土地成本法计算表(excel表)

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成本法计算土地估价计算表

使用权面积
征地比例
16012
15%
征用土地面耕地面积为征耕地面积为征地
积
地面积10%
面积的85%
18413.8
2762.07
16572.42
耕地亩数 4.14
序号
项目
1
土地补偿费安置补助费
失地农民养
2
老保险等补
助
3
青苗补偿费
4
地上附着物补偿费
5
征地管理其他费用
费用 827073 910000 3563 593893 58363
Hale Waihona Puke 费率 3400.002.50% 广府发[2010]10号
房屋补偿标准
610.00
5000.00 广府发[2009]10号
不超过 35000/亩土地管理法及地方配套政策
20.00 22.00 2.00
国土资发〔 2008 〕 308 号、广府函〔2009〕108号
四川省耕地占用税条例<川府发 [2008]27号>、广府函[2008]239 号
川价字非(1991)116 号、川价费 [2001]157号
元/亩元/人 4295710.489
标准
耕地
52073
非耕地
26036
计算方法
耕地年产值按1720元/亩
年按耕地半计
算
失地农民失业养老保险等
65000
大春
60.00%
小春
40.00%
耕地
人均失业保险人数*参保
人数
按耕地年产值的百分比确定大春、小春作物确
定为50%
30000.00

成本法计算模板

外道路修建共花费资金300万元，电路连接花小数点后六位正常不说的情况下为小数点后四位已知4.5015.00150.0034.0010.00土地取得费等于征地区片价格+地上青苗补偿费地价款利息p=f*（（1+r)^n）-1开发后期为两年故有26.65均匀投入9.0035.65税费的利息计算遵循土地取得费的计算过程与方法要求二、试题提示与答题要求1、试题提示分别列出解题思路、计算公式、代入数据的计算式、计算结果及单位；中间计算结果均保留小数点后2位 2、答题要求分项分步记分，只有计算结果的不得分；先计算单价，最后计算总地价。

成本价格土地取得费165.00元/㎡征地补偿费=土地取得费土地开发费150.00元/㎡征地税费50.60元/㎡开发两年利息35.65元/㎡利润36.56元/㎡成本法公式土地的成本价格437.81元/㎡土地的成本价格+土地增值=土地的市场价格87.56525.37元/平方米进行年期修证########507.53则土地的市场价格为507.53元/㎡土地征收的土地补偿费按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征但是，每公顷被征收耕地的安置补助费对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。

原土地补偿费土地开发程度已达到“七通一平”（通路、通上水、排水、通电、通讯、供气、供暖，场地平整），共花费资金300万元，电路连接花费100万元。

所在地区“七通一平”土地开发费用平均为150元/平方米。

开发区征收100000.00㎡第一块土地15.0010000.00㎡出让前三年平均亩产值3000.00元/亩青苗补偿费10000.00元/亩2010征地100000.00元/亩等于耕地占用税34.00元/亩耕地开垦费10.00元/亩征地管理费征地补偿总额0.04收取教育资金0.01国有土地收益基金0.10农业土地开发资金0.15农田水利建设资金0.10按照面积分摊的有新增建设用地土64.00元/平方米开发周期均匀投入 2.00年贷款利率0.06开发利润0.10土地还原率0.07增值收益率0.20土地开发费150.00元/亩（不考虑年期）采用成本逼近法计算土地的成本价格、市场价格分别列出单价和间计算结果均保留小数点后2位，单价为元/平方米，总价为元；最终计算结果保留整数，单价为元/平方米，总价为土地取得费征地补偿费为165.00土地管理费0.046.6050.60土地取得费+土地开发费+征地税费+利息+利润+增值收益等于市场价格土地取得费+土地开发费+征地税费+利息+利润土地的成本价格　一、土地补偿费补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

房地产土地一级开发项目成本测算通用模板(2015完整版)

