城市规划基础知识及审批流程分析
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城乡规划相关基础知识
1.什么是城乡规划
一、什么是城乡规划
城乡规划，是指对一定时期内城乡的经济和社会发展、土地利用、空间布局 以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。该规划包括城镇体系规划、城 市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划按照编制城乡规划的阶 段又可分为总体规划和详细规划。 那么城乡规划有哪些作用呢？ 城市作为复杂综合体，涉及到政治、经济、文化、金融各个领域，为了使各 方面协调发展，就必须进行统一规划，统筹安排。城乡规划是为实现一定时期内 城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土 地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。是建设城市的基本依 据，是综合发挥城市经济效益、社会效益和环境效益的前提和手段。一个城市的 建设和管理，首先取决于科学合理的城市规划，并以之为依据，指导城市开发、 建设和管理，城市的合理发展，首先必须通过科学地预测和规划，明确城市的性 质、规模、发展方向和发展格局，在规划的指导和调控下，有步骤、分阶段地实 现城市的发展目标。随着城市社会经济活动规模的扩大和城市系统整体功能的复 杂化。
4.项目建设流程
四、项目建设流程
通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权---申请核发《建设用地规 划许可证》（规划局）---向土地主管部门申请用地（国土局）---报审 规划设计方案（规划局）---人防审批（人防办）---申请核发《建设工 程规划许可证》（规划局）---消防备案审查（消防支队）---施工图审 查（审图中心）---施工单位、监理单位招投标---质监、安监手续（住 建局、质监站、安监站）---申请《建设工程项目施工许可证》（住建局） ---建设工程竣工规划验收（住建局、规划监察支队等）---组织竣工验 收---竣工验收备案---房屋产权登记。
•
房地产开发办理手续
管理职能
报审规划设计 总图、申请核 发《建设用地 规划许可证》 （规划局） 人防审批（人 防办）
通过“招、拍、
挂”方式取得 土地使用权
进行项目备案 （发改委）
向土地主管部
门申请用地 （国土局）
报审规划设计 方案（规划局）
报审建筑方案及 工程施工图、申 请核发《建设工 程规划许可证》 （规划局） 消防备案审查 （消防支队） 施工图审查（审 图中心） 施工单位、监理 单位招投标 质监、安监手续 （住建局、质监 站、安监站）
二、城乡规划的体系
3、城市设计 城市设计是对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划 的全过程。它能直观的反应出整个片区的规模，高度，开发强度等。
二、城乡规划的体系
4、城乡规划中的一些概念 (1)各用地性质，居住用地R、公共设施用地C、工业用地M、仓储用地W、 对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水 域和其它用地E。 （2）城市五线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线。 （3）土地开发强度：包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要 指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相 应提高。 （4）城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设 和发展需要实行规划控制的区域。 （5）CBD商务区：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中， 并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。
二、城乡Hale Waihona Puke Baidu划的体系
2、控制性详细规划 以城市总体规划或分区规划为依据， 对一定时期内城市局部地区的土地利用、 空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 控规内容包括：⑴ 详细规划所规划 范围内各类不同使用性质用地的界线，规 定各类用地内适建、不适建或者有条件地 允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建 筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控 制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要 求；⑷ 确定各级支路的红线位置、控制 点座标和标高；⑸ 根据规划容量，确定 工程管线的走向、管径和工程设施的用地 界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管 理规定。 右图为淇滨区钜桥镇控制性详 细规划土地利用图。
2.城乡规划体系
二、城乡规划的体系
城乡规划包括城镇体系规划、 县域村镇体系规划、城市规划、镇 规划、乡规划和村庄规划。 城市规划包括城市总体规划、 控制性详细规划、城市设计、修建 性详细规划其他专项规划等。 1、城市总体规划 对一定时期内城市性质、发展 目标、发展规模、土地利用、空间 布局以及各项建设和综合部署和实 施措施。例如，鹤壁市总体规划， 是我市所有规划的依据，一切规划 原则上不得与该规划冲突。右图为 鹤壁市总体规划中的土地利用图。 它规定了鹤壁市城市建设区范围内 所有土地的用地性质，其中黄色为 住宅用地，红色为商业用地，粉色 为教育用地等。
申请《建设工程 项目施工许可证》 （住建局）
建设工程竣工规 划核实（规划局）
组织竣工验收
3.建筑方案与总平面图
三、建筑方案与总平面图
1、建筑方案 通常包括地块整体鸟瞰图、单体建筑方案效果图、功能分区图、平面图、立 面效果图等。
三、建筑方案与总平面图
2、总平面图 总平面图是表明基地范围内的总体布置，他反映新建、拟建、原有和拆 除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地 形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。 主要经济技术指标包括： 容积率：容积率是指在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 建筑密度：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例 (％) 绿地率：一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例(％) 停车率 ：停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比 率 （％），居民汽车停车率不应小于10％。 日照标准：根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确 定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底 层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。 如下图所示为某项目总平面图
