产业园区运营

勿 价值，这可能是新时代、新经济下所有产业园区从业者思考的问题。也可能是对现今产 请 业园乱相的解决的一个方案。以人为本的价值创造型园区应运而生
， 2、产业园区的发展从传统的以土地财政、房地产驱动、土地资源流动的重开发模式转变 料 为以产业创新引领、税收财政引领、创新资源流动的园区运营模式。
资
部
内
传 外 勿 请 ， 料 资 部 内
管 理 费
资 金 支 持
园区2 园区3 园区4 园区5
产业地产
， 料项目机会
资产增值/品牌溢价
园区运营 管理
企业2 企业3 企业4 企业5
…… 园区N
资 部基金1 基金2
科技园地 产REITS
基金3 基金4
……基金N
…… 企业N
内
产业园区运营、盈利模式
传
模式类型
收益项目
内容
外
土地运营
土地增值 租金收入
纳帕溪谷葡萄酒产业集群
外
葡萄树 肥料，杀虫剂等 采摘葡萄的设备
灌溉技术
集群的视野 州立政府机构
勿 酿酒设备 橡木桶
请 (如葡萄酒生产和经济发展委员会) 传统的“行业视野” ，
玻璃瓶 软木塞和酒瓶盖
料 葡萄种植园 / 庄园
酿酒厂 / 灌装厂
标签 公关和广告
资
专业出版物
加州农业集群
部教育，研究，贸易机构（如葡萄酒
第三次科技革命（20世纪40年代），以原子能技术、航天技术、电子
料 计算机的应用为代表，包括人工合成材料、分子生物学和遗传工程等高新技术。
第四次科技革命（20世纪90年代)，细胞与分子的系统科学与工程研
资 究，将导致计算机技术、纳米技术、生物技术、医药技术等学科的高度交叉与
整合，从而带来在材料、能源、信息产业的全面生物产业化，可能带来新的一 轮产业革命。
提升区域价值
子女教育
请高端医疗
CEO俱乐部
金融服务
股权融资
VC/PE服务 IPO服务
，
债券融资
银行贷款 担保服务
行业服务
料 航天产业要素服务 民参军资质获取 军转民成果转化
汽车产业要素服务
零部件及总成检验检车
生物医药产业要素服务
公共实验室 CRO/CMO 药品注册辅导
电子商务产业要素服务
入库检验 仓储管理 快递配送
综合的 产创业新驱综轻开生动合发态 氛围培育
税收财政 产业驱动
传 外 边界在打破、文化
在融合……
所有的变化
勿 边界在打破、文都化是在围融绕合着…主…体人 请在变
， 料
如何服务好人 如何实现 人与产业环境、生
资
态环境的和谐 是所以变化的内在
部
根本。
内
区域发展的方式
传
外
勿
请
可持续发展
， 资源节约 资料 环境友好型
……
业务流程服务 选址服务
资研发/生产 知识产权申报 技术引进及交流活动（论坛等）
部
基础市政配套
“九通一平”
市场拓展
营销支持 行业展会/论坛 企业资质认证
人力
基层/蓝领工人招聘 中高层招聘 职业培训
载体服务
场站及厂房建设、全装修
物流
第三方物流引入
招商政策
租售优惠、专项奖励
内 基础配套服务
园区绿化
生活
短期利润
，招商
中期保障
为销售提 供保障
资料运营
长期盈利
为商户、企 业提供保障
地产 → 载体
部
实现物业持续增值
内
轻资产运营模式 资产收益服务收益资本收益
产业 → 主体
园区+地产模式
赋予拿地优势
土地整理
现金流支持
传
区 域 整 体 开 发
房
基础设施建设
现金流支持
地
产
开
招商引资
发
园区综合服务
外示例一 勿
高端定制服务
术的发展产业的分类也在不断的丰富，包括现在在创意产业等分类。
随着人类社会的发展，在产业范畴也出现了一些变化，比如：产业边界越来越 模糊，产业融合发展的趋越来越明显。互联网+ 人工智能+等新物种对产业的内涵
部资 和外延不断进行修定。
内
产业链：
传 外
产业链：同
一产业或不 同产业的企 业，以产业 为对象，以 投入产出为 纽带，以价
餐饮、购物、邮政、药店 ATM、洗衣、文印、美发等
基础物业、配套租售等
载体服务
图书馆、培训中心 活动中心、运动场所等
人才补贴、园区挂牌等
招商政策
会议室、展厅、礼堂等
运营模式
张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产
传 业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产
传 外 勿 请产业园区运营 ， 料 资 部 内
传 外 勿 请 ， 料 资 部 内
传 外 勿 请 ， 资料 城市 空间 生活 部 内
