2007.1.22韩国房地产市场概述
2007年一季度中国房地产形势分析报告
房地产市场形势分析报告（2007年第一季度）<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写2007年4月8日2007年一季度中国房地产形势分析报告摘要2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。
从各月的重点来看，一月份建设部仅发布了一天的意见稿充分显示了国家对“90平米、70%指标”执行的决心；二月将房地产土地增殖税的清算通知给地产界带来重大震荡；三月“两会”召开，房地产受到前所未有的关注。
此外，各部委及国家金融机构在深入调控方面也进一步发文规范。
2007年前2月房地产开发投资增长有所加速，房地产开发资金结构表现出房地产开发贷款增速有所回落，利用外资高速增长的特点。
在土地市场，土地购置面积继续减少，而土地购置费用小幅度上扬，这反映了土地价格还在继续攀升。
前两个月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积9.4亿平方米，同比增长17.4%。
商品房销售面积达到了5371.47万平方米，销售金额2247.9亿元。
从房价走势来看，07年支撑房价上涨的因素比较突出。
首先，随着人民币升值将拉动房价。
其次，房地产行业洗牌加剧，寡头垄断抬高房价。
第三，在多方压力下，07年银行信贷极有可能宽松。
第四，股市的牛市不仅对投资资金起到分流作用，还可能在股市强力上升下对住房购买力的极大放大作用。
政策导向看，今年房地产宏观调控的方向依旧是解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，重在控制。
在政策落实上中央将会更多的采纳“分地区、问责制”等调控形式，地方政府也会在此轮调控中发挥出主动性。
另一方面，07年房地产的政策还将在：廉租房、节能省地环保型、产权登记、物权法等方面更有作为。
目录摘要 (2)目录 (2)一、全国房地产市场概况 (3)二、发展环境分析 (6)三、房地产投资 (7)四、商品房供求 (10)五、房地产市场综述及预测 (14)一、全国房地产市场概况2006年宏观政策可谓是疾风骤雨，2007年宏观调控将继续深入。
韩国房地产市场的运行模式
韩国房地产市场的运行模式一、引言韩国房地产市场是世界上最具活力和竞争力的房地产市场之一。
在过去的几十年里，韩国经历了快速的城市化和工业化，这导致了房地产市场的迅猛发展。
本文将介绍韩国房地产市场的运行模式，包括市场规模、主要参与者、政策环境等方面。
二、市场规模韩国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，其总价值约为GDP的四分之一。
根据韩国土地公社（Korea Land and Housing Corporation）发布的数据，2019年全国住宅销售额达到了1,470万亿韩元（约合1,232亿美元），比2018年增长了5.3%。
此外，商业用途和工业用途的不动产也在不断增长。
三、主要参与者1. 开发商：开发商是韩国房地产市场中最重要的参与者之一。
他们负责购买土地并将其开发为住宅或商业用途物业。
2. 中介机构：中介机构是连接买家和卖家之间的桥梁。
他们提供各种服务，包括房地产评估、物业管理和租赁服务等。
3. 投资者：投资者是韩国房地产市场中的另一个重要参与者。
他们通常是购买房地产以获得租金收益或资本利得的人。
4. 政府机构：政府机构在韩国房地产市场中扮演着重要的角色。
他们负责制定政策，监管市场并确保市场运行的公正和透明。
四、政策环境1. 贷款政策：韩国政府通过限制银行对房地产的贷款来控制房价上涨。
此外，政府还通过调整利率和贷款条件来影响房地产市场。
2. 税收政策：韩国税法规定了各种税收措施，包括土地增值税、不动产税和个人所得税等。
这些税收措施旨在控制不动产价格和提高政府收入。
3. 建设规划：韩国政府通过城市规划和土地使用计划来控制建设活动，并确保城市发展符合环境和社会可持续性要求。
五、风险因素1. 利率风险：如果韩国央行提高利率，这将导致房贷成本上升，从而抑制房地产市场的需求。
2. 泡沫风险：过度投机可能导致房地产市场出现泡沫。
如果泡沫破裂，将导致房价暴跌和经济衰退。
3. 政策风险：政府政策的变化可能会对房地产市场产生影响。
韩国房价也疯狂
韩国房价也疯狂
林华
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2009(000)010
【摘要】在韩国首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5-6亿韩元(约合250-万300万元人民币),市区和中心区则达到10亿韩元以上。
在首尔的黄金住宅区,一套3居室住房标价20亿韩元以上,是韩国平均国民收入的100倍,而同期韩国国
【总页数】4页(P62-65)
【作者】林华
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.房价疯狂之忧 [J], 張興軍
2.房价的“最后疯狂”? [J], 朱仁華
3.韩国房价也疯狂 [J], 林华
4.房价冲击中国经济：房价疯狂与中国经济未来 [J], 刘胜军
5.疯狂的南京楼市:一二手房价格倒挂,抢到就是赚到? [J],
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2007亚洲房地产市场呈现四大特点
