60年来上海房房地产业的变迁和发展
上海房地产发展历程
上海房地产发展历程
上海房地产的发展历程可以概括为以下几个阶段：
上世纪20年代至40年代：
这一时期，上海房地产市场经历了快速的发展。
上海成为了商业和经济中心，大量的外商和本地企业涌入市场，导致了房地产需求的增加。
同时，上海的地价也开始快速上涨，使得土地成为了炙手可热的投资对象。
1949年至1978年：
在新中国成立后的几十年里，上海的房地产市场经历了国有化和集中管理的阶段。
国家对房地产的控制程度比较大，市场交易活动相对较少。
房地产的发展主要集中在国有企事业单位的住房建设，以满足人民的基本居住需求。
1978年至1990年代：
改革开放以后，上海的房地产市场逐渐开始活跃起来。
1988年，上海成立了第一家外资房地产企业，这标志着上海房地产市场开放的开始。
此时，房地产市场开始出现供需紧张的现象，房价开始上涨。
同时，上海开始引进了一些先进的国外房地产管理模式和技术。
1990年代至今：
进入20世纪90年代，上海房地产市场的发展进入了一个高速发展的时期。
上海迅速崛起为全国最重要的经济中心之一，吸引了大量的外来投资和人才流入。
这导致了房地产市场的供需矛盾日益加剧，房价持续上涨。
同时，上海政府也实施了一系
列的政策措施，以控制市场，并引导房地产市场向可持续发展的方向发展。
近年来，上海还积极推进城市更新，提升城市品质，改善人居环境，努力打造“宜居、宜业、宜游”的国际化大都市。
总体来看，上海房地产的发展经历了从市场不发达到逐渐完善的过程。
伴随着城市发展和经济进步，上海的房地产市场将继续朝着更加规范、可持续的方向发展。
中国房地产市场变革历程
中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
中国房地产60年发展回顾
2010
经济复苏 投资客
2009
2010年，1月10日“国十一条” 2011年，1月26日“国八条”
2010
调控政策初见成效
2012
中国房地产市场 从安居时代到投机时代
Thank You!
契机
1979 1980 1986 1988 1991
拉开了住房制度改革的序幕。
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980 1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
1988年4月
中国房地产市场60年发展历程 中国房地产市场60年发展历程 60
演讲： 演讲：
中国房地产发展阶段
• • • • 第一阶段：1978——1991 第二阶段：1991——1999 第三阶段：1999——2007 第四阶段：2007——2012
萌芽阶段 探索阶段 发展阶段 调整阶段
年出台土地相关法规算起， 注：从1978年出台土地相关法规算起，中国房地产市 年出台土地相关法规算起 场伴随改革开放的发展已经走过了30年 但是， 场伴随改革开放的发展已经走过了 年。但是，宏观上 看我国的房地产市场依然是一个不完全竞争市场， 看我国的房地产市场依然是一个不完全竞争市场，依然 政策为主导的市场 是一个以政策为主导的市场。 是一个以政策为主导的市场。
2007
2007年：调控 1.《物权法》出台， 2.央行加强调控（全年共计6次加息
2009 ，10次上调存款准备金）
2008年：金融危机
2010
土地市场降温 中介倒闭 销量萎缩 降价促销
2008
2009年，政府救市，市场复苏 2009年关键词：
2024年上海房地产市场总结及展望报告
一、市场总结2024年上海房地产市场经历了一系列政策调控后，整体呈现出稳定的态势。
市场供求关系逐渐趋于平衡，房价稳中有降，交易量略有回升。
以下是对2024年上海房地产市场的总结：1.政策调控效果显著：2024年上海继续加大房地产市场调控力度，严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款，稳步推进租购并举政策。
这些政策措施有效地抑制了市场投机炒房的热情，防止了房价的过快上涨。
2.市场供求关系平衡：供应端方面，上海房地产项目的开发相对谨慎，在政策调控和限购政策的指导下，供应量相对稳定。
