郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究(精简版)20161224
绿城郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告51p.ppt
截至目前，郑东新区景观绿化面积达 1400万平方米，建设城市公园40多个 ，整体规划绿化率达到49.66%，人均 绿地47.11平方米，其中CBD绿化率突 破51%。
已有3000家企业在郑东新区注册， 日本日立、荷兰马士基、美国强生、中 石油、中石化等25家世界500强企业和 47家国内500强企业在郑东新区设立了 分支机构或参与项目投资、管理。仅 2010年，就有近900家企业进驻东区。
2006-2010年郑州市房地产投资额走势
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2006年
2007年
2008年
2009年
全社会固定资产投资总额（亿 元）
1031.9
1367
1773
2289
房地产投资额（亿元）
229.9
299
430
514
房地产固定投资占比
22.28% 21.87% 24.25% 22.46%
郑州市郑东区商务金融 地块可行性分析报告
关于我们 绿城建设
目录
1.项目概况 2.郑东新区城市规划 3.郑州市房地产发展背景 4. 郑州市房地产市场现状 5. 主要楼盘项目调研情况 6.项目分析与构想 6.项目经济测算
项目区域位置
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
地方重点政策
项目概况 郑东新区城市规划 房地产发展背景 房地产市场现状 主要楼盘项目调研 项目分析与构想 项目经济测算
从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20% 缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。
白沙地块土地出让标记地图
珠
号
信
高
线
路
速
东
南
四
康
环
庄
路
113号地
地铁12号线
郑开大道 人 文 路
114号地
绿博大道
万 三 公 路
G220
地
铁
东京
20
郑
四珠
号
信
环高
线
路
速
198号地
地铁12号线
郑开大道 人 文 路
绿博大道
高中小 小中 小 小
小小
中小 小 高
113号地 中
中小
高 中
小
小
小 小中
高 中小 小中 小
小 中小 小 高中
114号地
小 小
中
高
高中小 小中 小 小
小小
中小 小 高
198号地 中
中小
高 中
小
小
小 小中
高 中小 小中 小
小 中小 小 高中
199号地
小 小
中
高
113号地 114号地
198号地
199号地
113号地
融创象湖一号
吉地澜花语199号地碧园翡翠湾东润城 保利罗兰香谷
恒大雅苑
融创象湖一号
吉地澜花语
保利罗兰香谷 （5.5公里）
198号地
南熙福邸 （4.0公里）
吉地澜花语 （3.5公里）
融创象湖一号 （3.8公里）
东润城 （8.1公里）
199号地
198号地
惠济区
高新区
金水区
中原区
郑东新区
二七区
管城区
经开区
意向地块
北龙湖
郑州市郑东新区白沙组团总体规划(2013-2030年)
郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）文字简要说明一、目标定位(一)范围与期限规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。
组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。
本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至2020年。
(二)上位及相关规划1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》郑东新区白沙组团属于都市区东部新城的重要组成部分，该规划对东部新城定位要求：省级公共文化行政服务中心、先进制造业基地；产业定位为行政文化服务功能组团。
2、《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》对白沙组团的定位要求：职教基地，主导功能为职业教育、现代服务、创新产业基地，同时兼具居住与生活服务功能。
3、《白沙组团核心区详细城市设计》白沙核心区沿中心轴线从南向北依次设置三个居住组团，六个企业办公组团，九个行政办公组团，形成“三、六、九”的数理关系。
(三)现状特征1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。
2、现状建设情况目前，白沙组团的现状建设在原有郑汴新区总体规划、郑汴产业带规划的指引下，以教育科研、二类居住以及工业项目为主。
教育科研主要分布在郑开大道以北；二类居住主要分布在郑开大道以南；工业项目主要分布在中央大道以北，均为近几年建设，建筑质量较好。
白沙组团乡镇建设以村民住宅、村办企业为主。
村民住宅建筑层数多为2～3层，大部分为村民自建用房，未经统一的规划设计，建筑秩序较乱，环境卫生状况较差。