世邦魏理仕亚洲研究部提供的｛ ２ ０ ０ ７ 年上半年亚洲房地产投资
信托基金》 报告显示 ， 日本仍然是亚洲最大的房地产投资信托市场，
在２ ０ ０ ７ 年上半年拥有高达 ４ ９ １ 亿美元的市场资本 ，收购活动也一
直保持活跃。同时， 新加坡和香港正在争取成为区域性房地产投资
减退的迹象， 中环优质楼宇的空置率仍保持在历史低位。整个香港
度， 此举同样有望刺激投资。
部二级市场的交易也非常活跃。 孟买中央商务区的空置率在第二季 度降至 １ ％ 以下 ， 创历史新低。流动租户对空置办公楼的迅速吸纳也 导致了整个中央商务区租金的上涨 ， 其中金融业是主要的需求推动
力量。 另外 ， 在班加罗尔市场需求仍然超过了办公楼的供应量， 从而
安永会计事务所租下了 Ｙ ｅ ｏ ｕ ｉ ｄ ｏ商务区新近开业的 Ｔ ａ ｅ ｙ ｏ ｕ ｎ ｇ 大楼
一
半的空间。 截止到第二季度， 新项 目的楼层已全部租赁出去 ， 持续
的供应短缺将进一步降低首尔各大办公楼次级市场上原本已经很 低的空置率 香港地区对于优质办公楼的需求在 ２ ０ ０ ７ 年第二季度中并没有
地区接近完工的新建办公楼在正式招租前既已获得预租意向。 受跨国公可强劲需求的推动， 中国一些主要城市的办公楼租赁
信托中心， 泰国和马来西亚房地产投资信托市场由于国内基金的上 市取得了显著增长。 在韩国， 有两只基金在上半年到达成熟朗， 韩国
市场是亚洲唯一一个融资规模缩减的市场。 尽管在上半年 日本只有 １ 只房地产投资信托基金上市 ． 但嘉德
市场继续得以巩固。在北京 ， 第二季度的吸纳量显著增加 ． 达１ ５ ０ 万
平方英尺， 租金水平保持大体稳定。上海对于优质办公楼的大量需
韩国房价趋势
韩国房价趋势韩国的房价在最近几十年来一直呈现稳定上涨的趋势。
在1997年亚洲金融危机之前，韩国的房地产市场一直处于繁荣状态。
然而，在亚洲金融危机爆发后，房地产市场遭受了严重的冲击，导致房价下跌。
但是，随着韩国经济的逐渐复苏，房价也开始逐渐恢复。
2000年以后，韩国的房地产市场迎来了一个长期上涨的周期。
这主要是由于以下几个因素的影响：首先，韩国政府对房地产市场实施了一系列的宽松政策，包括降低利率、放松贷款限制等，以刺激购房需求。
其次，随着韩国经济的快速发展，人民的收入水平也持续提高，增加了人们购房的能力。
此外，韩国的人口增长和城市化进程也导致了对房地产的需求增加，进一步推动了房价上涨。
然而，韩国的房价上涨也存在一些问题和隐患。
首先，过高的房价可能导致房地产泡沫的形成，进而引发经济风险。
其次，部分人口群体，特别是年轻人，由于高昂的房价无法负担得起购房，造成了严重的社会问题。
这也导致了房屋租赁市场的发展，许多年轻人选择租房而不是购房。
此外，高房价还使得一些家庭财务负担加重，增加了家庭的经济压力。
近年来，韩国政府开始采取一些措施来应对房价上涨问题。
例如，加强对房地产市场的监管，并实施了一系列的调控政策，如提高房地产税、限制外国人购房等。
这些措施一定程度上抑制了房价的上涨势头，但是并没有完全解决问题。
综上所述，韩国的房价在过去几十年来一直呈现稳定上涨的趋势。
虽然房价上涨对于经济发展和人民收入增加有一定的推动作用，但也带来了一些问题和挑战。
政府需要采取更加有效的措施来平衡房地产市场，保持房价的稳定，以确保经济和社会的可持续发展。
韩国房地产市场发展趋势
韩国房地产市场发展趋势韩国房地产市场一直以来备受关注，其发展趋势与全球房地产市场有着密切的联系。
本文将对韩国房地产市场的发展趋势进行深入探讨，以期为读者提供准确而全面的信息。
一、供需关系的演变韩国房地产市场的供需关系一直是市场变化的重要指标。
近年来，韩国房地产市场供应量逐渐增加，房屋产能得到了提升。
然而，在需求方面，由于人口结构变化和经济发展水平影响，购房需求出现了明显的分化。
中小型户型以及租房市场的需求稳定增长，而中高档住宅的销售情况相对较为困难。
在大城市地区，人们对于房屋的需求主要集中在改善型住房上，因此二手房交易量持续增加。
然而，这也给市场带来了一定的风险，包括房价波动、投资收益下降等问题。
二、政策与法规的调控为了控制房地产市场波动，韩国政府出台了一系列政策与法规，以引导市场健康发展。
这些政策主要包括限制贷款、提高购房门槛、加强税收措施等。
这些政策的实施有效地减少了房地产市场的热度，调整了市场供需关系，降低了购房投资的风险。
此外，韩国政府还加大了对于房地产市场的监管力度，加强了对开发商和中介机构的监督，以保护购房者的权益。
这些措施在一定程度上提高了市场的透明度，增强了购房者的信心。
三、房地产市场的区域差异韩国房地产市场的发展也存在着明显的区域差异。
首尔及其周边地区是韩国房地产市场的核心区域，房价相对较高，市场火热。
相比之下，其他城市和地区的房地产市场较为平稳，尤其是人口相对较少的偏远地区，房地产市场发展较为滞后。
这种区域差异性主要受到经济发展、人口流动以及基础设施建设等因素的影响。
政府应积极推动区域协调发展，加强对于次级城市和偏远地区的支持，促进房地产市场的均衡发展。
四、新兴趋势与机遇随着科技的迅速发展，韩国房地产市场也迎来了一系列新兴趋势与机遇。
例如，智能家居、绿色建筑和可持续发展等概念逐渐在市场中得到应用。
新技术对于房地产市场的改革产生了积极的影响，为房地产企业带来了新的商机。
此外，韩国经济的国际化程度也为房地产市场带来了新的机遇。
韩国房地产市场的运行模式
韩国房地产市场的运行模式1. 引言韩国是一个发达的经济体，其房地产市场在韩国经济中扮演着重要的角色。
