休闲度假及老年疗养中心建设项目可行性研究报告

休闲度假及老年疗养中心建设项目可行性研究报告第一章申报单位及项目概况1.1 申报单位基本情况1.1.1 申报单位名称 XX市XX实业有限责任公司1.1.2 公司性质有限责任公司1.1.3 法人代表民1.1.4 经营范围旅游项目开发、农业综合开发、房地产开发、建筑材料生产、销售、物资供应、环保设备及技术咨询服务、酒店管理、体育活动。

1.1.5 公司地址 XX市东风大道515号1.1.6 公司概况XX实业有限责任公司成立于1995年，注册资本金2100万元，主要从事旅游项目开发、酒店管理、农业综合开发和房地产开发等业务。

公司现有资产14163.9万元，旗下有XX酒店管理公司、XX城旅游发展公司二个关联公司，共有员工78人，其中高级工程师3人、工程师、经济师12人、具有中专以上学历48人，年营业额1222.2万元。

XX酒店管理公司属于自收自支的独立核算单位。

享有总公司的指导，担保和外事协调等服务，接受总公司的监督，并上交相应的管理费用。

而XX城旅游发展公司则是总公司的重点投资和扶持的项目管理公司，其现已完成的投资以及后续投资除部分来源于招商引资外，其他全部属于总公司的投入。

总公司计划在投资达到一定的程度时，采取“债转股”的方式掌控其股权，并通过包装后进入资本市场。

XX公司采取一系列的改革措施，使公司主营业务从具体的专项经营业务向项目前期战略调研咨询业务和投资业务进行转换，从生产管理向资产营运转换，从服务产品经营向资源经营转换。

自2009年以来，公司除积极筹集资金投身于XX城的建设外，还主持和参加了XX州的“银色产业”和“农村环境保护”的课题调研，并成功地拿下了黄山市歙县绿源生活垃圾处理技术设备有限公司在XX州、湘西州、重庆市相关地区的产品销售代理权，一年来已完成销售任务200万元，2011年合同金额达1000万元，预计在今后五年其销售产值将达到2—3亿。

1.2 项目概况1.2.1 项目建设背景1.2.1.1XX市XX城基本情况区位：XX城旅游休闲度假区位于XX市城区东郊10公里处，面积约2平方公里，海拔800—1006米，绿化覆盖率达90%以上。

XX市地处武陵地区，其承东启西的区位，成就了中国三大后花园的美誉。

纵贯武陵地区的武陵山脉及周边的巫山、大巴山等地质结构此较稳定，几大主要地震带绕境而过，地震、台风、海啸、火山这几大灾害基本没有，洪涝、干旱等自然灾害影响也相对较小。

气候：XX市属亚热带季风温润性气候。

冬少严寒，夏无酷暑，雾多寡照，终年温润，降水充沛。

年平均气温13℃-15℃，夏季气候凉爽宜人，温度随地势升高而下降，年降水量为1100-1300毫米，年平均日照1200-1350小时，无霜期237-364天，相对湿度85%。

灾害性天气少。

四季均适合旅游和居住。

生物：XX市XX城森林覆盖率大，生物资源丰富。

现有野生兽类14种分属5目8科，两栖类3种，爬行类11种分属2目4科，鸟类49种分属11目21科。

植物种类较多，植被状况良好，森林茂密，有国家一、二级保护树种10余种，出产多种优质农产品，生态环境优良。

为开展绿色生态项目提供了有利条件。

图1—1 XX市生态资源矿物：XX地区矿产资源丰富，特别是硒资源含量居世界前列，有着世界“硒都”的美称。

硒对人体来说，最关键的是能抗氧化，能把人体内产生的过氧化物还原、分解掉，降解和消除自由基，保护细胞膜不受自由基的破坏。

硒的另外一个重要作用是抗癌，它能够激活肿瘤抑制基因，能对受损细胞进行修复，从而提高免疫力。

硒还是一种天然的解毒剂，它能跟一些有毒的金属离子产生拮抗作用，可以达到抵消毒性的效果。

还有一个调查结果是，患近视眼的人普遍缺硒。

这就为生态养身提供了不可复制的有利条件。

交通：XX市XX城有6公里的柏油旅游公路与XX城相连，在市区附近可进入318国道和209国道，距沪渝高速公路出口6.5公里，XX火车站约16公里，XX机场12公里，通达性良好。

