宿迁市房地产市场调研报告PPT课件
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宿迁市场调查报告
宿迁的经济： 宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比较落后，在江苏省排名垫底，
属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿迁市撤县建市后，总体经济以每年15%的速度增长。宿 迁2010年，全市实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入继2009 年突破百亿元大关之后，2010年达到205.8亿元，增长58%。但由于经济基础薄弱，经济总量仍 较小，在苏北五大城市中仍处于末位。
2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预计分别达到17%、19.2% 。2011年，规模以上工业增加值、进出口总额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指 标增速位居苏北第一，实现了“十二五”经济社会发展的良好开局
总结： （1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力， 该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。 （2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业。 （3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。 （4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致 不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。
总结观点：
◆ 2009年以来土地大量成交，未来2-3年内房产项目供应量巨大，在加上宿迁本来经济基础比 较差的，外来客有限，基本上都是依本地人消化为主，按照目前宿迁土地转让量和2012年消 化量来看，剩下的最少要3-5年内才能消化完，所以所竞争比较激烈，大家都想在有限的资 源内分到一杯羹。
◆ 房产市场历年来都存在商品房供过于求的状况，且目前这种矛盾越来越突出。
整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区
宿迁房地产市场报告分析
房地产每年销售额（单位：万亿 第二列为销售额与新增贷款之比）
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
5.2
5.91
6.44
8.14
7.63
8.73
11.7
13.53
0.661
0.792
0.786
0.916
0.781
0.745
0.927
0.989
1、本表同样可以揭示， 2009年以来中国房地产市场的持续繁荣。 2、在2017年两者接近交汇，也即流行的看法是均衡点。但点交汇是瞬间状态，分化是绝对状态。
05. 接盘建议 Flange advice
PART 01
宿迁概况
Suqian overview
PART 01 宿迁概况—整体及经济概况
Suqian overview
城市概况
宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿 江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心 城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境 非常优势。市区绿化覆盖率达到35.4%，绿地率达23%，人均化共 绿地面积达到5.96 平方米。
去化情况
由于前2期安置房形式产证办理问题，3期200多套正在销售。
宿迁概况 项目概况 竞品分析 项目总结 接盘建议
宿迁房地产市场报告 分析
目录
CONTENTS
01. 宿迁概况 Suqian overview
02. 项目概况 Projeing goods analysis
04. 项目总结 Project summary
高等级公路网络——“三纵三横”。航道网主骨架——“三纵” 铁路——建设一条从安徽宿州到淮安的东西走向的国家干线铁 路。高铁——徐宿淮盐铁路串联苏北徐州、宿迁、淮安、盐城 4个省辖市的省级主要通道，国铁I级客运专线。
宿迁市房地产市场调研报告
目录宿迁城市概况 2 城市投资环境分析 7 宿迁市区房地产市场发展概况 21 项目所在片区市场运行情况 42 项目自身情况分析 54宿迁城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度 2.8m 。
行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。
人口面积2006年末，全市总人口529万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。
全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。
全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。
宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。
并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。
从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点：——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。
——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。
交通情况宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。
京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。
公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。
航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。