本文将详细介绍韩国房地产市场的运行模式，包括市场特点、政府政策、买卖流程以及投资机会等方面。
2. 市场特点2.1 高度城市化韩国是一个高度城市化的国家，人口多集中在首尔及周边地区。
因此，首尔及其周边地区的房地产市场非常活跃，价格相对较高。
2.2 多元化需求韩国房地产市场需求多元化，包括住宅、商业物业和办公空间等。
不同类型的物业各有市场规模和投资机会。
2.3 地理位置影响韩国位于东亚，并与中国和日本接壤，这使得韩国成为了许多外国投资者的目标。
外国投资者通常瞄准首尔及其周边地区的商业物业和办公空间。
3. 政府政策3.1 房屋供应政策韩国政府通过采取一系列措施来增加住房供应，以满足不断增长的需求。
这些措施包括鼓励开发商建造更多的住房、提供土地和建筑补贴等。
3.2 购房限制措施为了遏制房价上涨，韩国政府实施了一系列购房限制措施。
例如，限制外国人在某些地区购买房产，并对购买第二套住房的人征收更高的税款。
3.3 市场监管韩国政府通过对房地产市场进行监管来确保市场运行的公平和透明。
这包括审查开发商的资质、监督中介机构和推出相关法规等。
4. 买卖流程4.1 房屋搜索与选定在韩国，人们可以通过网络、中介机构或者报纸等方式搜索并选择心仪的房屋。
一般情况下，购买者需要支付押金以保留心仪的物业。
4.2 合同签署与支付首付款合同签署是买卖流程中重要的一步。
在签署合同之前，买卖双方需要对房屋进行评估，并确定购买价格。
一般来说，买方需要支付首付款的一部分。
4.3 贷款申请与审批如果购买者需要贷款购房，他们可以向银行或其他金融机构申请贷款。
在审批过程中，银行会评估借款人的信用状况和还款能力。
4.4 过户与交割一旦贷款审批通过，并支付了所有必要费用，过户手续可以进行。
在过户过程中，房屋所有权从卖方转移到买方名下，并完成交割手续。
5. 投资机会5.1 高收益率韩国房地产市场的租金回报率相对较高，尤其是在首尔及其周边地区的商业物业和办公空间。
2007年房地产政策回顾
2007年房地产政策回顾■2007年1月1日主题词：城镇土地使用税1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。
还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。
其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
■2007年1月17日主题词：土地增值税国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。
明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。
通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。
■2007年3月16日主题词：物权法全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。
物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
■2007年3月17日主题词：央行第一次加息中国人民银行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。
■2007年4月6日主题词：房地产市场秩序专项整治建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
2007年中国房地产市场回顾
2007年中国房地产市场回顾2007年中国房地产市场回顾为促进我国房地产市场的健康发展，抵制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的⾸要⽬标。
2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致⼤量资⾦进⼊股市与楼市，结果既推⾼了股指也助推了房价上涨。
因此，打击楼市的投机⾏为仍然是2007年房地产宏观政策的主旋律。
其中，引⼈关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归。
再加上《物业税》实转提速，这⼀切⽆疑将对未来房地产市场产⽣极其深远的影响。
1、国务院“24号⽂”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。
8⽉7⽇，国务院发布《关于解决城市低收⼊家庭住房困难的若⼲意见》（24号⽂）。
《意见》明确要求加快建⽴健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收⼊家庭住房困难的政策体系。
受其影响，住宅结构将发⽣重⼤变化：廉租住房、经济适⽤住房和中低价位、中⼩型普通商品这四种产品将成为供应主流，⼤户型公寓、别墅、⾼档住宅的供应⽐重将⼤幅下降。
“24号⽂”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、国⼟资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。
10⽉9⽇，国⼟资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》（39号令）39号令核⼼内容是，受让⼈必须付清全部⼟地出让⾦后，⽅能领取⼟地使⽤权证书，未按合同缴清⼟地全部出让⾦的，不得按出让⾦缴纳⽐例分期发放建设⽤地使⽤权证书。
