20110407近期三亚及周边重点板块调研
海南三亚房地产市场研究分析报告
三亚房地产市场研究分析报告创新休闲产业投资投资公司市场开发部2010年5月目录第一章：三亚市宏观经济运行环境........................- 2 -一、城市GDP发展状况.............................- 2 -二、城市三大产业发展状况.........................- 3 -三、城市居民可支配收入...........................- 3 -四、城市财政收入.................................- 3 -五、城市金融机构运行状况.........................- 4 -六、城市社会消费品零售总额.......................- 4 -七、城市对外贸易经济.............................- 4 -八、城市旅游休闲经济.............................- 5 -第二章：三亚市房地产产业运行状况......................- 6 -一、房地产市场运行经济指标.......................- 6 -二、区域市场.....................................- 9 -三、产品市场....................................- 18 -四、客群市场....................................- 21 -第一章：三亚市宏观经济运行环境一、城市GDP发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。
近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增长。
二、城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。
近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。
三亚市人民政府办公室关于加快推进三亚市2011年项目建设的通知
三亚市人民政府办公室关于加快推进三亚市2011年项目建设的通知文章属性•【制定机关】三亚市人民政府•【公布日期】2011.05.17•【字号】三府办[2011]143号•【施行日期】2011.05.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文三亚市人民政府办公室关于加快推进三亚市2011年项目建设的通知（三府办〔2011〕143号）各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：为认真贯彻落实全省重点项目推进协调会议精神，坚定不移地实施“项目带动战略”，切实解决项目推进过程中存在的问题和困难，确保全年投资预期目标任务实现，经市政府同意，现就加快推进我市2011年项目建设有关事项通知如下：一、强化重大项目领导责任制。
除了“三亚市2011年重大项目及重点推进项目责任人安排表”中明确有责任领导的项目外，其它投资项目按行业归口明确分管市领导作为责任人，行业管理单位为责任单位。
各项目责任人和责任单位要加强对重大投资项目的跟踪协调服务和解决问题的力度。
项目建设单位要对项目推进中遇到的各种问题，提前拟定出具体的解决办法，报责任人和责任单位决策。
在项目推进过程中，施工单位要向业主单位及时汇报进度情况，业主单位一个月内无法解决的问题，要及时向主管部门汇报，主管部门一个月内无法解决的问题要及时向分管领导汇报，分管领导一个月内无法解决的问题，要及时向市委书记、市长汇报。
二、科学规划，加快项目前期工作。
已经列入政府投资计划但尚未开工项目的项目业主要科学组织做好项目建设的可行性研究及论证工作，项目规划设计必须严格按照经过评审并报批的项目可行性研究报告拟定的建设方案实施，以免出现项目边施工边修改设计的情况，影响项目推进速度。
按“十二五”规划或行业规划需要推进的项目，项目业主要按照市发改委和市财政局联合印发的《关于开展2012年基本建设项目前期工作的通知》（三发改办〔2011〕124号）要求，尽快完成前期工作，原则上每年10月份前完成前期工作的项目才能列入下一年计划。
三亚东线楼盘调研报告
三亚东线楼盘调研报告一、调研报告说明1．片区划分本次楼盘调研对象为三亚城市东线一带的楼盘。
为使调研工作顺利有序进行，在调研过后能清晰把握整体楼盘价格，本次调研把三亚东线一带划分为5个片区：亚龙湾片区、海棠湾片区、陵水的香水湾、清水湾、土福湾三大片区。
2.调研方法本次调研采取4人小组逐个片区进行调研，通过售楼员的介绍以及参观现场销售情况形成楼盘各种相关数据的记录，力求以点及面地把握整个三亚东线一带楼盘的价格.3.调研时间10月19日~10月24日共4天4.调研情况未完成调研的有亚龙湾片区的龙溪29、三亚的山、都喜天阙、三亚中体奥林湾、珠海南田57度二、各片区楼盘分析（一）亚龙湾片区1.区域概况亚龙湾是海南最南端的一个半月形海湾，全长约7.5公里，是海南名景之一。
亚龙湾沙滩绵延7公里且平缓宽阔，浅海区宽达50-60米。
沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝。
能见度7-9米。
海底世界资源丰富，有珊瑚礁、各种热带鱼、名贵贝类等。
