上海高档社区案例

开发模式
政府批准，开发商开发
开发历程
发展 1990 阶段
住宅 开发 1999
碧云别墅 银泰花园
启动期
上升期
2002
百富丽山庄 碧云花园 世贸湖滨花园 浦东花园别墅 爱建园 中天碧云 罗山花苑
成熟期
2005
云间绿大地 维诗凯亚 碧云108 碧云东方公寓
别墅 公寓 酒店式公寓 配套
金桥酒店公寓
碧云中惠
地理位置
南至锦绣东路，东临红枫路，西界罗 山路，北界杨高路。 位于金桥出口加工区的西侧，距上海 金融贸易区小陆家嘴仅数公里，而与金桥 加工区更是一条马路相隔。社区紧靠上海 市内环线和杨浦大桥，是浦东国际机场通 向上海市中心的必经之地。
金桥开发区
陆家嘴
交通
距虹桥国际机场30分钟车程，离浦东 国际机场30分钟车程。
高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、 叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施 落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家500强企业 500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
古北一期
巴黎花园
均价3.8万/平米
伦敦广场 住宅 43573元/m²
御翠豪庭 均价7.0万/平米
金色贝拉维：均价68521元/m²
强生古北花园：均价65751元/m²
古北瑞仕花园：均价69706元/m²
碧云社区
碧云社区（碧云国际社区）是迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。它是上海继古北国际 社区之后的又一现代化涉外社区。社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外 籍家庭近2000户，约6000人。
古北新区
这是一个以居住为主，同时提供外事外贸活动的综合涉外区、在 这里生活着众多来沪工作、居留的外籍人士及港、澳、台同胞、 它已成为上海西大门，又一个对外开放的窗口。 1995 年 5 月被评 为“90年代上海十大新景观”之一。
地理位置 交通出行
古北新区位于上海市区西部，虹桥开发区西南侧，东起姚虹 路，西至虹许路，南临古羊路，北连虹桥路。 居民驱车出行，既可借延安西路高架，迅速到达静安寺、南京 西路、虹桥机场等地，又可凭中环线，大大缩短古北与漕河泾开发区 及普陀、宝山、浦东等地之间的距离。而从古北新区前往内环高架车 程也不过10分钟，出行甚是便利。 轨道交通10号线，在该板块伊犁路站停靠，而10号线水城路、 宋园路站也在一定程度为板块北部及东部居民出行提供了莫大方便。
开发模式：
政府批准，指定开放商进行开发建设。 1991年，上海市政府建设委员会决定，由古北联合公司统一负 责新区的开发建设和经营管理。 海市建委正式行文开发上海古北新区，由上海市房地局下属中 华企业公司、长宁区建委下属新长宁集团、原上海民用设计院下属 浦江工程建设顾问公司三家于同年１２月１２日成立上海古北新区 联合发展有限公司。
合资
开发模式 社区定位
政府规划，房地产开发 （联洋集团） 一个大型的中、高档生态住宅区。
联洋集团、上海泰达 华丽家族、水清木华、 房地产开发有限公司、 虹桥第九城市、仁恒 海虹桥经济技术开发 引进房地产商开发 锦绣苑、泰达当代清 区联合发展有限公司 水园 等
项目组成
占地： 7万 建面： 20 万 容积率：2.7 占地： 19.16万 建面： 39.02 万 容积率：2.0 占地：6万 建面：15万 容积率：2.5 占地：31.6万 建面：72万 容积率：2.28
建成写字楼和国际学校 项目周边无生活配套设施， 区域环境尚处于规划阶段 首次出现了外销的独栋别 墅和内销的公寓，定位高端 90年规划陆家嘴，张江、 金桥、外高桥四大国家级 开发区 浦东机场扩建，主要基 础设施开始建设 普通外籍公司进驻
建成区内城市级生活配套， 如超市、建材、高尔夫球场、 商业步行街、酒吧街 公交车站等均按国际标准， 公共交通系统建设完备 99年重点开发金桥和张江， 金桥出口加工贸易初具规模， 张江硅谷、药谷成形 跨国公司开始规模进驻四 大开发区，自主创新产业大 力发展
18W方植物 5W方绿地 400m