需求端方面，市民对于改善居住条件的需求依然较高，加上租购并举政策的引导，市场需求保持一定水平。
因此，2024年上海房地产市场供需关系逐渐趋于平衡。
3.房价稳中有降：受政策调控和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价整体稳中有降。
尤其是二手房市场，房价有所下调，使得更多的购房需求释放出来。
4.交易量略有回升：受政策调控和市场供需关系的影响，2024年上海房地产交易量相对稳定，有所回升。
尤其是二手房市场交易量增加较为明显，购房需求得到一定程度的释放。
二、展望报告2024年上海房地产市场将继续保持稳定的态势，但也面临一些挑战和风险。
以下是对2024年上海房地产市场的展望：1.政策调控将持续：为了稳定房地产市场，上海将继续实施相关政策，包括严格限制企业购房、二手房交易和购房贷款等措施。
政策调控将成为房地产市场稳定的重要手段。
2.市场供需关系进一步平衡：随着租购并举政策的不断推进，上海房地产市场的供需关系将进一步平衡。
市民对于改善居住条件的需求依然较高，这将保持市场需求的稳定。
3.房价保持稳定：受到政策限制和市场供需关系平衡的影响，2024年上海房价将保持相对稳定的态势。
政府将继续控制房价过快上涨，使得房价在可承受范围内保持稳定。
4.交易量有望进一步回升：随着房地产市场供需关系的平衡和房价的稳定，2024年上海房地产交易量有望进一步回升。
上海居,大不易----近代上海房地产业发展的历史考察
上海居，大不易----近代上海房地产业发展的历史考察早在1880-1890的《海关十年报告》里，外国人对方兴未艾的上海房地产市场极为乐观：“中国人有涌入租界的趋向。
这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是由于人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也住在这里……”；事实证明这一判断是基本准确的，上海房地产业在后来数十年的发展过程中，除了战争和动荡时期外，基本上呈现一路走高、持续上涨的趋势，极大改变了上海城市面貌，也造就了上海滩首富巨商哈同、沙逊、徐润等人的暴富神话，细加考察，这是上海租界特殊的社会环境，以及各种因素合力作用的结果。
一、外商将房地产转化为商品英国人来到上海后，开辟租界，因为人员稀少，住房需求有限，房屋只是自建自住。
由于上海租界环境的相对安定，以及城市基础设施的完善，在太平天国起义后，内地动荡的局势使大量外来人口涌入上海，而且与日俱增。
20世纪初年上海城市人口已经突破100万大关，其中不少殷实移民需要在上海购地置房，不仅促使城市地价大幅上涨，而且房租也水涨船高，着实让经营者大发横财。
随着租界“华洋分居”的打破，洋人利用所谓的“永租权”，即只须付极少的租金，就可以无限期地租赁土地（实际是买断），并有上海道台颁发的道契作为护身符，开始建屋租赁，转手买卖，谁也没有办法干预，外商房地产业者成为最早暴富的一族。
自从外商建立起买卖兴旺的房地产市场，在上海就再也没有比这更好的商品了。
1876年出版的随笔集《沪游杂记》说：“上海租屋获利最厚，租界内洋商出赁者十有六七。
”可见出租房屋已经成为外商的发财门径，本来租界外侨最注重“华洋分居”，到了这时候，为了赚钱，也顾不得这许多，将大量房屋出租给华人居住，对此领事阿礼国颇有啧言，准备拆毁一些租屋。
但遭到外商房地产经营者的一致抵制，有一位外商对他说：“我将土地租与华人或建屋租与华人，可获百分之三十至四十之利益，这是我最佳的经营之道，以后上海沦为沧海，或化为劫灰，于我何干？”法国商人雷米，1849年在洋泾浜南岸购地2385亩，共花费45.6万元， 7年后，已经涨到每亩868元，速度惊人。
上海六个_第一_六十年发展
城市规划是一个不断探索的历史过程。
本文选择了新中国成立以来不同时期本市住宅建设的６个规划设计范例加以评说，是为了“继往而拓进，传承而创新”。
这些案例有着明显的历史痕迹和时代烙印，折射出当时住宅建设的背景和状况，并各有其特点或创新，从中可见规划设计探索的脉络、住宅建设六十年的发展、居住水平上升的轨迹。
住宅问题是经济社会发展中的一个大问题。