年平均气温25.5°C，海水温度22-25.1°C，终年可游泳，被誉为“天下第一湾”。
亚龙湾是整个中国五星级酒店最密集的地方，有丽思卡尔顿、铂尔曼、希尔顿、万豪、喜来登、凯莱、红树林、天域、假日、皇冠假日、爱琴海、5 号度假别墅等。
亚龙湾，以其自然资源和纯净的海水闻名、以其海岸线鳞次栉比的国际酒店闻名、更以稀有地块中的诸多别墅、酒店公寓等高端房地产产品群闻名，随着湾区整体规划的大力推进，短短几年就一跃成为海南高端生活区域代表。
亚龙湾全景鸟瞰图亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
亚龙湾是三亚开发较为成功的片区之一，成功的土地运作功不可没，该区域一线海景主要以高星级酒店为主。
成熟的房地产开发项目有公主郡、华宇皇冠会所等。
三亚市人民政府关于加快推进三亚游艇产业发展的若干意见
三亚市人民政府关于加快推进三亚游艇产业发展的若干意见文章属性•【制定机关】三亚市人民政府•【公布日期】2011.10.25•【字号】三府[2011]180号•【施行日期】2011.10.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】旅游综合规定正文三亚市人民政府关于加快推进三亚游艇产业发展的若干意见（三府〔2011〕180号）各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：游艇产业是活力足、潜力大、产业链长的新兴产业，对我市发展海洋经济，优化产业结构，转变经济增长方式，推动现代产业体系建设，实现建成国际性热带滨海旅游城市的战略目标，具有十分重要的作用和非常深远的影响。
为加快推进我市游艇产业发展，现提出如下意见。
一、把握三亚发展游艇产业的优势及现状（一）资源优势。
三亚是全国唯一的热带滨海城市，气候温暖，海水温度常年在20℃以上，全年适合游艇出海，拥有国内其他滨海城市不具备的独特的气候条件。
我市海域辽阔，有3500多平方公里的海域面积，长达259公里的海岸线，19个港湾，40多个岛屿，且靠近西沙群岛，海洋资源独特而丰富。
与国内其他主要海洋城市相比，三亚海洋污染少，97%以上的近岸海域为清洁海域，达到国家Ⅰ类水质标准，被公认为全国最适合发展新型“航海经济”的城市。
发展游艇产业，三亚优势明显，要坚定信心，坚持发展游艇产业不动摇，坚持展开各项推进工作不迟疑。
（二）目前现状。
三亚游艇产业发展呈现出较好的势头。
在港私人游艇80多艘，游艇码头泊位年内将达到1000个。
已建成游艇临时通关口岸、联检场所和面积达3000平方米的游艇保税仓。
连续两年举办的“海天盛筵”和三亚游艇展已有一定的国际知名度，游艇度假旅游全国名列前茅。
但我市与厦门、深圳等国内游艇产业发展相对成熟的城市仍存在一定差距。
内地主要海洋城市游艇产业起步早，基本形成支撑游艇产业发展的政策体系，游艇上游产业链初具规模。
三亚发展游艇产业，挑战与机遇并存，一定要增强忧患意识，以时不我待的精神，积极投入推进游艇产业发展的各项工作。
亚龙湾、香水湾和其他地方项目调研
由金缔花园度假村、 山地海景高尔夫、酒 店区、规划商业街四
大块组成。
（高尔夫球场） 设计由美国人 SGOOTMILER
设计
凯莱管理 集团
三亚金海 螺广告公
司
远东香水 湾1号
海南香水 湾A区
海南香水湾 海滨假日酒 店有限公司
北京嘉恒 远东投资 有限公司
600亩奢华领域，142 美国波士顿建
栋一居至四居别墅， 筑设计公司与
会议中心、高档企业会所、国际
游艇码头、20万平方米人工内湖
及18座养生岛
续表
地理位置图
海蓝椰风效果图
海蓝椰风样板间实景图
海蓝椰风实景图
海蓝椰风实景图
地理位置图
宝莲城规划图
宝莲城效果图
宝莲城园林
宝莲城配套
结束，谢谢。
海南亚龙湾、香水湾和其他地方项目调研
三亚亚龙湾一带项目
项目名称 位置物业管理 整合推广 施工方
配套情况
亚龙湾高 尔夫别墅
海南 三亚亚 龙湾
亚龙湾高 尔夫别墅 开发有限 责任公司
三亚亚龙 湾高尔夫 别墅开发 有限责任
公司
占地10万平米, 总建筑面积
30437平方米， 共规划108套宽 院别墅，110套
积44.54万平方米,总
设计院
投资14.8亿元
深圳市之平 物业发展有 限公司海口
分公司
由滨海生态公园、海景中心广场、
深圳市博思 海南省建 商业步行街、度假别墅、花园洋
堂广告有限 筑工程总 房、海景公寓、主题五星级酒店、
公司
公司 温泉SPA、会所等多种物业组成的
复合型社区
宝莲城
海南省琼 海市东部, 万泉河与 南海交汇
三亚市人民政府办公室关于三亚市天涯海角周边市政配套项目土地调查有关事项的通知
三亚市人民政府办公室关于三亚市天涯海角周边市政配套项目土地调查有关事项的通知文章属性•【制定机关】三亚市人民政府办公室•【公布日期】2022.08.04•【字号】三府办〔2022〕139号•【施行日期】2022.08.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文三亚市人民政府办公室关于三亚市天涯海角周边市政配套项目土地调查有关事项的通知天涯区人民政府，市政府各有关单位：根据三亚市城市规划建设需要，经市政府同意，对天涯海角周边市政配套项目部分用地进行调查。
为做好该项土地调查工作，现就有关事项通知如下：一、该项目用地位于天涯区内，用地调查面积约4379平方米（海南三亚平面坐标系），具体的土地调查范围四至及坐标详见征地界址图。
