花都调研报告

花都区概况
1、地理位置
花都区位于广东省中南部，广州市北部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。

距广州市中心城区22公里，地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道。

是广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障”、“南北粤之咽喉”。

花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。

2000年5月21日又经国家批准撤市设区，成为广州市花都区。

2、人口与面积
花都全区总面积969.12平方公里，下辖新华街和花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、梯面、雅瑶七个镇。

区委、区政府所在地新华街，距广州中心城区22公里。

户籍人口63万，常住人口72万，外来人口30万人，年商旅人口350万人，是著名侨乡。

3、城市建设
目前，花都区城市功能品位不断提升，中心城区建成区面积由2005年的36.6平方公里发展到现在的51.28平方公里，全区建成区面积达109.25平方公里。

形成了以体育中心为核心的“运动休闲区”，以新世纪广场为中心的“商业区”和以花都广场为标志的“行政区”三大功能区。

建设了秀全公园、人民公园、花果山公园、马鞍山公园四大公园，成为市民集会、娱乐、休闲的乐园。

2010年 花都区全面完成狮岭、炭步、花东三个中心镇总体规划及全区所有行政村村庄规划。

2010年广州地铁三号线延伸至花都，地铁九号线开工建设，积极配合武广高铁建设通车、广清高速改扩建等工作。

新都大桥、云山大桥、东风大桥、西二环全线等重点路桥相继建成，改造和打通三东大道、迎宾大道西、松园路、曙光路、花城北路等重要路段，新建马鞍山公园等等。

4、交通状况
机场——中国三大枢纽机场之一的新广州白云国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和500万吨货运。

铁路——广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。

公路——有105国道、106国道及107国道。

京珠高速公路、机场高速公路、广清高速公路、街北高速公路、广州北二环高速公路越境而过。

高铁——最高时速达300公里武广高速铁路客运专线在花都设有广州北站。

花都港——有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。

地铁——九号线。

广州地铁九号线西起花都区汽车城，东止于白云区人和镇，与三号线交汇，全长17.4公里，设有14座车站，预计于2013年底开通。

地铁九号线能加强花都区及广州市区的联系，亦使花都区居民快捷地来往新白云机场及广州市区。

九号线初步站点为汽车城、官溪、红棉大道、毕村北路、凤仙路、建设北路、茶园南路、区政府、田美、莲塘村、莲山南路、清布村、广塘村及人和。

十四号线。

广州地铁十四号线是一条长远并规划中的地铁线路，初步规划是由花都区的汽车城，经广州白云机场，至从化市街口镇，暂时并没有落成的时间。

今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。

5、产业状况
汽车产业
目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。

年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上花都将
被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。

已在汽车城正式落户的世界500强企业有10家。

空港物流
花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流的发展将会有无限的商机。

由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。

皮具
广州市花都区具有"中国皮具之都"的称号，位于花都区狮岭镇的"狮岭国际皮革皮具城"吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。

目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家。

狮岭皮具产品份额占广州市场的60%、广东市场的35% 皮具皮革交易量居全国第一。

珠宝行业
珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。

"花都国际金银珠宝城"吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂 有效推动花都经济的快速发展
6、花都区房地产市场利好因素
利好一 地铁九号线
最近贯穿花都东西的地铁九号线即将全面开工的消息传出，总算让楼市感觉一震。

地铁九号线全长约20公里，共9座车站，地铁九号线还将在白云区内设高增站，与地铁三号线换乘。

该线路预计最快2013年通车。

利好二 白云机场扩建
白云机场扩建已写入国家十二五规划中，白云空港经济圈由国家支持扩建，未来规划建5条跑道，加上前段时间国家批准在白云机场建立综合的保税区，这一块规划用地达267平方公里，横跨白云、花都两区。

