某广场商业项目定位招商销售一体化提案

东台商业中心分析
未来商业地产的供应量分析
典型性个案分析
消费者消费行为调查与研究
宏观经济环境分析
旅游资源环境
地理及交通环境
经济及商业环境
人口及文化环境
东台商业中心分析
新东路商业区
鼓楼路商业街
苏中广场商业区
典型性个案分析
项目
经营范围
租金
消费群体
利弊
国贸 万邦商都 八达城 工业市场 鼓楼步行街
超市,百货.
除楼顶广告、外立面花墙以及门口 易拉宝外，有五个路牌灯箱片， 一个天桥户外看板，（楼顶户 外广告没有招满）
街道中有灯箱片
有
有
啄木鸟服饰，进深约8米
无
高峰期七八十人
高峰期步行人数近百人
门口有一小型广场，车辆在二三百 辆左右
来往车辆频繁，营业场所外车辆稀少
一般
一般
东台投资业主调研分析
1. 从业态的角度来说，餐饮类的营业面积相对较大，营业时间相对较长，运营 状况相对较好，租金也较高。
商业项目建设的布点及构想
各项 业态分布 建筑风格 成熟度 经营面积 代表性商铺开间
雕塑 景观小品（店内装饰）
指示牌
户外广告
霓虹灯 代表性商铺进深
电子看板 客流量（按十分钟计）
车辆
经营情况
新东商圈（以国贸和万邦、太平洋、 八达城为代表） 日常百货
外立面陈旧， 较成熟，业种多样 3万平方米（1万在整建中）
5. 目前，商家购买商铺的现象较少，多以租赁形式出现，这与商铺销售市场量 有限有关。从对商铺的购买意愿来看，超过四成的商家愿意购买商铺经营， 反映商铺的潜在消费需求较大。
6. 从东台三大商圈租金的分布来看，主要集中于30-60元/M2N月和90-180元 /M2N月，多为中、低价位分布，整体租金处于相对较低的态势。
1F约1.5-2万/年 2F约1万/年
婚纱摄影店,各类 时尚品牌店, 各类咖啡吧, 茶吧,超市, 餐饮店
东高西低24 /元月/ ㎡---43 /元月/ ㎡
（两层一起租赁）
当地居民,及周边乡 村百姓.
当地消费者，主要 是追求时尚的 年轻人和收入 中等比较稳定 的人群；
当地中等收入者
中下收入群体,以中 老年人为主
部分出租 10-20 ㎡,250元
元/月/㎡
以各类品牌服饰 店为主/家电 /眼镜/餐饮
品牌服饰店/珠宝 /镜店
外街南侧70元/月/ ㎡外街北侧
120元/月/㎡， 内街40-60元/
月/㎡
外街靠新东东路72 元/月/㎡，靠 永康路45元/ 月/㎡
工业品,小工艺品, 小商品,日常 用品
5-6平方米的的 铺位
商业项目定位.招商销售一体化提案
二零零五年八月 明杰地产专业行销企划团队
目录
项目市场调研——岳振中 项目定位策略——王云辉 项目商业规划设计建议——王云辉 销售问题解析——张志辉 项目招商——薛邢伟 营销策划部工作流程——王云辉
一、项目市场调研
宏观经济环境分析
商业项目建设的布点及构想 项目市场调研
2. 东台市商业业态以服饰类为主，餐饮娱乐类、机电汽配类为次，除以上三种 业态之外，其余业种的离散性较大。
3. 东台主要商圈、商业街内，大型商业设施极为有限，以小型沿街店铺为主， 商圈、商业街的规模、档次有限，店铺分布较为凌乱，缺乏整体有序规划。
4. 中、小型面积、中低总价商铺最受欢迎，面积主要集中21-50m2，51— 100 m2。
时尚年青人,中等收 入的公务员,生 意人.外地人
地处市中心,人流量大,商店商品齐 全.但总体档次不高.(东台目前 最好)
各类服装品牌店多，基本形成规 模．内街人气不旺
外街经营虽紧靠市区主干道,但人 流量不大.内街档次不高，杂 乱
管理混乱,内部无规划 硬件设施落后
整条街理念超前,规划失败,.因步行 街间距过宽,造成人气不旺.只 是看的街，不留人.近年来生 意有趋好的态势
其它 箱包 南北土特产 电脑信息产品 保健品 特色食品 工艺品 药品药材 品牌服饰 黄金珠宝
3.3% 6.8%
18.4%
26.6% 25.6%
21.3% 15.0%
18.7%
34.9% 41.1%
品牌服饰、餐饮
外立面陈旧
趋于现代化，外立面风格多样
较成熟，为东台目前最老的商厦
开业一年多，人气积聚中
2万平米左右
3、4万平米
4米
5—6米
无
有两处雕塑
沿路无景观点，苏中商厦内有塑料 绿叶等装饰品
文化大厦正在筹建中，有鲜明的绿化带， 有休息凉亭
一楼指示牌明显，楼层有简单的引 导，内有刀旗
入口、中间都有清晰的道路指示
其它 小药房 传真通讯服务 邮政服务 商务服务 餐饮小吃 保姆介绍 音像图书 衣服洗烫 美容美发 超市便利店
1.3% 6.5%
0.0%
10.0%
16.8% 19.1% 24.4% 30.2% 32.6%
30.5% 21.3%
27.0%
42.3%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
4、大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头。
其它 2%
小型超市、便利店 服装批发市场
家电、家具卖场 大型购物中心 大卖场 专卖店 百货商厦
18.50% 16.30%
27.70%
32.80% 32.00%
40.20% 32.40%
0.00% 5.00% 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 %%%%%%%%
2。都市休闲服务设施需求调查：体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高。
wk.baidu.com
其它 文化设施 休闲设施 体育设施 娱乐设施 餐饮设施
2.0%
0.0% 10.0%
20.0%
27.1% 30.0%
44.4% 38.6%
43.2% 40.2%
40.0% 50.0%
3、社区商业需求调查：超市、便利店、餐饮小吃需求最大。
5米 无 沿路没有什么景观小品，国贸大厦内 有纱缦、塑料绿叶等装饰品
一楼有明显的指示牌
楼顶户外广告满，门前花墙，其他户 外没有
无
无 高峰期一百余人 平时门口附近自行车两400辆左右，助 动车（摩托车）略高于自行车，
很拥挤 良好
苏中商圈（以苏中大厦为代表）
鼓楼商圈（以鼓楼步行街为代表）
百货、装饰、建材
7. 受传统的经营观念影响，商家绝大多数愿意购买底层商铺，规范的物业管理、 商场气氛的营造成为制约商家选择2层或2层以上的商铺的重要因素。
8. 整体而言，东台商铺市场投资现象相对较少，如何避免总价太高必须成为市 场的重要突破点。
消费者消费行为
1.商贸服务业需求调查：专卖店、百货商厦、超市、便利店需求最大。