2013年政策盘点

2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。

多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。

在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。

但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。

坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。

此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。

随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。

1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化
温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。

2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。

其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。

新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。

自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。

8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。

此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示，目前并未明确调整相关
限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措施。

上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。

9月2日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，声明自2013年9月2日起对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房，已有一套住房的禁止再度购买；将外地户籍1年居住证明的要求提高至3年，纳税、社保证明仍维持1年。

8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，将继续认真贯彻执行住房限购、差别化的信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施，保持房地产市场健康稳定发展；从8月19日起至年底，在全市范围内开展房地产经纪市场专项治理工作，重点检查经纪机构执行“限购”等调控政策的情况。

此外有消息称，北京（楼盘）市委市政府已抓紧研究支持自住型商品住房的政策，包括推进自住型商品住房供地等，日前北京市首宗配建自住型住房地块入市，受到各方关注。

热点城市不放松，低迷城市寻突破。

2013年以来，中央已明确认识到城市间房地产市场面临的问题、调控的任务都各有差异，差别化处理城市的调控方法和力度更多地由当地政府予以确定。

对于房价快速上涨的热点城市，加强调控仍然是主基调，政策上要确保自住型首套房需求并有效抑制投机性住房需求；而对于房地产市场持续低迷的城市，地方政府应更多地思考未来如何在不突破调控底线的前提下，寻求政策突破点，保障当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展。

2、货币稳健原则下坚持差别化信贷，房地产再融资放开信号渐强
通胀压力略有抬头，货币政策稳健审慎。

8月全国居民消费价格总水平同比上涨2.6%，低于全年3.5%的控制目标，但环比上月增长0.5%。

在通胀压力仍在持续、宏观经济未现明显好转的背景下，1-8月货币信贷平稳适度增长。

截至8月末，全国M2（货币供应量）同比
增长14.7%，较6月末的14%略有回升，但明显低于5月末15.7%的增速水平；1-8月累计新增人民币贷款6.49万亿元，同比多增3912亿元。

下半年新增贷款出现季节性下降，其中7、8月单月新增贷款由6月的8600亿元回落至7000亿元左右，但相较于去年同期仍呈现增长态势。

9月6日以来，上海银行间同业拆放利率（Shibor）全线品种一路上行，在经历过6月“钱荒”之后，季度末资金面紧张预期再现。

多地公积金贷款发放达历史最高水平，部分城市采取应急措施。

今年上半年楼市成交量和成交金额的高速增长，导致了公积金贷款业务规模持续增长，不断冲击历史高点。

与此同时，多地公积金归集额增速却赶不上贷款增速，致使公积金存贷倒挂，部分城市已突破75%的警戒线。

存贷比过高，将造成住房公积金存款额过低，不利于保证贷款供应。

为缓解公积金贷款资金压力，北京、徐州（楼盘）、杭州（楼盘）等城市采取公转商贴息方式，合肥（楼盘）、厦门（楼盘）则采用了轮候制等方式。

同时北京、上海、天津（楼盘）等多城市调整公积金缴存基数，缴存上限普遍提高，厦门、平阳等城市则降低个人购房最高贷款额度或贷款门槛。

调整公积金缴存基数，提高公积金缴存上限，降低贷款上限北京、上海、厦门、天津、大连（楼盘）、桂林（楼盘）、南京（楼盘）、南宁、芜湖提高公积金缴存“上限”。

武汉（楼盘）取消已实行三年的公积金缴存“保底限高”政策。

厦门、杭州余杭、平阳、嵊州调整个人购房最高贷款额度，普遍较以往有所降低。

公积金“公转商”贴息贷款徐州7月25日起在市区范围内实行住房公积金贷款转商业银行贷款政策。

杭州会同工商银行(601398,股吧)、建设银行(601939,股吧)、交通银行(601328,股吧)、杭州银行四家银行，9月份推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”。

北京7月5日后开始实行“公转商”贴息贷款，但发贷银行只能是中国邮政储蓄银行，申请项目仅限定为期房。

“轮候制”合肥7月1日起实行住房公积金贷款轮候制——根据市区每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制，优先办理现房公贷。

