行业会计比较-房地产开发企业典型业务核算
商品房销售的核算_行业会计比较（第二版）_[共4页]
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101 房地产开发企业会计第四章——前期工程费160 000 ——基础设施费540 000 ——开发间接费 80 000 应交税费——应交增值税（进项税额）59 400 贷：银行存款3 160 000 应付账款——南方建筑工程公司 599 400开发间接费用80 000 道路扩建工程完工并验收，结转已完工程成本时：借：开发产品——代建工程 3 780 000贷：开发成本——代建工程开发———××工程——拆迁补偿费3 000 000 ——前期工程费 160 000——基础设施费 540 000——开发间接费 80 000第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 房地产开发产品的种类包括：土地、房屋、配套设施、代建工程4类。
其开发产品销售转让核算通过设置“主营业务收入”“主营业务成本”等账户进行核算。
一、商品房销售的核算（一）商品房销售的方式及相关规定商品房包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售。
对其销售方式可按下列标准划分。
一是按是否立即交房分为现售、预售；二是按结算方式分为分期收款销售、按揭贷款销售、一次性收款销售。
房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，其次在此基础上，要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。
（二）销售房屋建筑面积的确定目前对销售房屋建筑面积的确定，国家出台的相关规定有以下几点：（1）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则；（2）城市商品房预售管理办法；（3）城市房地产转让管理规定；。
房地产开发企业的会计核算业务
房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。
房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。
房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点：1．开发经营的计划性.企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。
本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。
根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。
现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。
而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。
因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。
在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。
根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：（一）应使用的主要会计科目要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。
1、原材料一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。
再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
三、原材料的主要账务处理。
（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
施工、房地产、工业三大行业会计核算异同
施工、房地产、工业三大行业会计核算异同一生产经营特点的比较这三个行业的会计核算方法都是由行业生产经营特点和不同的管理要求所决定的。
房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础础上来确定开发项目及其具体内容的，这一点不同于施工企业“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。
就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权，房地产开发企业却是在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。
在产业链条中，房地产开发企业和施工企业使用的建筑材料、机器设备等，都属于工业企业的产成品，而房地产开发企业开发的房屋、土地又成为其他企业生产经营所必需的场所。
在合作过程中，房地产开发企业的建筑安装工程若采用出包方式，其承包方就是施工企业。
当然，施工企业也为工业企业建造生产设施、安装设备。
二存货核算的比较房地产开发企业与施工企业、工业企业在存货内容、会计科目设置、采购成本构成、存货披露内容等方面都有所不同。