水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里，通航2000吨的船只。
房地产市场调查报告(PPT101页)
（三）因果性调查
▪ 因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
一、房地产市场调查的含义
例如，
▪ 某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
▪ 探测性调查一般采用简便易行的调查方法，
如第二手资料的收集，小规模的试点调查， （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法
▪ 房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
▪ 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
▪ 及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
宿迁市1—8月份房地产市场运行情况的调查报告
宿迁市1—8月份房地产市场运行情况的调查报告2009年以来，通过国家、省、市扩内需，促增长“房产新政”的政策措施刺激，大力提振市场信心，提高房地产业经济活跃程度，使我市房地产市场迅速回暖，全市房地产市场各项指标均显示出良好的增长势头。
现就调研情况报告如下：一、全市房地产市场运行状况的简要分析我市各级党委政府和行业主管部门，为了战胜国际金融危机对房地产市场的影响，及时采取和实施促进房地产市场健康稳定的各项调控政策措施，使得全市房地产市场出现了积极的变化，商品房销售市场呈持续强劲增长态势，主要有以下特点：㈠房地产市场运行的总体特征1、房地产投资保持高位运行，开发建设趋势逐步回升半年多来，全市累计完成房地产开发投资65.70亿元，同比增长39.64%，分别为市区完成23.63亿元、沭阳完成16.28亿元、泗阳完成13.92亿元、泗洪完成9.87亿元。
1—5月份，宿迁市为全省累计完成投资同比增长最大的地区，增幅达到40.31%，投资总量继续保持在全省投资增速较快地区范围。
全市完成累计商品房新开工面积543.64万平方米，同比增长39.64%。
分别为市区完成202.76万平方米、沭阳完成120.45万平方米、泗阳完成106.13万平方米、泗洪完成114.30万平方米。
完成商品房累计竣工面积318.46万平方米，同比增长51.04%。
分别为市区商品房竣工93.61万平方米、沭阳94.28万平方米、泗阳63.75万平方米、泗洪66.82万平方米。
2、商品房销售快速增长，市场需求持续旺盛全市实现商品住房销售面积360.63万平方米，销售套数28095套，同比增长21.58%和21.24%。
分别为市区销售面积124.83万平方米，交易套数9971套；沭阳县销售面积94.32万平方米（网上已备案81.27万平方米），交易套数7236套（网上已备案6967套）；泗阳县销售面积74.37万平方米（网上已备案66.52万平方米），交易套数5766套（网上已备案5237套）；泗洪县销售面积67.11万平方米（网上已备案60.06万平方米），交易套数5122套（网上已备案5023套）。
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
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《房地产市场调研》PPT课件
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15
—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之二 《电话寻问法》
销售员通过打电话到售楼处，询问楼盘相关情况。这种方法可以节约调研的时间、 人员和费用，但一般建立在对调研对象已经有了一定程度的了解，资料比较完备的 基础上，常用于常规调研，但在对于相关信息的真实性方面存在不足，仍需要与现 场调研相结合。
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5
—项目销售阶段—
1.根据市场变化及销售结果的分析，调整推广策略及销售策略；
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6
第二步曲
市场调研的重点
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7
—项目概况—
1.了解项目基地
包括：项目名称、项目地址、售楼处地址、开发及交付时间、开发地块规划、总/ 部分占地面积、总/部分建筑面积、总/部分容积率、总/部分规划户数、总/ 部分车位数及配比、总/部分绿化率及总/部分施工进度
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16
—获取调研信息的3个基本途径—
楼盘调研方法之三 《现场调研法》
现场调查，这是房地产楼盘调研中最主要的方法，实际操作过程是访问法和观察法 的结合。一般来说，销售员可以选择客户或调查人员的身份进入销售现场，但在进 行产品调研的过程中，客户身份更为便利和有效。销售员通过索取楼盘资料、听取 售楼人员介绍，掌握目标楼盘产品的规模、户型等信息；同时，通过诱导售楼人员 对产品进行详细介绍，结合对施工现场的实地观察，了解产品在技术、材料、设计 等方面的特色，获取建筑设计及施工企业的有关情况；此外，调查人员通过对现场 气氛的观察和与其它客户的交流，了解客户和业主对该楼盘产品的意见和接受程度。
3. 了解销售服务
包括：大定有效期及定金额度、签约有效期、贷款服务及其他与购房者有关联的 销售服务亮点内容
4.了解目标客户群
包括：前往看房及购房的客户群体类别、客群偏好
房地产市场调查PPT课件
2021/5/8
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6.房地产市场竞争情况调查
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。
2021/5/8
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7．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、 有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项 目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、 开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特 点、市场的反馈、项目优劣势等。
