第四章建设用地使用权的物权变动

建设用地的物权变动方向：一般方向和特殊 方向。
建设用地物权的变动制度的内容： 1、建设用地使用权的创设取得 2、建设用地使用权的流转取得 3、建设用地物权的特殊变动方式
第一节 建设用地使用权的出让
一、建设用地使用权出让的概念和特征 1、建设用地使用权出让的概念
建设用地使用权的出让是指国家作为土 地所有者将建设用地使用权在一定年限内 让与建设用地使用者，并由使用者向国家 交付建设用地使用权出让金的行为。
甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用 权转让合同是否有效，为什么？
一、建设用地使用权的转让
（一）建设用地使用权转让的概念和特点
1、建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权的转让是指建设用地使
用权人在其权利年限的有效范围内，将其 受让的建设用地使用权依法转移给他人的 民事法律行为。
2、建设用地使用权转让的特点
5、划拨：指由用地所在地的县级以上地方人民 政府土地管理部门根据有关人民政府批准用地 的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨 建设用地。
6、登记：用地申请批准后，建设单位应当向市 县人民政府土地行政主管部门申请土地登记， 并由市县人民政府颁发《国有土地使用证》
三、划拨建设用地使用权的终止 1、为公共利益需要使用土地，收回划拨建设
（二）划拨建设用地使用权的性质
(1)国家机关、军事机关等公法人享有的划拨 建设用地使用权；属于未分离出去的所有 权的使用权能。
(2)公司、企业、事业单位等私法人、自然人 或其他组织享有的划拨建设用地使用权。 属于与所有权相分离的一项相对独立的用 益物权。
二、划拨建设用地使用权的范围和程序
（一）建设用地使用权划拨的范围
出让方式：协议出让、招标出让和拍卖出 让。新的《物权法》规定第137条规定第2 款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品 住宅等经营性用地以及同一土地有两个以 上意向用地者的，应当采用招标、拍卖等 竞价的方式。没有条件，不能采取拍卖、 招标方式的，可以采取双方协议的方式。
Biblioteka Baidu
四、建设用地使用权的出让程序
（一）拟定方案和预报
2．报批需送有关文件 • 《出让国有建设用地使用权呈报表》； • 出让地块的地理位置图和规划设计； • 市县地政部门根据出让计划会同有关部门拟订出
让地块的征地、拆迁补偿安置方案；
• 农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案； • 土地使用条件； • 《出让国有建设用地使用权合同 (草案)》； • 人民政府或有关部门的意见或文件。
（二）正式批报
1．正式报批程序
• 市县地政部门根据出让计划会同有关部门 拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、 农用地转用方案、补充耕地方案和供地方 案，土地使用条件、《出让国有建设用地 使用权合同(草案)》报同级政府审核。
• 按出让国有建设用地使用权批准权限，经 上级地政部门审查后，报人民政府批准。
（二）建设用地使用权的出让与转让的联系、 区别
联系：建设用地使用权的转让以建设用 地使用权的出让为前提和基础。建设用地 使用权的出让合同内容是建设用地使用权 转让的一部分而对其产生效力。
2、建设用地使用权出让的特征 （1）建设用地使用权出让行为是一种物权创设行
为
（2）建设用地使用权出让主体的垄断性 （3）建设用地使用权受让主体的广泛性 （4）土地使用权出让的客体是国有土地使用权 （5）建设用地使用权出让行为属要式法律行为 （6）建设用地使用权出让是有偿、有期限的出让 （7）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和
（二）出让建设用地使用权的风险转移
土地风险负担是指土地因自然等原因造 成的价值降低甚至灭失的危险由谁承担的 问题。根据法律公平原则，土地风险转移 的时间，也就是建设用地使用权设立的时 间。
六、土地使用权出让合同当事人的主要义务