村办企业以建材市场以及工业仓储为主，主要位于白沙镇和圃田乡，沿商都路两侧分布，建筑层数多为2～3层，建筑质量较差，建筑秩序较乱。
(四)规划思路：紧密结合城市设计，加强区域联动与城乡协调，强化产业引领与核心集聚，实现环境优先与生态共荣(五)功能定位：构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究(精简版)20161226
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告2016年12月26日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
二、目标地块出让相关信息（一）出让要求地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（二）区域土地市场概况项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
中牟白沙地块竞品分析
中牟白沙地块竞品分析中牟县位于河南省郑州市的北部，是郑州市的重要组成部分。
近年来，中牟县的经济发展迅速，吸引了不少开发商的关注。
其中，白沙地块是中牟县的一块优质地块，其竞品分析能为开发商提供重要的市场信息。
首先，我们来看一下白沙地块的位置优势。
白沙地块位于中牟县城区的东部，紧邻郑州市二环高速公路，交通便利。
同时，该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、商业中心等，生活便利性较高。
此外，白沙地块距离郑州市中心较近，约15公里，居民可以方便地到达郑州市的核心商业区，享受更多的商业、娱乐和文化设施。
接下来，我们来分析一下白沙地块的竞争对手。
目前，中牟县的房地产市场相对较为稳定，除了一些传统的住宅项目外，并没有出现大规模的商业、写字楼等项目。
因此，白沙地块在该地区的竞品较为有限。
不过，由于白沙地块紧邻郑州市二环高速公路，可能吸引了一些开发商的关注。
我们可以预见，未来可能会有更多的商业、写字楼项目在该地块附近开发，提供更多的商业和办公空间。
另外，我们还需要考虑到中牟县整体的房地产市场情况。
中牟县的房地产市场相对较为稳定，不像郑州市中心区域那样波动较大。
然而，由于白沙地块靠近郑州市中心，一些购房需求较大的人群可能会选择在该地块购房，以便更方便地到达郑州市的商业中心。
因此，我们可以预见，该地块的住宅项目可能会受到一些来自外地的购房人群的关注。
最后，我们需要考虑到白沙地块的发展潜力。
中牟县作为郑州市的一个边缘地区，在经济发展和城市规划方面有很大的发展潜力。
加之白沙地块的地理位置优势和周边配套设施，未来的发展空间较大。
因此，白沙地块的开发商在设计和规划时应充分考虑到未来的发展潜力，选择适宜的项目类型，并做好市场营销工作，以吸引更多的购房人群。
综上所述，中牟白沙地块具备得天独厚的地理优势和发展潜力。
尽管目前的竞品较少，但随着中牟县经济的快速发展和人口的增加，未来可能会涌现更多的竞争对手。
因此，开发商在项目设计和市场营销方面需谨慎考虑，抓住机遇，提供符合市场需求的优质房地产产品，以在竞争中脱颖而出。
郑州白沙绿博调研报告
满足限购要求 满足限购要求
房，验资入会累计1523组
7300
未定，意向 无推售，暂无
参考美好香 限签问题
颂
2017年5月10日
亚新美好艺境│工程进度
出地面4层
拍摄照片时间：2017年5月20日。
亚新美好香颂│基础信息 该项目紧邻紫园122、123地块，距离项目较近。
项目名称 物业地址 建筑面积 容积率 物业类型 建筑风格 项目概况
2T2
三房
135㎡
84
10#、11#
2T2
三房
135㎡
72
12#、13#
2T2
三房
135㎡
56
合计
668
郑东碧桂园│户型鉴赏
大平层│2T2，11/25层
260㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
137㎡
高层│2T4，26层
118㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
洋房│2T2，7/8/9层
135㎡
郑东碧桂园│签约操作
优惠体系：
参考艺境
验资入会累计1770组
满足限购要求 满足限购要求
7300
计划绑定车 位及装修， 拆分合同签
无推售，暂无 约销售，具
限签问题 体拆分车位 款和装修款 待定
2017年5月10日
亚新美好香颂│工程进度
即将出地面
拍摄照片时间：2017年5月20日。
万科兰乔圣菲│基础信息 项目位于物流大道广惠街交汇处，总建面31.6万㎡，物业类型丰富
项目整体户型面积偏大，共4个户型，高层以118㎡、137㎡三房为主，洋房以135㎡三房为主； 1#、2#、3#、5#为260㎡大平层产品
楼号
梯户
户型
郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知
郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2003.03.04•【字号】郑政文[2003]36号•【施行日期】2003.03.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知（郑政文[2003]36号）各县(市)、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：为加快郑东新区(以下简称新区)建设步伐，依法、有效地解决新区内国有土地遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《闲置土地处置办法》等有关法律、法规和《郑东新区总体规划》，结合新区实际，经研究，市政府决定对新区内原规划用地和国有土地进行调整。
现将有关问题通知如下：一、用地调整范围此次用地调整的范围是：107国道以东、连霍高速公路以南、京珠高速公路以西、机场高速公路以北范围内的原规划用地和国有土地。
二、用地调整办法(一)对已取得《建设用地规划许可证》，但在6个月内未取得用地、拆迁批准手续又未申请延期，或申请延期未获批准的，由市规划局公告其《建设用地规划许可证》失效，用地重新纳入新区统一规划管理。
(二)对已取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》的土地，由新区管委会与用地单位协商后，统一委托具有相应资质的评估机构，按2001年10月1日市政府停止审批和供应新区建设用地时的用地条件进行评估，并根据不同情况区别处理：1．未依法动工进行建设的：闲置时间(指自国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书规定的开工日期起至2001年10月1日止的闲置时间，未规定开工日期的按合同生效或批准书颁发之日计算。
下同)未满一年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备；闲置时间满一年但未满两年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备，同时依法征收相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；闲置时间满两年的，依法无偿收回，纳入土地储备。
2019郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告
200 0
22 0109 00
250
➢房地产投资的增加从侧面
200
反映了经济增长势头良好，
150
人民收入增加。 100
50
第一产业 第二产业 第三产业
2 2001901
220010 9 2
22001093
郑州房地产投资情况
20 200194
2020015 9
2020 00ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
地块价值的战略理解
城市角度 发展趋势 区域市场 区域背景
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州产业结构发展状况 （亿元）
➢第三产业结构的快速发展 为城市功能的转型打下了基 础，也带来了消费需求的转 变。
1200 1000
800 600 400
➢郑州市房地产市场的投资 增速从2019年后开始趋缓， 但仍然维持在20%以上。
依托资源
城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围 /通达的交通条件/大型品牌开发商托市
城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开 发商托市。
受规划限定的影响，产品基本为商务办公，项 产品形式 目规划高端，产品形式已达到国内先进水平，
价格较高。
本区域产品领先优势明显，总价较高，产品形 式多样，以高层产品和商务住宅综合体为主， 住宅主力面积区间在140平方米左右。
产业的转变带动城市定位的变更
➢郑州作为中原地区的核心 ➢郑州作为全国性的交通枢纽中心 ➢郑州作为经济迅猛发展的省会城市 ➢郑州作为第三产业高速发展的城市
重工业城市
以第一产业为主的 城市，如长春
服务性城市
多为旅游城市或 后花园城市，如 泰山、深圳
白沙绿博组团研究
招商引资——作为郑州市未来城市发展的龙头带动区域，受政府大力扶持白 沙园区区域发展潜力极大，价值变现周期较短，吸引大量的投资商关注，在 短短不到两年时间内敲定27个招商引资项目，对区域成熟度提升及房地产开 发价值提升起到积极地推动作用。
招商项目—— • 河南广播电视城项目 • 紫光通和技术（郑州）有 限公司紫光科技园项目 • 河南津大幕墙有限公司幕 墙生产加工项目 • 河南省奥林特制药厂搬迁 项目 • 郑州泛恩沃德实业有限公 司建筑节能材料生产建设 项目 • 昶旭钢结构项目 ……等27个项目
中牟绿博文化产业园的设 定范围为：广惠街以东， 解放路及规划S223以西， 贾鲁河以北，连霍高速以 南，规划面积约50平方公 里。
区域规划：中牟产业区作为郑汴一体化发展的核心区域，规划白沙组团、 绿博组团以及官渡工业园区三大功能组团，白沙—绿博组团具备优先发 展的规划优势，发展机会明显。
中牟产业园区规划示意图：
普罗旺世·中城