土地权属（海南三亚平面坐标系）为桶井村委会集体土地约3922平方米、布带村委会集体土地约302平方米、市旅游局国有土地约131平方米、国家土地约24平方米；土地利用现状（2000国家大地坐标系）为农用地约3336平方米（旱地约2473平方米、其他园地约120平方米、乔木林地约743平方米），建设用地约760平方米（城镇村道路用地约2平方米、公路用地约426平方米、农村宅基地约129平方米、商业服务业设施用地约203平方米），未利用地约286平方米（其中裸土地约278平方米、其他草地约8平方米）；该项目用地在《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》（省政府同意入库版）中，规划地类（2000国家大地坐标系）为建设用地约1602平方米（其中城镇建设用地约720平方米、风景名胜设施用地约23平方米、公路用地约859平方米），非建设用地约2780平方米（其中园地约773平方米、Ⅳ级保护林地约2007平方米）。
该项目用地涉及的Ⅳ级保护林地须由项目业主按程序办理林地占补审批、备案等相关手续后方可使用，规划非建设用地须在不改变土地现状用途和规划用途的前提下使用。
2011年上半年三亚房地产市场走势及趋势
三亚2011年上半年房地产市场走势及研判一、2011年政策出台情况1.整体政策出台情况进入2011年房地产行业又将面临更多的政策调控，每一次深度的调控之后，总伴有不同程度的下调与回补（如下图）（具体政策颁布情况，参考附件1）2.政策理解：2011年初新“国八条”出台，全国各地限购令相继落地，央行加息，各地公布住房价格控制目标，商品房将实行明码标价，系列调控政策显示了政府对房地产市场调控的坚定决心。
从以下几个方面理解：在政府责任方面:制定房价控制目标、约谈问责机制。
其具强制性，且接受社会监督，但若住宅成交价格数据继续不对社会公布，要实现社会监督也存在难度。
并且对调控计划、落实情况、管理成果等方面进行问责，但具体问责细则尚未公布。
在税收政策方面:包含个人转让住房营业税、土地增值税、存量房交易税等问题。
在这一问题上，国家将严格执行，一改过去“差额”征税为“全额征税”，大大增加投资成本。
而存量房交易税，已确定在上海和重庆试点房产税，起征标准以人均住宅面积或住宅价格以及购房人身份及购房套数为依据。
在个人房贷方面:首套房政策并无改动；二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。
人民银行各分支机构可根据各地房价控制目标，提高第二套住房贷款首付款比例和利率。
而第三套房，即对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域购房，相当于暂停提供第三套房贷款。
在限购政策方面:原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
在保障性住房方面:加大建设力度，扩大覆盖范围。
三亚市自然资源和规划局 2024 年 6 月
三亚市2024年城镇开发边界局部优化方案三亚市自然资源和规划局2024年6月目 录一、工作原则及依据 (1)（一）工作依据 (1)（二）工作原则 (1)（三）数据来源 (1)二、优化情形 (2)三、城镇开发边界局部优化方案 (2)（一）城镇开发边界优化总体情况 (3)（二）城镇开发边界调入地块基本情况 (3)（三）城镇开发边界调出地块基本情况 (14)四、局部优化方案合理性分析 (16)（一）拓展倍数符合性分析 (16)（二）划定规则符合性分析 (16)（三）优化方案影响分析 (17)一、工作原则及依据（一）工作依据1、《自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（自然资发〔2023〕193号）；2、《海南省自然资源和规划厅关于规范城镇开发边界管理的通知（试行）》（琼自然资函〔2024〕432号）；3、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》；4、《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》；5、《全国国土空间规划纲要（2021-2035年）》6、《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》（二）工作原则1、严格落实耕地保护优先序，严守生态保护红线，统筹做好开发与保护；2、坚持局部优化和节约集约用地的原则；3、严格落实省下达的规划控制指标，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破；（三）数据来源1.三亚市“三区三线”成果（部下发版）2.2024年三亚市核实处置后部备案永久基本农田数据3.三亚市2020年度国土变更调查成果4.三亚市2022年度国土变更调查成果5.三亚市域范围内自然资源部备案批准建设用地数据二、优化情形根据自然资源部和海南省自然资源和规划厅要求，在确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，可对以下几种情形的城镇开发边界进行局部优化。
