《上海市居住房屋租赁管理办法》政策解读

《上海市居住房屋租赁管理办法》

政策解读

一、修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义和过程

（一）修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义

为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，配合加强人口综合调控工作，市政府于2004年8月30日出

（沪府发[2004]29号），台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》

将居住房屋租赁管理与相关的社会管理紧密结合，建立综合管理和服务的新机制，在推动本市居住房屋租赁管理、房地产市场管理、人口管理等方面都起到了重要作用。

但随着经济和社会发展，尤其是本市房屋租赁市场的进一步发展，出现了一些新情况、新问题，如居住房屋租赁安定性差，“群租”等违规租赁问题较为突出，规范的市场租赁体系尚未形成等，损害了居住房屋租赁当事人的合法权益，致使安全、规范、稳定的租赁关系难以建立，阻碍了居住房屋租赁市场的健康发展。

因此，为进一步加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，维护居住房屋租赁活动的秩序，保障居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据市委、市政府指示，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)会同市政府法制办等相关部门，起草修订了《上海市居住房屋租

赁管理办法》（以下简称《办法》）。

（二）修订《办法》的过程

根据市委、市政府的部署，市房管局于2010年6月启动《办法》修订工作，作为一项事关民生的重要立法项目，从起草到出台，历经一年，先后修改三十余稿。《办法》修订过程中，广泛开展调研，先后召开了9场不同层面的座谈会，分别听取了人大代表、政协委员、专家学者、相关管理部门、区县政府、基层街道，以及司法系统、律师协会、经纪机构、房东房客等方面的意见，专门收集和比较研究国家相关法律法规、外省市及境外的立法例、最高院司法解释等。在找准问题、分析原因、理清关系、创新思路的基础上，经过反复研究、商讨，形成了《办法》（征求意见稿）。期间，多次向市委、市政府作了专题汇报。

根据市委、市政府要求，《办法》（征求意见稿）于4月11日至4月20日向社会公开征求意见。公开征求意见期间，受到广大市民热烈关注，经统计，主要论坛浏览数达12576人次，其他网站、社区、论坛点击数约22629人次，共收到市民意见建议941件，80.4%的市民对《办法》（征求意见稿）总体持肯定态度。

公开征求意见结束后，市房管局会同相关部门对市民意见逐条进行分析研究，对《办法》（征求意见稿）进一步修改完善，形成《办法》（上报稿），于5月12日按照规章制订程序上报市政府法制办。6月20日，市政府第111次常务会议审议并通过了《办法》。7月7日，《办法》公布，并将于2011年10月1日

起正式施行。

二、《办法》主要内容的说明

《办法》以《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规为制订依据。主要解决以下几方面问题：一是进一步保护承租人利益，防止出租人不按合同约定随意提高租金、随意解约、无理拒绝续租要求等损害承租人利益的行为。二是完善居住房屋租赁合同的登记备案制度，解决目前居住房屋租赁合同登记备案率过低的问题。三是明确群租等违法租赁行为的认定标准，保护相邻关系人的合法权益。《办法》共计37条，现将主要内容说明如下：

（一）关于《办法》的适用范围

《办法》适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。这里的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为，也就是一般所说的市场化租赁行为。

公有居住房屋出租，是我国特定体制下遗留下来的产物，不同于一般的市场化租赁行为，因此不适用《办法》。但公有居住房屋承租人将承租的房屋进行转租的，其转租行为又具有市场化租赁的特征，因此参照《办法》执行。

保障性住房租赁由于国家和本市都另有特殊规定，也不适用《办法》。

（二）关于居住房屋租赁管理体制

居住房屋租赁管理是房地产市场管理的重要组成部分，也是城市社会管理的一项重要内容。因此，《办法》分别明确了本市居住房屋租赁管理实行综合管理、属地管理。

为实施综合管理，《办法》第五条规定，房屋行政管理部门是居住房屋租赁的行政主管部门，负责对居住房屋租赁市场的监督管理；公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记；工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为；税务、民政、人口计生、建设、规划等部门按照各自职责协同实施。

为实施属地管理，《办法》第六条规定，区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围；乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同登记备案的具体工作；居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。

（三）关于禁止出租房屋的情形

出租房屋的结构、附属设施设备和基本的生活条件，关系到出租的居住房屋的正常使用，关系到承租人的人身和财产安全。因此，《办法》第八条规定，出租的居住房屋的结构及其附属设

施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件。属于违法建筑的，被鉴定为危险房屋的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的以及法律、法规、规章规定不得出租的居住房屋，均不得出租。

（四）关于对租赁当事人权益的保护

为保护租赁当事人的合法权益，维护稳定的租赁关系，《办法》依据《合同法》、《物权法》及《上海市房屋租赁条例》，作了以下规定：

1、限制随意调整租金

针对实践中出现的租赁当事人随意调整租金的问题，《办法》第十五条在明确居住房屋租赁的租金标准由租赁当事人在租赁合同中约定，承租人应当按时支付租金外，还规定租赁合同期内出租人不得单方面提高租金。除租赁合同另有约定外，租赁期限为1年或者1年以下的，应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金。

2、明确租赁保证金收取标准

根据居住房屋租赁市场交易惯例，出租人除了收取房租之外，还会向承租人收取租赁保证金作为履行合同的担保。为避免出租人收取过高的租赁保证金提高租赁门槛，《办法》第十六条规定：出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。

3、续租优先权和买卖不破租赁