1.什么是城乡规划
一、什么是城乡规划
城乡规划，是指对一定时期内城乡的经济和社会发展、土地利用、空间布局 以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。该规划包括城镇体系规划、城 市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划按照编制城乡规划的阶 段又可分为总体规划和详细规划。 那么城乡规划有哪些作用呢？ 城市作为复杂综合体，涉及到政治、经济、文化、金融各个领域，为了使各 方面协调发展，就必须进行统一规划，统筹安排。城乡规划是为实现一定时期内 城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土 地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。是建设城市的基本依 据，是综合发挥城市经济效益、社会效益和环境效益的前提和手段。一个城市的 建设和管理，首先取决于科学合理的城市规划，并以之为依据，指导城市开发、 建设和管理，城市的合理发展，首先必须通过科学地预测和规划，明确城市的性 质、规模、发展方向和发展格局，在规划的指导和调控下，有步骤、分阶段地实 现城市的发展目标。随着城市社会经济活动规模的扩大和城市系统整体功能的复 杂化。
4.项目建设流程
四、项目建设流程
通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权---申请核发《建设用地规 划许可证》（规划局）---向土地主管部门申请用地（国土局）---报审 规划设计方案（规划局）---人防审批（人防办）---申请核发《建设工 程规划许可证》（规划局）---消防备案审查（消防支队）---施工图审 查（审图中心）---施工单位、监理单位招投标---质监、安监手续（住 建局、质监站、安监站）---申请《建设工程项目施工许可证》（住建局） ---建设工程竣工规划验收（住建局、规划监察支队等）---组织竣工验 收---竣工验收备案---房屋产权登记。
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房地产开发办理手续
管理职能
报审规划设计 总图、申请核 发《建设用地 规划许可证》 （规划局） 人防审批（人 防办）
通过“招、拍、
挂”方式取得 土地使用权
进行项目备案 （发改委）
向土地主管部
门申请用地 （国土局）
报审规划设计 方案（规划局）
报审建筑方案及 工程施工图、申 请核发《建设工 程规划许可证》 （规划局） 消防备案审查 （消防支队） 施工图审查（审 图中心） 施工单位、监理 单位招投标 质监、安监手续 （住建局、质监 站、安监站）
二、城乡规划的体系
3、城市设计 城市设计是对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划 的全过程。它能直观的反应出整个片区的规模，高度，开发强度等。
二、城乡规划的体系
4、城乡规划中的一些概念 (1)各用地性质，居住用地R、公共设施用地C、工业用地M、仓储用地W、 对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水 域和其它用地E。 （2）城市五线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线。 （3）土地开发强度：包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要 指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相 应提高。 （4）城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设 和发展需要实行规划控制的区域。 （5）CBD商务区：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中， 并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。
二、城乡Hale Waihona Puke Baidu划的体系
2、控制性详细规划 以城市总体规划或分区规划为依据， 对一定时期内城市局部地区的土地利用、 空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 控规内容包括：⑴ 详细规划所规划 范围内各类不同使用性质用地的界线，规 定各类用地内适建、不适建或者有条件地 允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建 筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控 制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要 求；⑷ 确定各级支路的红线位置、控制 点座标和标高；⑸ 根据规划容量，确定 工程管线的走向、管径和工程设施的用地 界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管 理规定。 右图为淇滨区钜桥镇控制性详 细规划土地利用图。
2.城乡规划体系
二、城乡规划的体系
城乡规划包括城镇体系规划、 县域村镇体系规划、城市规划、镇 规划、乡规划和村庄规划。 城市规划包括城市总体规划、 控制性详细规划、城市设计、修建 性详细规划其他专项规划等。 1、城市总体规划 对一定时期内城市性质、发展 目标、发展规模、土地利用、空间 布局以及各项建设和综合部署和实 施措施。例如，鹤壁市总体规划， 是我市所有规划的依据，一切规划 原则上不得与该规划冲突。右图为 鹤壁市总体规划中的土地利用图。 它规定了鹤壁市城市建设区范围内 所有土地的用地性质，其中黄色为 住宅用地，红色为商业用地，粉色 为教育用地等。
申请《建设工程 项目施工许可证》 （住建局）
建设工程竣工规 划核实（规划局）
组织竣工验收
3.建筑方案与总平面图
三、建筑方案与总平面图
1、建筑方案 通常包括地块整体鸟瞰图、单体建筑方案效果图、功能分区图、平面图、立 面效果图等。
三、建筑方案与总平面图
2、总平面图 总平面图是表明基地范围内的总体布置，他反映新建、拟建、原有和拆 除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地 形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。 主要经济技术指标包括： 容积率：容积率是指在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 建筑密度：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例 (％) 绿地率：一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例(％) 停车率 ：停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比 率 （％），居民汽车停车率不应小于10％。 日照标准：根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确 定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底 层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。 如下图所示为某项目总平面图