(1)国家和省重大战略实施、重大政策调整、重大项目(含省预备重大项目)建设，以及行政区划调整涉及城镇布局调整的；(2)因灾害预防、抢险避灾、灾后恢复重建等防灾减灾确需调整城镇布局的；(3)耕地和永久基本农田核实处置过程中确需统筹优化城镇开发边界的；(4)已依法依规批准且完成备案的建设用地，或已办理划拨或出让手续的建设用地，或已核发建设用地使用权权属证书，或已报自然资源部备案通过的历史围填海处理方案范围内的用海，确需纳入城镇开发边界的；(5)已批准实施全域土地综合整治确需优化调整城镇开发边界的；(6)规划深化实施中因用地勘界、比例尺衔接等需要局部优化城镇开发边界的(项目范围界线与城镇开发边界100平方米以内的误差，视为符合城镇开发边界，无需开展局部优化)。
海南省三亚市城市化发展战略调研报告
海南省三亚市城市化发展战略调研报告第一篇：海南省三亚市城市化发展战略调研报告海南省三亚市城市化发展战略调研报告核心提示：三亚地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。
境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，拥有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。
三亚是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。
中国国际城市化发展战略研究委员会一、城市概貌三亚地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。
境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，拥有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。
三亚是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。
三亚市总面积1915.21平方公里，依据现行总规，至2010年规划期末，市区规模为52.41平方公里。
2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人。
“三亚”因三亚河（古名临川水）有三亚东西二河至此会合，成“丫”字形，故取名“三亚”。
三亚古称崖州，历史悠久。
天涯海角、大小洞天、崖州古城、落笔洞三亚古人类遗址等都蕴涵着丰厚的历史文化。
早在秦始皇时期设置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。
汉代在现在的三亚市崖城镇设立了珠崖郡治，隋设临振郡，唐代改为振州。
宋代成为我国最南端的地级规模的州郡。
因其远离帝京、孤悬海外，自古以来三亚一直被称为“天涯海角”。
唐代宰相韩瑗、名僧鉴真，宋代名相赵鼎、大臣胡铨和纺织家黄道婆等先后来过崖州，对本地区的经济文化交流和发展作出了重要的贡献。
1987年，国务院批准三亚市升格为地级市，是全国四个不设区的地级市之一。
2008年，三亚市地区生产总值完成144.3亿元，增长16.8%，在2005年的基础上翻了一番。
三亚旅游资源开发调查报告
三亚旅游资源调查报告旅游管理二班吴祉鸿1415340207三亚市位于海南岛最南端,是中国最南部的滨海旅游城市。
三亚市环境极为独特，集山、海、河自然美景于一体，构成三亚市独特的自然景观。
三亚市三面环山，北有抱坡岭，东有大会岭，虎岭和海拔393米的高岭，南有南边岭形成环抱之势，山岭绵延起伏、层次分明；同时，山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。
海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚市的妩媚多资。
众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。
三亚面临南海，海湾众多，众多海湾各有佳景。
大东海，小东海，三亚湾，亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东、西二岛仿佛是南海的一张大门，为宽阔的海面增加层次感，海雾飘过，两岛掩其中，凭添了几分神秘感。
漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头隐约可见。
三亚市有东、西地条河穿过市区，二条河交叉南汇于南边海，北汇于中岛端，自然岸线曲折多变，上游水网纵横交错，两岸自然生长的红树林绿影婆娑，时有水鸟飞过，鱼跃锦鳞，景致优美，生机盎然。
三亚市区座落在这样一种幽美的以山、、河为特点的自然环境这中，城市的建设注意城市与自然景观环境、生态环境的协调关系，“山--海--河--城”巧妙组合，浑然一体，构成了三亚市区独特的环境。
三亚市气候独特，属于热带海洋季风性气候，年平均气温25.4℃，气温最高为七月，平均气温28.4℃；气温最低为1月，平均气温21全年日照时间达到2563个小时，年平均降雨量1279毫米，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。
1.三亚周边环境概括三亚市拥有得天独厚的旅游资源，良好的环境，三亚的周边东线，西线分布着众多著名的旅游景区和开发区。
东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。
全市面积1919.58平方公里，其中规划市我面积37平方公里。
其中东线海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。
关于三亚中央商务区月川单元南片区概念方案征集资格预审公告