1．存货种类。
相比而言，自营建筑安装工程的房地产开发企业与提供建筑安装劳务的施工企业拥有相同类型的存货。
这些存货都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的。
房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去，构成工程实体的重要组成部分。
房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。
而对于施工企业来说，承包安装工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。
2．外购存货采购成本的构成。
房地产开发企业和施工企业外购存货的采购成本均包括：(1)买价；(2)运杂费；(3)流通环节缴纳的税金；(4)采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。
房地产和非工业性的施工企业不是增值税的纳税义务人，外购存货支付的买价中若含有增值税进项税额，是不允许抵扣的。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。
对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。
对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。
对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。
对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。
对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。
对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
行业会计比较教案-房地产开发企业典型业务核算
项目五房地产开发企业典型业务核算学习目标●熟悉房地产业的主要经营业务及其核算特点●能结合典型的房地产开发业务对房地产项目开发成本进行核算●能对房地产开发产品的销售、出租和转让业务进行核算任务5.1 房地产开发企业认知任务情境相关知识一、房地产开发企业的主要经营活动房地产开发企业是以土地开发和房屋建筑为对象，从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。
（一）房地产开发企业的主要业务房地产开发企业的主要经营业务包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发等。
（二）房地产开发的过程房地产开发企业参与房地产开发的过程可分为5个基本阶段。
（1）投资机会选择和决策阶段。
（2）招投标及合同签订阶段。
（3）建设施工阶段。
（4）销售或出租阶段。
（5）售后服务阶段。
在会计核算中也需要根据费用所发生的阶段记入相应的会计账户。
（三）房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营业务内容决定了其经营活动的特点。
（1）开发经营的计划性。
（2）开发建设的长期性。
（3）开发过程的复杂性。
（4）开发资金的巨大性。
（5）经营的更大风险性。
二、房地产开发企业典型业务的核算特点房地产开发企业会计核算的特点。
（1）会计核算周期较长。
（2）开发经营业务复杂。
（3）资金需求量大。
任务5.2 房地产开发成本的核算任务情境相关知识一、房地产开发成本核算概述（一）成本核算对象开发项目的成本核算对象是指在房地产产品开发过程中，为了归集和分配费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用。
通常情况下，房地产开发企业在确定成本核算对象时，按以下原则分别确定。
（1）以开发项目的开发顺序分阶段作为成本核算对象。
（2）以开发项目的单项工程为成本核算对象。
（3）以同一开发地点的若干群体开发项目为成本核算对象。
（4）按区域、部位、开发期作为成本核算对象。
（二）开发成本的构成内容1．开发产品成本按用途划分按用途对开发产品成本进行分类也即根据房地产开发企业的主要经营业务对费用进行归集和分配。
房地产开发企业与施工企业会计核算比较-文档资料
• 房地产开发企业： • 房地产开发企业会计的任务，是对房地产 开发企业会计对象进行核算和监督所要达 到的目的和要求，主要有以下三个方面。 • （1）向管理者和投资者反映企业开发经营 活动和开发经营成果的会计信息，满足国 家宏观经济管理的要求和企业投资者进行 决策的需要 • （2）反映和监督财产物资保管、使用情况， 不断降低开发成本，节约使用资金 • （3）反映和监督执行财经制度和财经纪律 的情况，促使企业坚持社会主义方向
• （4）同一合同，结构类型相同，开竣工时 间相近的若干单位工程，可根据需要合并 为一个成本核算对象。例如，某建造合同 包括5公里的路基和3座小桥，则可按路基 和小桥设置两个成本核算对象。 • （5）实行工程承包的单位，可将承包单位 所承包范围内的工程作为一个成本核算
• 房地产开发企业：