项目总规划面积5500亩，总开发用地近4000亩，总建筑面积约350万平方米，计划 总投资230亿元。规划有建筑面积15.5万平方米的Shopping Mall，4.5万平方米的 国际影城，10万平方米的奥特莱斯购物公园（引入杉杉奥特莱斯），8万平方米的 宜家家居世界，总建筑面积逾12万平方米的“一站式国际教育园区”。
华特迪士尼郑州项目
2015年11月20日，华特迪士尼（中国）有限公司通过与郑州电子商务战略合作伙 伴携手，建设一个迪士尼产品的电子商务平台，面向迪士尼全球授权商定向销售迪 士尼产品，在郑州打造成为迪士尼母婴、儿童类产品的网络交易基地。
极地海洋公园 雁鸣湖野生动物园
与中国平安、华谊兄弟合作，对郑州进行考察，有意进入郑州。
1. 省市重要交通干线工程 2. 广惠街北延和平安大道东延工程 3. 新型城镇化社区安置房工程 4. 黄河滩区外迁工程 5. 特色商业街改造及老城区功能提
郑东新区规划方案
郑东新区规划方案概述郑东新区位于河南省郑州市中部，是郑州市的新城区，总面积约200平方公里。
该区规划于1998年开始制定，目前已完成了基础设施建设和部分居住区建设等。
该区的规划方案主要包括以下几个方面：1.功能区划分2.道路交通规划3.公共设施规划4.生态环境规划功能区划分郑东新区的功能区划分主要分为以下几类：1.市政中心区：集中政府机关、商业中心、文化中心等。
2.产业园区：包括高新技术产业园、物流园区、文化创意产业园等。
3.居住区：分为高档别墅区、社区住宅区、经济适用房等不同类型居住区。
4.生态园区：保护生态环境，建设生态示范区、生态观光园等。
道路交通规划郑东新区的道路交通规划主要分三层网结构，即主次干道、主次支路、低速系统。
其中，主次干道包括：1.东二环路：为东部快速交通干线。
2.郑汴路：为城市主干道，串联各个区域。
3.建设路：连接郑州火车站和新区中心区。
主次支路包括：1.新东区大道：连接各个主要区域。
2.路口、桥梁与环路路段。
低速系统则包括非机动车道、步行系统等。
公共设施规划公共设施规划主要包括教育、医疗、文化、体育、公园等方面。
其中，教育设施主要包括：1.小学和中学：全区共设立30余所小学、中学。
2.高等教育：郑州大学、河南财经政法大学等高校设立了新校区。
医疗设施主要包括：1.综合医院：新区综合医院、中心区和产业园区医院。
2.社区医疗：分布在不同居住区和产业园区的社区卫生服务站。
文化设施主要包括：1.郑东新区图书馆：新区文化设施建设的重点项目。
2.郑东新区博物馆：反映当地历史文化的主要场所。
生态环境规划生态环境规划主要包括水资源保护、绿化覆盖、空气质量等方面。
1.水资源保护：加强饮用水源保护，建设郑东新区污水处理厂。
2.绿化覆盖：新区将全面推行“绿化优先、山水相依”的概念。
3.空气质量：严控污染物排放，建设新能源公交等环保措施。
结论郑东新区规划方案的定义和实施，将有助于郑州市的城市转型和城市功能的提升。
郑州市人民政府关于《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》的批复
郑州市人民政府关于《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》的批复文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2002.11.19•【字号】郑政文[2002]246号•【施行日期】2002.11.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文郑州市人民政府关于《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》的批复（郑政文[2002]246号）中牟县人民政府：你县《中牟县人民政府关于调整中牟县白沙镇土地利用总体规划(1997－2010年)的请示》(牟政文[2002]63号)及《白沙镇土地利用总体规划说明(2001－2010年)》收悉。
现批复如下：一、同意《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》(以下简称《规划》)。
二、白沙镇是全省加快城镇化进程的试点镇之一，在城镇建设中应注重保护耕地，节约利用土地，加大土地开发整理力度，实现占补平衡。
到2010年，全镇耕地减少量(建设占用耕地量)不得突破141公顷；土地开发整理和复垦补充耕地量不得少于174公顷；全镇耕地保有量不得低于3855.8公顷，基本农田保护面积稳定在2951公顷以上，占2000年全镇耕地总面积的77％。
三、白沙镇人民政府在接到《规划》批准文件之后，按规定期限将《规划》予以公告。
四、《规划》是白沙镇土地利用和管理的依据，具有法定效力，村镇建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合《规划》的要求。
在制定土地利用年度计划、审核村镇建设用地规模、预审建设项目用地、审批农用地转用和建设项目用地、划定基本农田保护区、编制和实施土地开发整理专项规划过程中，都必须依据《规划》。
五、白沙镇人民政府要根据本批复精神，认真组织落实《规划》提出的各项任务和措施，确保规划目的实现。
中牟县人民政府要加强对《规划》实施的指导、监督和检查工作。
此复二00二年十一月十九日。
郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究20161226
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告（简版）2016年12月26日目录一、目标地块基本情况………………………………………………3页二、出让相关信息……………………………………………………9页三、市场分析与机会选择……………………………………………10页四、项目定位…………………………………………………………30页五、开发与销售计划…………………………………………………40页六、成本分析…………………………………………………………41页七、经济效益测算……………………………………………………42页八、投资风险评价……………………………………………………44页九、工作建议…………………………………………………………45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
2、地块交通条件地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。
目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。
但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。
（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
绿博片区市场调研报告
绿博片区市场调研报告一、背景介绍绿博片区位于城市中心，是一个集商业、居住、休闲娱乐为一体的综合性发展区域。
该区域众多的景点和绿化环境吸引了大量游客和居民的关注。
本次市场调研旨在了解绿博片区的市场潜力以及商业发展机会，为相关企业提供参考和指导。
二、调研目的1. 了解绿博片区游客和居民的需求和消费习惯；2. 分析绿博片区内各行业的竞争现状和市场发展空间；3. 探讨绿博片区未来的商业发展趋势。
三、调研方法1. 问卷调查：通过面对面和线上的问卷调查方式，了解绿博片区游客和居民的基本情况、消费水平、购物偏好等。
2. 实地调研：深入绿博片区的商业街区、游客集散区等地，观察绿博片区的商业环境和人流情况。
3. 数据分析：对收集到的数据进行整理和分析，以获取客观的市场调研结果。
四、调研结果1. 游客和居民的消费行为根据问卷调查结果，绿博片区的游客和居民在消费行为上存在以下特点：- 大多数游客和居民在绿博片区的消费目的主要是购物和休闲娱乐。
- 消费群体多为年轻人和家庭，他们注重品质和体验，在消费时更加关注产品的品牌、功能和价格。
- 大多数游客在绿博片区的消费金额较高，而居民的消费水平相对较低。
- 消费者普遍认为绿博片区的消费环境舒适、安全，但存在停车位不足的问题。
2. 行业竞争现状和市场发展空间绿博片区内的商业行业较为多样化，主要包括餐饮、购物、休闲娱乐等。
调研结果显示：- 餐饮行业竞争激烈，各种特色餐厅和小吃摊点琳琅满目。
其中，特色小吃和精品餐厅受到游客和居民的青睐。
- 购物行业以商场和特色商店为主，消费者对品牌认知度高且注重产品质量和价格。
然而，部分商店的销售额有下降趋势，需要创新经营模式以吸引消费者。
- 休闲娱乐行业包括电影院、咖啡馆、主题公园等。
调研结果显示，休闲娱乐行业的发展潜力较大，但市场上缺乏独特的文化和创意娱乐项目。
3. 商业发展趋势根据调研结果，绿博片区未来的商业发展趋势有以下几点：- 电商与线下实体店相结合：随着互联网的发展，消费者购物方式逐渐向线上转变，因此，线上线下的结合将成为未来发展的趋势。
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
郑州市郑东新区城市绿地系统规划说明书
《郑州市郑东新区城市绿地系统规划》 编制人员
主管部门：郑州市郑东新区管委会土地规划局：
王东方（局长、注册规划师） 刘大全（副局长、注册规划师） 徐雪峰（郑东新区土地规划局工程师） 赵 辉（助理工程师） 王进伟（郑东新区土地规划勘测中心助理工程师） 柴 慧（郑东新区土地规划勘测中心助理工程师）
项目承接单位：高级风景园林师）
副 院 长：徐 波（教授）
总
工：周 曦（教授、博士）
造景总监： 苏雪痕（教授、博导）
郑州市规划勘测设计研究院：
院
长：郭 锋（高级工程师）
主管副院长：杨 琳（高级工程师）
总
工：王 军（高级工程师）
项目负责人： 赵 锋（院长助理、规划设计一所所长、高级风景园林师）
第二章 城市概况及现状绿地分析 ...................................................................................................................................................................5
北京北林地景园林规划设计院参编人员： 郭竹梅（风景园林师、硕士） 曾 伟（风景园林师、硕士） 张承明（工程师） 应 欣（助理工程师） 易 敏（助理工程师） 钟继涛（工程师）
郑州市规划勘测设计研究院参编人员：