关于三亚中央商务区月川单元南片区概念方案征集资格预审公告三亚中央商务区位于三亚市中心城区内，是海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的十三个重点园区之一，也是唯一一个以商务区命名的园区，肩负着海南自贸港建设战略布局及三亚城市升级、转型的历史使命。
园区构建以总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇为主导，以专业服务与休闲文化为支撑的现代服务业产业体系。
本次拟征集的三亚中央商务区月川单元南片区位于城市更新区域范围，为协同招商落地，做到高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理，推动高能级资源要素进一步向园区集聚，通过设定区域产业准入要求，开展概念方案征集活动，围绕产城融合、职住平衡等理念，面向国内外征集可实施落地的优秀设计方案。
本次方案征集采用公开征集方式进行，邀请具有房地产开发资质企业携手国内外具有类似项目设计经验的设计企业组成联合体报名申请应征。
第一步通过资格审查方式：超过5个应征申请人的通过专家评审确定5个应征入围单位，不超过5个应征申请人的由主办单位（三亚中央商务区管理局）审核资格预审确定应征入围单位，且不得少于3个应征入围单位。
第二步由通过资格审查的应征单位根据征集文件的要求编制设计方案。
一、项目概况（一）项目名称：三亚中央商务区月川单元南片区概念方案征集（二）项目地点及建设规模1.项目地点：三亚中央商务区月川单元南片区位于三亚市中心城区内，属于通过征拆腾出的城市更新用地。
东至川东路，紧邻月川安置区，南至三亚东河，西至三亚河东路，北至月川中路。
2.建设内容及用地规模：总用地面积约29.87公顷，拟建设成为宜业宜居的城市更新典范项目，拟布局城镇住宅、产业（商业、娱乐康体、商务金融、文化等）、教育及城镇社区服务设施等用地功能，建设用地可进行用地功能兼容，鼓励土地混合使用和空间复合利用。
注：按《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》确定。
建设规模：合理确定月川南片区总开发建设量，通过区域道路交通和市政工程承载分析、整体城市设计、整体空间布局、地下开发利用等相关专题作为方案总开发建设量支撑，确保概念设计方案具有落地性、可操作性和可持续性。
三亚：房产市场热点区域分析
三亚：房产市场热点区域分析三亚，这座位于中国海南岛南端的城市，拥有得天独厚的自然资源和宜人的气候条件，一直是国内外游客的热门旅游目的地。
近年来，随着我国经济的快速发展和人们对生活质量的追求，三亚的房产市场也逐渐成为了投资者和度假者的关注焦点。
在此，我将从几个方面对三亚的房产市场热点区域进行分析。
三亚市区的核心区域是房产市场的一大热点。
这里交通便利，生活设施齐全，周边有世界著名的旅游景点如亚龙湾、天涯海角等。
同时，这里也是三亚政治、经济、文化的中心，吸引了大量高端人士在此购房。
这些因素使得三亚市区核心区域的房产价格持续攀升，成为了投资者争相追捧的对象。
三亚的海岸线资源是房产市场的另一大亮点。
三亚的海岸线漫长，拥有众多优质海滩，如亚龙湾、大东海、三亚湾等。
这些海滩沙质细腻、水质清澈，是度假休闲的理想之地。
近年来，随着海滨度假公寓、别墅等项目的开发，三亚海岸线沿线的房产市场日益繁荣，吸引了众多国内外投资者和度假者。
三亚的公寓市场也备受关注。
随着三亚旅游业的发展，越来越多的游客选择在三亚购房，用于自住或出租。
公寓作为一种投资门槛较低、回报稳定的房产类型，受到了市场的热烈追捧。
尤其是在三亚旅游旺季，公寓的出租率较高，投资者可以通过出租公寓获得稳定的收益。
三亚的房产市场热点区域主要集中在其市区核心区域、海岸线沿线、旅游度假区以及养老养生地产。
这些区域的房产具有较高的投资价值和度假居住价值，吸引了大量投资者和度假者关注。
然而，投资者在购房时也应注意风险，理性投资，选择具有良好开发实力和口碑的开发商，确保房产的质量和升值空间。
三亚，这座璀璨明珠般的城市，位于中国海南岛南端，拥有得天独厚的自然资源和宜人的气候条件，一直以来都是国内外游客的热门旅游目的地。
近年来，随着我国经济的快速发展和人们对生活质量的追求，三亚的房产市场也逐渐成为了投资者和度假者的关注焦点。
在此，我将以第一人称，以我的口吻，从几个方面对三亚的房产市场热点区域进行分析，分享我对这座城市的热爱和对房产市场的独特见解。
三亚市场分析
三亚市场分析摘要：本文对中国三亚市场进行了一项全面的市场分析。
首先，简要介绍了三亚市的地理位置和基本情况。
然后，利用各类统计数据和市场研究报告，对三亚市的经济、旅游、房地产和零售行业等进行了详细分析。
最后，根据这些分析结果，提出了一些建议和战略，帮助企业更好地了解和进入三亚市场。
1. 引言中国三亚市作为中国重要的旅游目的地之一，近年来的迅速发展引起了广泛的关注。
这个海滨城市以其壮丽的海滩、优美的自然景观和独特的文化吸引了大量的游客。
同时，三亚市也是中国南方地区经济的重要增长极，吸引了大量的投资和商业机会。
在这个背景下，对三亚市场进行详细的分析对于企业了解市场动态、制定发展战略具有重要意义。
2. 三亚市市场概况2.1 地理位置和基本情况三亚市位于中国海南省的南部海岸线，是海南省政治、经济、文化和旅游中心之一。
该地区一年四季气候宜人，阳光充足，是中国著名的旅游胜地之一。
同时，三亚市也是中国南海沿岸重要的港口城市，交通便利。