9
需求动机调查。如消费者的购买意向， 影响消费者购买动机的因素，消费者购 买动机的类型等
购买行为调查。如不同消费者的不同购 买行为，消费者的购买模式，影响消费 者购买行为的社会因素及心理因素等。
2021/5/8
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3．房地产产品调查
为开发商寻找市场空白点，增加项目营销的卖 点，为项目定位、差异性的塑造提供技术支持 调查区域内现有产品的数量、质量、结构、性 能、市场生命周期； 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、 功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产 产品的接受程度。 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其 有房
房地产市场调研的内容
作为项目决策的依据，项目调研涉及项 目活动的全过程，具有丰富的内容，常 见的项目调研内容包括：市场研究、产 品研究、市场销售环境研究、消费者购 买行为研究、广告及促销研究、销售研 究、竞争者研究等。
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1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。 土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、 产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
宿迁房地产研究报告
宿迁房地产市场研究报告A R U N·上海安瑞投资咨询有限公司研展部二零零五年六月第 1 页共 32 页1、宿迁宏观环境研究1.1、人文地理环境1.1.1、地理环境宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8—34'25，东经117°56'—119°10'之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。
全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。
宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2℃，年平均降水量910毫米。
1.1.2、自然资源宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名的商品粮基地。
林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。
中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。
境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50多种水产品。
螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。
丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。
洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于1681年的乾隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。
宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。
建市以来，宿迁市年国内生产总值连续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。
其中，“洋河、”双第 2 页共 32 页沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
27
（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
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第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
宿迁房地产研究报告
2003 年末，宿城区（中心区）总人口 24.37 万人，比上年增加 0.99 万人。经省政府[2004]28 号文件批复，市委、市政府对宿 城区行政区划进行了调整。区划调整后，宿城区区域面积由 136 平方公里扩大到 837 平方公里，社会人口由 26 万人增加到 81 万人， 辖 10 个镇、4 个乡、4 个街道。
宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地 675 万亩，是中国著名的商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。 中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境 内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达 303 万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等 50 多种水产品。螃蟹产量全国第一，银 鱼出口量江苏省第一。 丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于 1681 年的乾 隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。 宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超 5 亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。建市以来，宿迁市年国内生产总值连
研展部
上海 ARUN 机构
