华燕湖南省衡阳市雁峰区黄白路地块市场定位报告

衡阳市宏观市场 衡阳市微观市场 衡阳市城市规划
2010年3月衡阳商品住宅、非住宅区域交易报告 城区 蒸湘区 高新区 雁峰区 石鼓区 珠晖区 总计 销售套数（套） 1061 314 243 177 140 1935 销售面积(m2) 131199.40 40437.43 28013.60 19744.31 18129.10 237523.84 销售均价 （元/m2) 2671.46 2504.24 2431.46 3152.72 2663.52 2654.09 销售总价（元） 350493960.22 101265160.76 68113951.11 62248360.38 48287201.41 630408633.88
地块条件分析
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
3～5米
5～8米
雁峰区地处衡阳盆地，以红岩丘陵地貌为 主，土质湿润，地势起伏明显； 经观察，区域内具有凸起特征的地形平均 高度差在3－5米之间，对建筑结构设计及 建造过程有一定影响
凹陷地形区域内另一种地表特征，落差较 凸起地形稍大，平均落差5～8米； 经观察，区域内部分楼盘建在此类地形上， 多采用一层架空用作活动室、停车场等用 途
•本地块位于衡阳市南部雁峰区 •占地面积：26620㎡ •建筑面积：127870㎡ 住宅：118370㎡ 商业：9500㎡ •建筑密度：28.9% •容积率：4.8
黄白路
本项目地块
城市公园 N S
地块条件分析
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
黄白路 道路情况：双向三车道 途径车辆：以公交及私家车为主
•中心城区特殊的地形地势条件下，采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北 展开，突出独特的山水条件和人文背景；综合服务功能的空间发展自西向东推进，强化中心城区经济同区域南北向 经济主动脉的关联；湘江、耒水和蒸水贯穿其中，植被良好的山体和生态绿地由东北、西北、西南、东南楔形切入。 •远期中心城区城市人口规模为130万人左右，城市建设用地规模控制在125平方公里，人均建设用地控制在96平方 米以内
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衡 阳 发展
大 势：
6年前还呈萧条状的衡阳，如今各楼盘争相林立，带来了勃勃 生机.在湖南除长沙外的13个城市中，衡阳城区的开发量遥遥领先。 衡阳早已的湘南商贸、物流、文化、旅游中心地位又被重新唤醒而 在走向复活。该区域旅游等第三产业及新生代经济的涌动勃发，为 本区域房地产行业及商业业态的更新换代提供了无形支撑。快速发 展的城市升级改造和边际扩张以及城区基础设施的后发性投入，提 升了老城区的住区与投资价值——大米字型高速公路网与武广高铁 更是提升了城市商业价值。
地块条件分析
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
雁峰区是在原城南区基础上并入原郊区 和衡南县部分乡镇村所形成
成为衡阳市重要的工业基地，涉及冶炼、 机械、化工、纺织、医药等众多行业， 外来人口增加
众多居住社区，人口突破25万，生活配 套较成熟，区域内教育资源丰富，公交 线路完善
受衡阳市城市外扩影响，雁峰区原大批 厂房用地进入土地市场，数个大中型住 宅社区及沿江景观带正在兴建
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衡阳南岳机场是列入全国民用机
南岳 直 线 距 离 公 里
场布局规划的支线机场之一，拟按照
国内支线机场规划、建设。飞行区等 级4C,主要服务范围为湘中南地区 （衡阳市、邵阳市、郴州市、永州市 和株洲市部分县市）。本期工程主要 建设内容为新建一条2600*45米跑道、 航站楼面积4000平方米，停车场面积
规划和品质
衡阳市宏观市场
第二部分 市场背景
衡阳市微观市场
衡阳市城市规划
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衡阳“裂变”
老衡阳（OLD）
交通网络覆盖密度低，单一的 城市中心，城市经济和影响力 辐射面有限； 城市建设落后，人居水平不高，
新衡阳（NEW）