厦门严格控制贷款总体指标，适时实行放款轮候制度。

数据来源：中国指数研究院综合整理
多措施反复明确差别化信贷原则。

7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出十条措施对近期金融业面临的问题及未来工作进行部署。

其中对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。

在经历6月末银行业“钱荒”之后，《中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知》出台，其中提出取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平，同时规定针对个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

随后，央行有关负责人就进一步推进利率市场化改革答记者问时表示，为贯彻落实党中央、国务院有关房地产市场调控政策，抑制投资投机性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行对个人住房贷款实施有效的政策引导和审慎性监管，要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。

9月16日出版的2013年第18期《求是》杂志，刊发了中国人民银行行长周小川署名文章《践行党的群众路线推进包容性金融发展》。

周小川在文中提出，要加强宏观信贷政策指导，鼓励和引导金融机构加大对经济社会发展薄弱环节的信贷投入。

要继续严格执行差别化住房信贷政策，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，鼓励银行业金融机构按照
风险可控、商业可持续原则，支持保障房建设和棚户区改造。

多家上市房企抛出融资预案。

进入7月，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份(600077,股吧)、金丰投资(600606,股吧)、新湖中宝(600208,股吧)、迪马股份(600565,股吧)、中弘股份(000979,股吧)等。

如此密集停牌使得市场猜测，上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜。

8月1日晚，新湖中宝发布公告，拟定向增发募资55亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。

自此，暂停三年的A股房企再融资重新开启预期进一步强化。

表：部分上市房企再融资预案
公司拟募集金额（亿元）资金投向
新湖中宝55 上海新湖明珠城三期三标段、四标段
上海新湖青蓝国际
宋都股份15 南京南郡国际花园项目
杭州东郡国际三期项目
补充流动资金
海印股份(000861,股吧)8.34 广州（楼盘）国际商品展贸城
国际汽车展览交易中心
补充流动资金
冠城大通(600067,股吧)18 南京万盛世纪新城A1/B/C/D
北京城建(600266,股吧)39 北京世华龙樾项目
北京海梓府项目
北京上河湾项目
北京平各庄土地一级开发项目
补充流动资金
三湘股份(000863,股吧)12.5 三湘海尚名邸
虹桥三湘广场
补充流动资金
卧龙地产(600173,股吧)6 公司保障性住房代建项目及“城中村”改造还建房建设项目信达地产(600657,股吧)28 偿还公司债务，调整公司债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司营运资金，改善公司财务状况
金科股份(000656,股吧)43.24 西安（楼盘）凤城二路项目
重庆（楼盘）开州财富中心项目
重庆江津世界城项目
补充流动资金
新华联(000620,股吧)21 湖南醴陵市马放塘棚户区改造建设项目
宁夏银川（楼盘）火车站棚户区改造项目
北京平谷区马坊镇B05-01、B05-02居住及社会停车场库项目
数据来源：中国指数研究院综合整理
由于大型房企资金相对充裕，中小企业则需在6月“钱荒”的背景下寻求新的资金来源，因而再融资房企多为中小企业。

从资金投向看，房企再融资预案多涉及的是保障房、棚户区改造以及90平米以下的刚需性住宅，这些都是与当下政府大力推行的项目相吻合。

证监会就上市公司涉房重组与再融资申报提出具体要求。

据媒体9月11日消息，证监会已会同国土部、住建部等相关部门，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求。

据悉，专项核查报告的范围主要包括涉及用地专项核查和商品房开发专项核查两类，相关范围确定为在国家对房地产调控政策持续期间，相关上市公司通过再融资募集资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。

其中，在涉及商品房开发专项核查的部分，主要指相关企业在报告期内是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，包括专项自查报告、保荐机构或独立财务顾问、律师出具的专项核查意见等。

对于需住建部进一步检查认定的，证监会将在受理公司行政许可后，将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住建部。

3、土地调控体现差异化，监管力度进一步提升
增加住宅用地供应，严防高价地。

9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场。

会议指出当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内，同时也要看到近期“地王”涌现有复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，或债务压力下集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。

会议提出国土资源管理部门四季度工作目标，要加大高价地的防范力度，增加住宅用地供应。

四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大，务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目
标。

