2008中国房地产年鉴165583011

2008中国房地产年鉴

（一）经济——全球性经济危机拖累中国增长 (1)

(二)政策——房地产市场政策环境明显改善 (2)

(三)土地——流标、退地、底价成交 (3)

(四)市场——08年调整幅度近十年罕见 (4)

（五）区域——四大区域市场调整呈现逐次传导 (5)

（六）城市——部分市场底部初现 (6)

1、部分城市表现较为稳健 (6)

2、广州、深圳开始筑底 (7)

3、大部分城市仍处于探底过程中 (7)

（七）产品——不同类型产品成交分化明显 (9)

2、广州、深圳开始筑底 (10)

3、大部分城市仍处于探底过程中 (11)

（八）营销——内外兼修求突围 (11)

（九）企业——收缩战略，现金为王 (13)

（十）整体市场环境——值得期待的9月 (14)

(十一)企业策略建议——修炼内功顺应大势 (16)

(十二)产品建议——改善性产品存在较大机会 (16)

营销建议——“渠道”将成09营销关键词 (17)

第一部分 2008年回顾

（一）经济——全球性经济危机拖累中国增长

一、2008年回顾

公元2008 年已经成为历史，但对于全球经济和资本市场而言，这一年必将成为具有重大意义的一年。在经历了持续多年的快速增长之后，08年全球经济出现明显的拐点，世界主要经济体相继陷入衰退，而包括股票、房地产、石油、钢铁等资本品和原材料的价格都出现了雪崩式的下跌。全球财富大幅缩水，众多国家股指暴跌了一半以上，石油价格更是从140多美元的顶峰跌至最低不足40美元的低谷。

国际经济危机对我国经济同样造成了重大的冲击。世界经济衰退、失业上升、财富缩水等因素造成国外需求严重萎缩，拖累我国出口在11月份出现负增长，并迅速传导到实体经济的各个行业。2008年第三季度，中国GDP增速自2003年第三季度以来首次跌破10%。11月份多个城市工业生产增加值出现负增长，这在改革开放30多年来是十分罕见的。

我国房地产市场陷入同样窘境，自2007年四季度起，各地房地产市场已显现出颓势。当开发企业普遍将希望寄托予2008年时，年初地产大鳄王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”令市场掀起了轩然大波，但不幸一语成谶。2008年房地产市场成为98年房改以来调整幅度最大，市场信心最低、交投最为萎靡的一年。主要城市成交量被腰斩，房价体系全面松动，部分项目降价幅度达到一半。购房者普遍看跌房

价，市场弥漫着浓重的观望情绪。与此同时，房地产开发企业信心也跌入了谷底，纷纷采取了收缩战略，推迟开工时间、延缓建设进度，对土地的需求量陡降，导致到处上演土地流标和退地的一幕。

（一）经济——全球性经济危机拖累中国增长

08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。

1、GDP增速首次破“10”

2008年第三季度，中国GDP增速自2003年第三季度以来首次跌破10%。中国经济很可能就此结束长达五年的两位数增长时代。知名机构普遍预期2009年全年中国GDP增速将明显降低，在考虑政策支持的条件下GDP增速将维持在8%-9%之间。我们认为，本轮中国经济调整不仅仅是由全球性的经济衰退造成的，也有部分应该归因于中国内生的产业结构调整趋势。中国经济连续五年超过两位数的奇迹般的增长势必会在产业结构的约束下结束。GDP增速下滑仅仅是数据上的表象，我们更应该关注的是中国的产业结构调整。

我国GDP增长情况走势图

(二)政策——房地产市场政策环境明显改善

2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10月份之后纷纷出台。

金融政策：由紧到松

自06年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。06年3次上调存款准备金率，2次上调利率；07年又经历了10次上调存款准备金率，6次加息。 2008年上半年

金融政策依然定调“从紧”，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上调幅度维持在0.5个百分点，6月份达到17.5％的历史高位。

受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略有放松。9月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10月22日央行发布房地产“救市新政”——《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，预示着宏观调控拐点的到来。一个月以后，在11月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。

税收政策：大幅减免房地产交易税费

在国家救市新政出台之前，08年税收政策继续延续了去年的调控基调，非普通住宅、5年之内转让的住宅交易相关税费较高，也成为二手房市场交易低迷的重要因素。但针对汶川地震灾区和解决中低收入群体住房问题的经济适用房等保障性住宅，政府也给予了一定的税收优惠。

10月22日，税收政策在全国范围内有所放松。央行和财政部联合出台了房地产救市政策，以拉动房地产消费，刺激刚性需求的释放。

地方性救市政策：纷纷登场

2008年，在10月22日政府出台明确的“救市政策”之前，各地方政府的救市政策早已浮出水面。下半年，先是二三线城市放宽对住房消费的调控政策。随着中央救市政策的出台，上海、北京等一线城市也开始放松对住房消费的调控政策，纷纷出台降低税费、降低公积金贷款首付比例等措施刺激市场。

值得注意的是10月22日政府出台的“救市政策“中明文允许了地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。虽然从7月份以来很多城市陆续出台了税费减免、鼓励购房的政策，市场已经普遍认识到中央政府持默许态度，但是此次明文允许，无疑降低了地方政府的压力，开辟了更大的施展空间。

(三)土地——流标、退地、底价成交

2008年房地产面临着巨大的冲击，房地产市场大幅缩水，市场冷清。在此情况下，土地市场也经历着从上半年的理性回归，到下半年的观望弥漫、流标风行。

1、需求萎缩，七成半土地底价成交

土地购置面积回落

从土地开发指标来看，房地产开发购置土地面积呈回落之势，2008年1-10月全国房地产开发购置土地面积29596万平方米，同比下降5.6%。但全国土地购置费则有所上升，2008年1-10月全国土地购置费为4413亿元，同比上涨23.62%，增速趋缓，同比增幅下跌50%。

一线城市的土地购置面积仅广州同比有所下降，但从同比前5年平均值来看，则四大城市下跌幅度较大；二线城市下跌明显，不少城市同比下跌近50%，已成为5年来的较低水平；三线城市则呈现了涨跌互见的