中原-深圳桃源居6区开发研究报告-67PPT

80000
60000
40000
20000
0 1992
1997
1998
2000
2001
年份
研究范围：深圳六区
2002
套数
深圳历年别墅供应量
700
600
500
400
300
200
100
0 1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
1997年前后一段时间，别墅的市场的供应有较大的不正常膨胀 （例如97年月亮湾山庄推出别墅348套，提高当年供应量） 。现在 很多空置的项目主要就是当时的遗留产物。从2000年以来，别墅的 供应保持着平稳的状态 。
➢ 主力户型为2-4房，以实用型及舒适型为主 ➢ 产品相对中规中矩，特色产品相对缺乏 ➢ 营销包装及展示尚待加强，营销节奏控制意识一般 ➢ 宣传途径强化地缘宣传，大众媒体适当渗透 ➢ 开发商之间内部沟通广泛，信息相对公开
宝安2005-2006年后市预测
➢ 随着西部通道及深南-宝安大道的贯通，宝安将真正成 为深圳楼市的主站场，宝安楼市将全面突破
对 比 市
区域
2003 GDP
（亿元）
常住人口 （万人）
人均GDP （美元）
房地产开 发投资
城乡居民储 蓄存款余额
（亿元）
场 北京 3612 1457 31,613 1202亿元 5293.5
潜 上海 6251
1342 46,700 901亿元
6054.6
力 深圳 2861 557.4 53,387 410亿元 2199.4
出让量（平米）
近四年住宅用地各区出让情况
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0 01年
02年
03年
宝安
福田
龙岗
罗湖
04年 年
南山
盐田
住宅用地出让集中在宝安和龙岗，关内比例占有很少。
关内与关外的住宅价格始终保持较大差距
销售单价（元） 近几年各区域住宅销售单价走势
➢科技高层：红树西岸、17英里高层
自然资源形态
➢自然资源：如山、海、湖、河、石景观 ➢人文景观：如果、林、园、高尔夫等
➢兼得：既亲山又近水还有人文景观，既可赏又可玩，则价值更大，如17英里
深圳2002年前别墅市场情况
总推售面积
别墅历年供应总量变动图
180000
160000
140000
120000
100000
特区中西部地区： 华侨城片区、蛇口片区 深圳湾片区、香蜜湖片区
深圳东部地区： 龙岗东部沿海、盐田
从区位优势、建设水平、交通条件、配套设施、城市发展战略方向上来分析： ➢特区中西部：华侨城、深圳湾、蛇口、香蜜湖是最有条件成就高端TH ➢深圳东部地区：山海资源占有率越大，高端机会越大，但不纯粹 ➢关外中部地区：TH现实产品聚集地
？如何开发
➢深圳山体豪宅市场分析
➢桃源居开发产品及客户回顾、 市场展望
➢6区SWOT分析及开发策略
➢6区定位及开发建议
深圳山体豪宅市场分析
宏观大势与近期动态
➢ 国家宏观调控抑制局部地产过热，利率二次上浮 ➢ 物业税将在近期展开试点，深圳是一个 ➢ 深圳全面城市化启动，“大深圳”趋势既定， “关” 渐
模糊化 ➢ 商品房需求整体保持平稳增长住宅市场整体供求基本均衡 ➢ 深圳土地供应更加紧缩，仍集中在关外 ➢ 市区客户关外置业比例进一步提高，“西移”或“外移”
明显 ➢ 价格整体逐年攀升，关内外价差在缩小，但仍差距较大 ➢ 新近出台相关政策整顿房地产市场，限制恶性炒作促使地
近几年宝安和龙岗的待开发住宅用地保持较大体量
深圳豪宅市场分析
深圳豪宅近三年供应量（万平方米）
150 160
140
120
90
100
86
80 60
40
20
0
2003年
2004年
2005年
➢2003年香蜜湖、中心区豪宅集中放量，豪宅供应率超过10%，豪宅再次
聚焦，不再是高端人士的专宠，且牵动了众多中产阶级的眼球
➢豪宅住宅市场需求量加大： 2003年，深圳10,000元/ M²以上的豪宅共销 售了48.7万M²源自文库占全部住宅销售量811.9万M²的6%，较上年快速增长26%； 销售均价超过12,000元/M²，是全部住宅均价的2倍以上。
区域分布
➢都市：城市中心内，自然景观丰富带，如红树西岸、熙园 ➢郊区：远近郊，低容积率规模大盘，如十七英里、观澜湖高尔夫别墅
建筑形态