这意味着开发商再也不能⽤少量的启动资⾦来撬动⼤额的银⾏贷款，对⽬前过热的房地产市场将起到抑制作⽤。
3、提⾼“第⼆套”住房贷款⾸付和利率，打击楼市投机⾏为。
9⽉27是，央⾏和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
《通知》规定：对已利⽤贷款购买住房、⼜申请购买第⼆套（含）以上住房的，贷款⾸付不得低于40%，贷款利率不得低于中国⼈民银⾏公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
韩国房地产发展现状及趋势
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韩国房地产发展历史
韩国房地产发展历史韩国的房地产市场历史可以追溯到3000多年前的三国时代，当时的建筑多数使用木材，石材和土质混合的材料建造，但是也有宫殿和城墙建筑使用了大理石、砖瓦等高级建材。
随着时代的演进，韩国的房地产市场经历了多次重要的变革和发展。
在20世纪初期，房地产业出现了新的动力，其主要原因在于韩国在经济上已经开始成为亚洲的新兴市场，引起投资者兴趣。
20世纪初韩国的经济大规模发展，让其城市化速度加快，当时的首都汉城（今天的首尔）人口迅速增长，房地产需求大幅上升。
这导致了房价的不断上涨，房屋建筑规模也变得更为庞大。
70年代，韩国盛行着“炒房地产”的现象，这令人们开始意识到房地产的巨大投资价值。
1973年，正是这一年道德经商逸旗杆立足韩国市场，这时韩国首次出现房地产销售商，这项业务乘势而起。
80年代，韩国遭遇经济危机，为了加大对房地产市场的投资，政府开始扶持房地产业，并对房地产行业进行了一系列的政治和经济的支持，允许外资进入房地产市场。
然而，90年代初期，房地产市场竞争越来越激烈，政府面临着巨大的社会压力，其中最为明显的是住房问题。
政府为了解决住房问题，开始大规模地制定政策，建设大量廉租公寓，从而扭转了房价上涨的趋势。
20世纪90年代后期，韩国经历了一次金融危机，这使得房地产市场在一些地方出现了衰退。
但是，在经济反弹之后，房地产市场也随之复苏。
2010年以来，韩国的经济发展重心转向高科技产业，同时房地产市场也更加注重品质与型态，逐渐向高端产品转型。
总的来说，韩国的房地产市场经历了多次浮沉，从一开始的低端居住房，到收益极高的商业运作，再到近年的豪华公寓和酒店式公寓。
这个市场已经成为韩国经济的重要支柱之一。
在未来，韩国政府还将加强房地产市场的监管，优化住房政策，推进透明化、规范化市场的建设。
随着社会的进步和发展，韩国的房地产市场发展趋势也不断变化。
首先，韩国政府近年来加强了对房地产市场的监管，以减缓房价上涨的速度。
韩国住房金融市场的发展及启示
住房贷款担保基金（HFCGF）的资本资金 来源有政府、金融机构、担保手续费、坏账的 担保债务罚没拍卖收入、基金自身的投资收 入，也从政府、金融机构和国际组织那里获得 贷款融资。
韩国住房金融公司（KHFC）更重要的作 用是，从一级房贷市场的商业银行与金融机 构那里承销购买长期固定利率的住房抵押贷 款，打包后发行住房抵押贷款支持证券( MBS， Mor t gage- backed Securi t i es )。房贷二级市场 的扩展打开了住房贷款与资本市场的联系，大 大增加了长期住房信贷资金的供给与流动性。
但自从1990年代中期的金融市场管制放松，特别是1997年韩国住宅银 行( KHB)与韩国国民银行(KB, Kook- mi n Bank)合并、并实施私有化而成为 韩国最大商业银行( KB)以后，韩国的商业住房金融市场发展迅速。住房抵 押贷款的贷款房价比LTV范围大大放宽，按揭形式的住房贷款产品迅速丰 富和细化，商业金融机构为争夺住房抵押贷款而产生的竞争日趋激烈。
投资者（基金、银行）
分期付款现金流 住房贷款放贷 借贷人( 购房者)
房贷资产注入
（未来分期付 MBS销售收入 款现金流） 住房 MBS发售（支付
义务）贷款出售
（未来分期付款转移） MBS发行机构（KHFC）
的信托帐户
MBS发行收入
KHFC发行的MBS在韩国证券交易市场上如同普通公司债券一样进行买卖和流通交易，目前包括 八种不同期限的优先级品种( Seni or MBS)。
编后语：韩国商业住房金融起步较晚，但 发展十分迅速，近年来在亚洲率先实现了二级 住房金融市场的发育，反向抵押贷款业务也已 起步，现代化金融意识给人们留下很深印象。 韩国住房金融业界善于学习利用现代住房金 融产品，政府也从中通过财政、税收、法律、市 场规范等多种手段给以大力支持和鼓励，尤其 在公共住房金融方面具有十分鲜明的特色，在 追求安全和收益同时也把社会公益放在很高 的地位。韩国发展住房金融的经验引起了国际 社会的高度关注，同时也为我国住房金融市场 的发展提供了一定的借鉴。
回顾2007房地产市场总结
的数据 ， 在需求不断上涨的推动下， 工业物业市场价格持稳定 北京
上涨。工业用房价格平均租金报价为每平方米 ５．元人民币 ， ２１ 同比 增长了 ６ ％：工业用地价格则较去年同期上升了 １％。覃晓梅认为 ， ９ ２０ 年北京的工业地产发展呈现了新趋势 。 ０７ 一是工业园区办公楼吸
不充足的企业． 目子就十分艰难了。 没有土地储备就没有项 目开发 ，
亿的潜元 ， 土地储备将近 ５０ 万平方米， ００ 其土地规模可以建设一个
随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度