传 外 勿 请 ， 料 资 内部 城 市 之 变
传 外 勿 请 ， 料 资 部 内 空间生活之变
传 外 勿 请 ， 料 传统产业向现代新兴产业转型
产业园区向集群、低碳、高端、国际发展
产业：
传 外
勿 请 产业是指由利益相互联系的、具有不同分工的、由各个相关行业所组成的
业态总称，尽管它们的经营方式、经营形态、企业模式和流通环节有所不同， 但是，经营对象和经营范围是围绕着共同产品而展开的，并且可以在构成业
， 态的各个行业内部完成各自的循环。 料 按传统分类法将产业分为第一产业，第二产业，第三产业，但随着科学技
资 部 内
传 第四次工业革命 外 第一次科技革命（18世纪60年代），工业革命，珍妮纺织机，瓦特改
良蒸汽机（1785年 ）交通运输：富尔顿－轮船（美、1807年）；史蒂芬孙－ 蒸汽机车（英、1814年）
勿 第二次科技革命（19世纪70年代），电力革命（西门子－发电机、格 请 拉姆－电动机） 内燃机和新交通工具的创制（卡尔·本茨－内燃机驱动的汽车、 ， 莱特兄弟－飞机）
空间 生活 人
产业
部
内
传
外
勿
请
，
资料 短期开发
长期运营
部
内
传
外
行业→产业→ 产业链→产业集群
勿 产业链→产业生态
请
低端→高端
，向价值链两端
料
资
部 产业发展规律
以产业为起点
内
总结思考：
传 外
1、围绕着产业如何实现产业价值，围绕着空间如何实现空间价值，围绕着生活如何实现 生活价值，所有的一切都是围绕着人（创新、创业）展开的，如何实现创新、创业者的
外 勿园区运营管理服务平台规划
园区大数据招商平台规划 智慧园区整体规划
请 智慧展示体验中心规划
园区产业研 究
与发展规划
园区规划设 计
与低碳策略
规划设计
， 园区产业招 商
园区运营管 理
料
物业服务
建筑设计 局部设计 景观设计 室内设计
资
运营服务 商务服务 科技服务 金融服务
部 园区绿色低
碳整体策略
智慧园区规 划
勿 等，以完善的组织方式柔性集聚并结合成信任与合作网络，这种既有竞
争又有合作的网络中的企业深深地植根于当地不断创新的社会文化中。
请 产业集群包括： ， 1、在特定领域内多个相关产业支撑企业；
料 2、与技能、技术或投入相关的产业公司；
3、提供咨询服务的中介机构；
4、促进企业间合作的生产商协会；
部资 5、提供专业化培训与教育、信息研究和技术支持的大专院校、科研机构。
内 狭义的集群定义
广义的集群定义
学院，UC Davis等)
相关联的集群和活动
来源：加利福尼亚葡萄酒协会、互联网研究、加利福尼亚州法律
旅游集群 餐饮业集群
园区运营的概念
传
外
勿 涵义：基于顾客、产业、企业需求，在保证方针、目标的前提下
合理分配资源，明确权责。规范产品、服务提供的各项流程，并通过
产品服务提供以及后续工作的有效开展，实现顾客价值，资产价值、
人力资源
人才公寓
规划管理 建设管理 环保 外资项目 人才公寓 一表制 零收费 统计登记 孵化器 综合服务
料 1、接通产业链是指将一定地域空间范围内的产业链的断环借助某种产业合
作形成串联；
资 2、延伸产业链则是将一条已经存在的产业链尽可能向上游延伸或下游拓展。
产业链向上游延伸一般进入到基础产业或技术研发环节，向下游拓展则进入
部 市场销售环节。
内
产业集群：
传 外
特定领域内大量高度专业化的产业及其相关的支撑和其它组成机构
数字存储媒介生产
中介服务（法律、知识 产权咨询，技术评估与
转移）
资
会展服务
部专业性设计与研 发机构
高等院校及培训 机构
行业协会
内 可重点引进的核心产业
相关企业或机构，对核心产业有较大促进作用，可以做机会性发展 非核心性领域或与定位不符，不建议引进，但合适在大连其他地区发展
传 产业链模式及产业集群 案例：纳帕溪谷葡萄酒产业集群
不允许直接转售情况下，探索作价入股方式
资 现有房产的资本运作 产业型房产股权、信托、证券化运作
部 生地开发
熟地改造
土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发 原有物业改造与功能变更
内委托经营
分享税收或服务性收益
产业园区运营、盈利模式
传
阶段模式
外盈利保障
资本运 作模式
经营性 模式
开发 模式
请勿 销售
部 内
外传 第四次工业革命 勿
请 ， 料 资 部 内
传
第四次工业革命对各行各业的企业的影响： --客户期望正在改变；
外
勿 --人们利用数据完善产品，并由此提高资产的利用效率；