2.2 人口和消费市场规模根据统计数据，截至2020年，三亚市的人口超过150万人，且人口结构年轻化与日俱增。
同时，三亚市拥有庞大的旅游消费市场，每年吸引大量的国内外游客。
因此，三亚市的消费市场规模庞大且具有较高的增长潜力。
3. 三亚市经济分析3.1 GDP增长情况近年来，三亚市的经济持续增长，GDP也呈现出稳定增长的趋势。
根据统计数据，2019年，三亚市的GDP达到了3300亿元人民币，较上一年增长了9.8%。
3.2 产业结构三亚市的产业结构主要包括旅游业、房地产业、零售业和农业等。
其中，旅游业是三亚市最重要的支柱产业之一，贡献了大部分的经济收入。
同时，房地产业也在三亚市的经济中占据重要地位，吸引了大量的投资和项目。
4. 三亚市旅游市场分析4.1 旅游市场规模作为中国的旅游目的地，三亚市每年吸引了大量的国内外游客。
根据统计数据，2019年，三亚市接待旅游游客达到了1000万人次，旅游收入超过1200亿元人民币。
旅游资源调查报告
三亚旅游开发与保护（二）
2、低水平开发建设，缺少整体的有机协调。 由于行业与行业之间、行业内部与企业之 间、企业与政府之间缺少整体有机的协调， 导致旅游资源的低水平开发建设，盲目模 仿、近距离重复开发建设突出，导致旅游 项目同质化，彼此竞争激烈、利润低、经 营差。
三亚旅游开发与保护（三）
3、可持续发展理念亟待增强 三亚市部分旅游产业经营者和旅游从业人 员对旅游资源的可持续发展理念淡漠，如 旅游开发项目往往受经济利益驱使而导致 破坏性开发；导游和旅游服务人员对游客 的环保宣传教育少；都制约着三亚市旅游 资源的可持续发展。
在资源功能方面，三亚丰富的有特色的滨 海资源和山丘、森林自然资源适宜开展纤 秀、度假、康体、疗养等旅游活动，自然 保护区、森里公园等生态旅游资源适宜进 行观光、科普、科考、教育等生态旅游活 动。所以，应该把避寒、休闲、度假、康 体、疗养作为三亚自然旅游资源的主体功 能。
三亚旅游开发与保护（一）
资源开发中存在的问题 1、开发与保护冲突 目前，三亚市旅游资源开发虽然处于初期发 展阶段，但旅游资源和旅游环境破坏问题 已初步凸显。在过去的旅游发展中，三亚 市重开发轻保护，出现了一些掠夺性经营 行为已严重影响到三亚市旅游资源的持续 利用。
主要分布的旅游资源
亚龙湾 南山文化旅游区 大小洞天 天涯海角 大东海 西岛
蜈支洲岛 热带海洋动物园 京润珍珠博物馆 三亚湾椰梦长廊 鹿回头
开发历史阶段（一）
萌芽阶段：1978年12月中共中央举行十一 届三中全会，改革开放为海南旅游也带来 了发展机遇，1981年底海南工作会议决定 将海口和三亚作为我国的动用度假区重点 先行建设。
观光、科普、 科考 观光、科普 观光
三亚市解放路商圈调研报告
三亚市解放路项目调研报告一、三亚市概况三亚市位于海南省南部，2017年，全市常住人口为76.42万人，聚居了汉族、黎族、苗族、回族等20多个民族。
全年全市生产总值（GDP ）529.25亿元，比上年增长7.6%，三亚被评为旅游业收入占GDP 比值最高的中国城市。
2015年1月2日，海南省三亚市崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区正式挂牌成立。
二、三亚商业概况三亚市的商业可划分为三部分，一是以传统老街区商业发展起来三亚核心商圈解放路，第二部分是大东海商圈，大东海商圈以大东海旅游景区为依托，陆续开启了如1号港湾城、夏日百货等高端商业项目，大东海商圈的发展也日益成熟。
第三部分是外围的旅游区域型商圈，亚龙湾商圈、海棠湾商圈，这些商圈主要开发免税店等高端旅游休闲购物方向。
其中亚龙湾商圈的百花谷是亚龙湾国家度假区首家休闲、娱乐购物中心，凭借这一得天独厚的优势，“百花谷”势将成为商旅、游客及当地高端消费者的汇聚之所。
海棠湾的三亚国际免税城是海南省最大的免税商场。
解放路商圈大东海商圈外围旅游区域商圈在众多商业中，解放路商圈凭借其所在的吉阳区核心位置，及其传统老商圈几十年的沉淀作用，具有业态齐全、商圈认知度高、消费惯性稳定等特点，目前还是众多商业中客流量最大的商圈。
解放路由商业街状态形成并发展，所以商业物业状况较为陈旧，停车不是特别便利，这也使得该商圈逐步在形成了以“年轻化”、“中低档”、“休闲小吃”“旅游购物”的方向发展。
（大东海商圈商业案例）（亚龙湾商圈商业案例）（海棠湾商圈商业案例）三、解放路商圈商业状况描述注：红线部分为解放路地下商业街，金线圈内为已开业周边商业项目。
解放路商圈可分为解放路沿街商业及外围购物中心项目，上面图标的1、2、4、12均为外围购物中心，这四个购物中心档次定位均为中档，其中图标1的项目为明珠广场，购物类项目占比80％以上，客流主要以当地中档消费为主体。
图标2为金色阳光购物中心，其位于河西部分解放路商圈与河东部分商品街商圈的中间位置，该购物中心以休闲餐饮为主题，占比超过50％。
三亚市近期建设规划调研提纲及表格(2011-2015)
《三亚市城乡近期建设规划（2011-2015）》基础资料调查提纲雅克设计有限公司（2011年9月2日）一、相关规划资料（一）三亚市城镇体系规划（二）三亚市土地利用规划（三）三亚市道路交通规划（四）三亚市旅游发展规划（五）三亚市近期建设规划（2005年版）（六）《三亚市城市总体规划（2010—2020）》（电子文件）和相关审批文件（七）上版总规报批后编制的分区规划、详细规划、市政、园林等规划成果资料（八）三亚市域重要片区控制性详细规划成果（九）规划区电子地形图（1:10000或1:5000、1:2000或1:1000）（十）地下工程管线测量成果（1:2000或1:1000）（十一）有关地质灾害、环境评估等成果资料（十二）三亚市“十二五”规划（十三）国民经济发展纲要及近五年政府工作报告（十四）各职能部门（尤其是计划部门）、机构和经济实体在“十二五”期间的发展构想、投资计划、项目安排以及对于市区用地和设施方面的要求。