• 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计 算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承 担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况， 按照下列原则，选择成本核算对象：（1）一般的 开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算 所列单项工程为成本核算对象。（2）同一开发地 点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间 相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成 本核算对象。（3）对于个别规模较大、工期较长 的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开 发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确 定就不能随意改变，更不能相互混淆。
施工企业会计与房地产开发企 业会计比较
一、成本核算对象的比较
施工企业： （1）建造合同仅仅包括一项工程，且该工程工序简单，应当将整 个合同作为一个成本核算对象，不宜再继续划分。例如，一项仅包 括土方开挖工程的建造合同；一段路基工程合同等。 （2）建造合同仅仅包括一个工程，且该工程工序比较复杂，可按 照主要工序设置成本核算对象。例如仅包括一座隧道的建造合同， 可以设置开挖和支护两个成本核算对象。 （3）建造合同包括多个单项工程，每个单项工程均有独立的施工 预算，则应当按照每个单项工程设置成本核算对象。例如：某建筑 合同为承建高速公路H1标段，其实物工程包括一座隧道、一座大桥 和5公里的路基，则应当分别按照隧道、大桥、路基设置成本核算 对象。
行业会计比较第四章房地产企业会计
出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时 间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
• 二、房地产开发经营企业会计核算的特点
•
•
（一）核算对象较为特殊，核算周期具有长期性
房地产开发经营企业会计核算对象包括对房地 产开发、转让、销售、出租等经济活动进行反映与 监督
•
同时因为房地产开发具有长期性，因此其核算周 期具有长期性
• 三、核算账户及核算程序 • （一）核算账户 • 总账 二级明细账 三级明细账 •
1、开发成本 • • •
四级明细账
――土地开发――××核算对象――××成本项目 ――房屋开发――××核算对象――××成本项目 ――配套设施开发――××核算对象―× 成本项目 ――代建工程开发――××核算对象―×成本项目
A商品房分配：0.084×10万元＝0.84万元 B商品房分配：0.084×24万元＝2.016万元 出租房分配： 0.084×15万元＝1.26万元 周转房分配： 0.084×14万元＝1.176万元 商店分配： 0.084×16万元＝1.344万元 商品性土地分配：0.084×25万元＝2.1万元 借：开发成本－房屋开发 －A商品房—开发间接费用 8 400 —B商品房—开发间接费用 20 160 －出租房—开发间接费用 12 600 －周转房—开发间接费用 11 760 －土地开发－商品性土地—开发间接费 21 000 －配套设施开发－商店 —开发间接费用 13 440 贷：开发间接费用 87 360
•
•
•
3、具有庞大性。房地产开发经营企业无论是投入的 资金还是建设实体，与其他企业相比都是巨大的。 4、具有风险性。由于房地产经营企业投入的资金 数额较大，而且资金周转周期长，具有不可确定性因 素很多，因而较易遭风险的冲击。如新政出台 5、具有复杂性。因为房地产开发经营是一项错综 复杂，纵横交叉的系统工程，它不仅涉及到土地管理 部门、城市规划部门、勘察设计单位、施工、拆迁等 部门，而且与商品房开发道路、地下设施、水电、邮 政、交通、通讯、商业、文教、卫生、娱乐、绿化建 设等相配套的方面，因而与其他企业相比，它具有复 杂性。
行业会计比较房地产资料
期
——房屋开发
末 分
不能有 偿转让
”
配
计
入
“开发成本房屋开发成本”
计入房屋成本或 能有偿转让的配
套设施成本
配套设施开发成本核算程序图
学习子情境二 房地产企业开发成本核算
注
为了正确计算结转房屋开发成本,配套设
意 施如果与房屋很多时候都不是同步开发，要
按配套设施的预算成本通过预提的方式，将
配套设施费用计入房屋开发成本。即：
（一） “开发成本” 成本类账户，核算房地产开发企业在土地
、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中 发生的各项开发费用。企业对出租房进行装 饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出 ，也在本账户中核算。
“土地开发”、“房屋开发”、“配套 设施开发”“代建工程开发”为其二级科目 ，再按成本核算对象和成本项目进行明细核 算。
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支出项目 支付征地拆迁费 支付承包设计单位前期工程款 应付承包施工企业基础设施工程款 应付承包施工企业建筑安装工程款 分配水塔设施配套设施费 分配开发间接费 预提幼儿园设施配套设施费