（一）出让方的主要义务 1、提供土地的义务 2、保证土地使用权人取得土地权利的义务 3、因法定事由收回土地使用权而对受让人进
（二）受让方的主要义务 1、按照合同约定支付土地使用权出让金 2、合理利用土地 3、遵守城市规划的义务 4、按时归还土地使用权的义务
5、按合同约定的期限动工建设的义务。 《合同法》明确规定受让人应当按照约定 的时间动工建设，不能按期开工建设的， 应提前30日向出让人提出延建申请，但延 期时间最长不得超过一年。《合同法》第 33条规定：“超过合同约定的动工开发日 期满一年未动工开发的，出让人可以向受 让人征收相当于土地使用权出让金20％以 下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出 让人可以无偿收回土地使用权；但因不可 抗力或者政府、政府有关部门的行为或者 动工开发必需的前期工作造成动工开发迟 延的除外。”
（三）组织实施和发证
建设用地使用权出让经政府批准后， 由市、县地政部门与受让人签订出让合同， 向建设单位颁发建设用地批准书，办理建 设用地使用权登记手续，核发建设用地使 用权证。
（四）备案
在建设土地正是批准后，市县地政部门 要向上级地政部门填报《出让国有建设用 地使用权备案表》，同时向批准出让的人 民政府地政部门增报正式签订的《出让国 有建设用地使用权合同》副本和出让土地 登记卡复印件。
案例
1995 年，某市甲房地产开发公司与该市土地 管理局签定了 200 亩土地使用权出让合同，地价每 亩 10 万元。甲房地产开发公司受让土地后，即进 行开发，完成开发投资总额的 5% 后，于 1996 年 与乙房地产开发公司签订土地使用权转让合同，将 其获得的 200 亩土地，以每亩 13 万元的价格转让 给乙公司，合计价款 2600 万元。 1997 年，该市 土地管理部门下达了行政处罚决定书，没收甲房地 产开发公司的非法收入，并无偿收回土地使用权。 问：
1、建设用地使用权出让的地域范围 建设用地使用权的出让只能在城市规划
区的范围内进行。城市规划区是指城市市 区、近郊区一级城市行政区区域内因城市 建设和发展需要实行规划控制的区域。
2、建设用地使用权出让的土地范围
根据《城市房地产管理法》第2条的规 定和第8条的规定，建设用地使用权是在城 市规划区范围内的国有土地上进行的，城 市规划区内的集体土地在未经法定程序征 为国有土地前不得出让。
六、建设用地使用权的终止
1、因土地灭失导致建设用地使用权的终止
2、因土地使用者严重违法行为，国家可以强 制收回建设用地使用权
3、在建设用地使用权届满前，国家因公共利 益的需要提前收回土地的使用权
4、因建设用地使用权的年限届满，建设用地 使用权的终止
第二节 建设用地使用权的划拨
一、划拨建设用地使用权的概述 建设用地使用权的划拨是指县级以上人
市政公共设施
3、土地使用权出让的条件
（1）须符合土地利用总体规划、城市规划和 年度建设用地规划
（2）土地使用权用于房地产开发的须经批准
（3）土地使用权出让的具体方案须经政府批 准
建设用地使用权的出让属于行政行为 还是民事法律行为？
三、建设用地使用权出让的范围和方式
（一）建设用地使用权出让的范围
用地使用权的，对建设用地的使用权人应 当给予适当的补助。 2、为设施城市规划进行旧城区改建，需要调 整使用土地的。 3、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划 拨国有土地的。 4、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
第三节 建设用地使用权的流转
我国的土地市场分为两级：一级市场是 建设用地使用权的出让市场，二级市场是 建设用地使用权的交易、流转市场，包括 建设用地使用权的转让、出租、抵押等。
6、按合同约定的土地用途和条件使用土地 的义务。《合同法》第17条规定：“在出 让期限内，受让人必须按照本合同规定的 土地用途和土地使用条件利用土地，需要 改变本合同规定的土地用途和土地使用条 件的，必须依法办理有关批准手续，并向 出让人申请，取得出让人同意，签订土地 使用权出让合同变更协议或者重新签订土 地使用权出让合同，相应调整土地使用权 出让金，办理土地变更登记。”
2、申请：土地使用者持经批准的设计任务书 或初步设计等向市县人民政府的土地管理 部门提出建设用地申请。