利好三 汽车城扩建
花都汽车城聚集了广州风神汽车产业基地、东风日产汽车厂和相关产业链公司，花都汽车城目前正在扩建，届时东风日产的年产量能由现有的36万辆扩大到100万辆，十年后将成为一个工业总产值超千亿元、年税收超百亿元的制造业基地。

利好四 飞机制造
花都利用靠近机场等资源，计划引进飞机制造项目，目前正在和加拿大有关方面洽谈。

花都区房地产市场分析
1 广州十区的价格洼地，价格上升空间大。

花都区的价格在全市10区2市来说价格是最低的，也有高档的别墅，也有独栋别墅，也有高级的洋房，也有1万多元的洋房，也有价格比较低的洋房。

在中轴线发布后，中轴线范围内优先重点发展的区域最有前景。

目前狮岭的价格是5000元/平方米，珠江新城当年的价格也就是五、六千元，现在达到了三万元/平方米，租金也达到了五、六千元/月。

因此花都区楼价上升空间较大。

2 品牌开发商云集。

众多大型、知名房地产公司纷纷登陆。

先后有恒大集团、雅居乐集团、中房集团、碧桂园集园、合和集团、保利集团、新鸿基集团、祈福集团、合景泰富集团、万科集团、美林基业集团、绿城集团、富力集团等房地产大品牌企业到花都开发。

3 分区明显，三足鼎立。

目前花都的房地产布局已形成三大板块，一是东部板块，属于机场带动板块；二是中部板块，以新华街为中心的城区板块；三是西北部板块，主要分布在山前大道沿线，属于休闲度假板
块。

4 以小高层和高层为主，户型适中。

市场调研中 花都城区的房地产项目以小高层和高层为主 产品户型以80平方米的二房、90-130平方米的三房为主 户型适中。

5 市场供应充足，未来供应已超200万平方米。

市场调研中，花都城区的未来供应量较为充足，如计算未来1-3年的供应来看，已明显超出200万平方米。

其中雅居乐、路劲、保利在107国道开发就有120万平方米；风神大道保利地块30万平方米；主城区锦东花园、天马河壹号、雅居乐峰会、嘉华嘉爵园等楼盘未来分别有10万、20万、10万、5万平方米的开发量。

6 购买群体多样化。

别墅类的购买群体客户集中在珠三角的私人企业主、官员、投资客户等，甚至有来自江浙一带的投资客户。

中心区域洋房的购买群体客户在前几年有大量的广州养老、度假的客户和花都本地的客户为主。

随着交通的利好，大地产的进入开发，汽车产业的繁博发展，中心区域的洋房购买群体客户以花都本地的客户和在广州老市区上班的年轻一族为主。

7、芙蓉镇房地产市场特点
1 基本以别墅盘为主，以芙蓉嶂水库为中小 周边遍布别墅盘 仅仅有元邦和万科从今年起才有少量洋房出售。

2 芙蓉嶂旅游景区日渐衰微。

八九十年代芙蓉嶂曾经是一个很火爆的旅游景点。

但现时的芙蓉嶂已经日惭衰落，大部分项目都已经停止运作，游人稀疏，很多工程处于烂尾状态，就连很多配套的度假酒店和俱乐部都停止营业，当年辉煌一去不返。

3 别墅以度假为主、入住率非常低，生活配套缺乏。

调查了几个别墅盘发现入住率非常低，很多虽然已经出售，但处于丢空状态，据闻只有部分买家闲时回来度假。

4 产品同质化，竞争激烈，销售速度非常慢。

芙蓉嶂水库旁别墅盘就有好几个，圣普拉多 已被万科收购 、万科兰乔圣菲、元邦山清水秀、桃花源、勤天一品、芙蓉豪苑等。

别墅供应量非常充足，产品同质化程度大，竞争激烈，销售速度非常慢。

5 万科的进入提升了社会对该区域房地产市场的关注。

万科携带“兰乔圣菲”高端别墅品牌进入，开盘当月销售情况掀起了一阵小高潮，提升了社会对该区域的关注。