中型城市了。 而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的地价束手 无策 ， 他们随时面临着断顿的危险。” 中大恒基不动产营销有限公 司总经理赵晨明说：对于那些土 “
的不断加大 ， 外商和外资在我国一线沿海和 中心城市房地产投资成 本上升和具备吸引力的项 目减少的时候 ， 已经开始在进行房地产投 资的战略转移 。据国家统计局的最新统计数据表明 ： 今年进入我国
维普资讯 ://
引办公型公司进驻。二是物流成为工业地产投资热点。
分析得出 ：０７ ２０ 年北京的租售比一直超过国际最高警戒线 １３０之 ：０ 上运行 ， 即理论上存在着投机行为。
北 京寞地产市场穴大特点 特Ｊ 一 ： ｛ 北囊房产交易娜区化 ｌ 【
２０ 年北京房价上升速度较快 ，持续了去年以来的高位运行 。 ０７
特点兰 ：０ ７ 蠢品魔 销售 “ ２ ０ 年鼍 京 两高一低 ”
２０ 年商品房销售有个明显的特点就是“ ０７ 两高一低”一高是销 ，
售均价高 ：０ ７ ｉ １ ２ ０ 年 一 ０月住宅开盘整体均价为 １２０ 平方米 。 ２９ 元／ 五环内楼盘均价已经高达 １３５ 平方米， ４６ 元／ 五环外的楼盘均价也超 过 １０ ０ 平方米。 ０ ０ 元／ 另外一高是开盘均价同比 ２０ 年涨幅高 ：０７ ０６ ２０ 年开盘均价 １２０ 平方米， ２９ 元／ 同比 ２０ 年上涨了 ５． 涨幅惊人。 ０６ ３ ％， ６
日韩房地产发展模式-概述说明以及解释
日韩房地产发展模式-概述说明以及解释1.引言1.1 概述日韩作为亚洲地区两大经济强国，其房地产市场一直备受关注。
日本和韩国在房地产发展模式上有着各自独特的特点和经验。
本文将对日本和韩国的房地产发展模式进行深入分析，并进行比较研究，旨在探讨它们在房地产领域的成功经验和可借鉴之处。
通过对日韩两国房地产市场的横向对比，希望能够为其他国家或地区提供借鉴和参考，促进房地产市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分将主要分为三个部分:引言、正文和结论。
在引言部分，将介绍文章整体内容的概述，包括对日韩房地产发展模式的总体介绍以及本文的目的和意义。
正文部分将详细讨论日本和韩国两国的房地产发展模式，包括各自的背景、特点、政策支持和市场运作等方面的内容。
此部分还将对两国的房地产发展进行比较分析，探讨其异同点和优势劣势。
结论部分将总结日韩房地产发展的特点，展望未来的发展趋势，并得出结论。
同时，对未来可能面临的挑战和改进方向进行分析和建议。
1.3 目的本文旨在通过对比分析日本和韩国的房地产发展模式，探讨两国在房地产领域的特点和不同之处。
通过深入了解两国的发展模式，可以帮助我们更好地把握日韩房地产市场的发展趋势，为相关行业提供建议和参考，促进我国房地产市场的健康发展。
同时，也可以借鉴和学习日韩在房地产领域的成功经验，为我国的房地产市场发展提供新的思路和启示。
2.正文2.1 日本房地产发展模式：日本的房地产市场在过去几十年中经历了多次泡沫和破灭，这对于该国的房地产发展模式影响深远。
在上世纪80年代的泡沫经济时期，日本房地产市场一度繁荣发展，房价飙升。
然而，随着泡沫破灭，市场崩溃，许多人陷入经济困境，甚至有人因此破产。
日本的房地产发展模式在泡沫破灭之后发生了重大变化。
政府采取了一系列政策来平抑房价波动，包括限制土地供给、实行严格的建筑规范以及制定贷款政策等。
这些措施有效地防止了市场再次出现泡沫，但也导致了市场的稳定和成熟。
从韩国的房地产发展历史看我国房地产行业未来的发展方向
从韩国的房地产发展历史看我国房地产行业未来的发展方向近年来，中国的房地产行业发展迅猛，成为全球最具活力的房地产市场之一。
然而，房地产行业的蓬勃发展也带来了一系列问题，如房价过高、供需失衡、产业化水平低等。
因此，我们可以从近邻韩国所经历的房地产发展历程中，对我国房地产行业未来的发展方向进行思考和探讨。
一、韩国房地产历史在20世纪50年代至70年代，随着经济的快速发展，韩国的房地产市场也持续繁荣。
然而，在80年代的全球金融危机中，韩国的房地产市场受到了重创。
此时，韩国政府紧急出台政策，导致了房地产市场的持续下滑。
在90年代，随着经济的复苏和政府优惠政策的实施，韩国房地产市场再次迎来了发展的机遇，房价上涨趋势不断。
在此期间，韩国政府出台了一系列政策，如对付房地产市场过热的限制性措施、促进购房贷款利率的稳定等，保护了韩国的房地产市场免于出现过大波动。
近年来，随着全球金融危机的冲击以及韩国住房政策调整，韩国房地产市场再次降温。
二、我国房地产现状中国的房地产市场在近年来的经济发展中显示出极强的韧性和创造力。
无论是在住宅建设领域还是在商业和物业类房地产领域，我国都取得了惊人的增长，成为了全球最稳健和最发达的房地产市场之一。
我国房地产市场的崛起，表明当今中国的经济正在成为全球经济增长的引擎。
房地产市场的高增速和高利润率，成为我国各级政府的财源之一。
然而，高端和住房房地产价格的持续上涨，也引发了社会分配的问题。
三、未来发展方向在我国的房地产市场发展中，政府应从以下几个方面出发，推动这一领域的可持续性发展：1、调整住房政策，提高房子的使用效率。
我国的住宅状况十分复杂，既有人口密集的城市和一些比较冷门的郊区。
充分挖掘现有建筑的潜力，提高住房的使用效率，且鼓励住房开发商开发适合不同人群的住房（如人才住房、公共住房等），更好地解决城市住房问题。
2、规范住房购买方式。
制定具有针对性的住房购买政策。
例如，鼓励企业向员工发放购房贷款和购房津贴，以及建立购房租赁市场不断满足住房需求等。
一喷一客厅一爆满天星!韩国房地产的可怕真相!