商店 180000 65000 85000 620000 75000 95000 80000
水塔 9000 20000 22000 530000
经营范围涉及产品的生产和销售、提供 加工修理、修配劳务等
产品销售后位置会发生转移、实物消耗
房产完工后根据用途不同，分别作 为开发产品、出租开发产品、周转 房使用
房屋销售后购房者取得房屋的所有 权，以及国有土地使用权
土地使用权期限较长；居住用地70 年；工业用地50年；商业、旅游、 娱乐用地40年；
产品生产完成后，作为产成品入库，一 般用于对外销售 产品销售后购买人取得产品所有权 寿命期限因具体产品而有所不同
房地产开发企业会计科目设置及核算内容
房地产开发企业会计科目设置及核算内容房地产开发企业，这个名字一听就让人想到大楼高楼，甚至会想着“哇，这些公司真的是能把土地变成黄金啊！”没错，房地产开发公司就像是土地上的魔术师，把一块块荒地转化成一座座城市，让我们这些普通人也有了可以栖身的“家”。
说到这里，咱们不得不提一下一个重要的环节，那就是会计科目和核算内容。
嗯，可能很多人听到这两个词就想打哈欠了，但放心，我尽量用简单的话把它说清楚，既不枯燥也不乏味，带你一步步走进房地产开发的账务世界。
咱们得知道，房地产开发企业的会计科目就像是一个超级大的账本，每一项都记录着企业从拿地开始，到最后卖出去的每一笔交易。
说得直白点，企业用它来记账、看账，搞清楚自己钱花哪了，赚哪了。
房地产开发企业的账目相当复杂，为什么呢？因为它涉及的环节多得让人头晕眼花。
从土地开发、建筑施工、工程款支付，到最后的房屋销售、交房，几乎每一步都需要精准核算。
要不然，你说，这么大的项目，不出点问题才怪呢。
比如说，会计科目中的“开发成本”，你就得把整个项目从拿地到建成的每一分钱都列出来。
什么地价、建设费用、材料费用、人工费用，这些都得分门别类清清楚楚地记下来。
要不然一算账，怎么知道赚了还是亏了呢？咱们这些“账房先生”真的是得细心到每一块砖、每一滴水的费用，都得算得清清楚楚。
就像你家做饭，要知道买了多少米，多少菜，不然晚饭都成了“糊锅饭”，谁敢吃？然后，还有“预售款项”。
这部分就是开发商把房子卖出去，提前收的钱。
嗯，简单来说就是“你先把钱交了，我再给你盖房子”。
但这个钱并不完全是收入，因为房子要交房、要过户，过程可长着呢，不能一收到钱就当做全赚了，要按照开发进度分期确认收入。
就像你给我预定了一个蛋糕，预付了一部分钱，我得等蛋糕做好了，你才能全款结清，这不就是一样的道理吗？所以，收入的确认得一步一步来，等到开发完成的时候，再一块儿确认，这样才不至于“先卖了后跑路”那种问题出现。
说到这里，可能你会问：“这些企业的账不就像是数钱数到手抽筋吗？”哈哈，说得也对！但其实这些账务背后，有时候可不是单纯的数字游戏。
项目五 房地产开发企业典型业务的会计核算
5.1.6开发成本 核算的程序
3）用银行存款支付设计单位前期工程款时 借：开发成本—土地开发（前期工程费）
400 000 应交税费—应交增值税（进项税额）
44 000 贷：应付账款—大华建筑公司
444 000
任务一 房地产开发企业的认知
5.1.4“开发成本” 的核算
任务一 房地产开发企业的认知
5.1.4“开发成本” 的核算
5.1.5“开发间接费 用”的核算
5.1.6开发成本 核算的程序
2）收到变卖拆迁建筑材料款时
借：银行存款
70 200
贷：开发成本—土地开发（征地补偿费）
60 000
应交税费—应交增值税（销项税额）
10 200
任务一 房地产开发企业的认知
5.1.4“开发成本” 的核算
任务一 房地产开发企业的认知
5.1.4“开发成本” 的核算
5.1.5“开发间接费 用”的核算
5.1.6开发成本 核算的程序
⑤期末分配开发间接费用，万科城市花园小 区建设用地应负担8万元。⑥万科城市花园小区建 设用地开发工程完工并验收合格，其中100 000平 方米直接对外销售，300 000平方米用于企业开发 商品房，结转其成本。
开发成本——房屋开发成本 5 265 000
贷：开发成本——土地开发成本
7
020 000
任务一 房地产开发企业的认知
5.1.4“开发成本” 的核算
5.1.5“开发间接费 用”的核算
5.1.6开发成本 核算的程序
【典型案例】 万科企业股份有限公司长沙万科城市花园小
区内配套建设超市和公共卫生设施，且均承包给 北京城建集团进行施工。超市建成后有偿转让给 其他部门，公共卫生设施成本费用按规定计入小 区内8、9号商品房。上述配套设施与商品房建设 同步。
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第六章房地产开发企业典型业务核算学习目标●熟悉房地产业的主要经营业务及其核算特点●能结合典型的房地产开发业务对房地产项目开发成本进行核算●能对房地产开发产品的销售、出租和转让业务进行核算第一节房地产开发企业认知一、房地产开发企业的主要经营活动房地产开发企业是以土地开发和房屋建筑为对象，从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。
（一）房地产开发企业的主要业务房地产开发企业的主要经营业务包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发等。