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18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带；
上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证 上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域
名副其实的
GREEN CITY
联洋社区家园
联洋社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的 世纪公园，是上海全新概念的中央生活区。规划面积2平 方公里 , 建筑面积 250 万平方米 . 居住人口 6-7 万 , 辐射人口 20万。地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。
优势
它的规划和发展秉承了“绿城”的概念，整个社区根据不同的地域和功能，布置了18万平方米人工生态植物群落、5万平方米 中心绿地和400米宽的防护林绿化带，绿化率高达70%，人均拥有绿地达到美国新建城市的绿化水平
开发背景 开发商
1990年4月，开发浦东的号角吹起，金桥成为了经国务院批准的，大陆第一个以“出口加工区”命名的国家级开发区，开始了 20万平方米的开发建设。 碧云国际社区是由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公 司全面负责规划和开发建设。
开发历程
古北新区全区分二期建设，古北路以西为一期，1995年完成 全部建设，2000年已发展成为上海知名的国际社区；古北路 以东为古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之 时应运而生，它既继承了一期的建筑特色及优势，又摒弃了一 期在外观、户型等方面的弊端。
二期 一期
一期
建设时间：1992-1995 用地面积：52.3公顷 建筑面积：约70万平方米 开发商：上海古北新区联合发展有限公司 开发动力：建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能， 匹配完善的大虹桥经济区域。 古北一期项目 万科古北商务楼（南、北）、美丽华公寓、美丽华商务楼、金麟公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓、明珠大楼、西郊花 园别墅、碧玉公寓、名都城、名都城别墅、名都古北、广场大厦、金龙公寓、金象公寓、金鹿公寓、金马公寓、金狮公寓、 维多利亚广场、巴黎花园、马赛花园、里昂花园、雅典花园、罗马花园、四季晶园、鹿特丹花园、上城、伦敦广场
联洋国际社区主要楼 盘： 御景园、天安花园、 华丽家族、联洋年华、 联洋花园、证大•水清 木华、当代清水园、 仁恒河滨城、第九城 市、金色维也纳。 社区公建中心：占地 面积：30万平方米 配套设施： 酒店三家： 淳大万丽酒店 联洋花园酒店 怡景酒店 LAYA俱乐部（会所） 购物中心：家乐福、 餐饮中心、专卖店、 室内溜冰场 中学：进才中学
碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成
碧云别墅IV-V期的规划设计则以万国里弄花园洋房概念和浓郁的欧式
风格为设计思路，紧邻碧云别墅I~III期南侧，共68栋
配套体系 国际教育体系
学
学 学
学
德威英国国际学校
协和国际学校 由欧盟资助的中欧国际工商学院 英国Dulwich国际幼儿园和国际学校 上海市平和学校 中日合作的九年一贯制平和双语学校
开发背景
上世纪90年代初，如今的联洋新社区地处当时的川沙县 洋泾乡的部分行政村，为城市边缘的近郊
项目 联洋花园世纪苑、天 合苑、联洋新苑 御景园、天安花园、 联洋新苑
开发商 联洋集团 联洋集团、开发商上 海上实置业有限公司 等
开发模式 独资
联洋社区的产生：
20世纪90年代初，浦东开发规划确定的总体方案中，将 洋泾和花木两个乡的部分地区规划为浦东新区行政文化 中心，并在此地区规划建造世纪公园（原名浦东中央公 园）；公园的东北侧区域规划为商务楼和高档住宅区， 2003年5月，联洋新社区正式诞生
晓园 碧云东壹栋
配套 开发 配套建 设及环 境营造
中国福利会幼儿园、平和双语 学校、新金桥大厦、银东大厦 上海协和国际学校、中欧国际 工商学院
酒吧街、 coffee吧、商 业街