韩国的房地产市场面临着巨大的风险和挑战。
在韩国，房地产市场被广泛看作是一场风险极高的赌局，而且所有人都知道这个赌局必定会爆雷。
现在，这个赌局已经传遍了整个国家，但是没人想到它会失控，成为一个无法解决的问题。
这个赌局的风险主要来源于韩国特有的房地产租赁模式。
人们以租赁的方式购买房屋，租金的一部分相当于是贷款利息。
这种模式在前几年非常受欢迎，因为利息较低，并且年轻人可以通过租金来还贷款。
然而，这种模式有两个致命的问题。
首先，房地产市场的泡沫一旦破灭，整个赌局就会崩溃。
以往，房东能够从租金中获得丰厚的收益，然后再用这些钱购买更多的房产。
但是一旦房价不再上涨，房东手里的资金就会捉襟见肘，无法继续购买新的房产。
此外，房东需要还清之前的贷款，而没有足够的租金收入来偿还贷款，他们就只能出售房产。
这就导致了房产市场的供应过剩，进一步推动房价的下跌。
第二个问题是利息。
以前，利率较低，租赁模式对年轻人来说非常有吸引力。
然而，从去年开始，美国开始加息，这迫使韩国也跟随加息。
这导致了贷款利率的上升，使租赁不再具有吸引力。
如果房东无法吸引租客，他们就无法偿还贷款，迫使他们出售房产。
此外，很多租赁者也是通过贷款来支付租金，这使得金融机构面临巨大的风险。
在这个关键时刻，美国宣布再次加息25个基点，进一步加剧了韩国房地产市场的危机。
这相当于火上浇油，使得整个金融体系面临崩溃的危险。
韩国的大亨们纷纷找到美国求援，希望他们能够提供贷款来帮助他们度过难关。
然而，美国并不愿意帮助他们，而是将他们置于更加困境的境地。
目前，韩国房地产市场已经连续跌了近十个月，跌幅超过20%。
这是近20年来该市场的首次下跌。
很多房东不得不出售房产以偿还贷款。
这使得市场供应进一步增加，导致房价进一步下跌。
大亨们纷纷卖房子来保命，但是卖房的速度也加速了房价的下跌。
房地产市场的崩溃不仅仅会对房东和租赁者产生负面影响，还会对金融市场和整个经济造成严重冲击。
不仅房地产市场会崩溃，金融市场也会随之崩溃。
韩国房地产发展历史
韩国的房地产发展历史可以追溯到20世纪初。
以下是关于韩国房地产发展的主要里程碑和重要事件：
1.日治时期（1910年-1945年）：在日本殖民统治期间，韩国的房地产市场主要由日本投
资者和土地所有者控制。
大规模的城市规划和土地开发项目在此时期开始。
2.韩战后重建（1950年代）：韩战结束后，韩国面临着巨大的重建任务。
政府推动了住
房建设项目，并实施了住房贷款计划，以帮助战争中失去家园的人们重建家园。
3.经济发展时期（1960年代-1980年代）：韩国在这一时期取得了经济的快速发展，房地
产市场也迅速增长。
政府实施了大规模的工业化和城市化计划，推动了城市土地的快速开发和住房建设。
4.房地产繁荣与金融危机（1990年代）：韩国的房地产市场在1990年代经历了一段繁荣
期，房价迅速上涨。
然而，这导致了泡沫经济的形成，1997年亚洲金融危机爆发，韩国的房地产市场遭受重创，房价大幅下跌。
5.房地产市场的稳定与调控（2000年代至今）：韩国政府采取了一系列措施来稳定房地
产市场，并实施了严格的调控政策，以避免出现房地产市场的过热和泡沫。
这些政策包括限制住房贷款、增加土地供应、加强房地产市场监管等。
此外，韩国还推出了一系列的住房政策，包括提供公共住房、改善居住条件和提高住房供应等措施，以满足不同人群的住房需求。
总体来说，韩国的房地产发展经历了从重建到繁荣再到调控的不同阶段。
政府在房地产市场的管理和调控方面起到了重要的作用，旨在维护市场的稳定和保障公平。
随着韩国经济的不断发展和人口结构的变化，房地产市场将继续面临新的挑战和机遇。
韩国房地产行业发展历史分析
韩国房地产行业发展历史分析从自然环境上讲，中韩均位于亚洲东部，都属于人多耕地少的国家；从文化传统上来讲，中韩均较多的受到儒家思想的影响；而从经济发展方式上来讲，中韩也都在上个世纪经历了从传统农业国向现代工业国转换的历史过程，也不约而同的在早期采取了出口导向、政府主导等相同的发展政策。
正是因为两国诸多的相似点，在探讨发展规律时，先行一步的韩国便经常被作为标杆来预测中国未来的发展。
下面我们就对韩国的房地产市场发展进行梳理，以寻找一些对我国房地产市场发展有益的经验。
【韩国房地产行业发展情况梳理】韩国从1975年开始系统调查房价，并由建设部（现国土海洋部）公布全国年度房价指数数据（1986年开始公布月度数据），结合部分学者对1965年-1975年的研究，我们可以判定从1965年到2010年的历史阶段中，韩国房价保持了整体快速向上的增长趋势。
具体的，韩国的房地产市场可以细分为以下几个时期：（1）第一次房地产投机风潮阶段（1965-1969）：1965年起朴正熙政府轰轰烈烈地开展经济开发五年计划，韩国的经济进入快速腾飞期，而以庆尚北道高速公路的开工为契机，房地产投机行为开始急剧发展。
1965年至1969年，12个主要城市的地价年平均涨幅超过50%，仅5年就上涨5倍。
