商业、商贸、文化和居住为主要功能，重点发展商贸服务产业，同步发展智力产业和文化旅游业。

第 7 条人口规模新时期老城中心区以疏解人口为主要目标，根据老城中心区居住用地的实际情况，规划居住人口为25.32 万人。

第 8 条发展目标1. 商业活力城区——重点发展商贸功能，同步发展智力产业、休闲旅游。

2. 多元文化城区——建设和谐共融的都市文化、历史文化、山水文化。

3. 现代宜居城区——提升居民生活质量，重点进行重塑社区、完善配套、改善环境建设。

4. 通行便利城区——提升老城区的交通模式，对道路交通进行设施完善、系统优化。

5. 生态低碳城区——全面提升老城中心区的城市生态环境，进行生态网络重建、街区生态改造、低碳城区示范建设。

第 9 条功能布局锦州市老城中心区的功能布局可以归纳为“一心，两片，四带，五点”的结构形式。

1. “一心”——以商贸、商务、咨询服务、传媒创意、和文化会展为主要功能，形成锦州城市功能核心区；2. “两片”——老城中心区内古塔和凌河两大居住片区；3. “四带”——打造“十里商街”城市功能发展带、人民路餐饮娱乐带、上海路商业发展带和洛阳路商业发展带；4. “五点”——五个片区级商业文化服务集中点，分别为古城历史文化中心、西安街商业中心、徐州街商业中心、新玛特商业中心、体育场文化体育中心。

第三章土地使用第 10 条用地规模规划区的总用地面积为1016.31 公顷，均为城市建设用地面积。

以居住人口25.32 万人计算，人均城市建设用地为50.02 平方米。

第 11 条用地布局1. 本规划中的城市建设用地涉及土地使用性质分类和代码均参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）执行。

根据规划控制的实际要求，地块用地性质控制细分至中类或小类。

规划设置商住混合用地（代码为CR）和社区中心用地（代码为RC）。

2. 规划居住用地524.26 公顷，占城市建设用地的51.58%，人均居住用地25.8 平方米。

本次规划居住用地均为二类居住用地，其中中小学、幼托用地42.33 公顷，社区中心用地8.81 公顷，住宅用地473.12 公顷。

3. 规划公共设施总用地面积为178.32 公顷，占城市建设用地面积的比例为17.55%，主要包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、文物古迹、其他公共设施和商住混合用地等9 个中类。

（1）规划行政办公用地面积19.81 公顷，占规划城市建设总用地的1.95%。

主要分布在解放路的环堤北路—徐州街路段两侧、士英街两侧、人民街的延安路—解放路路段西侧、延安路的士英街—杭州街南侧，其余分布较为零散。

（2）规划商业金融业总用地面积74.48 公顷，占规划城市建设总用地的7.33%。

用地主要分布在中央商务区内，上海路的西安街—山西街两侧，锦华街、东街、南北街两侧，人民路东侧，以及各社区公共中心内。

（3）规划文化娱乐总用地面积7.89 公顷，占规划城市建设总用地的0.78%。

（4）规划体育总用地面积8.49 公顷，占规划城市建设总用地的0.84%，为三处现状保留用地。

（5）规划医疗卫生总用地面积14.38 公顷，占规划城市建设总用地的1.41%。

（6）规划教育科研设计总用地面积9.58 公顷，占规划城市建设总用地的0.94%。

（7）规划文物古迹总用地面积1.19 公顷，占规划城市建设总用地的0.12%。

为现状保留用地，位于青年会路南北街路口西南，是国家级保护文物古塔寺古建筑群用地。

（8）规划其他公共设施总用地面积0.95 公顷，占规划城市建设总用地的0.09 %，均为保留宗教活动场所用地。

（9）规划商住混合总用地面积41.55 公顷，占规划城市建设总用地的4.09 %。

4. 规划对外交通用地面积为3.75 公顷，占城市建设用地面积的比例为0.37%，为长途客运站用地。

5. 规划道路广场用地面积为238.32 公顷，占城市建设用地面积的比例为23.45%。

6. 规划市政公用设施用地面积为8.04 公顷，占城市建设用地面积的比例为0.79%。

7. 规划绿地总面积为60.71 公顷，占城市建设用地面积的比例为5.97%。

其中公共绿地总面积60.42 公顷，占规划城市建设总用地5.95%，人均公共绿地面积为2.97m2/人。

第 12 条土地使用性质的兼容性1.土地使用兼容性表明地块同时用作一种以上用途的潜在可能。

土地使用兼容性控制分为三个等级：允许兼容、由城市规划管理部门根据具本条件和规划要求确定是否允许兼容、不允许兼容。

2. 用地性质对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。

同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更。

3. 城市用地整体成片开发时，用地范围内的地块用地界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模必须符合分图图则中提出的控制指标总体要求。

4. 建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后，使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经城市规划行政主管部门核准并符合“锦州市老城中心区土地使用适建规定表”（见附表2）、“锦州市老城中心区控制指标一览表”（见附表7）的规定。

第四章建设容量控制第 13 条开发强度引导开发强度分区布局遵循提高土地使用效率、发挥公共资源效益、保护生态环境的原则。

按照老城中心区核心区和一般区分别进行开发强度控制，核心区主要包括中央大街和上海路沿线城市功能核心区，其他地区为一般区。

核心区内保持高强度开发，一般区内进行一般强度开发。

第 14 条建设规模规划区的总用地1016.31 公顷，规划城市建设用地1016.31 公顷，规划总建筑面积约为1337.34 万平方米。

第 15 条住宅建设规模规划二类居住用地472.55 公顷，住宅建筑面积约为778.77 万平方米，占总建筑面积的58.2%；商住混合用地41.55 公顷，按照50%的混合比例进行估算，则住宅建筑面积约为72.56万平方米。

住宅建筑总量约为851.33 万平方米，人均住宅建筑面积约为41.90 平方米/人。

第 16 条商业、办公和其他建筑建设规模规划商业、办公和其它建筑用地205.95 公顷，建筑面积约为558.57 万平方米，占总建筑面积比例为41.8%。

其中，规划行政办公建筑量53.4 万平方米，占总建筑面积的4.0%；规划商业金融建筑量265.6 万平方米，占总建筑面积19.9%；规划文化娱乐建筑量15.7 万平方米，占总建筑面积的1.2%；规划医疗卫生建筑量26.3 万平方米，占总建筑面积的2.0%；规划教育科研建筑量18.6 万平方米，占总建筑面积的1.4%；规划中小学、幼儿园建筑量33.9 万平方米，占总建筑量的2.5%；规划商住混合建筑量145.1 万平方米，占总建筑量的10.9%。