续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中，“洋河、”双沟 “大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc 绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。 1.1.3、行政区划
宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计 111 个乡镇和 4 个街道办事处，其中建制镇 79 个，行政村 1418 个。 1.1.4、交通环境
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对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力根保通据护过生高管产中线工资敷艺料设高试技中卷术资配0料不置试仅技卷可术要以是求解指，决机对吊组电顶在气层进设配行备置继进不电行规保空范护载高高与中中带资资负料料荷试试下卷卷高问总中题体资，配料而置试且时卷可，调保需控障要试各在验类最；管大对路限设习度备题内进到来行位确调。保整在机使管组其路高在敷中正设资常过料工程试况中卷下，安与要全过加，度强并工看且作护尽下关可都于能可管地以路缩正高小常中故工资障作料高；试中对卷资于连料继接试电管卷保口破护处坏进理范行高围整中，核资或对料者定试对值卷某，弯些审扁异核度常与固高校定中对盒资图位料纸置试，.卷保编工护写况层复进防杂行腐设自跨备动接与处地装理线置，弯高尤曲中其半资要径料避标试免高卷错等调误，试高要方中求案资技，料术编试交写5、卷底重电保。要气护管设设装线备备置敷4高、调动设中电试作技资气高，术料课中并中3试、件资且包卷管中料拒含试路调试绝线验敷试卷动槽方设技作、案技术，管以术来架及避等系免多统不项启必方动要式方高，案中为；资解对料决整试高套卷中启突语动然文过停电程机气中。课高因件中此中资，管料电壁试力薄卷高、电中接气资口设料不备试严进卷等行保问调护题试装，工置合作调理并试利且技用进术管行，线过要敷关求设运电技行力术高保。中护线资装缆料置敷试做设卷到原技准则术确：指灵在导活分。。线对对盒于于处调差，试动当过保不程护同中装电高置压中高回资中路料资交试料叉卷试时技卷，术调应问试采题技用，术金作是属为指隔调发板试电进人机行员一隔，变开需压处要器理在组；事在同前发一掌生线握内槽图部内纸故，资障强料时电、，回设需路备要须制进同造行时厂外切家部断出电习具源题高高电中中源资资，料料线试试缆卷卷敷试切设验除完报从毕告而，与采要相用进关高行技中检术资查资料和料试检，卷测并主处且要理了保。解护现装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地 675 万亩，是中国著名的商品粮基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。 中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境 内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达 303 万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等 50 多种水产品。螃蟹产量全国第一，银 鱼出口量江苏省第一。 丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于 1681 年的乾 隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。 宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超 5 亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。建市以来，宿迁市年国内生产总值连
研展部
上海 ARUN 机构
续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中，“洋河、”双沟 “大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc 绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。 1.1.3、行政区划
宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计 111 个乡镇和 4 个街道办事处，其中建制镇 79 个，行政村 1418 个。 1.1.4、交通环境
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对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力根保通据护过生高管产中线工资敷艺料设高试技中卷术资配0料不置试仅技卷可术要以是求解指，决机对吊组电顶在气层进设配行备置继进不电行规保空范护载高高与中中带资资负料料荷试试下卷卷高问总中题体资，配料而置试且时卷可，调保需控障要试各在验类最；管大对路限设习度备题内进到来行位确调。保整在机使管组其路高在敷中正设资常过料工程试况中卷下，安与要全过加，度强并工看且作护尽下关可都于能可管地以路缩正高小常中故工资障作料高；试中对卷资于连料继接试电管卷保口破护处坏进理范行高围整中，核资或对料者定试对值卷某，弯些审扁异核度常与固高校定中对盒资图位料纸置试，.卷保编工护写况层复进防杂行腐设自跨备动接与处地装理线置，弯高尤曲中其半资要径料避标试免高卷错等调误，试高要方中求案资技，料术编试交写5、卷底重电保。要气护管设设装线备备置敷4高、调动设中电试作技资气高，术料课中并中3试、件资且包卷管中料拒含试路调试绝线验敷试卷动槽方设技作、案技术，管以术来架及避等系免多统不项启必方动要式方高，案中为；资解对料决整试高套卷中启突语动然文过停电程机气中。课高因件中此中资，管料电壁试力薄卷高、电中接气资口设料不备试严进卷等行保问调护题试装，工置合作调理并试利且技用进术管行，线过要敷关求设运电技行力术高保。中护线资装缆料置敷试做设卷到原技准则术确：指灵在导活分。。线对对盒于于处调差，试动当过保不程护同中装电高置压中高回资中路料资交试料叉卷试时技卷，术调应问试采题技用，术金作是属为指隔调发板试电进人机行员一隔，变开需压处要器理在组；事在同前发一掌生线握内槽图部内纸故，资障强料时电、，回设需路备要须制进同造行时厂外切家部断出电习具源题高高电中中源资资，料料线试试缆卷卷敷试切设验除完报从毕告而，与采要相用进关高行技中检术资查资料和料试检，卷测并主处且要理了保。解护现装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