而单单在1969年，1年内12个城市地价年平均增长80.7%，首尔地价年平均增长84.1%。
依据当时韩国住宅银行调查的宅基地为43坪（1坪为3.3平方米）、建筑面积为13坪的住房的价格变动率来看，1965年至1969年全国房价年平均增长38.2%（国土开发研究院，1982）。
学界推测全国地价变动率为年平均35%（韩东秀，1995）。
（2）第一次房价平稳上升期（1970-1974）：20世纪70年代上半期韩国经济进入不景气期，而1973年第一次石油危机导致了全球性的经济危机，在此经济背景，韩国的房价增速有所放缓，但与之后的平稳期不同，由于韩国快速的城镇化、工业化，这段时期的房价依旧处于较高的增长水平中：1970至1974年的5年内，地价和房价分别以年平均15.7%和16.3%的速度持续上涨（韩东秀，1995；国土开发研究院，1982）。
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韩国的房地产热及借鉴意义
2007年1月11日，新华社驻首尔记者在《参考消息》上撰文“调控房价，韩国也很头痛”，指出韩国自1988年奥运会后，房价开始飞涨，尽管政府采取了种种措施，不断增加房地产税费，但房价却每次在新政出台时观望一段时间后，继续上行，而且据06年底的一份问卷调查，近七成居民认为“房价仍会上涨”。
韩国的国情、经济形势和房地产现状等很多方面，与我国有相似之处：如人多地少（韩国国土面积10万平方公里，人口4600万），人均资源稀少（耕地只占全国国土面积的22%），近几年韩国成功走出了亚洲金融风暴的阴影，实现了经济振兴，房价也扶摇直上，03年开始韩国政府采取调控措施遏制房地产过热（比中国提早了一两年）。
因此参考和研究韩国的房地产市场动态，有助于我们把握我国房地产市场所处的发展阶段，及提前对下一步政府有可能采取的调控措施做好准备。
1、韩国房地产市场综述
韩国不动产银行的调查显示，2006年1月全国平均房价为2070美元，而到12月中旬，房价已涨到2509美元/平方米。
而首尔的一些热点地区房地产价格的涨幅更高。
在首尔江南地区的三成洞，一套240平方米的公寓价格高达430万美元。
韩国三星经济研究所称，06年前11个月，韩国平均房价比去年同期上涨了11.4％，在首尔地区，房价更是猛涨了19.7％。
近年韩国还出现了“郊区比市区贵”的怪现象，主要原因是1998年奥运会后，韩国开始大量建设现代化的住宅区，完善的配套设施和社区文化深得家庭主妇的喜爱。
卫星城鳞次栉比的高楼比较气派，而且主妇们有足够的健身、休闲场所，各种补习班也多，远比参差不齐的老城区要强。
事实上，2002年以来的4年间，同样是原先价格差不多的新房，老城区房价升值无几，而盆堂卫星城的房价，已翻了一番。
韩国政府和专家们分析，造成房价连年急升，有5方面原因：
一是韩国连续几年经济增长，社会财富不断增加，加上低利率政策，韩国出现了资本过剩的现象。
这是房地产热的经济基础。
二是上世纪六七十年代“婴儿潮”时期出生的人口，目前正值消费旺盛期，很多人有购房需求。
三是包括首尔及附近地区的“首都圈”，经过多年的发展已成为韩国经济、政治和文化的中心，韩国4800万人口中有2200万生活在“首都圈”内。
人口和资源过度集中，使得首尔地区的房地产供给出现区域性失衡。
另外数千年来形成的传统财富观，也使韩国人形成了房地产是最好的财富保值和增值手段的观念，特别是韩国房价在金融危机后重新反弹的事实，让韩国人愈发坚信房地产远比银行存款来得保险。
此外，缺乏有效投资渠道也是引发韩国房地产投资热的主要原因。
韩国政府对房地产市场的调控，可分三个阶段：
第一阶段，2003年5月23日出台“5·23对策”，限制期房买卖和旧城开发，对拥有三套以上住房者征收重税。
此后9月和10月，韩国政府又推出限制旧城改建开发的补充规定、征收综合不动产税早期措施和对每户拥有3套以上住宅者征收重税等措施。
在这些措施作用下，2004年韩国房地产上升趋势放缓，2005年甚至一度出现下滑，房地产过热有所降温。
第二阶段，2005年下半年至2006年上半年，韩国政府先后出台“8·31综合对策”和“3·30对策”，内容包括实施(房地产)交易申报制度、提高(房地产)保有税、对房地产转让征收重税、扩大对期房价格的限制等措施，并推出以政府收回旧城改建开发所得收益和住宅交易资金来源申报制度为主要内容的《促进市民居住用地及住宅市场合理化方案》。
“8·31综合对策”和“3·30对策”作为韩国政府对房地产市场下的两副猛药，将增加房地产交易的税赋、提高房地产交易透明度和加重拥有多套住宅者的房产税负担作为打击房地产投机的主要措施，增加了房地产交易的成本，收到了一定的成效。
但这两项措施忽视了造成韩国房地产市场失衡的两大最主要原因——韩国区域间住房供需的不均衡和韩国民间投资渠道的匮乏，而是将控制手段集中在“堵”的一面，试图以税收抑制民间对住房的需求。
此外，由于这两项政策没有很好地将房地产市场的投资行为和实际住房使用需求进行科学划分，打击面过大，韩国社会各界对这两项政策的评价可