--随着公司认识到新型合作的重要性，新型合作伙伴关系不断涌
现； --运营模式在向新数字模式转移。
请
，
料 从数据层面理解客户
内
产业链模式及产业集群
传 案例：国内某城市信息服务软件产业集群
投资者(例如，风险投资
外 软件产品生产
机构,孵化器) 文化、体育、娱乐业
软件开发
勿 企数业据数据及及信信息息处处 理理
包装材料生产
通信设备、计算机及其 他电子设备制造
软件测试
人力资源服务
请
， 电信和其他信
系统设计和集 成
料 息传输服务
印刷服务
园区投资并 购
与资本运营
金融模式设计 投资银行 资产管理 基金管理 并购整合
内
传 产业园区业务链构成的四个主要业务模块
n 从业务链来看， 产业园区的发展 可以分为园区定 位、园区招商、 园区建设、园区 运营四个模块
n 园区运营做为园 区管理公司的重 点内容，通常包 括空间运营、产 业运营、社群运 营等。
勿 原有土地只租不售，获得土地增值；一产业名义低成本获取土地
产业用房的租金收入
商业地产 住宅地产
请 配套的商业性房产开发，商业房产的出租和出售
获得住宅配套，住宅出租和出售
增值服务 金融投资
产业技术性服务 产业投资
， 公共性技术平台
VC/PE
模式输出
专业性公司投资 产业用地资本运作
料投资专业性公司并实现IPO
数据改善型产品
资协作式创新 部 新型运营模式
内
园区发展
传 外
勿
请
，
从驱动因素看
料 要素驱动 聚集驱动 创新驱动
环境驱动
从资产形式看
资 以地产开发为主的重资产
以内容服务为主的轻资产
部 以客户为中心，依托产业，围绕内容与服务，打造轻资产运营模式。
内
传
外
勿
请
，
单一的 土要地单素运重一驱营动
料 资
部 土地财政 内 房地产驱动
园区定位 研究城市产业与居民生态的
平衡，寻找园区的产业定位与功能和空间规 划。
外 园区建设 细化空间规划，展开区内规划 勿设计和建筑设计，并在随后组织实施工程建
设。
请
园 区
， 园区建设
园区运营
定 位
料园区招商
资 部园区招商 依据产业规划，制定招商策
略，宣传推广园区，并吸引重点企业入园。
园区运营 提升园区品牌，为入园企业
勿 请 ，
值增值为导 向，以满足 用户需求为
料
目标，依据 特定的逻辑 联系和时空
资
布局形成的 上下关联的，
部 动态的链或 内 中间组织。
产业链：
传 外
勿
请 产业链构建的目的：
1、接通断环、孤环，产生利益共享，风险共担方面ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ整体功能；
， 2、衍生出一系列新的产业链，增加产业附加值。
构建产业链包括接通产业链和延伸产业链两个层面的内涵：
提供物业服务、产业引导、政府支持、资源 整合等服务。
内
传 基于企业客户价值诉求通常产业园区业务包括以下板块：产业地产、园区运 外 营管理、产业投资、科技园地产REITS
产业1
产业2
产业3
产业4
勿……产业N
园区1
请 产业投资
企业1
资 金 通 道
项 目 机 会
项 目 机 会
资 本 服 务
资 产 管 理
园区有轨电车及免费班车
财税经理俱乐部
企业咨询服务平台
高新技术产业咨询服务平台
张江高科技园区接待中心
· 环境服务
·产业联盟
张江科投 艾西益货币兑换
请张江体育休闲中心
示例二
，
行政服务中心
· 料政务服务
· 市政配套
3 资· 科技创新 环境治理
服务
服务
大领域 资源整合能力
社区活动
· 内·部 · 能源服务
产业地产 配套服务
业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江 高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。
公共服务
浦东软件公共技术服务 数讯数据中心
知识产权公共服务平台
金融服务
浩成创投 张江企业易贷通
张江小额贷
休闲居住出行
员工人才公寓
外 专业经理人 HR俱乐部
勿 园区自行车租赁服务平台
，请 产业价值。
产 企行业业 业
料 核心：以人为本的价值型园区以人为
人
中心，实现顾客、资产、企业、产业
资 价值。
部
内
传 产业园区运营服务链
市场研究及可行性分析 产业规划与整体定位 概念规划与产品规划 商业模式与发展战略规划 产业公共平台与扶持政策设计
目标拟定 招商策略 招商价格及优惠制定 持续招商