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霸王举鼎
9
经济状况
淮海经济区核心区共同体
宿迁市是江苏省经济总量较小的 城市之一，在淮海经济区位居倒数 第三。2010年GDP为1015亿元，
人均GDP为3000美元。
10
人均可支配收入
➢近五年城镇居民人均可支配收入 稳步增长，2010年可支配收入为 13784元，低于江苏省其他城市平
均水平。
11
湖滨新城
以下主要针对四大板块进行分析
宿城新区
中心区
宿豫区
开发区
20
21
中心区板块/楼盘特征
区域特征：商业日趋繁华，金鹰商业航母将成为市中心的商业核心区， 霸王举鼎商圈日益成熟。
产品特征：主要在售楼盘6个，定位偏中高端。以高层产品为主，部分 楼盘规划花园洋房及排屋别墅。
价格特征：高层均价4300-5400元/㎡，多层5700元/㎡，价格差异主要 跟楼盘所属地段有关。
湖滨新城开发区由： 生态旅游产业园 职业教育产业园 高新技术产业园 现代农业产业园 体育休闲产业园 嶂山森林公园保护区
6个部分组成
4
湖滨新城生态旅游主要项目
半岛国际度假村
渔文化商业街
5
项目综合分析小结
• 项目地理位置较优越，位于主打旅游、休闲、生态概念的湖滨新城。 • 湖滨新城将是宿迁市区最后打造的板块，也是最有潜力的板块之一。目前已
• 现辖沭阳、泗阳、泗洪三县，宿豫区、宿 城区和宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州 宿迁工业园区。
• 著名的“杨树之乡”、“水产之乡”、 “名酒之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之 乡”。
8
城市名片
联合国环保节能新型示范城市 中国改革开放30年优秀集体 全国双拥模范城市 中国优秀旅游城市 国家园林城市 中国创业之城 中国金融生态城市 世界生物进化中心之一
成交量持续低迷，价格稳步上升
近几个月住宅成交持续低迷，每月成交仅700-800 套，且主要依靠个别明星楼盘的表现， 远低于今年1-2月1000套水平。而价格则从1月的3133元/㎡，上涨到5月的4094元/㎡， 主要与中高端陆续上市有关。
板块楼盘价格差异不大，最贵的公寓均价为6000元/㎡
各板块楼盘价格差异不是很大，中心城区4300-5700元/㎡，宿豫区3800-4200元/㎡，宿 城新区（城西）3800-4500元/㎡，湖滨新城别墅7000-8000元/㎡
16
2011年1-5月宿迁住宅成交状况
市场随着个别中高端楼盘的热销，以及地段较好的楼盘上市，今年上半 年价格稳步上升；但整体成交量依旧低迷，5月住宅仅成交814套。
17
2011年1-5月宿迁商铺成交状况
近期商业的成交量波动较大，主要跟热点商业楼盘表现有关，总体价格 保持上扬态势，均价集中在6000-7000元/平方米。
套
主力户型
72-120 88-143 单身公寓 20-90 88-142 88-132
94-150
87-123
均价
开盘 总套 数
高层5400 2487
一期5300 717
将装6000 772
湖滨新城将成为重点打造板块
12
城市概况小结
• 人口规模较大，达到中等发展城市水平。 • 城市生态环境优美，马路较宽敞，比较适合宜居。 • 经济发展落后于江苏省其他城市，且在淮海经济区位居倒数第三。 • 2010年全市城镇居民人均可支配收入13784元，属于地级市较低水平。
13
市场分析
14
15
宿迁市2011年市场状况
宝龙城市广场
海天·翡翠城
21
22
中心区板块/主要在售楼盘
楼盘名
宝龙城市 广场
湖畔春天
皇冠国际 嘉汇御景
园 中豪国际
花园
希望城
海天翡翠 城
区域
中心 区
中心 区
中心 区
中心 区
中心 区
中心 区
中心 区
总建筑面 积/总套数
50 17.5万方 /1000多
户 200多户 12万/670
户
16万
35万
34万/318 亩/2500
引进半岛国际度假村、渔文化商常适合开发低密度高端产品。
6
城市属性
7
城市概况
• 位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经 济带、沿江经济带的交叉辐射区。
• 2010年户籍人口546.28万，城镇人口 236.75万人口；全市总面积8555平方公里。
宿迁市房地产市场调研报告
项目概况
2
湖滨新城概况
湖滨新城位于宿迁市主城区北侧约8 公里，紧临400平方公里骆马湖，是中
心城市重要组成部分。
湖滨新城是政府重点打造的旅游、休 闲、生态、以及研发基地。
湖滨新城管委会
目前已有3家高星级酒店建设，今年 7月其中一家五星级酒店对外开业。
市政府
3
湖滨新城核心规划
18
热点楼盘表现差异性较大，定价合理，地段优越的楼盘受市场追捧，如位 于市中心黄金地段的宝龙城市广场5月成交高达221套，该楼盘在5400元/㎡ 的基础上推出9.2折，性价比相当高。
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公寓竞争主要形成中心区、宿城 新区和宿豫区三大板块竞争格局。
湖滨新城目前主要以排屋别墅项 目为主。
楼市板块竞争格局
6-7月楼盘近20个楼盘集中上市
经过近半年的相对沉寂和冷清，6-7月份，宿迁楼市即将迎来相对密集的放量，将有近 二十家楼盘上市，大部分是老盘新开。新盘有恒大华府、月亮城和东亚马赛公馆等。
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宿迁市历年商品去化状况
2009年楼市火爆，商品房销售面积出现跳跃式增长；2010年商品房销 售590万平方米，住宅销售500万平方米，处在历史高位。
“十二五” 发展主要目标
• 江苏省“十二五”规划提出，宿迁要着力强化中心城市功能，加强与周边城市联系， 发展特色产业，积极打造生态型、功能型、人居环境优越的湖滨特色城市。
• 宿迁中心城市将建设成为“拥山亲水、绿荫楚韵”的滨湖城市, 2006年2月经宿迁市人 民政府批准,成立湖滨新城，目前纳入统一规划的区域面积为116平方公里,辖晓店镇、 祥和社区、嶂山林场，18个行政村(居)，人口6万人。
18
2011年宿迁商品房成交排行榜
5月住宅成交排行榜
楼盘名称
成交套数
宝龙城市广场
221
鑫地名都
96
四季华廷
59
金玉花苑
51
仁恒康堡小区
49
御庭世纪
31
5月商业成交排行榜
楼盘名称
成交套数
义乌精品街二期商业街
203
红星凯盛国际家居广场
71
宿迁宝龙城市广场
25
中青国际家居生活广场
23
华东农业大市场
78
宿迁淮海建材装饰城