回顾旧中国上海的城市住宅，有三个特点：一是１８４３年上海开埠以后，租界割据，许多外商和权贵建造了众多具有本国建筑风格的独立式花园住宅和公寓，上海成了 “万国建筑博览会”。
二是在中外文化交融的过程中，里弄石库门住宅应运而生，形成了具有上海特色的住宅建筑文化。
三是随着外国资本的输入和现代工业的发展，加之近代中国战乱灾荒不断，大量外地贫困农民和灾民到上海谋生，因其无力租赁房屋，便在河畔、铁路旁的空地，以至坟场、废墟等处搭建棚户、简屋栖身，留下了面广量大的棚户区。
新中国成立后，既要改造棚户区，又要建造新住房，以满足广大市民日益增长的对住房的需要，任务极其繁重。
因此，住宅建设是城市建设的重要内容，也是众多城市规划项目之“源”。
１ 第一个工人新村规划新中国成立初期，党和政府十分重视改善劳动人民的居住条件。
１９５１年３月，市人民政府派出工作组，到产业工人比较集中的普陀区和杨浦区，调查工人的居住状况，为建设工人新村选址。
经过两个月的调查，踏勘了５个选址地段，最后确定在中山北路以北、曹杨路以西，建设第一个工人新村。
工作组遂即写出了调查报告，拟定了曹杨新村建设计划，报经审批后，由上海都市计划研究委员会编制了曹杨新村规划（图１）。
六个“第一” 六十年发展耿毓修曹杨新村的住宅由当时公共房屋管理处负责设计。
设计前邀请工人代表座谈，在充分听取意见的基础上，确定建筑样式和设备标准。
居住面积每人５平方米，根据不同家庭人口构成，设计了四种住宅类型。
每户有抽水马桶，厨房３户合用。
现在看来这个标准不高，在当时的条件下，工人们非常满意。
60年来上海房地产业的变迁和发展
60年来上海房地产业的变迁和发展
孙逊
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2009(000)008
【摘要】一、上海是中国房地产业的发源地之一 1843年上海开埠，允许外商入住和进行贸易。
上海道台和英国驻沪领事经过两年多时间的谈判，议定了《租地章程》和《租地契约》（俗称“道契”），为房地产业的发端创造了条件。
【总页数】3页(P9-11)
【作者】孙逊
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F832.9
【相关文献】
1.建国60年来我国社会救助发展历程与制度变迁 [J], 刘喜堂
2.新中国成立60年来民办教育发展的历史变迁与反思 [J], 张雪蓉
3.建国60年来我国社会救助发展历程与制度变迁 [J], 刘喜堂
4.新中国成立60年来房地产业的制度变迁 [J], 刘维新;
5.新中国成立60年来房地产业的制度变迁 [J], 刘维新
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
上海市房地产市场发展状况与分析报告
上海市房地产市场发展状况与分析报告一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
“中国住宅60年”的发展史
“中国住宅60年”的发展史从典型案例谈“中国住宅60年”的发展史2009年是新中国建国60周年。
从住宅的角度看，这短短60年里从居住模式、住宅的建造方式、供应模式、分配模式、乃至人们精神层面对于居住问题的观念和理解都发生了巨大的变化。
这个变化不是一蹴而就进入一个新的居住模式，而是一个变动不已、不断摸索寻找符合时代精神和内容的住宅的过程。
在这个过程中，特定的住宅与特定时代相关联、与一代人的成长经历相关联、与每个人的人生中某一个具体的阶段相关联。
如果说人塑造了住宅、住宅也塑造了人，那么这六十年里，中国人居住的住宅经历了什么样的变化？各个历史阶段典型住宅的故事串联起来所塑造出的新中国的历史该是什么样呢？通过六个十年的六种典型住宅来讲述新中国的住宅60年，希望您能帮助我们回答以下问题来寻找能够象征新中国各个历史阶段的典型中国住宅。
1949-1959代表性住宅：百万庄小区（苏联援助）上海曹阳新村、北京三里屯幸福、解放初期，百废待兴。
中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，技术上受苏联的影响；在住宅规划设计中有严重的苏联的影子。