五高五铁两港将在十二五规划中完成。

（“五高”，即沪渝、沪蓉、恩黔、利万、安吉高速公路；“五铁”，即宜万、渝利、黔张常、安恩张、郑渝铁路；“两港”，即XX航空港、长江巴东港。

）XX市作为湘鄂川黔的交通枢纽的重要性将在不远的将来体现出来，将为XX市的生态休闲度假旅游产业提供有利的交通保障。

图1—2 项目区位交通图1.2.1.2 XX市XX城景区建设情况XX城休闲度假区由XX市XX实业公司投资建设，规划投资1.5亿元,建设期10年。

于2007年初开始规划设计，于中旬通过市政府审批，下半年开始实施。

四年来，完成投资4390余万元，完成了区内北门沟水库的整险加固，为景区内农民新建了安置房，建设了“花香农家”、主题广场、狩猎场、跑马场、哈萨克风情园等旅游服务设施；开展了狩猎、野战、跑马、农家乐休闲度假等旅游活动；景区于08年10月1日开始试营业。

迄今为止累计接待游客25余万人次，旅游综合收入800余万元。

XX城景区已成为XX市城郊旅游休闲度假胜地之一。

形成了以XX城景区建设为核心，带动和支持XX城景区周边10公里内的周家河村、莲花池村、长堰村，进行农村农业产业结构的优化调整和转移的区域经济发展态势，带动一方经济发展，带动一方百姓致富，促进社会主义新农村建设，实现城乡经济社会的协调发展。

使XX城旅游景区及周边乡村成为XX州旅游大客厅和社会主义新农村建设示范基地。

图1—3 XX城景区旅游休闲项目1.2.2 社会背景分析1.2.2.1中国老龄事业发展的要求在2011年2月11全国老龄工作委员会全体会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉强调指出，人口老龄化是我国经济社会发展必须认真应对的重大课题，要充分认识应对人口老龄化的重要性、复杂性和长期性，以更高的站位审视老龄问题，以更广阔的视野谋划老龄事业，以更有力的措施推进老龄工作，统筹安排“十二五”时期老龄工作的基本任务，促进我国老龄事业又好又快发展。

会议审议通过了《中国老龄事业发展“十二五”规划》。

立足当前，着眼长远，着力推进“六个体系”建设：一要着力构筑老龄战略对策体系。

二要着力发展老龄服务体系。

三要着力完善老年经济供养体系。

四要着力建设老年健康支持体系。

五要着力打造老年宜居环境体系。

六要着力完善老龄工作体系。

1.2.2.2 区域经济发展战略的支持湖北省实施“两圈一带”发展战略，XX州委、州政府“实施‘三州’战略，推进绿色繁荣”的发展目标及XX市委市政府提出的“打造仙居XX，建设生态长廊”的发展战略目标，为本项目的发展带来了前所未有的机遇。

1.2.2.3开发、建设老年疗养院，符合党的惠民、为民，关注民生的政策和构建和谐社会要求XX州、市政府已将建设“中国老年异地生态休闲疗养基地”列入“十二五”发展规划，并以此作为与国内发达地区以及国际经济接轨的平台。

“XX·神居”老年休闲疗养中心作为XX的第一个老年异地生态休闲疗养养生产业项目、“打造仙居XX”的开门匙，受到政府及各界相关人士的关注和支持。

1.2.3项目名称XXXX城“XX·神居”老年疗养中心1.2.4项目建设地点 XXXX城旅游休闲度假区1.2.5项目建设规模项目占地8.2584公顷（123.88亩）；房屋总建筑面积4.204万平方米；床位1350张。

1.2.6 项目建设周期 2012年1月—2016年12月，5年。

1.2.7 项目总体布局1.2.7.1 项目规划结构根据地势条件及景区资源分布状况，分为四大片区，位于XX城休闲度假区的中部和南部。

1.2.7.2功能布局根据市场需求（接待客人的层次需求），本项目分为三类：集中疗养养生区、分散疗养养生区、中转接待区。

图1—4 规划示意图1.2.8主要建设内容老年疗养大楼；疗养院落；中转接待区。

详见表1-1表1--11.2.9项目投资规模项目总投资13416万元，其中工程费用9327.248万元、工程建设其它费用3449.9179万元、预备费638.8341万元。

详见表1--2：表1—2 投资估算表1.2.10 项目建设资金筹措方案XX城老年疗养中心建设项目累计投资13416万元,公司以“整体规划,分步实施,以短养长,滚动发展”的建设原则 ,自筹资金5000万元,完成项目前期基础工作及集中疗养区的建设，通过会员制消费经营模式，筹集资金4200万元，以自筹资金 + 经营收入 + 招商引资的资金筹措方式来筹集建设资金。

第二章项目发展规划、产业政策和行业准入2.1项目发展规划分析2.1.1 养老服务业现状和问题我国自1999年步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显。

截至2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.776亿，占总人口的13.26%，65岁及以上老年人口已达1.188亿，占总人口的8.87%。

加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。

养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。

截至2009年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。

养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。

但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的地方, 主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入比例少，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实难，落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。

2.1.2 社会养老服务体系发展机遇和挑战我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，社会养老服务体系建设面临前所未有的挑战。

⑴加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村，由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分严重。

随着人口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。