3、审查：指市县级以上人民政府的土地管理 部门对建设用地申请进行审核，划定用地 范围，组织商定用地补偿、安置或拆迁安 置方案。
4、批准：指县级以上地方人民政府土地管理部 门依规定权限报县级以上人民政府批准，经批 准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给 建设用地批准书。
• 目的：使上级政府及地政部门及时掌握土 地出让的情况，以便加强宏观调控。
五、出让建设用地使用权设立的时间和风险
（一）出让建设用地使用权设立的时间
• 出让建设用地使用权设立的时间即出让建设用 地使用权正式成立的时间。
1、研究出让建设用地使用权设立的时间的意义
(1)表示出让建设用地使用权正式从国有土地所有权 中分离出来，成为一种新的独立的民事权利。
（1）建设用地使用权的转让是以建设用地使用 权的出让为基础的，转让合同必须以出让合同 为前提。
（2）建设用地使用权转让时，原出让合同中的 权利义务也随之转移到新的受让人。
（3）建设用地使用权转让的年限受到建设用地 使用权出让合同中约定年限的限制。
（4）建设用地使用权转让时，其地上建筑物、 构筑物和其他附属物也一并转让。
民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用或者 将国有建设用地使用权无偿交付给土地使
用者使用的行为。
（一）划拨建设用地使用权的特征
1、划拨建设用地使用权是通过行政方式取得。 2、划拨建设用地使用权是附属行政权的民事
权利，虽然享有占有、使用和一定的收益 权利，但处分权受到严格的限制。 3、划拨建设用地使用权的取得具有低偿性或 无偿性。 4、划拨建设用地使用权具有无期性。 5、划拨土地的用途具有特定性。
第四章 建设用地使用权 的物权变动
第四章 建设用地使用权的物权变动
第一节 建设用地使用权的出让 第二节 建设用地使用权的划拨 第三节 建设用地使用权的流转 第四节 建设用地物权的特殊变动
建设用地物权的变动，是指建设用地使 用权作为他物权的产生、变更和消灭，当 这种权利的得丧变更通过法律规范加以固 定化时，形成了建设用地的物权变动法律 制度。建设用地的物权变动的核心：建设 用地的使用权的产生和取得
行补偿的义务
案例
2000年3月，某公司经土地管理部门 批准，征用了市郊区菜地7亩用以扩建。 2000年10月，批准用地的文件下达，某公 司如数缴纳了征地费用，相关手续也相继 办齐。此后，直至2003年6月，商贸公司既 未动工建设，也不许被征地单位恢复种植。 问：
（ 1）某公司的行为属什么性质？
（ 2）依照有关法律规定，对该公司的行为 应该如何处理？
(2)是出让方与受让方合法转移与占有土地的时间界 限。
(3)是建设用地使用权人享有建设用地使用权期限开 始的起算点，并可确定终点。
2、出让建设用地使用权设立时间的确定 （1）登记并获得建设用地使用权证后才取得实
质意义上的建设用地使用权。
（2）登记才能产生设定物权的效力。 （3）实际占有难以表示不动产合法权利的归属。
《城市房地产管理法》第23条规定，下 列建设用地的使用权，确属必要的，可由 县级以上人民政府依法批准划拨：国家机 关用地，军事用地，城市基础设施用地， 城市公益事业用地，国家重点扶持的能源、 交通、水利等基础设施用地。
（二）建设用地使用权划拨的程序
1、预审：由土地行政主管部门对建设项目用 地有关事项进行审查。
3、建设用地使用权出让的建设项目范围
《城市房地产管理法》第23条的规定， 国家机关和军事用地，城市基础设施用地 和公益事业用地，国家重点扶持的能源、 交通、水利项目用地以及法律、行政法规 规定的其他建设用地，可以由政府划拨外， 其他的建设项目都采用出让的方式取得。
（二）建设用地使用权出让的方式
我国法律规定了三种建设用地使用权的
1、拟定出让方案
市县政府的地政部门依据经政府批准的年度建设用 地使用权出让计划，会同城市规划、建设和房产管理 部门共同拟定出让地块的出让方案，编制《土地使用 规划》、《出让合同》(草案)。
2、预报
出让方案初步确定后按规定的审批权限，由建设项 目所在地的市县地政部门向有批准权的上级政府的地 政部门预报，有批准权的地政部门接到预报表后应组 织现场勘察，审核用地方案，指导正式报批准备工作。