城市化快速推进，交通网络 带来城市扩容，将形成多个 区域的城市中心； 市政、环境城建的大量投入，
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衡阳房地产开发呈多区域的热点区域
衡阳楼市第四极，后起 之秀，土地储备量大， 北部板块，衡阳 北大门，以大型 商业市场为主
衡阳新行政、经济和文 化中心，房地产开发最 成熟区域
老 城 区
本地块
江东板块
江东板块，以农 业产业为主，城 市化速度较慢。
老城区土地供应有限，目前市 场供应量有限，以商业地产为 主。不过老城区向南延伸区域 土地储备量比较大
s w 竞争劣势
•临近地块的厂房影响整体形象
地块SWOT分析
•地块尚未平整完成 •地块南端呈不规则形状，且孤立于 整体地块提高操作难度 •容积率4.8，较高的建筑密度影响项目的
t o 机会
•区域内缺乏具有品质坐标型的项目 •竞争项目产品创新力不足 •区域发展加速,周边形象得到改变只是时间问题 •本地块处于本区域和市中心连接的必经之路,人、 车流量将随着区域发 展而逐步扩大，提升项目 的商业产品价值
主力房型 三房/140-150 三房/126 三房/130-135 三房/150 三房/145 三房/120-135 三房/133-137
数据来源：衡阳房产信息网
衡阳房地产市场中，主力房型为三房，只是三房中有小三房和大三房之分，从中也可以 推测出这是市场需求所致，所以衡阳房地产市场中小三房和大三房比较受客户信赖。
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09年4月---10年4月衡阳房产成交均价
数据来源：衡阳房产信息网 (其中10年4月为3月和4月)
Baidu Nhomakorabea
•09年衡阳房产市场的火爆从成交均价中就可以反映出来,在短短的5个月内,成交均价从 2190元/平方一路盘升至2893元/平方； •从09年9月至今，楼市的成交均价比较稳定，起伏不是很大，这可能与政策调控有关
数据来源：衡阳房产信息网
项目处于衡阳市区5个区中的雁峰区，雁峰区有一部分在市中心，但是很大部分都处于市 郊，所以在5个区中地理区域处于劣势状态；
5区之中雁峰区的销售均价处于最低，这也反映出项目所处区域处于劣势地位。
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2010年3月衡阳商品住宅前十交易统计
房地产业
围规划3个居住区，其中在五星村开发1个外观新颖别致的高档住宅小区；
• 沿湘江风光带改造开发具有古典风格和欧陆风格的高档住宅区；在奥林匹克体育场周边开发依山傍水、 风格各异的生态休闲住宅区。 • “十一五”期间，房地产业增加值年均增长30%，城市居民人均居住面积提高至26平方米
地块条件分析
竞争优势
街道印象：居住小区房龄大约在10
至15年教育设施齐全、生活配套以 街铺为主由于不是周末，街道人、 车流密度较低以学生为主 湘江南路路
道路情况：双向四车道
途径车辆：私家车及出租车 街道印象：雁峰区新开辟的主干道， 主要功能为延伸原湘江南路辐射范 围；目前途径人流较少，街道南侧 以多层建筑为主，商业形态单一
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
•地理优势：地块与市中心距离相对较近 •绿化优势：地块西面紧靠城市公园 •交通优势：地块毗邻沿江主干道 •地形优势：地块形状较为方正且坐南朝北 社区内部可闹中取静
威胁
•目前已有2个项目在售，另1个项目 将在五月底开盘，争先建立区域内 品牌知名度 •本地块虽然拥有毗邻城市绿肺和湘 江的地理优势，但相比竞争项目缺 乏较为成熟的生活配套 •本项目建筑面积12万，与区域内竞 争楼盘相比并无体量优势
湖南省衡阳市雁峰区
黄白路地块市场定位报告
HUAYAN
上海华燕置业发展有限公司
地块条件分析
区域现状分析
第一部分 地块解读
区域发展分析
地块SWOT分析
地块条件分析
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
雁峰区
地块所在区位： 湘江南路与黄白路交接处； •北临湘江、西靠城市公园；
地块经济指标：
湘江 湘江南路