（二）房地产开发的过程房地产开发企业参与房地产开发的过程可分为5个基本阶段。
（1）投资机会选择和决策阶段。
（2）招投标及合同签订阶段。
（3）建设施工阶段。
（4）销售或出租阶段。
（5）售后服务阶段。
在会计核算中也需要根据费用所发生的阶段记入相应的会计账户。
（三）房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营业务内容决定了其经营活动的特点。
（1）开发经营的计划性。
（2）开发建设的长期性。
（3）开发过程的复杂性。
（4）开发资金的巨大性。
（5）经营的更大风险性。
二、房地产开发企业典型业务的核算特点房地产开发企业会计核算的特点。
（1）会计核算周期较长。
（2）开发经营业务复杂。
（3）资金需求量大。
第二节房地产开发成本的核算一、房地产开发成本核算概述（一）成本核算对象开发项目的成本核算对象是指在房地产产品开发过程中，为了归集和分配费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用。
通常情况下，房地产开发企业在确定成本核算对象时，按以下原则分别确定。
（1）以开发项目的开发顺序分阶段作为成本核算对象。
（2）以开发项目的单项工程为成本核算对象。
（3）以同一开发地点的若干群体开发项目为成本核算对象。
（4）按区域、部位、开发期作为成本核算对象。
（二）开发成本的构成内容1．开发产品成本按用途划分按用途对开发产品成本进行分类也即根据房地产开发企业的主要经营业务对费用进行归集和分配。
（1）土地开发成本。
（2）房屋开发成本。
（3）配套设施开发成本。
（4）代建工程开发成本。
2．开发产品成本按成本项目划分（1）土地征用及拆迁补偿费。
（2）前期工程费。
（3）基础设施费。
（4）建筑安装工程费。
（5）配套设施费。
（6）开发间接费。
（三）开发成本核算的账户设置为了归集和分配各项开发费用和确定各开发项目的实际成本，房地产开发企业应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个成本类账户和“开发产品”账户。
二、房地产开发成本核算的具体方法房地产开发成本的核算应遵循一定的步骤和顺序，平时应按成本核算对象归集开发产品的直接费用及所发生的开发间接费用，期末对本期发生的间接费用进行分配，在核算对象完工时再合理分配计算完工产品的实际成本。
（一）开发间接费用的核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
为了简化核算手续，将其先记入“开发间接费用”账户，然后在期末按照适当的分配标准，分摊计入各项开发产品成本核算对象。
为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。
也就是说，企业发生的开发间接费用，可仅对有关房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。
教材【例5-1】讲解。
（二）土地开发成本的核算房地产开发企业开发的土地，按其用途可分为两种：①为了销售或有偿转让而开发的商品性建设用地；②直接为本企业兴建商品房或其他经营性房屋而开发的自用建设用地。
前者是企业的最终开发产品，而后者则是企业的中间开发产品，在进行成本费用归集时两者基本相同，其发生的各项开发费用通过“开发成本——土地开发”账户进行归集。
但在土地开发完工、结转完工成本时，商品性建设用地的开发成本应从“开发成本——土地开发”账户转入“开发产品——土地”账户；自用建设用地的开发成本应根据后续开发项目转入“开发成本——房屋开发”或“开发成本——配套设施开发”等。
教材【例5-2】、【例5-3】讲解。
（三）配套设施开发成本的核算房地产开发企业开发的配套设施可以分为两类。
第一类是开发小区内开发的、不能有偿转让的公共配套设施。
第二类是能有偿转让的、城市规划中规定的大配套设施项目。
在归集配套设施开发直接费用时，应区分配套设施能否有偿转让及能否分清成本核算对象，采用相应的费用归集账户进行核算。
房地产开发企业发生的各项配套设施支出，首先应区别该配套设施能否有偿转让，能有偿转让的配套设施（如小区内的商店等）应单独核算其开发成本，计入“开发成本——配套设施开发”账户，开发完成后结转到“开发产品”账户。
不能有偿转让的配套设施则需进一步区分是否能分清成本核算对象，能分清成本核算对象的，其所发生的各项支出可直接计入“开发成本——房屋开发成本”。
不能分清成本核算对象、可有偿转让的配套设施，如果配套设施与房屋开发同步，则发生的各项支出先计入“开发成本——配套设施开发”账户，待开发完成后再按受益对象分配结转到“开发成本——房屋开发成本”账户；如果配套设施与房屋开发不同步，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，计入“开发成本——房屋开发成本”账户,该配套设施实际开发时发生的各项支出仍计入“开发成本——配套设施开发”账户，待工程完工时再与“开发成本——房屋开发成本”账户相互冲销。
教材【例5-4】讲解。
（四）房屋开发成本的核算房屋开发按开发的目的和用途分类。