➢别墅：独栋极品，前庭后院上见天下见地，单独车库，如银谷别墅 ➢ 双拼Townhouse(简TH)：两栋并排上品，如十七英里临海部分
➢叠拼TH：上下左右组合，4户以上，有天或有地，叠拼联派，如东海岸 ➢类TH：万科城联院TH、南海玫瑰园Ctiyhouse、新岸线V-house等
10000
8000
6000
4000
2000
0 罗湖
04 7996 03 7746 02 6672
福田 7768 8211 7709
南山 6410 6282 6023
龙岗 4172 3487 3378
宝安 4186 3768 3683
区域
宝安地产特征分析
概况
2003年宝安各片区住宅供应分布
其他乡镇 10%
价格分析——涨幅11.09%
4200 4100 4000 3900 3800 3700 3600 3500 3400
宝安最近几年住宅均价水平 4186
3683
3768
2002
2003
2004
04年住宅不同价格区间销售比例
6000-8000元 8000元以上 1%
1%
4000元以下 55%
4000-6000元 43%
5% 0%
关内客户宝安置业比例
5% 02前
20% 15% 10%
02
03
04 年
数据资料来源：深港研究中心
关内客户宝安置业比例持续上升 南山科技园客户居多，年龄在30岁左右的首次置业居多 客户宝安置业区域集中在中心区，并因距离及交通问题， 从关口开始呈阶梯状递减趋势
主力成交户型——中等户型
03年宝安成交户型比例图表
五房\复式 四房 6% 15%
一房 5%
二房 31%
三房 43%
数据资料来源：深港研究中心
3房为主，2房和4房为辅，占总成 交9成左右 面积区间主要集中在实用及舒适 型上
04年宝安成交户型比例图表
五房\复
式
一房
四房 6%
21%
17%
二房
三房
21%
35%
数据资料来源：深港研究中心
住宅产品及营销特性
➢ 品牌大发展商进驻，品质大幅提升，但总体与市区仍有 一定差距
➢豪宅在深圳的重要特征：都市与郊区遍地开花，供给形态丰富，TH为主 的混合社区形式，价格差别巨大。
深圳未来预计供应的豪宅项目列表
项目名称 尖岗山项目 金地格林小镇 圣莫利斯 星河·丹堤 潜龙山庄 信托项目 17英里二期 万科第五园 万科城2-4项目 振业城 中信绿色高尔夫别墅 中海育马场项目 红树西岸 波托菲诺后期项目 中信红树湾后期项目 天琴湾三期 联泰大梅沙项目 东海岸二、三期 水榭花都三期 中海九万三地块项目 中旅国际公馆二期
占地 5.15 2.73 8.30 16.17
建面 8.62 5.47 3.90 17.99
住宅 7.41 5.08 3.87 16.36
6-1 低层公寓
6-3 别墅
➢桃源居最后一个开发组团，收山之作 ➢3块宗地，各有开发指标
6-2 中高层住宅
➢综合容积率1.11，有开发高端产品的基础
➢山体为主，既是资源也增加了实际容积率
2002 150.29 111.31
2003 134.31 142.53
2004年 177.13 170.88
住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态 供应量2001年是突破年，2004年创历史新高，同比涨幅高达30%以上，远 高于全市12.5%增长水平，2005年—2006年底预计仅城区批准预售面积预 计将突破500万平方米（且不计龙华），市场供应量偏大，竞争激烈 销售量逐年递增，从2001年开始每年保持20%以上高速平稳增涨幅度
区域 宝安 龙华 龙华 龙华 龙华 龙华 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 南山 南山 南山 盐田 盐田 盐田 福田 福田 福田
开发商 招商、华侨城
金地 兴创业、华来利
星河 潜龙 信托投资 万科地产 万科地产 万科地产 振业集团 中信 中海地产 红树西岸 华侨城 中信 富春东方 联泰地产 万科地产 信托地产 中海地产 中旅集团
15万
40万
10万 20 150万
主要楼盘
水榭花都3期、香蜜湖1号、中旅公馆2期
红树西岸、波托菲诺后期项目、中信红树湾后 期
天琴湾三期、联泰项目、东海岸三、四期、17 英里