销售楼盘 中泰.峰境 亚华名都 荷花新城 尚书房 长和广场 蒸湘世纪城二期 江洲花园 融冠.水映豪廷 龙江明珠 宏雁.名仕华府 其他 销售套数（套） 140 100 63 60 53 51 48 48 47 45 1156 销售面积(m2) 13683.2 11777.19 7623.36 7667.72 5034.95 7174.25 5122.65 5633.3 5519.35 4858.57 153067.37 销售均价（元/m2） 2791.26 2261.18 2355.12 2962.26 2862.43 2618.68 2225.35 2738.2 2821.48 2935.11 2545.62 销售总价（元） 38193369.15 26630367 17953920 22713791 14412167 18787055 11399700 15425078 15572761.31 14260459.71 382918676
红土中氮、磷、钾含量不足，且具有强酸反 应，对建筑材料的选择具有一定的要求
地块条件分析
区域现状分析
区域发展分析
地块SWOT分析
城市建设 抓住城市“南移”机遇，规划2010年城区面积达到30平方公里，人口达到30万人。
培育构筑次商贸中心 白沙洲次商贸中心侧重发展生产型商贸服务行业，黄茶岭次商贸中心侧重发展生 活型商贸服务行业。 •打造6条商业特色街。即黄白路商业文化一条街，蒸阳南路服装家电一条街，蒸湘南路汽配化工一条街， 五星路农产品一条街，景观大道食品医药品一条街，向蒸路南杂百货一条街; •培育14个特色交易市场。即白沙洲工业品市场、农机市场、汽车市场、再生资源市场，黄茶岭装饰材 料 市场、旅游工艺品市场、农贸市场，丁家牌楼综合批发市场、服装市场、文化用品市场，高兴花鸟市 场、综合批发市场，奥林匹克体育用品市场和衡阳土特产市场； •在“二纵五横”主次干道两厢布置各类商贸网点。发展仓储超市、连锁经营和品牌经营。 • 在次商贸中心“二纵五横”的主次干道两厢开发高层商住、商务楼宇；在隆桥村、红旗村、五星村范
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长沙
促进市域城镇体系以及市区产业和空 间结构的调整，培育外向型的经济网络，积
衡阳
极响应省域“一点一线”，即在长株潭一体
化的同时，强调沿京广线的湘东城市群发展 的开发战略，落实中央全面建设小康社会、 推进城镇化和工业化的战略目标
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整体形象较差。
人均收入处于“温饱”阶段， 其它消费支出有限，无法提升 城市经济活力。 单一的农业和早期工业，就业 人口结构相对单一，生活观念 停留在初级水平。
将极大提升城市形象。
经济的持续发展，人均收入 年年攀升，城区人口数量增 加，消费支出将大为提高。 产业优化带来人口结构的优 化，消费观念和消费习惯将 发生重大变化。
总计
1811
227161.91
2545.62
578267344
数据来源：衡阳房产信息网
衡阳3月商品房销售前十中,项目区域内的竞争个案为:江洲花园,它虽然在销售套数 中位列第七位,但是它的销售均价却是TOP10中末尾,也低于市区商品房销售均价; 中泰峰境销售面积和销售金额都居于榜首,尚书房的销售均价位居第一
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衡阳市
3400平方米，建设通信导航、助航灯
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09年4月---10年4月衡阳房产成交面积
数据来源：衡阳房产信息网 (其中10年4月为3月和4月)
•09年衡阳房产市场比较火爆,平均每月成交量超过20万方,其中11月成交量达到28 万方,是近年来的峰值; •进入10年后,由于国家调控政策的出台,加之春节长假的因素,成交量呈现下降趋势,2 月峰进入低谷
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案名 中泰.峰境
地址
红湘南路10号 蒸湘南路南三角线26 亚华名都 号 衡阳市华新区解放大 尚书房 道42号 长和广场 船山路30号 蒸湘世纪城二期 蒸湘区立新路40号 龙江明珠 衡阳市中山北路98号 宏雁.名仕华府 衡阳市解放西路82号
总建筑面积 销售均价 m2 （元/m2） 36万 2791 7.8万 9.1万 5.3万 15万 8.6万 15万 2261 2962 2862 2618 2821 2935