孙环宇万达商业购物中心运营管理

由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、

健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方 米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
第二章 购物中心
2.1 购物中心的产生和特征
2.1.1 购物中心的产生
2.1.1 购物中心的产生
购物中心最早发源于美国。 上世纪90年代中期，香港一批房地产巨 头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写 字楼。到90年代末，中国内地已经初步形成 了建shopping mall的热潮。
2.1.1 购物中心的定义
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.1 第一代单店
1.5.1 第一代商业地产
也称为单店，是万达集团早期开发的产品， 业态整合在一个单体建筑内，总面积5—6万平 方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万达 商业广场、南京万达商业广场等。
长沙万达广场
济南泉城路万达广场
长春重庆路万达广场
南昌万达广场
南京新街口万达广场
明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应
多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务
2.1.2 购物中心的主要特征
关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经 济利益的商业运作模式
2.1.2 购物中心的主要特征
重要特征—— 2.1.2.5 统一规划 2.1.2.6 整体开发
1.1.1商业地产的概念
商业地产既不是商业，也不是地产，是以 租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复 杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行 业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
HOPSCA的含义
H（Hotel）酒店

五星、超五星级酒店
O（Office）写字楼

甲级写字楼及标准写字楼
P（Public place）公共空间 一个或者几个城市公共活动广场
S（Shopping mall）购物中心 由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成
C（Culture & recreation）文化娱乐休闲设施
南宁万达广场
沈阳太原街万达广场
哈尔滨中央大街万达广场
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后 开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包 括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。 代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万 达广场、成都万达广场等。
青岛台东路万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.2 第二代组合店
1.5.2 第二代商业地产
也称为组合店，是万达集团2003—2005年 间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。
武汉万达广场
上海五角场万达广场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑 面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量 最大、业态最全、商业设施最完备的项目。
哈尔滨香坊万达广场
项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中 商业和五星级酒店面积20万平方米。
成都锦华路万达广场
项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其 中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、 商气最旺的购物中心。
商业管理概述
孙环宇 2011年5月
第一章 商业地产
1.1 对商业地产的理解
1.1.1 商业地产的概念
广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住 性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务 业经营场所等。
狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。
1.1 对商业地产的理解
焦点购物中心 以某一大型商店为主导，再辅助组合
部分小型零售店
2.3 购物中心的定位
2.3.1 按照品牌档次定位
高档购物中心 中档购物中心 低挡购物中心
2.3 购物中心的定位
2.3.2 按照服务商圈定位（略）
2.3.3 按照市场导向定位
符合现实市场（举例） 培育期短，经营比较稳定，容易快速发展
合理的商业组合，决定了购物中心的建 筑结构，也影响购物中心的经营
2.2 购物中心的分类
2.2.1 按服务商圈分类
邻里购物中心 社区购物中心 区域购物中心 超区域购物中心
2.2 购物中心的分类
2.2.2 按照商业业态组合特征分类
综合购物中心 服装、餐饮、娱乐、生活配套等
主题购物中心 只有一个或两个经营主题的购物中心
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
创造就业岗位 持续增长税收 拉动区域经济 公众服务设施 改变城市环境
1.4 商业地产开发的主要环节及核心竞争优势
项目选址 规划设计 开发建设 订单招商 后期运营 核心竞争优势----商业管理（招商、经营）
作为一个独立的物业规划、开发、拥有 和管理的一组零售和其他商业用途的设 施，并提供停车场所——国际购物中心 协会。
购物中心的规模和定位主要由其服务商 圈的市场特征决定（举例）。
2.1 购物中心的产生和特征
2.1.2 购物中心的主要特征
2.1.2 购物中心的主要特征
前提条件与必要保证—— 2.1.2.1 产权单一
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
开发理念 资金回收 市场需求 开发过程
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性