比如：50年代中期采用居住区—街坊的规划模式,每个街坊面积一般为五、六公顷,街坊内以住宅为主,采用封闭的周边式院落布置，配置少量公共建筑，儿童上学和居民购物一般需穿越街坊道路。
这种组合形式的院落能为居民提供一个安静的居住环境，,但由于过份强调对称,或“周边式”布局造成许多死角,不利通风和日照,居住条件恶化。
北京的百万庄小区是当时苏联援建的，充分表达了这个特点。
但是，由于当时居住面积标准的限制，在诺大的套型里只能多户合住的形式，卫生间和厨房的合用为邻里制造了很多的矛盾，被美其名曰：“合理设计不合理使用”。
因当时提高工人阶级的地位，建造了一批工人住宅区，如上海曹阳新村、北京幸福村，住户采用了集成居住的模式，与此同时发展了50年代后期居住小区规划理论。
小区的规模比街坊大，用地一般约为10公顷,以小学生不穿越城市道路、小区内有配套的日常生活服务设施为基本原理。
上海房地产业发展史记
上海房地产业发展史记上海作为中国最大的城市之一，房地产业的发展对于城市的发展至关重要。
自20世纪初上海的房地产业开始兴起，经历了几个重要的阶段，形成了独特的发展模式。
第一阶段是清朝末年到中华民国初期。
在这个时期，上海的房地产业主要是由外国人掌控的，他们购买土地并进行开发建设。
上海的外国租界成为国际投资者的热门目标，许多建筑和房地产项目开始兴建。
这些项目不仅改善了上海的建设水平，也吸引了许多国内外企业和人才来到上海发展。
这一时期，上海成为中国最富有的城市之一第二阶段是中华民国时期到1949年的解放。
在这个阶段，上海的房地产业开始民族化，开始有了更多的本土开发商和房地产商进入市场。
上海城市规划开始发展，房地产项目不再只是单纯的商业建筑，也开始有了住宅和办公楼的建设。
上海的房地产市场也逐渐形成了供需平衡的态势。
第三阶段是解放后的1950年代到1970年代。
在这段时间里，上海的房地产业被国家化，成为社会主义建设的一部分。
大量的公共房屋项目开始兴建，以满足城市住房的需求。
特别是在文化大革命期间，许多老旧建筑被拆除，让位给新的住房和工业项目。
虽然在发展速度上取得了一定的成就，但这个时期的房地产业长期受到国家政策控制和资源分配的限制。
第四阶段是开放以来的发展。
1978年中国开始实行开放政策，房地产业也开始迎来了新的机遇。
上海成为了中国的金融中心和对外开放的窗口，吸引了大量的资本和人才进入市场。
在这个时期，上海的房地产业蓬勃发展，住宅、商业和办公楼等多元化项目纷纷出现。
起初，上海的房地产市场主要是国有企业开发，随着市场和法律的发展，私人房地产企业也逐渐崛起。
上海的房价也开始逐年上升，成为中国最昂贵的城市之一第五阶段是21世纪以来的发展。
随着中国经济的高速增长，上海的房地产业进入了一个新的发展阶段。
城市规划开始重点发展城市更新和绿色建筑等可持续发展的理念。
高端智能化的房地产项目也开始在上海出现，成为市场的新亮点。
老上海房地产业历史沿革资料二则
老上海房地产业历史沿革资料二则
佚名
【期刊名称】《档案春秋》
【年(卷),期】2004(000)006
【摘要】旧上海的房地产业随着城市的兴旺而发达，一方面积极满足工商发展和市民生活不断增长的需求，另一方面又具有很强的投机性，经常引起社会动荡。
本辑史料两篇，对旧上海房地产业的历史沿革和发展概况作了简要叙述，作者佚名，成文时间亦不详，考察文字内容，应形成于1952-1853年左右，选自上海市市政工会档案全宗C7-2-44号案卷，由孙慧选编整理。
【总页数】4页(P73-76)
【正文语种】中文
【中图分类】K207
【相关文献】
1.老上海电影史料二则 [J],
2.丰满水库调度有关基础资料问题的历史沿革 [J], 王永峰;孟继慧
3.气象台站历史沿革信息及其对观测资料序列均一性影响的初步分析 [J], 吴增祥
4.《气象历史沿革资料文件格式检查程序》的设计和使用 [J], 唐跃萍
5.河东盐池神庙与神祇的历史沿革
——以碑刻资料为主证 [J], 邹冬珍;卫文革
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
上海房地产发展历程
上海房地产发展历程上海作为中国的经济中心和国际大都市，房地产业发展经历了翻天覆地的变化。
以下将按时间顺序，简要介绍上海房地产发展的历程。
