世联西安高新唐延路项目定位及物业发展建议报告
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Q3:西安，城市插建型项目如何 打造成为区域领先型项目？有哪 些成功的经验可供借鉴？
思考问题
¶ 宏观市场影响 ¶ 项目价值机会挖掘 ¶ 案例借鉴
本报告是严格保密的。
当前政策调控是05-06年的延续： 05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段
主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制
——
4.8
——
3.2
——
6
——
4.5
——
非品牌开 发商
5.5
高容积 率
建筑面积 （平米） 16万 106万 120万 80万 55万 55-160万 规模大盘
10万
7万 6万
18万
10万 6-18万中小 规模
主力户型（平 米）
135-180三居
140-160三居
130-150三居
120-150三居
120-140三居
120-180平米中 大户型
30-50一居 70-90两居
40-60一居 80两居
76-90两居
48-62一居 90两居
55一居 80-95两居
30-95平米中小 户型
价格（元/ 平米） 6300 6000 5800 6000 5800
5800-6000
5500
5200 5000
4600
4600
4600-5500
降； 三级市场：各大中介缩减分店数量。
07年5月至08年2月西安商品房月成交量
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007年5月
2007年6月
2007年7月
2007年8月
2007年9月
10月 2007年
11月 2007年
12月 2007年
2008年1月
西安12月、1月、2月商 品房成交量持续下降
深圳国土房产 局公布享受优 惠政策的普通 住房价格标准
六大举措调
开征土地增 控市场，严
值税
惩哄抬房价
政府金融6 部门合力， 8招调控深
圳房价
《关于调整住 房供应结构稳 定住房价格的
本报告是严格保密的。
目标和困境下的问题分解
困境
困境1：宏观调控下，市场转冷 困境2：本体条件决定本项目位 于市场价格体系的末端
目标
最优利润 市场口碑
本报告是严格保密的。
问题
Q1:如何看待不明朗的宏观市场 对本项目的影响？
Q2:如何深度挖掘本项目的价值 机会？（价值挖掘最大化是实现 利润最大化的关键）
住房上调按 揭利率
“旧八条”
个人购房不 足2年即转手 交易，交全 额营业税开
始实施
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的
四点要求
“新八条”
规定普通住 房标准
七部委《关 于稳定住房 价格工作的
意见》
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
国六条出台
拟定4月1日 起征收3%契
税
项目本体解析1
高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟
位置：位于高新区北端，发展 成熟区域内，该区域为高新最早 开始发展区域，为当前的高新核 心区，区域内成熟高档住宅和写 字楼林立，配套齐全
交通：项目北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在1520分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷 配套：
居住区用地 住宅用地 公建用地 容积率 总建筑面积 商业面积 住宅建筑面积 绿地率 用地性质
3.39万平米 2.45万平米
0.33 4.4 14.92万平米 1.5万平米 12.83万平米 27% 商住用地
中小规模·高容积率·90/70限制
中海华庭 群贤庄
道路 地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄项 目用地。
08年2月，全市商品房销量有所 下降，全市商品房销售面积达 649713平米，较上月下降33.08 个百分点
本报告是严格保密的。
困境2
本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端
价格箱体：
6300元/平米
价值体系：
景观·中大户型·品 牌开发商· 规模大盘
5800-6000 元/平米
4600-5500 元/平米
购物： 苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、 易初莲花 学校： 高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学 医院： 军工医院、民航医院 银行： 中国银行、商业银行 公园： 丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园
本报告是严格保密的。
本项目
高新核心区 高新区
唐延路
内城
内环 二环
三环
项目本体解析2
综合技术经济指标
报告思路
界定问题
项目本体解析
开发商目标 核心问题界定
思考问题
1 宏观市场影响
2 项目价值机会挖掘 区域价值 市场机会 竞争机会
3 案例借鉴
解决问题
整体发展战略和形象定位 客户定位
物业发展建议 经济测算
本报告是严格保密的。
界定问题
¶ 项目本体解析 ¶ 开发商目标 ¶ 核心问题界定
本报告是严格保密的。
该项目成功开发后，发展商后续会继续在西 安拿地，持续开发
开发目标
1 最优利润，保证持续开发和稳定回款
2 打造高品质产品，树立西安市场口碑
本报告是严格保密的。
困境1
宏观调控下，市场转冷
北京、深圳、上海等地价格及成交量均有所下降，受宏观调控影响明显
一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再； 二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下
中大户型·品牌开发 商· 规模大盘
本项目rR4.4 建面14.89万平米
中小户型·高容积 率·中小规模
项目名称 兰亭坊 逸翠园西安 绿地世纪城 紫薇馨苑 枫林华府
价值体系
望庭国际
Class公馆 新西兰二期
华府新桃园
黄金嘉园
价值体系
开发商 天地源 和记黄埔 绿地 融侨 高科地产 品牌开发 商
容积率 2.5 2.5 2.4 2.7 3.3 中等容 积率
谨呈：陕西置地投资发展有限公司
陕西置地高新唐延路项目定位及 物业发展建议报告
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任 何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Βιβλιοθήκη Baidu
本报告是严格保密的。
2008.3.15
项目属性：城市插建型项目
项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟 项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制
本报告是严格保密的。
开发商目标
以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项 目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑
发展商西安开发战略
陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取 得高新区唐延路项目的土地开发权
思考问题
¶ 宏观市场影响 ¶ 项目价值机会挖掘 ¶ 案例借鉴
本报告是严格保密的。
当前政策调控是05-06年的延续： 05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段
主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制
——
4.8
——
3.2
——
6
——
4.5
——
非品牌开 发商
5.5
高容积 率
建筑面积 （平米） 16万 106万 120万 80万 55万 55-160万 规模大盘
10万
7万 6万
18万
10万 6-18万中小 规模
主力户型（平 米）
135-180三居
140-160三居
130-150三居
120-150三居
120-140三居
120-180平米中 大户型
30-50一居 70-90两居
40-60一居 80两居
76-90两居
48-62一居 90两居
55一居 80-95两居
30-95平米中小 户型
价格（元/ 平米） 6300 6000 5800 6000 5800
5800-6000
5500
5200 5000
4600
4600
4600-5500
降； 三级市场：各大中介缩减分店数量。
07年5月至08年2月西安商品房月成交量
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2007年5月
2007年6月
2007年7月
2007年8月
2007年9月
10月 2007年
11月 2007年
12月 2007年
2008年1月
西安12月、1月、2月商 品房成交量持续下降
深圳国土房产 局公布享受优 惠政策的普通 住房价格标准
六大举措调
开征土地增 控市场，严
值税
惩哄抬房价
政府金融6 部门合力， 8招调控深
圳房价
《关于调整住 房供应结构稳 定住房价格的
本报告是严格保密的。
目标和困境下的问题分解
困境
困境1：宏观调控下，市场转冷 困境2：本体条件决定本项目位 于市场价格体系的末端
目标
最优利润 市场口碑
本报告是严格保密的。
问题
Q1:如何看待不明朗的宏观市场 对本项目的影响？
Q2:如何深度挖掘本项目的价值 机会？（价值挖掘最大化是实现 利润最大化的关键）
住房上调按 揭利率
“旧八条”
个人购房不 足2年即转手 交易，交全 额营业税开
始实施
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的
四点要求
“新八条”
规定普通住 房标准
七部委《关 于稳定住房 价格工作的
意见》
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
国六条出台
拟定4月1日 起征收3%契
税
项目本体解析1
高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟
位置：位于高新区北端，发展 成熟区域内，该区域为高新最早 开始发展区域，为当前的高新核 心区，区域内成熟高档住宅和写 字楼林立，配套齐全
交通：项目北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在1520分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷 配套：
居住区用地 住宅用地 公建用地 容积率 总建筑面积 商业面积 住宅建筑面积 绿地率 用地性质
3.39万平米 2.45万平米
0.33 4.4 14.92万平米 1.5万平米 12.83万平米 27% 商住用地
中小规模·高容积率·90/70限制
中海华庭 群贤庄
道路 地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄项 目用地。
08年2月，全市商品房销量有所 下降，全市商品房销售面积达 649713平米，较上月下降33.08 个百分点
本报告是严格保密的。
困境2
本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端
价格箱体：
6300元/平米
价值体系：
景观·中大户型·品 牌开发商· 规模大盘
5800-6000 元/平米
4600-5500 元/平米
购物： 苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、 易初莲花 学校： 高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学 医院： 军工医院、民航医院 银行： 中国银行、商业银行 公园： 丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园
本报告是严格保密的。
本项目
高新核心区 高新区
唐延路
内城
内环 二环
三环
项目本体解析2
综合技术经济指标
报告思路
界定问题
项目本体解析
开发商目标 核心问题界定
思考问题
1 宏观市场影响
2 项目价值机会挖掘 区域价值 市场机会 竞争机会
3 案例借鉴
解决问题
整体发展战略和形象定位 客户定位
物业发展建议 经济测算
本报告是严格保密的。
界定问题
¶ 项目本体解析 ¶ 开发商目标 ¶ 核心问题界定
本报告是严格保密的。
该项目成功开发后，发展商后续会继续在西 安拿地，持续开发
开发目标
1 最优利润，保证持续开发和稳定回款
2 打造高品质产品，树立西安市场口碑
本报告是严格保密的。
困境1
宏观调控下，市场转冷
北京、深圳、上海等地价格及成交量均有所下降，受宏观调控影响明显
一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再； 二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下
中大户型·品牌开发 商· 规模大盘
本项目rR4.4 建面14.89万平米
中小户型·高容积 率·中小规模
项目名称 兰亭坊 逸翠园西安 绿地世纪城 紫薇馨苑 枫林华府
价值体系
望庭国际
Class公馆 新西兰二期
华府新桃园
黄金嘉园
价值体系
开发商 天地源 和记黄埔 绿地 融侨 高科地产 品牌开发 商
容积率 2.5 2.5 2.4 2.7 3.3 中等容 积率
谨呈：陕西置地投资发展有限公司
陕西置地高新唐延路项目定位及 物业发展建议报告
版权声明：
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本报告是严格保密的。
2008.3.15
项目属性：城市插建型项目
项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟 项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制
本报告是严格保密的。
开发商目标
以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项 目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑
发展商西安开发战略
陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取 得高新区唐延路项目的土地开发权