振业城、中海育马场、第五园、中信绿色高尔 夫项目、万科城三、四期 招商华侨城项目
星河丹堤、圣莫里斯、金地格林小镇
共计20个项目
➢2005预计豪宅的供应量预计将达到150万左右，别墅和TH将明显增多。
供需结构分析——供需平衡
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20
0
预售面积 销售面积
1996 51.2 21.26
宝安区历年商品住宅供需分析
1997 67.03 43.31
1998 64.8 50.07
1999 44.46 64.24
2000 64.48 69.7
2001 117.86 86.75
龙华 36%
新安 31%
西乡 23%
2004年宝安住宅供应情况大概分布
中心区 26%
新安 18%
深圳住宅供应第二大区 2003年龙华、新安、西乡三足鼎立
西乡
其它片区
19%
14%
龙华
23%
数据资料来源：深港研究中心
2004年宝安中心区异军突起 ，成为全区供应量最大的片区
深圳西岸成为宝安西部沿海区新的代名词
将问题分析到细微才更容易出位
—— 桃源居6区开发研究报告
深圳中原物业顾问有限公司 2005年4月
桃源居开发了10年，终于到了最后一个组团——6区 的开发研究的时刻了。作为中原，以及每一个有幸参 与的中原人，都感到无比的荣耀与重大的责任，无数 的驱动力，让我们，只有做得更好！
6区？
北
6-1 6-2 6-3 合计
物业类型 别墅、多层
高层 别墅、TH、多层 小高层、高层、TH
TH、小高层 别墅 小高层
TH、多层 多层、小高层、TH
TH 别墅 TH 小高层、高层 高层、别墅 高层 别墅 别野 TH、小高层 高层 多层、高层、TH 高层
总建筑面积 10．66 42 33 14 36 8 2 14 29 54 2．74 13 25．5 50 50 2．53 2．3 12．3 11．37 13．1 13．4
从以上三个城市基本的经济数据来看，深圳的别墅市场还没有得到充分的 挖掘。因此从目前深圳的别墅市场发展统计来看，市场潜力巨大。而且高端别 墅市场多为混合型社区别墅，市场中大型低密度的纯粹别墅区还是个空白。
➢ 与深圳相比，北京和上海的别墅市场规模则要大得多。
➢ 据中国房地产指数系统报告，1994—2003年十年间，北京开发了1,200万 M²别墅；2004—2006年，北京还将有650万M²别墅推向市场。
➢对于有深厚土地情节的中国人来说， TH实现“有天有地”的生活方式非常有市 场。不但拥有房产，同时也拥有足量的土地而无须与他人分享，占有了更多的自 然资源，而与别墅相比，TH无疑是实现“有天有地”生活方式的最现实途径。
深圳市TH分布图
深圳TH 版图：三角关系
关外中部地区： 坂田片区、布吉片区 横岗片区
➢ 上海在1994—2003年开发别墅面积850万M²，仅2003年上半年的别墅供应 量即达270万M²；其中新增供应面积为162.7万M²，占地面积约485万M²。
深圳2005，TH年：实现“有天有地”生活方式的现实途径
片区 香蜜湖 红树湾
大小梅沙
横岗及坂雪岗
尖岗山 龙华 总供应量
供应量（M2） 35万 30万
➢ 预计宝安市场潜在供应量在500万平方米左右 ➢ 市场产品供应将更加多元化，中小户型物业和大户型
高档物业的比例将会增加 ➢ 预计5000元/平方米以上高档物业供应量将大幅增加； ➢ 关内白领和香港客户比例将会逐渐增加，将从现在的
20%左右上升到40%左右，宝安中心区的比例将更高
豪宅：拥有独特稀缺的不可复制自然资源、低密度低容积率
单位：万M2
预入市时间 2005年底— 2005年底— 2005年底—
2006年— 2006年— 2006年 2005上半年 2005上半年 05—07年 05年上—
05年下 06年 05年上 05年下— 05年下— 05年下 06年 05年上— 05年下 05年下— 05年上
京、沪、深市场潜力及别墅市场情况
2003年均价相比上涨仅有2.3%, 2004年均价达到4186元/平方米， 增幅高达11.09%，大大高出全市5.28%的涨幅
住宅价格集中在6000元/平方米以下，占市场95%以上，但仍以 4000元/平方米以下的价格为主
客户已经突破本地局限，关内客户逐年增加
比例 25% 20% 15% 10%