李国梁（注册规划师）
何文兵（注册规划师）
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郑东新区白沙片区地块可行性研究报告
2016年12月24日
一、目标地块基本情况
（一）目标地块区位
1、区域位置
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约9.1公里，距郑州东站仅约4.4公里。
意向地块位置优越，规划交通便利。
白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态
智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
（二）规划设计条件
二、目标地块出让相关信息
（一）出让要求
地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式
地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为
3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择
（一）郑州市商品住宅市场概况
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（二）区域土地市场概况
项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10-11月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。
2016年1-11月份项目周边成交地块
（三）区域竞品及价格情况
白沙片区房地产市场，整体偏改善，目前区域内高层均价11000元/㎡，洋房均价15000元/㎡，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。
具体如下：
1、融创象湖壹号
规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。
项目于2016年6月18日在会展中心首次开盘，别墅均价25000元/㎡，洋房均15000元/㎡，小高层均价12500元/㎡，高层均价1000元/㎡。
2、吉地澜花语
规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。
3、东润城
高层均价约11000元/㎡，洋房12000元/㎡，联排26000元/㎡，双拼35000元/㎡。
4、碧桂园翡翠湾
一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。
项目于2016年8月13日首次开盘，精装高层均价10000元/㎡，别墅均价16800元/㎡。
综述，区域内价格采取政府审批制，政府预售指导价将略低于区域网签均价，因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
四、项目定位
（一）总体定位
顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：
城市菁英公园美宅
（二）总体规划
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
（三）产品配比与分布
容积率为2.5，适宜打造小高层/高层产品，根据区域属性及项目定位，产品建议85-90㎡两房，115-130㎡三房，160
地下室按照住宅套数的90%规划。
车位按照每100㎡配建一个停车位计算。
（四）产品竞争力研究
考虑目前市场“限房价竞地价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。
项目计划重点在物业服务方面提升，引入品牌牌物业如北京鲁能物业，在成本可控范围内，提高产品竞争力。
（五）价格策略
在售产品价格以及地块销售周期：114号地住宅全盘均价
五、开发与销售计划
（一）开发节点安排
（二）销售计划
住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，预计分15个月
六、成本分析
预计总投入90525.78万元，可售单方成本7690.3元/平米（含税）。
七、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温，2013年白沙正式化区为郑东新区，白沙片区作为继郑东新区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二，10月限购限贷政策出台，12月21日调控进一步升级，政府加大价格管制，预计将对房地产市场的限制作用加强，市场存在一定下滑风险。
八、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，保证顺利报名。
若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。
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