根据规划或设计图纸，参考相应定额或经验估算指标估算: 工程量×定额子目单价×综合费率计算
四
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
公共配套设施建设费
交通智能化系统公共标识指示系统区域安防监控系统公共厕所环卫设施垃圾收集转运站消防站派出所邮局公交车辆场站机动车停车场（库）非机动车停车设施公园绿地广场景观小品其它参考2011年《XX市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《 XX市建设工程费用定额》《XX市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件：京造定 [2012] 6号、京造定 [2013] 8号、京造定 [2013] 9号、京造定 [2013] 11号、京造定 [2014] 5号、京造定 [2014] 7号、京造定 [2005] 3号、京造定 [2005] 5号等
第1页，共4页
土地一级开发成本测算通用模板
序号
（二）
费用项目名称
计算依据
计算方法
拆迁补偿费农（居民）拆迁房屋拆迁补偿费（含经营性用房）搬家补助费提前搬家奖励费家电改移补助费支援重点工程费乡镇企业拆迁补偿费搬迁补助费停产停业补助费拆迁补偿费搬迁补助费国有企事业拆迁补偿费设备搬迁补助费停产停业补助费军产补助费拆迁补偿费搬迁补助费市政、公共设施市政设施补偿费公共设施补偿费公共建筑补偿费古树文物古建修护还建费特殊用地军事用地其他用地其他费用及税金拆迁服务费
用地面积×计费单价用地面积×计费单价计价格[2011]1218号《城市规划设计计费指用地面积×计费单价导意见》规划费的30%-40% 中国城市规划协会规划费的40%-80% 2014年6月人口×计费单价人口×计费单价计价格[2012]125号 1、投资估算额在相应区间内用插入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算可参照规划设计咨询的取费标准

土地评估各方法综合测算表

10%
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数

地块成本汇总表

14.53 0.00
0.00
0.94
0.00
0.00
0.00
0.00
15.47 0.00
有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
112.31 0.00
0.00
7.30
119.61
15.72 0.00
0.00
1.02
0.00
0.00
0.00
0.00
52.27 0.00
0.00
40.50
99.23
77.96
40.50
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修
7554.16 0.00
0.00
566.29 360.00 8480.45
按产品类型实发生额计算
0.00
260.82
21.08 60.00 618.02
16.71 3.90 0.48 10.10 1.75 0.00 0.00 7.41
60.00
333.71 237.90 46.42 165.47 28.62 0.00 0.00 121.38
按产品类型实发生额计算
表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式
绿化建设
1
费
7.86
7.86
7.86
2
建筑小品 0.00
0.00
0.00
3
道路广场建造费
26.14
26.14

土地开发成本计算表

210.000 4.830
按85%计算按85%计算喷淋120元/㎡安装地下室摊入总建筑面积
阳光、万象、鸿景与户数有关（1043户）含黑白可视对讲
含加压泵站公司代收，提供配套设施费（2800元/户）
总建筑面积的3.5%
含大门停车台2000元/个*100个
含黑白视频、公用天线3元/㎡,含110联动报警
1000.020 0.000 10.500 0.000
1010.520
472.500 2362.500 165.375
70.875
8元/㎡建安成本的1.5‰
总造价的3%
4500×105000×1.2% 4500×105000×1.5% 4500×105000×1.5‰ 4500×105000×1%
营业税×2% 利润的25%
125平米以下*收入的1.5%，120-140平米*收入的 3.5%，140平米以上*收入的4.5%。
销售收入*0.5‰
4299.750 42759.864
⒁
煤气调压站、水泵房
小计
2 智能化系统工程
⑴
对讲系统
⑵
周界
55.00 35.00 2.14
20.00 20.00 13.00
264.14
0.00 0.00
70.00 20.00 20.00 5.00
7.50 14.00 1.00 1.00 0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
0.000 10.500 0.000 8.400
13元/平米占地面积控规图
整体占地面积÷225×桩长
⑸
电气检测
⑹
消防检测
小计
4
三通一平

土地成本法模版

1、运用成本逼近法测算土地价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费+税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益(1)土地取得费及税费根据《中华人民共和国土地管理法》规定，“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用耕地的安置补助费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；土地补偿费与安置补助费的总和不得超过土地征用前三年平均年产值的三十倍”。

根据黄冈市统计调查资料结合当地的实际情况，待估宗地的土地补偿费取前三年平均年产值的10倍，安置补助费取前三年平均年产值的6倍,调查待估宗地所在地区需要安置的农业人口数为每亩1人，青苗和附属物补偿费为耕地平均年产值的1/2倍。