①为销售而开发的商品房②为出租经营而开发的出租房③安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房④接受其他单位委托而代为开发建设的代建房除代建房屋外，其开发成本均应在“开发成本——房屋开发”明细账中核算，主要包括以下几个成本项目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。
1．土地征用及拆迁补偿费房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，应根据不同情况，采用不同的归集和核算方法。
教材【例5-5】讲解。
2．前期工程费房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，若能预先分清成本核算对象，应直接计入相关成本核算对象的开发成本；若不能确定成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，应按一定的标准将其分配计入有关受益的成本核算对象的开发成本。
教材【例5-6】讲解。
3．基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供气、供电、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，如果能直接确定成本核算对象的，可直接计入受益对象的开发成本；如果不能直接确定成本核算对象，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，土地开发完成后再按一定的分配标准，分配计入各受益对象的开发成本。
教材【例5-7】讲解。
4．建筑安装工程费采用出包方式，进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列工程价款，结算出包工程款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入受益对象的“开发成本”账户的“建筑安装工程费”项目。
教材【例5-8】讲解。
5．配套设施费配套设施与房屋建设同步时，其所发生的各项配套设施支出，如果能直接确定成本核算对象的，则直接计入房屋开发成本；如果不能直接确定，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先在“开发成本——配套设施开发”账户的借方归集，配套设施完工时，再按一定的分配标准分配计入各成本核算对象的“开发成本”账户。
配套设施与房屋建设不同步时，在房屋开发已经完成而配套设施尚未完成的情况下，对房屋项目应负担的配套设施费，采用预提方法确定完工房屋应负担的配套设施支出，计入房屋开发成本中。
【例5-9】讲解。
6．开发间接费企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品而发生的各项间接费用，先通过“开发间接费用”账户的借方归集，期末，按一定的标准分配计入各有关开发产品的成本账户。
教材【例5-10】、【例5-11】讲解。
（五）代建工程开发成本的核算由于各种代建工程有着不同的开发内容和特点，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
代建工程开发成本主要由以下成本项目构成：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤开发间接费。
教材【例5-12】讲解。
第三节房地产开发产品的核算一、商品房的核算房地产企业商品房的销售按是否能立即交房分现售和预售；按结算方式不同分为分期收款销售、按揭贷款销售、一次性收款销售等。
（一）销售房屋建筑面积的确定1．整栋销售的商品房销售面积整栋销售的商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积，地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。
2．分套销售的商品房销售面积分套销售的商品房销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积公用建筑面积按的计算方法。
（1）计算公用建筑面积。
（2）计算公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和（3）计算各套分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数（二）商品房销售的会计核算一般情况下，房地产企业销售产品的收入确认应同时具备以下条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。
1．一次性全额收款方式销售商品房一次性全额收款方式下，收入和费用的确认都较为准确，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据，且办妥房屋移交手续时确认收入。
教材【例5-13】讲解。
2．分期收款方式销售商品房房地产开发企业采用分期收款方式销售商品房的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。
应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，冲减财务费用。
房地产开发企业分期收款销售应设置“长期应收款”科目和“未实现融资收益”科目。