60年来上海房房地产业的变迁和发展

6O年来上海房地产业的变迁和发展一，上海是中国房地产业的发源地之一

1843年上海开埠，允许外商入住和进行贸易。上海道台和英国驻沪领事经过两年多时间的谈判，议定了《租地章程》和《租地契约》(俗称道契”)，为房地产业的发端创造了条件。在起步阶段租地造屋和房地产交易都由从事贸易的外商(洋行)兼营。同治九年(1870年)英商德和洋行首先打出”房地产代理行”的牌子。民国3年(1914年)，已有外国房地产商30家。20世纪初，是上海房地产业的大发展时期，1 920年上海房地产业主公会有会员200家，其中外商140家，华商60家。1 937年 8•1 3 战争后，租界成为孤岛，大量难民移入，此时外资房地产商处于歇业状态，华商乘机崛起，新增公司30多家。1 941年太平洋战争爆发，日军占据租界，英美等国资产被日军管制。1945年，日本无条件投降，英美等国的资产虽得以发还，但租界特权已不复存在，外国房地产商已难以重振旗鼓.1946年后，人民解放战争节节胜利，国民党统治区经济日益崩溃．外商纷纷撤退，房地产业随之衰落。旧上海房地产业是中国半殖民地”社会状态的缩影，英、美、法等国商人靠两土”(贩卖烟土和土投机)起家，通过越界筑路不断扩大租界，依仗租界特权．采取租地造屋、”道契挂号、代理经租”和放款 (房地产金融)等方式攫取巨大的财富．英商业广房地产公司1 928-1 933年每年的平均利润达140万两。1 951年统计，37家外国房地产商占有土地3816．57亩，房屋2270145平方米。外国房地产商赚取巨额利润的同时，客观上促进了城市建设和

金融业、建筑业、建材业、服务业的发展。随着城市现代化和经济繁荣，土地房屋升值很快，公共租界每亩土地的平均地价1865年为1318两，1 920年上涨到26909两，平均每年涨幅达37％。房地产业提供的房捐、地租占租界财政收入半数至七成，显现了它在城市经济中的地位。

二、计划经济体制下的房地产管理

上海解放时，市区共有土地12．9万亩其中公有占12．40％，国人私有占74％，外国人占有13．6％。市区共有房屋4679万平方米(建筑面积)．其中居住房屋占50．4％，绝大部分私有上海市军事管制委员会首先接管了旧政权的公产，没收了战犯、官僚资本和反革命分子的房屋产．1950年对美商财产实行管制 1 951-1 952年对外商的房地产进行折价受和征购成为国有房地产的基础。1 956年对私营房地产商和出租面积1000平方米以上的业主实行公私合营，1 957年起．自住和出租私房被限定为1 50平方米(郊区7O平方米)，超出部分采取代理经租的方式纳入房地部门管理。1 984年，根据新宪法全部土地收归国有。公有房地产排除了商品属性退出市场交易，商品经济体制下的房地产业由计划经济体制的房地产管理部门所取代。在计划经济体制下，房地产管理的方针是：为生产、为劳动人民服务．实行统一建设、统一管理、统一分配。1 978年底，上海市区共有各类房屋8653万平方米，其中居住房屋31 95万平方米由房管部门直接管理的占94．5％，直管率为全国之冠。1 949年6月，

上海市军管会发布《上海市房地产管理条例》．同年8月公布了《上海市公共房屋租赁暂行办法》．从公管房屋开始整顿租赁秩序．到 1 958年，旧上海遗留下来的约1 3万户“二房东”三房东”全部被取缔。以租养房”是计划经济体制下公房管理的基本政策。1 950年，市人民政府以抗日战争前租金水平的3O％为基准，制定和实施了《上海市公共房屋租金标准》。由于接管的房屋大部分年久失修，损坏严重，立即组织抢修力量进行抢修。后来逐步形成了大、中修和养护三级维修体制。1 979年统计．全市房屋修建系统的队伍共有48000多人(包括自办的建筑材料生产和供应)，占房地系统职工总数70％．每年投入房屋维修的费用占房租收入50％。解放初，全市人均居住面积3．9平方米，居住房屋中棚户简屋占13％，其中有200户以上的棚户区有300多处，约有100万人居住在棚户区。那些地方人口密度很高，卫生条件极差．常发生火灾和瘟疫。人民政府为了改善劳动人民居住条件．首先对棚户区进行整治——填平臭水浜、铺筑道路和下水道、安装自来水和路灯、建立公厕和垃圾箱。5O年代初经济尚在恢复中，即着手建设工人新村，药水弄、番瓜弄等大棚户区相继改建成为工人新村。1 950-1 978年的29年中，全市共建住宅1 791万平方米。十年浩劫期间，造反派掀起抢房风共抢占私房266万平方米，住宅建设和房屋大修锐减，平均每年只建房25 2万平方米，修房63．9万平方米。由于新房源紧缺房屋失修严重，欠租户急剧增加，新增的欠租金额达4314万元．房管部门以租养不了房。在计划经济体制下，房地产管理部门广大职工为生产、为劳动人民服务”

和“以租养房做出的贡献功不可没。但因计划经济体制违背客观规律，房管部门的只有投入没有产出，处于捧着金饭碗讨饭”的困境，住房紧缺成为爆炸性的社会问题”。1 985年，新华社上海分社配合上海市房地局进行了一次大规模的《住房状况调查》，统计结果：市区180户居民中．人均居住面积4．5平方米以下的困难户有45．5万户。很多家庭三代同室或父母与大年龄子女同居一室。有一家三对夫妻挤在一间只有1 2 平方米的阁楼里。有60万已达到结婚年龄的女青年(当时申请结婚用房以女方年龄为准)等房结婚，其中25岁以上的占40％。接受调查的8．8万名中高级知识分子中．住房拥挤和不方便户占43％。面对这种情况．有识之士呼吁：应当承认住房的商品属性．住房制度非改革不可!

三、改革开放使房地产业由复苏而崛起，成为支柱产业土地使用和住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，这两项重大制度改革的实施，是重建房地产业的基石。上海是特大城市，土地使用制度和住房制度的改革难度很大，经历了长期的调研和单项改革试点的探索，如调整非居住用房租金、建造供大年龄青年结婚过渡用房(鸳鸯楼)等。1 987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的6个实施细则，虹桥路26号地块的国际招标，拉开了土地批租的序幕；1992年”斜三”旧改基地批租成功，拓展了外资批租的范围；1995年内资企业商业等六类项目并轨，商品房开发用地全部纳入土地有偿使用的轨道。《上海市住房制度改革实施方案》于