关于政府规划建设管理拆迁安置房工作的几点思考_王大海_图文_(精)

2006・ 12

山东经济战略研究

关于政府规划建设管理

拆迁安置房工作的几点思考

王大海

在

工作研究

实施城市基础设施建设项目过程中 , 拆迁安置工作既是工程建设的前

提条件 , 也是容易引发一系列社会矛盾的敏感环节。为了保障城市基础设施建设顺利进行 , 维护被拆迁群众的切身利益 , 目前许多城市实施了安置房建设工程。本文以济南市为例 , 探讨了政府规划建设管理安置房源的意义和主要做法 , 并对

进一步建立健全安置房管理制度提出建议。

一、政府规划建设管理安置房源的意义

从济南市的情况来看 , 政府规划建设管理安置房源对城市经济社会发展的促进作用主要有以下六个方面 :

(一有利于确保依法拆迁安置。

根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》中的规定 , 建设单位申请办理房屋拆迁许可证时 , 不仅要提供立项、规划、土地等有关手续 , 还

要提供与拆迁工程量相适应的现房用于产权调换和安置。作为安置房的房源应当产权明晰、无权利负担。另外 , 房屋拆迁许可证必须在拆迁冻结期限

内取得 , 并且拆迁冻结期最长不得超过六个月。因此 , 科学预测拆迁安置房源的需求形势并合理安排安置房建设计划是确保依法拆迁的必要条件。

(二有利于保障重点工程建设顺利实施。

52

由于向房地产开发商收购或与其合作建设的安置房源在立项规划时 , 往往不以拆迁安置为建设目的 , 因此 , 安置房源自身存在的问题经常成为导致“拆迁难” 的重要因素。而由政府委托相关部门立项建设的拆迁安置房源 , 所提供房源的户型设计、建筑面积、建设标准在灵活性与适用性方面具有较强优势 , 房源的房产手续与投入拆迁工程的时间也比较可靠 , 可以使被拆迁人在同样的拆迁政策和条件下获得更多的实惠。

(三有利于节约城市建设资金。

一般来说 , 在市政工程建设中 , 特别是在老城区实施的工程项目中 , 征地拆迁费用往往占到项目总投资的 50%以上。通过政府委托相关部门立项建设安置房基地 , 可以降低拆迁安置成本 , 减少工程项目总投资 , 节约城市建设资金 , 并促进国有资产保值增值。这主要因为 :一是当市场房价大幅上涨并超过贷款利率时 , 拆迁安置房从建成到投入使用 , 便成为一个不断升值的过程 ; 二是在执行“按照市场价格双向评估、货币与住宅安置自由选择” 的拆迁安置政策时 , 如被拆迁人选择住宅安置 , 安置房的价值可以得以实现 ; 三是同收购或合作建设安置房源相比 , 自主开发建设能够以较低的资金投入 , 获得相同或者更高标准更大面积的安置房源。

(四有利于调控房地产市场价格。

当前 , 落实宏观调控政策 , 稳定住房价格 , 是房地产市场管理工作的主旋律。由于旧城改造和城市基础设施建设等工程多为政府行为 , 且拆迁安置量较大 , 如果房源主要依赖市场供应 , 难免出现市场反应滞后的情况 , 部分投机商还有可能从中炒作商品住房 , 哄抬物

价 , 最终导致商品住房价格盲目上

涨。因此 , 用于市政工程的拆迁安

置房源由政府委托相关部门负责建设管理 , 通过安置房源的评估价

格指导商品住房市场价格 , 既是稳

定房地产市场价格的必要条件 , 也

是调控价格的科学手段。

(五有利于维护被拆迁群众

切身利益。

当前 , 一部分社会底层群众的

被拆迁房屋低矮破旧 , 在对这部分

被拆迁人进行拆迁安置时 , 他们热

切希望通过政府拆迁获得居住条件的根本改善。然而通过市场评估 , 被拆迁房屋与安置房的市场价

格存在较大差价 , 由于没有经济实

力缴补差价 , 他们只能选择“廉价租赁房” 或货币安置 , 从而永久失去了房屋产权。因此 , 规划建设一

批“特供” 拆迁安置房源是大势所趋 , 这项工程无任何经济效益 , 具

有社会公益性和救济性。

(六有利于落实城市规划管

理政策。

各个城市的规划和建设管理

部门对居住小区的容积率、绿地面

积、配套设施、住宅户型等指标都有相应的标准和要求。与普通房地

产开发建设的住宅小区相比 , 由政

府或委托相关部门开发建设安置房基地 , 能够从城市管理者的角度

出发 , 围绕全面提高市民的生活居

住环境 , 积极主动“达标” 。同时 , 政

府还具有一般房地产开发商所不能比拟的经济优势和信用资本 , 有

实力进行特大规模的片区开发 , 可

以在安置房基地的建设过程中 , 同

步完善小区内乃至周边的文教、卫

生、市政道路等公共设施。

二、济南市规划和建设拆

迁安置房基地的主要做法

为了保障城市基础设施建设工作顺利推进 , 济南市在总结近几年城市规划建设管理经验的基础上 , 策划并实施了多处拆迁安置房基地建设项目。

(一立足城市发展战略 , 进行大手笔规划。

济南市高度重视安置房基地规划策划工作的先导性和基础性作用 , 按照既定的“东拓、西进、南控、北跨、中疏” 的城市空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进” 的城市发展思路 , 把安置房建设选址的重点放在城市东部和西北部地区 , 这些安置房基地建成以后 , 将成为东部新区开发的“基石” , 在实施“西进、北跨” 发展战略中也将起到“ 平台” 和“ 跳板” 的关键作用。

(二围绕保障重点工程建设 , 确定大规模实施。

今年济南市的重点工程项目无论数量、规模、复杂程度都普遍超过往年 , 安置房源缺口较大 , 拆迁安置形势非常严峻。为此 , 济南市按照适度超前的工作思路 , 组织专门工作班子 , 落实责任分工 , 基本实现多处安置基地全面开工建设。

(三结合科学管理建设资金 , 坚持大资金投入。

按照大规划、大整合、大投入、实现大发展的推进思路 , 济南新一轮城市重点工程建设中 , 许多跨年度的大型项目同时运作实施 , 资金供需矛盾比较突出 , 需要妥善处理好重点工程项目和安置房基地建设的关系。鉴于规划建设安置房基地是城市建设特别是旧城改造的必要条件 , 同时也由于建设安置房源是一种有利于降低拆迁成本的投资方式 , 从当前的形势来看 , 储 53