连江县房地产市场分析报告

连江县房地产市场调研

一、城市基本资料

摘要：

1、连江县近几年经济发展快速、投资力度不断加强，人均可支配收入快速增长、城

市化进程加快。2010年GDP达到184亿元。

2、连江是国务院首批沿海开放县份之一，境内有“三湾（罗源湾、黄岐湾、定海湾）、

三口（可门口、闽江口、敖江口）、五条通道（沈海高速公路、104 国道、温福铁路、福州环城高速公路和201 省道、）”，发展条件十分优越。

3、特色经济：海运大县、港口建设、水产之乡、温泉之乡、建筑之乡。

4、连江县居民整体生活水平较高，在外经商人员较多，从事行业涉及矿业、电玩、

建筑等。消费能力旺盛。房地产市场需求较大。

5、连江县目前楼市均价为8000-10000元/m2，商铺均价：10000-50000元/m2

二、商业市场分析

1、商业概况

主要商业街：文山路、玉荷路、西风路

商铺租金：50—180元/平方米.月

商铺售价：20000-50000元/平方米

主要经营业态：服饰、建材、电玩、家电、餐饮、海鲜、日用百货

整体来讲，由于连江县居民整体的生活水平较高，所以在很大程度上带动了商业市场的发展。但是也存在着市场空白，比如在全县居民消费水平较高的情况下，该地区目前还没有一个相对高档的购物中心，大部分都是以零售店面的形式。目前主要市场空白：3D电影院、城市综合体、写字楼。

三、经济概况

1、2005年-2010年连江县地区生产总值

2、2011经济指标

2011年，全县生产总值达到236.80亿元，同比增12.8%；财政总收入20.0亿元，同比增32.1%，其中地方财政收入13.03亿元，比增32.9%；全社会固定资产投资180.0亿元，比增32.2%；出口总额4.30亿美元，比增21.0%；社会消费品零售总额53.56亿元，比增23.0%；城镇居民人均可支配收入22178元，比增15.5%；农民人均纯收入9022元，比增16.5%；人口自然增长率4.94‰。

四、城市发展规划

总体规划结构——“两轴一心两区”

“两轴”：一是城市发展轴，向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡，打开直接接受省会城市福州辐射的通道。二是敖江滨江绿化轴，作为连江县城的母亲河，是连江作为滨江城市天然的绿化轴，也是反映城市空间面貌与特色的景观轴，凸显出连江是一个沿江发展的滨江城市；

“一心”：是城市的政治、商业、文化、体育、医疗中心，位于凤城镇；

“两区”：城市包含两个城区，以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的现有基础上形成东城区。

五、房地产市场分析

1、在售楼盘格林威治

中胜财富天下

日出东方.海韵

项目地占地48.9亩，总建筑面积为10.5万平方米，规划由2栋28层高层、6栋11层小高层、沿街独立商业楼组成，其中住宅面积73925平方米，商业面积经1.2万平方米，并配套有1200平方米社区广场，300平方米东方汇健康会所，近400个停车位。

2、二手房市场

目前连江县整体的二手房均价：4000—8000元/平方米，都以大户型为主。

六、土地出让情况

2011年连江县出让地块主要以潘渡乡为主，大举分期分割出让30多块地，而由金源集团以低价位拿取，而城关片区的出让地块较少，城区可出让地块已经稀缺。目前在售的楼盘，均价都在9000元/平米左右，当初每亩拿地价格为300-700万元不等。

收集到的城区已成交出让地块的结果为：

地块编号连地拍卖［2011］

04号

地块位置

丹凤东路与温泉路交

叉口西南角

土地用途

其他普通商品住

房用地

土地面积(公顷) 4.3458 出让年限70年成交价(万元) 40300 受让单位王建平

土地使用条件：按“现状”条件出让土地用途为商住用地，商服用地建筑面积不得过眼云烟总建筑面积的8％，商服用地出让年限40年。

备注：成交时间：2011年07月08日容积率≤2.8

该地块出让时间为：2011-6-16 连国土资告字[2011]173号

占地43458平米，合65.2亩，容积率2.8，成交价4.03亿元，

每亩地价618万元，楼面价：3312元/平。项目位于主干道丹凤东路上所以价位较高

由于城关片区的土地越加稀少，剩余的只有农村村委自留地，所以自2011年开始已经很少有土地出让，而房价在9000元/平米的水平线上仍然供不应求，所以一有土地出让，参与竞标的人都比较多，据当地朋友介绍，日出东

方楼盘一期的拿地价格才300万一亩，到了三期拿地价格已经将近700万一亩，仍然受追捧。

新楼盘都集中在新城区，由于旧城区涉及拆迁，所以推地比较慢，图上4个红点为农村自留地，准备出让中。从消费市场来看，连江的房地产市场还有很大的保值空间，升值幅度不多，利润空间比较明朗，只要拿地成本偏低就能很好的运作下去。未来开发部会继续跟踪。