（十五）城市建设志、地方志、地名志、地图（两份）及统计年鉴（2010）二、社会经济现状1、人口资料：人口规模（包括近三年的人口统计）、人口构成，农业人口、非农业人口；出生率、死亡率、自然增长率及机械增长率；外来暂住人口数（就业、非就业）、流动人口数。
2、城镇化水平：区域内近三年城市化水平变化情况；城镇化目标的相关文件资料。
3、城市在在区域中作用及地位，区域发展的主要方向及规划区职能作用。
4、经济：近三年经济统计资料（统计年鉴或社会经济报表等）；社会经济发展战略及目标。
三、近期建设重点和发展规模1、全市及规划区近期内将引进或启动的重大项目（产业结构调整、招商引资、基础设施建设等）。
2、近期建设重点、时序，近期城市发展方向、重点建设区域，近期建设规模、建设用地总量与重要基础设施、居住小区、工业、商贸、园林绿化的主要项目的用地安排。
3、近期重点建设项目资料，包括基建投资、修建量、生产规模、用地面积等。
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东线待开发区域
太阳湾 海棠湾
陵水县
土福湾/清水湾 /香水湾/石梅 湾
①土福湾：规划用地5.19 km2 ，旅游度假区，典型在售项目东和福湾；②清水湾：由雅居乐统一开发，规划用地11.3km2，居住和度 7 假休闲区，住宅开发先行，已开发至三期；③香水湾：总用地13km2 ，居住为主，多个开发商无规则开发，开发水平参差不齐；④石 梅湾：总用地12 km2 ，由华润集团统一开发，定位滨海度假区，目前正处于规划期。
海景公寓去化速度快
泰德白石郡、东和中央海岸、凤凰岛等
12
泰德〃白石郡
区位 规模
三亚湾路200号（海坡椰林大酒店旁） 占地36亩，总建面1.7~1.8万，容积率0.6
产品
230套西班牙风格公寓，3层建筑，带前后私家花园产品为50－300 ㎡的一房到 三 房 ， 以 50 ㎡ 为 主， 50㎡ 左 右 的 标 准 间和 一 房 （ 60% ） ， 100 多 ㎡ 的 两 房 （20%），160余㎡的三房（20%），4套290㎡的四房；
职位
三亚房地产协会 华润营销总监 世联战略部高级总监 海蓝椰风销售经理 海蓝复原营销总监 25度阳光项目经理 25度阳光销售经理 25度阳光策划经理 三亚冠亚地铺经理 三亚久城臵业经理 三亚宏基地产经理 三亚新美房产经理 ……
类别
姓名
臵业顾问黄先生 臵业顾问蔡先生 臵业顾问陈志文 臵业顾问于小杰 臵业顾问唐靖文 臵业顾问汤阳 臵业顾问陈小姐 臵业顾问刘小姐
谨呈：海南龙栖湾发展臵业有限公司
近期三亚及周边重点板块调研
1 2011-04-07
前言
2
为了解竞争市场，找出项目差异化，项目组对三亚及周彪区 域重点项目进行调研，范围涉及9个板块（8个湾区及1个市）
板块 三亚湾 楼盘名称 泰德白石郡 东和中央海岸 半山半岛 半山壹号 公主郡 石溪墅 神州半岛 香水湾 板块 楼盘名称 香水湾1号 中信香水湾
• 三亚湾凤凰岛 •凤凰岛长1250米,宽约350米，占地面积547.5亩（36.5万平米），
规划总建筑面积48万平米，总容积率1.1；5栋高层公寓，30套独栋 别墅；
•50-70㎡的单间，110-150㎡的一房一厅，150-300㎡的二房二厅，
产品 价格 销售
各占比例分别为：80%、15%、5%；20000元/㎡的精装修标准；
•4、5号楼均价60000元/㎡，3号楼均价90000元/㎡，最高价
130000元/㎡；
•4、5号楼全部出售，3号楼消化70%，1、2号楼没有推售；
客户
•客户来至全国各地的成功企业家
•包括七大项目，即一栋超星级酒店（包含酒店及国际会议中心）、
配套
国际养生度假中心（即五栋产权式酒店）、商务会所（别墅型产权 式酒店）、海上风情商业街、国际游艇会、奥运主题公园和凤凰岛 国际邮轮港；
•别墅价格：6万元/平米 •公寓价格： 4.5-4.8万元/平米（海景） 3-3.5万元/平米（非海景） •典型代表：东和福湾 •公寓：4万元/平米 •独栋：3.5-4.5万元/平米 •典型代表：雅居乐清水湾
三亚湾板块 亚龙湾板块
•公寓价格：3－4万元/平米 •别墅价格：6万元/平米 •典型代表：公主郡、石溪墅 8
15
大东海板块
大东海片区位于三亚城区南部，是三亚著名的旅游景区，也是距三亚城 区最近的景区之一。大东海海湾长约2公里，片区内有良好的海景资源 和著名的鹿回头景区；该片区即拥有良好的景观条件，同时又可享城市 配套之便，生活便利性较高。目前大东海地区基本没有开发用地，该片区 开发项目主要由中高端物业组成 。
目前发展状况 资源 客户 产品/价格
2001年开始起步，目前配套缺乏以国内旅游度假为主,酒店价格较 其它区域低
海景资源 以北方“候鸟”为主，投资、度假为目的
以高层公寓、产区酒店为主 公寓：3－4万元/平米（二线海景）；4-8万元/平米（一线海景） 别墅价格：4－7万元/平米
销售状况
代表楼盘
•
红磡香水湾
富力湾 君临海 朝阳海岸 石梅山庄 华润石梅湾 宝莲城
大东海
亚龙湾
土福湾
福湾
晋海 雅居乐清水湾
湾 千舟湾
3
此外，项目小组共访谈了50多位房地产专业人士
类别 姓名
刘秘书长 程昆 高天 陈学亭 付强 程小强 房地产资深人士 王雷 杜成 肖经理 陈兴 宋兴旺