20世纪初，上海房地产市场主要集中在法租界、英租界和美租界等外国租界地区。
当时的房地产业主要由外国殖民者和本地土地财主控制，土地资源并未得到合理利用。
1949年后，随着中华人民共和国的成立，上海房地产市场发生了重大变革。
政府开始实行公有制经济，国有企业兴起，房地产业也逐渐被国有化。
上海各区域统一规划，大力发展工业和基础设施，引导人们从居住区迁入工业区。
改革开放以后，上海房地产市场发展进入了一个新的阶段。
上海确定了开发浦东新区的战略，将其打造成中国的经济特区。
浦东陆续建成了许多高楼大厦、商业中心和住宅区，吸引了大量的国内外投资者和人才前来发展和生活。
2000年以后，上海房地产市场进入了一个爆发式增长的阶段。
上海陆续推出了一系列政策，如购房补贴、住房公积金制度等，促进了市场的繁荣。
高层住宅大楼如雨后春笋般涌现，土地价格飞涨，成为上海房地产市场的特点。
然而，在经历了几次大规模的调控之后，上海房地产市场迎来了新的发展机遇。
政府出台了一系列控制房价的政策，限制了个人购房的数量和额度，遏制了地价的上涨。
与此同时，上海开始积极推动住房租赁市场的发展，鼓励人们通过租房来解决居住问题。
随着中国经济的不断发展和城市化进程的推进，上海房地产市场也呈现出新的特点。
近年来，上海开始注重提高房地产的品质和建筑的绿色环保度，大力发展智能建筑和绿色建筑。
同时，上海还推动了“租购同权”政策，为租户提供更多的权益保障，促进了住房租赁市场的健康发展。
总的来说，上海房地产发展经历了从外国租界到公有化再到市场化的演变过程。
随着时代的变迁和政策的调整，上海房地产市场呈现出多样化、多层次的特点。
未来，上海将继续致力于提高住房供应的质量和数量，推动房地产市场的健康发展，为居民提供更好的居住环境。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
6O年来上海房地产业的变迁和发展一，上海是中国房地产业的发源地之一1843年上海开埠，允许外商入住和进行贸易。
上海道台和英国驻沪领事经过两年多时间的谈判，议定了《租地章程》和《租地契约》(俗称道契”)，为房地产业的发端创造了条件。
在起步阶段租地造屋和房地产交易都由从事贸易的外商(洋行)兼营。
同治九年(1870年)英商德和洋行首先打出”房地产代理行”的牌子。
民国3年(1914年)，已有外国房地产商30家。
20世纪初，是上海房地产业的大发展时期，1 920年上海房地产业主公会有会员200家，其中外商140家，华商60家。
1 937年 8•1 3 战争后，租界成为孤岛，大量难民移入，此时外资房地产商处于歇业状态，华商乘机崛起，新增公司30多家。
1 941年太平洋战争爆发，日军占据租界，英美等国资产被日军管制。
1945年，日本无条件投降，英美等国的资产虽得以发还，但租界特权已不复存在，外国房地产商已难以重振旗鼓.1946年后，人民解放战争节节胜利，国民党统治区经济日益崩溃．外商纷纷撤退，房地产业随之衰落。
旧上海房地产业是中国半殖民地”社会状态的缩影，英、美、法等国商人靠两土”(贩卖烟土和土投机)起家，通过越界筑路不断扩大租界，依仗租界特权．采取租地造屋、”道契挂号、代理经租”和放款 (房地产金融)等方式攫取巨大的财富．英商业广房地产公司1 928-1 933年每年的平均利润达140万两。
1 951年统计，37家外国房地产商占有土地3816．57亩，房屋2270145平方米。
外国房地产商赚取巨额利润的同时，客观上促进了城市建设和金融业、建筑业、建材业、服务业的发展。
随着城市现代化和经济繁荣，土地房屋升值很快，公共租界每亩土地的平均地价1865年为1318两，1 920年上涨到26909两，平均每年涨幅达37％。
房地产业提供的房捐、地租占租界财政收入半数至七成，显现了它在城市经济中的地位。
二、计划经济体制下的房地产管理上海解放时，市区共有土地12．9万亩其中公有占12．40％，国人私有占74％，外国人占有13．6％。
市区共有房屋4679万平方米(建筑面积)．其中居住房屋占50．4％，绝大部分私有上海市军事管制委员会首先接管了旧政权的公产，没收了战犯、官僚资本和反革命分子的房屋产．1950年对美商财产实行管制 1 951-1 952年对外商的房地产进行折价受和征购成为国有房地产的基础。