同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。

各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。

表：近期各地涌现地王
城市宗地名称成交总价
（亿元）楼面地价
（元/平方米）成交日期竞得方
北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目21 35502（剔除配建医院后73099）2013-09-04 融创中国
上海徐汇区“徐家汇(002561,股吧)中心项目”地块217.7 37264.4 2013-09-05 新鸿基
杭州江干区凯旋单元FG04-C2/R21-03地块（浙江大学华家池校区地块组成部分）56.2 19416 2013-09-05 绿地集团
武汉江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域90.1 12617 2013-09-12 越秀地产
天津南开区红旗路西侧（天拖地块）103.2 10109 2013-09-18 融创中国
资料来源：中国指数研究院综合整理
土地利用巡查全面铺开，进一步明确闲置土地处置要求。

7月11日，全国土地利用动态巡查工作现场会在常州（楼盘）召开。

会议在总结常州、海宁、合肥、瑞金、临沂（楼盘）、
东莞（楼盘）6个城市土地利用动态巡查试点的基础上，在全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费。

国土资源部进一步明确了闲置土地处置的相关要求，加大对闲置土地的清查处置力度，处置的每个环节都要录入监管系统，闲置土地要向社会公开，并及时抄送金融监管等部门。

通过推行土地利用动态巡查制度，能大力盘活存量建设用地，最终促进土地开发利用。

同时，7月证监会在多次新闻发布会上均强调，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

国土部重拳打击省级重点项目违法用地。

9月9日国土部在网站公示一起挂牌督办的违法用地案件，昭示省级重点项目也不能作为违法用地的挡箭牌。

据国土资源部执法监察局披露，2006年6月至2013年7月，贵州（楼盘）省贵阳市金石产业园内的25家企业陆续违法占地建设物流仓储、石材加工等项目，合计占地2545.169亩。

目前，国土资源部已责成贵州厅按照相关规定，会同有关部门进行调查。

处理意见将于10月18日前报国土资源部。

公开信息显示，贵阳金石产业园是贵州省重大工程和重点项目，是贵州省十大工业园区之一，也是贵阳市委、市政府竭力打造的民营经济百亿园区。

该案的查处凸显了国土资源部打击国土资源领域违法违规案件的信心和决心。

自今年二季度起，国土资源部加强了对国土资源违法案件的查处力度，将“按季度”挂牌督办制度改为“即时”挂牌督办。

4、房地产长效机制备受关注，土地、税收等多方面推进
长效机制草案呼之欲出。

据媒体报道，国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后，“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案最早有望于十八届三中全会后对外公布。

房地产调控长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容，目前已经起步的基础性工作包括房产税试点、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。

新一届政府着力“促进房地产市场健康发展”，对不同场合多次提及“建立长效机制”，表明中央对房地产调控的态
度和思路正在发生转变。

4.1 加快集体土地确权流转
全面推进集体土地确权登记发证工作。

9月3日国土资源部下发《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》，要求采取切实有效措施，进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作。

《通知》指出，各地要通过组织开展农村地籍调查，全面掌握农村范围内每一宗土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况，为当前开展的集体土地确权登记发证工作提供基础支撑，同时为下一步不动产统一登记奠定坚实基础。

通知明确，要充分结合农村集体土地确权登记发证工作的总体部署和要求，在已基本完成集体土地所有权登记发证工作的基础上，继续做好调查成果的整理完善工作，尽快组织开展农村集体建设用地调查和宅基地调查，全力保证农村集体土地确权登记发证工作顺利进行。

农村土地流转逐步放开。

8月5日，广东省政府法制办公开征求意见的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》，若该办法通过，今后广东农村宅基地将可以在本镇、本集体内部流转。

8月22日，温州市人民政府办公室关于印发温州市农村产权交易管理暂行办法的通知，通知规定自10月1日起包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、依法可以交易的农村房屋所有权等12类农村产权将在农村产权服务机构交易。

征地保障补偿措施走向健全。

9月10日，江苏省发布《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》（省政府第93号令），确立了被征地农民社会保障“即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高”的原则。

规定被征地农民全部刚性进保，纳入城乡社会保障体系；根据被征地农民年龄段的不同，规定劳动年龄段的被征地农民参加企业职工基本养老保险，未参加企业职工基本养老保险（放心保）的，可以选择参加城镇居民社会养老保险或者新型农村
社会养老保险。