价格
均价在70000元/ ㎡，带15000元/ ㎡的精装修
销售
2010年10月1日开盘，目前已销售30%
客户
•
客户以东北、江浙、上海、北京人居多，主要为投资客
•
酒店5星级常规配套，园林景观，海景，海上娱乐项目，地上停车位 三亚湾最大的泳池 两个温泉泡池、一个泳池酒吧 13
配套
• •
凤凰岛
区位 规模
•独享山海天旅游资源，配套齐全，三亚标志性项目，价格达到三亚
评价
市峰值
14
区域小结
三亚湾片区是中高档楼盘较为集中的片区，楼盘均具有良好的景观 资源，目前片区项目售价较高，售价均在30000元/㎡以上； 目前，海坡片区一线基本没有可发后续用地，海景资源的稀缺性保 证了物业价格的上涨空间较大； 三亚湾片区已经形成了一定规模和档次的度假物业项目，但配套设 施建设滞后，有待政府公共配套设施进行补充。
土福湾
红塘湾
成熟区域
待开发区域
开发时间 2006 - 2012 2006 - 2012 2006 - 2012 2001 -2006 2009 2006 -
关键信息
数据来源：世联数据库
土地出让基本完毕，在建大规模项目只有东方巴哈马、山水国际、凤凰水城等 三亚湾新城，为三亚湾仅可开发的二线用地 土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店 建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期 目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，在售项目只有公主郡、翡翠谷 拆迁困难，08、09年放量有限
45 40 75
—— —— 6
均价2万 均价3---6万 最高7万，最低3.1万，均价3.9万 认筹，享97折 一次性98折
10
重点板块扫描
11
三亚湾板块
三亚湾位于三亚市区西部，海岸长度约17公里，是三亚具一定规模、自 然条件良好的旅游度假区，同市区相比，该景区拥有更加良好的海景资 源和沙滩。目前已经具备了良好的形象和档次，众多项目已经开发完毕 或即将完成开发，目前该片区基本没有可用于开发建设的土地
8
11
编号 1 2 3
项目名称 海阔天空 国际公馆 国光滨海花园 三亚湾新城 山水天域 美丽新海岸 半山半岛 凤凰水城 山水国际 东方巴哈马 公主郡 海南福湾 红磡香水湾 香水湾1号
市场混合形态的
中等规模以上产品 消化速度约在6-10 万㎡/年；
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
12.13-12.26上 门量
—— 110 90
12.13-12.26 成交量
—— 2 55
价格情况（元/平米）
洋房预计4万左右 29000 25000 毛坯2.9万左右 毛坯均价18000 预计开盘价25000 起价25000，均价29000 均价28000（精装修）1.8万（毛坯）
优惠折扣
—— 一次性9.8折 一次性9.8折，当天 结款95折 一次性9.5折老带新 再打9.8折 —— —— —— —— 当天认筹9.8折，开 盘再8折，一次性付 款9.5折
三亚现状市场：以海为价值判断根本，一线海景别墅普遍可实现 6～8万元/平米的均价，最高可达10万元/平米；公寓普遍可实现 1.6～4万元/平米的均价，最高可达5万元/平米以上。
•公寓价格：1.5-2.6万元/平米 •海景独栋：8-10万元/平米 •非海景独栋：4.5-6万元/平米 •联排价格： 3.8万元/平米 •典型代表：香水湾1号、富力湾
2009年12月 2011年春节 预计2011年1月 三期2011年春节期间开盘
50 90 40 120
4 —— —— 已认筹55批 购卡客户15批左 右
2010年2月15
120
万科森林度假公园
2011年1月9-10日
550
已认筹1700批
——
半岛蓝湾 半山壹号 海岸名都
2011年1月底 预计1月底开盘 2009年12月1号
项目
泰德白石郡 东和中央海岸 半山半岛 半山壹号 公主郡 石溪墅 福湾 雅居乐清水湾 绿城清水湾
销售专业人士
客户经理毕可欣
臵业顾问张妍
臵业顾问刘岩 臵业顾问杨小姐 臵业顾问马兆清 臵业顾问周小姐 臵业顾问李大伟 臵业顾问周欢 臵业顾问徐凤兰 ……
红磡香水湾
富力湾 神州半岛君临海 朝阳海岸 石梅山庄 博鳌宝莲城 博鳌亚洲湾 博鳌湾 …… 4
•海景公寓：3-4.5万元/平米起 •别墅价格：5万元/平米 •典型代表：半山半岛、半山壹号
三亚现状市场：市场现有住宅物业供应集中在三亚湾、亚龙湾 二线以及陵水各湾区的一线区域
市场典型项目销售速度（万㎡/年）
红磡香水湾 海南福湾 半山半岛 国光滨海花园 凤凰水城 山水国际 0 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 10 11 12 13 14 15 6 7 8 8.5 14
田雪嵘
……
访谈的重点问题集中在如下：
各个湾区特点、资源及开发现状
项目的基本情况（规模、产品、面积段、客户、价格、消化情况、 后期推售情况等） 旅游岛前后、新政前后各项目销售变化（价格、成交量） 各个板块岛外客户构成、特征、关注点、置业目的
三亚房地产走势判断
对本项目的思考和建议
5
三亚楼市概况
6
三亚现状市场：城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向 腹地发展、向两翼扩张，东线是近几年土地供应的热点。