1 956年对私营房地产商和出租面积1000平方米以上的业主实行公私合营，1 957年起．自住和出租私房被限定为1 50平方米(郊区7O平方米)，超出部分采取代理经租的方式纳入房地部门管理。
1 984年，根据新宪法全部土地收归国有。
公有房地产排除了商品属性退出市场交易，商品经济体制下的房地产业由计划经济体制的房地产管理部门所取代。
在计划经济体制下，房地产管理的方针是：为生产、为劳动人民服务．实行统一建设、统一管理、统一分配。
1 978年底，上海市区共有各类房屋8653万平方米，其中居住房屋31 95万平方米由房管部门直接管理的占94．5％，直管率为全国之冠。
1 949年6月，上海市军管会发布《上海市房地产管理条例》．同年8月公布了《上海市公共房屋租赁暂行办法》．从公管房屋开始整顿租赁秩序．到 1 958年，旧上海遗留下来的约1 3万户“二房东”三房东”全部被取缔。
以租养房”是计划经济体制下公房管理的基本政策。
1 950年，市人民政府以抗日战争前租金水平的3O％为基准，制定和实施了《上海市公共房屋租金标准》。
由于接管的房屋大部分年久失修，损坏严重，立即组织抢修力量进行抢修。
后来逐步形成了大、中修和养护三级维修体制。
1 979年统计．全市房屋修建系统的队伍共有48000多人(包括自办的建筑材料生产和供应)，占房地系统职工总数70％．每年投入房屋维修的费用占房租收入50％。
解放初，全市人均居住面积3．9平方米，居住房屋中棚户简屋占13％，其中有200户以上的棚户区有300多处，约有100万人居住在棚户区。
那些地方人口密度很高，卫生条件极差．常发生火灾和瘟疫。
人民政府为了改善劳动人民居住条件．首先对棚户区进行整治——填平臭水浜、铺筑道路和下水道、安装自来水和路灯、建立公厕和垃圾箱。
5O年代初经济尚在恢复中，即着手建设工人新村，药水弄、番瓜弄等大棚户区相继改建成为工人新村。
1 950-1 978年的29年中，全市共建住宅1 791万平方米。
十年浩劫期间，造反派掀起抢房风共抢占私房266万平方米，住宅建设和房屋大修锐减，平均每年只建房25 2万平方米，修房63．9万平方米。
由于新房源紧缺房屋失修严重，欠租户急剧增加，新增的欠租金额达4314万元．房管部门以租养不了房。
在计划经济体制下，房地产管理部门广大职工为生产、为劳动人民服务”和“以租养房做出的贡献功不可没。
但因计划经济体制违背客观规律，房管部门的只有投入没有产出，处于捧着金饭碗讨饭”的困境，住房紧缺成为爆炸性的社会问题”。
1 985年，新华社上海分社配合上海市房地局进行了一次大规模的《住房状况调查》，统计结果：市区180户居民中．人均居住面积4．5平方米以下的困难户有45．5万户。
很多家庭三代同室或父母与大年龄子女同居一室。
有一家三对夫妻挤在一间只有1 2 平方米的阁楼里。
有60万已达到结婚年龄的女青年(当时申请结婚用房以女方年龄为准)等房结婚，其中25岁以上的占40％。
接受调查的8．8万名中高级知识分子中．住房拥挤和不方便户占43％。
面对这种情况．有识之士呼吁：应当承认住房的商品属性．住房制度非改革不可!三、改革开放使房地产业由复苏而崛起，成为支柱产业土地使用和住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，这两项重大制度改革的实施，是重建房地产业的基石。
上海是特大城市，土地使用制度和住房制度的改革难度很大，经历了长期的调研和单项改革试点的探索，如调整非居住用房租金、建造供大年龄青年结婚过渡用房(鸳鸯楼)等。
1 987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的6个实施细则，虹桥路26号地块的国际招标，拉开了土地批租的序幕；1992年”斜三”旧改基地批租成功，拓展了外资批租的范围；1995年内资企业商业等六类项目并轨，商品房开发用地全部纳入土地有偿使用的轨道。