谓毁誉参半。
第三阶段，2006年下半年起，韩国政府接连公布三项措施，宣布增加住房供应量，限制住房贷款比例，缓解供需矛盾。
韩国政府于2006年10月27日、11月3日及11月15日接连公布三项措施。
一是宣布在首尔附近的检丹、坡州扩大开发新的卫星城，增加12.5万户住宅建设、缩短卫星城开发周期；二是鼓励住宅建设，要求开发商建设一定比例的小户型，政府投资建设住宅区的基础设施、鼓励建设高密度住宅区和放宽对城区重建和改建多户共用型住宅的限制等措施；三是提高购房贷款利率、提高买方首付款比，以打击房地产投机行为。
韩国政府的这些措施，显然是将重点放到了扩大住房供给、适当放宽对住宅开发的限制上，在以往“堵”的基础上，增添了“疏”的内容。
尽管韩国政府采取了种种措施，但韩国的房地产价格却在每次新政策出台时观望一段时间，然后又继续上行。
对于普通韩国人来说，政府几年来出台的一系列房地产政策实施后，房地产税费增加，房价却不见下降，买房和养房的负担都在加重，人们对卢武铉的房地产新政普遍感到失望。
韩国朝野目前正在讨论一项新的房地产政策，并计划在2007年推行。
这项被称为“半价住宅”的政策内容大致为引进“土地租赁式住宅销售制度”，即符合一定资格的购房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费，购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售，购房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。
2006年11月23日，韩国央行宣布近17年来首次上调法定存款准备金率，以抑制个人信贷和房价的过快上涨。
自05年10月以来，韩国央行已五次上调基准利率。
2、对我们的启示和借鉴意义
房地产调控是个复杂的社会系统工程
这些年来，经济上欣欣向荣的中国和韩国，都不约而同地出现了房地产热，而且政府几乎穷尽了所有的政策，也未能有效遏制房价上涨。
估计很多人脑子里会闪过这样一个念头：是否房价上涨有其必然性？或者说人们是否违反了经济规
律，错误地将“房价”作为了靶子和终极目标？中韩两国政府是否都错误地将市场自由竞争性物业和政府保障性房产，混为一谈了呢？
06年前11个月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅5%以上，环比上涨0.5个百分点以上，北京10月份涨幅高达10.7%，列全国第一。
我们认为，韩国的房地产现状与中国出奇地相似，而且导致韩国房价攀升的五大原因，放在中国，居然也同样适用。
那么究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会全世界的“迷局”？我们认为，“市场的归市场，政府的归政府”：对于黄金位置的地块，政府只需公开公平出让、级差地租最大化地收取出让金就行了，政府不必抽刀断水般地想把房价降下来（我们甚至还认为，城市房价还将长期上涨，宏观调控只是减缓或加快了上涨进程）；而对于中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足，不应让他们挤进中高档商品房的队伍中、然后期盼房价下跌，只有这样才能和谐共处。
房地产市场波动与宏观经济景气波动存在高度正相关，宏观经济景气是房地产业景气的支撑条件，现阶段国内普通商品价格的上涨，有其经济基础支撑下的客观经济背景：我国正处于城市化加速期、世界制造业转移周期和出口成长期、以及居民消费结构已进入住房、汽车、教育等新兴消费品周期这三大周期重叠期，在此强劲推动下，GDP、财政收入、居民可支配收入较快上涨，为房价上升奠定了经济基础。
可以说，收入增长是推动中韩两国房地产市场住宅需求和房价的最重要原动力。
中心城市和热点板块的房价上涨，有其必然性
教育、交通、商业等生活配套较为集中的大城市，和基础设施投入较大的板块，很明显土地在不断升值。
因此人口集聚能力强、近几年公共支出较大的杭州等中心城市，房价还将上涨。
另外，类似于韩国奥运板块房价超过老城区的情形，很可能在政府宠爱有加、巨资投入建设的钱江新城板块上演。
我国下一步调控重点可能是保有环节和供需调节
从压制无效需求角度讲，低的或接近于零的地产保有税，刺激了人们拥有更多房地产的意愿，使得空置待售成为普遍现象，这更加剧了房地产供给的短缺。
韩国、日本等国家已开征保有税多年，中国很可能效仿国外经验，开征物业税。
并开征继承房地产的遗产税率。
从增加有效供给角度讲，我国06年已开始强制推行小户型，并鼓励适当提高容积率，这样与以前相比单位面积上建成的住宅套数将大幅增加。
接下来，大户型除了交易环节征收“歧视性”税收，可能在保有环节也会有税费调节措施。
另外就是强化地方政府的住房保障职能，监督加大经济适用房的建设力度，部分地段欠佳的经济适用房小区和户型不合理房源可能会积压滞销。
这也对我们的区域选择、产品策略等提出了新的课题。
前期开发部
二OO七年一月十九日。