《办法》规定，征收农民集体所有的土地，应依法足额支付征地补偿费用，安排被征地农民的社会保障费用。

征地补偿费用没足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地。

江苏出台的这一措施，更注重被征地农民当前生活与长远生计之间的统筹，规定征地补偿标准应根据经济社会发展水平和物价变动、被征地农民社会保障标准等情况确定并适时调整，同时也切实解决了基层反映强烈的失地农民补偿标准偏低、社会保障不到位等突出问题，让经济社会发展的成果更多惠及被征地农民。

4.2 税制改革初步明确方向
或将按揭贷款等计入抵扣因素，新个税制将更体现税收公平。

近日，财政部部长楼继伟在接受媒体采访时表示，下一步改革个税的方向，是由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制。

新税制在对部分所得项目实行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，更体现税收公平。

分类与综合相结合的税制模式比较符合我国人口多、社会经济发展极不平衡、在一个历史时期中有必要适当鼓励资本形成与创业行为的国情，同时也能满足其调节功能。

房产税年内扩容预期不断加码。

2013年“国五条”出台后，先后有传闻称北京、广州、湘潭（楼盘）、鄂州、杭州等热点城市将成为房产税第二批试点，其中杭州因传闻4月出台试点方案被叫停而备受关注。

近期媒体称杭州方案有望在今年10月亮相，最新版方案在原有基础上，将税率由0.4%-0.8%上调至0.5%-1.0%，征收范围仍然不包括存量房屋。

表：地方房产税实施细则
城市房产税
上海针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。

税基为交易价格的70%。

税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。

重庆针对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。

前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。

杭州
（传闻）划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位对超出的部分进行计征，税率则分为普通住宅（0.5%）和非普通住宅（1%）两档。

资料来源：中国指数研究院综合整理
8月28日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第四次会议上，财政部长楼继伟和国家发改委主任徐绍史分别指出下一阶段的工作重点包括扩大个人住房房产税改革试点范围，房产税年内扩容预期再度加码。

5、新型城镇化仍为关注重点，“以人为本”或将优化现有住房结构
5.1 更加关注城市人居环境建设
国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，促进改善城市人居环境。

近日，国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，指出加强城市基础设施建设，要围绕推进新型城镇化的重大战略部署。

《意见》既利当前更利长远，既能增强城市综合承载能力、造福广大群众、提高以人为核心的新型城镇化质量，又能拉动有效投资和消费、扩大就业、促进节能减排、推动经济结构调整和发展方式转变。

城市基础设施建设，与民生密切相关。

《意见》明确要求，优先加强供水、供气、供热、电力、通信、公共交通、物流配送、防灾避险等与民生密切相关的基础设施建设，加强老旧
基础设施改造。

同时《意见》还明确要深化投融资体制改革，在确保政府投入的基础上，充分发挥市场机制作用，吸引民间资本参与经营性项目建设与运营，改善城市人居生态环境，保障城市运行安全。

5.2 继续支持保障安居工程
集体用地有望继续介入保障房。

8月7日媒体报道，国土部日前召开利用集体土地建设租赁住房试点工作闭门会议，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。

与此同时，集体土地建设租赁房试点将在2013年迎来第二批试点启动，广州将有可能成为第二批试点城市之一。

考虑到农村集体可能借试点建设“小产权房”的风险，国土部一直对“集体土地建租赁房”持谨慎态度，但利用集体土地建设公租房，一方面可以盘活农村集体用地，加大住宅用地供应量，同时也满足国家加大保障性住房建设的政策要求，总体来说对房地产市场将起到积极正面的作用。

发改委放宽棚改项目债券融资比例上限至70%。

8月22日，国家发改委下发《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》，对专项用于棚户区改造项目发债募集资金额度比例，放宽至总投资的70%上限，这意味着棚改项目发债杠杆提高了10个百分点。

通知明确规定，凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设；对于专项用于棚户区改造发债申请，将按照“加快和简化审核类”债券审核程序，优先办理核准手续，加快审批速度。

此外，《通知》首次明确，鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区改造项目建设。

审计署公布“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”。

8月9日，审计署发布2013年第29号公告，公布“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”。

公告称，2012年全国城镇保障性安居工程开工768.83万套、基本建成590.20万套（含竣工453.59万套）、新增发。