根据估价人员在宗地现场调查，该土地周围或征用前的农用地均为耕地，其耕地前三年平均年产值为3200元/亩,合4.8元/平方米。

土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗及地上物补偿费=×10+×6×1+÷2=!Syntax Error(元/平方米)A、征地管理费根据湖北省物价局、财政厅《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号），征收征地管理费的标准为：（1）一次性征用耕地1000亩以上（含1000亩，下同）或其它土地2000亩以上的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁100户以上或安置农业人口300人以上，核实无地村民农转非200人以上的可收取%。

（2）一次性征用耕地500亩以上、1000亩以下的，其它土地1000亩以上、2000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁50户以上或安置农业人口150人以上，核实无地村民农转非100人以上的可收取%。

土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)

市场法结果成本法结果加权平均土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评估结果评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地位置比较案例价格（元/平方米）交易情况交易方式交易日期交易用途使用年限容积率基础设施完善度公用设施完备度道路通达度区域因素对外交通便利度环境质量优劣度商服繁华影响度人口密度区域因素分值宗地位置宗地面积形状临街状况个别因素宗地内基础设施水平地势、地质水文状况规划限制条件个别因素分值昆明市小坝西村待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84

土地一级开发成本核算表

序号 1 2
补偿类别
补偿内容代征公共绿地代征绿化带
序号 1 2
补偿类别区内市政
补偿内容道路占地市政设施占地
本项合计
序号补偿类别 1
补偿内容
项目四、代征绿地
补偿单位单价/万元数量/亩
亩
22
251
亩
22
589
金额/万元 5522.00 12958.00
18480.00
备注
绿化景观
项目五、市政建设用地补偿
补偿单位单价/万元数量/亩
亩
22
200
亩
22
2
金额/万元 4400.00 44.00
4444.00
备注
区内干、支路（见道路系统副表）水电管线、开闭站、行洪沟（水系）、
项目六、人员补偿
补偿单位单价/万元数量/亩 60000 2315
金额/万元 13890.00
备注见明细表
序号类别大市政建设
序号类别 1 前期费用
费用内容前期投入本项合计
项目十、项目发展商前期投入
单位
单价
数量
金额/万元
2369.00
2369.00
备注见前期费用表
序号类别 1 前期费用
费用内容前期费用本项合计
项目十一、授权一级开发后前期费用
单位
单价/元数量
金额/万元
5400.95
5400.95
备注见前期费用表
金额/万元 1427.50
备注
经营建设补偿费
本项合计
1427.50
序号类别高尔夫球场非高尔夫用地
内容土地租金人员安置本项合计

土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表

(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本（万元/㎡）其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价（万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总价（万元）
0.00
贷款年利率：
其他售价（万元/
㎡）其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可预见费利息（万元）
第一年支出百分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用年限
70
土地剩余使用年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价（万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总价（万元）
地上建筑成本（万元/㎡）地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本（万元/㎡）地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%

土地成本测算表

土地成本测算表
以50亩为例：用地面积50亩，出让面积预计35亩。

土地成本费用：
一、征地：260万
二、报批：11万元×50=550万
三、出让：评估总价款45万元/亩×35亩=1575万（以2012年底为标准）
费用分类明细：1、出让金：1575万×40%=630万
2、契税：1575万×4%=63万
3、评估费交易费：1575万×1%=15.75万
4、测量费：25万
合计：733.75万
出让金预计返回630万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金78.8万―住房保证金78.8万―农田水利基金61.5万―教育基金61.5万―风险储备金30万=304万
四、转让：费用总计评估总价款1575万×17%=267.8万
五、不可预见费2000元/亩×50=10万
以上五项共计1821.55万÷50=36.4万元/亩
按现行评估价格计算，80万元/亩×35亩=2800万
出让费用：1、出让金：2800万×40%=1120万
2、契税：2800万×4%=112万
3、评估费交易费：2800万×1%=28万
4、测量费：25万
合计：1285万
出让金预计返回1120万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金56万―住房保证金56万―农田水利基金110.5万―教育基金110.5万―风险储备金50万=721.8万
转让费用：2800万×17%=476万
按现行评估价格计算，费用合计51.62万元/亩。