《上海市住房制度改革实施方案》于1 992年5月1 日正式实施．其要点是：推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会(其配套的实施细则有14个)；1 995年．市府批准实施《关于出售公有住房暂行办法，通过旧公房出售和已购公房上市，进一步加速了住房机制转换i 1 998年出台了《关于进一步深化本市城镇房制度改革的若干意见》明确规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
随着土地使用制度和住房制度改革的不断深化地产业由复苏而崛起房地产市场相应地从重建到繁荣。
1 979年上海只有两家商品房开发公司．一家是市房地局下属的中华企业公司，另一家是工商业者集资创建的爱国建设公司；1 988年8月，全国首家股份制房地产企业——兴业房地产股份有限公司在上海成立到2007年底，上海市外资、中外合资内资房地产企业林立，形成了门类齐全的房地产市场体系。
在改革和产业发展中，理论和学术研究起着重要的的作用，住房商品属性的讨论、”土地批租”建立公积金制度和房地产二、三级市联动”等研究成果都是由上海发起和先行，并且形成了一个由多学科、知识结构全面学风严谨、老中青结合的专家队伍支撑的产、学．研相结合的服务平台，提升了产业创新的潜力。
改革开放3O年来，房地产业在经济社会发展和城市建设中起着举足轻重的作用。
(一)土地批租为政府开辟了财源．加快了城市各项基础设施的建设，一个现代化国际大都市的面貌已呈现在人们的眼前。
(二)住房制度改革中．数百万职工获得实惠，实施房产二、三市场联动后，房改出售的公房成了许多家庭进一步改善住房条件的物质基础”．房地产市场中二手房交易已占半数以上。
(三)旧区改造改变了城市的面貌，数十万拆迁户获得了新居。
(四)人均居住面积，由1978年的4．5平方米提高到2007年的16．5平方米。
(五)对相关产业的带动作用：据专家们估计．房地产业每投入1∞元可创造相关产业1 70元到220元消费需求，商品房市场每实现100元销售可带动13O元到150元的其他商品销售，住宅行业每吸纳1 00人就业可带动相关行业200人就业。
(六)房地产增加值占GDP的比重由1978年的0．1％，提高到2007年的5．6%。
四．深化改革，促进房地产业持续发展在改革和发展过程中也产生了一些偏差．其负面效应已逐渐显现出来。
偏差之一是：住房制度改革方案偏重于提租发补贴．使这项改革的得益面限定在住公房的职工，住房越大．补贴越多，把住私房的职工排除在外．有失公允。
偏差之二是：把出售公房作为深化住房制度改革的举措，购得产权房者获取了巨额补偿，无房可购者一无所得。
偏差之三是：住房商品化一刀切”．新建住宅只出售不出租．低收入者既无钱购房，又无房可租．偏差之四是：投资失控，结构失调，大众需求的小套型、中低价位房稀缺．大套型豪宅成了投资炒作者手中筹码。
偏差之五是：旧区改造零打碎敲，动迁安置备行其是．产生的后遗症成为后续改造的障碍。
上述偏差形成的原因是多方面的，纠正上述偏差不能头痛医头、脚痛医脚，要在通过学习实践科学发展观中制定促进本市房地产业稳定．持续发展的长效机制。
为了促进房地为业健康．持续发展．提出如下建议。
(一)设立住房保障基金．扶持房改中未得益的老职工和中低收入家庭改善住房条件计划经济时期建设工房，是全体职工共同积累的财富，住房制度改革中居住在私房和非成套独用公房中的职工未受益，许多中低收入家庭的住房状况比住房制度改革前更差。
所以，应从出售旧公房和土地批租收入中提取一部分建立住房保障基金，用于为中低收入者购房提供免息贷款和给低保户提供房租补贴。
(二)调整房地产业市场和产品结构，把经济适用住房．廉租房建设与经营放到应有的地位上海首推廉租房保障办法．但在房地产市场中，既无经济适用房出售．又无廉租房出租．中低收入家庭既买不起房．又租不到房，要改变这种局面．十二五”计划中应把经济实用房廉租房建设与管理作为住房保障的着重点．放到应有的地位。
(三)土地使用实行分类收费．平抑经济适用房价格和廉租房租金土地使用费应按不同用途分类收取．对于住房保障计划指导下开发的经济适用房和廉租房用地．不宜一次性收取50年的使用金改为由房屋产权人按年付地价税和在摊入廉租房租金。
在开发期间．对开发商可取收一定额度的土地使用保证金．待开发完成予以退还。
(四)旧区改造要全面规划，成片开发分区划片的开发和各行其是动迁安置，把待改造地块分割得支离破碎，动迁成本和难度越来越大。