OBI建材超市、 家乐福、MINI 高尔夫练习场
新金桥酒店公 浦东民航大 寓 厦、体育休
18万平米绿地 闲中心
天主教堂、华 山医院
政策及 产业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国” 之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。
新金桥大厦 浦东民航大厦 银东大厦
核心区域
华山医院 浦东妇幼 保健医院 中欧国际 工商学院
碧云别墅南区
碧云花园I期,美国学院派建筑风格。占地面积6.1万方，总建面约 11.9万方， 均价54641元/m²
碧云花园II期,全欧式建筑风格住宅组团，占地面积2万余平方米
碧云别墅,是上海引入水景住宅概念的第一个高档别墅楼盘,建筑以北美、欧式风格为主
地理位置
联洋国际社区位于上海浦东新区，东起罗山路，西至 民生路，南起锦绣路，北至杨高路，紧邻花木行政文 化中心与世纪公园
规模
总面积约为2平方公里，总建筑面积近300万平方米。 18个楼盘，住宅226万平方米，代表楼盘：仁恒河滨 城、第九城市、水清木华、华丽家族、御景园、九间 堂等。 商业配套近40万平方米，如证大大拇指广场、淳大 万丽酒店，证大丽笙酒店等； 公建配套项目22万平方米。试验小学，东方幼儿园 完善的配套设施，使得联洋社区更具备国际社区的特 质。
规模
古北新区占地136.6公顷，总建筑面积300万平方米。全区分为 3个小区24个街坊。一区是以高层公寓、办公综合楼、展馆为主的 综合区，二区为住宅区；三区为领馆别墅商品住宅综合楼区。
开发背景
1982年，上海人民政府决定利用虹桥国际机场的有力条件，辟 建虹桥开发区； 1984年，上海市政府决定辟建一个与虹桥开发区配套、全市最 大的涉外高标准住宅综合区，定名为古北新区，为进驻虹桥开发区 的中外经贸商务人员及其家属等提供高品位的商品房。
商务中心
邻里中心
办公核心区
生活服务区
项目组成
碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东 方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办 公及公共配套所组成。
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产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作； 产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一； 注重景观及交通规划，打造高品质宜居社区。
蓝蛙
生活配套
家乐福超市、进口食品超市、 百安居、德国OBI建材超市……
娱乐休闲
红枫商业街、酒吧、咖啡馆、 餐厅……
咖啡厅
酒吧
酒吧
配ห้องสมุดไป่ตู้体系 运动休闲配套
迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、足球场、橄榄球场……
足球场 美格体育中心 迪卡侬
橄榄球场
德威学校
配套体系 大面积生态绿化
教 育 配 套
上海协和国际学校
幼儿园 基础教育
国际学校 贵族学校
中欧商学院
品牌商学院
中欧国际工商学院
配套体系 医疗康乐配套
医疗配套
中外合资医院--华山医院（浦东分院）、 中日合资的瑞东医院、 浦东新区妇幼保健院 World Link诊所（合资） 悠庭保健会所
配套体系 生活娱乐配套
商家导视牌
红枫商业街
二期
建设时间： 2001--用地面积：82公顷 建筑面积：约173万平方米 开发商：上海古北（集团）有限公司、和记黄埔地产（上海）古北有限公司、上海新古北企业发展有限公司、上海城建集团• 上海城建置业发展有限公司、上海虹康房产建设有限公司、上海华丽家族房地产开发有限公司、上海古北京宸置业发展有限 公司、上海强生集团上海强生房地产开发经营公司、上海新长宁（集团）有限公司、上海银润投资有限公司 开发动力：在一 区的基础上，功能更加完善。适应高层海外人士生活的高档住宅区，又有浓郁文化和现代都市气息的商业， 办公，娱乐的商务区，使得古北新区成为中国最具国际化特征的社区。 古北二期项目 御翠豪庭、强生古北花园、古北国际花园、古北国际广场、金色贝拉维、古北瑞仕花园、华丽家族、古北玛瑙园、嘉年华庭、 虹桥城市花园、圣美邸、古北中央花园