联合竞买土地模式
土地联合竞买协议书
土地联合竞买协议书甲方（竞买方）：_____________________乙方（联合竞买方）：_____________________鉴于甲方有意参与竞买某土地使用权，乙方亦有相同意向，双方经友好协商，本着平等、自愿、互利的原则，就联合竞买该土地使用权事宜达成如下协议：第一条竞买标的1.1 本协议所指的竞买标的为位于____________________的土地使用权，土地面积为__________平方米，土地用途为__________。
1.2 土地使用权的具体信息以土地管理部门发布的公告为准。
第二条竞买方式2.1 双方同意以联合竞买的方式参与土地使用权的竞买活动。
2.2 竞买过程中，双方应共同承担竞买费用，并按照约定比例分担。
第三条资金安排3.1 甲方应于竞买公告发布之日起_______个工作日内，向乙方支付竞买保证金人民币_______元。
3.2 乙方应于竞买公告发布之日起_______个工作日内，向甲方提供相应金额的保证金。
3.3 竞买成功后，双方应按照约定比例支付土地使用权出让金及相关税费。
第四条权利与义务4.1 双方应共同遵守土地管理部门的相关规定，确保竞买活动的合法性。
4.2 甲方负责协调与土地管理部门的沟通，乙方应予以配合。
4.3 竞买成功后，双方应共同办理土地使用权登记手续。
第五条竞买结果5.1 若竞买成功，双方应按照本协议约定的比例享有土地使用权。
5.2 若竞买失败，双方应按照实际支付的竞买费用比例分担损失。
第六条违约责任6.1 如一方违反本协议约定，应向守约方支付违约金，违约金的数额为违约行为所涉及金额的_______%。
6.2 因违约行为给对方造成损失的，违约方应承担赔偿责任。
第七条争议解决7.1 本协议在履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。
7.2 若协商不成，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第八条协议的变更与解除8.1 本协议的任何变更或补充，应由双方协商一致，并以书面形式确定。
土地联合出让竞买协议
土地联合出让竞买协议合同编号：__________甲方（出让方）：__________乙方（竞买方）：__________根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就甲方出让土地使用权事宜，达成如下协议：一、土地使用权出让1.2 乙方同意按照本协议的约定购买甲方出让的土地使用权。
二、土地使用权出让金额及支付方式2.1 乙方向甲方支付土地使用权出让金人民币（大写）：__________元整（小写）：__________元。
2.2 乙方应按照甲方的要求，通过银行转账等合法方式支付土地使用权出让金。
三、土地使用权登记及过户3.1 乙方应自本协议签订之日起____个工作日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记手续。
3.2 甲方应给予乙方必要的协助，确保乙方顺利办理土地使用权登记及过户手续。
四、合同的履行及违约责任4.1 甲方应按照本协议的约定，履行土地使用权出让义务。
4.2 乙方应按照本协议的约定，支付土地使用权出让金及履行相关义务。
4.3 如有违约行为，违约方应承担相应的违约责任。
五、争议解决5.1 双方在履行本协议过程中发生的争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可以向有管辖权的人民法院起诉。
六、其他约定6.1 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。
6.2 本协议未尽事宜，可另行协商补充。
6.3 本协议附件一《土地使用权出让宗地图》及附件二《土地使用权出让条件》是本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。
甲方（盖章）：__________ 乙方（盖章）：__________代表（签名）：__________ 代表（签名）：__________签订日期：__________一、附件列表：1. 附件一：《土地使用权出让宗地图》2. 附件二：《土地使用权出让条件》二、违约行为及认定：1. 甲方未按照本协议约定，按时提供出让土地或出让土地不符合约定的，视为甲方违约。
2024房地产土地联合竞买及开发合作
2024房地产土地联合竞买及开发合
作
第一条合同双方
甲方：__________,地址：__________
乙方：__________,地址：__________
第二条合同目的
本合同旨在明确甲乙双方在2024年房地产土地联合竞买及开发合作中的权利和义务，确保项目的顺利进行，保护各方的合法权益。
第三条土地信息
甲乙双方同意就以下土地进行联合竞买及开发合作：(详细描述土地信息)
第四条竞买条款
1. 甲乙双方应按照法定程序和规定参与土地竞买，不得违反国家法律法规和地方规定。
2. 竞买成功后，甲乙双方应及时签订正式的土地购买合同。
3. 如因甲乙双方一方原因导致竞买失败或未能成功签订土地购买合同，违约方应承担相应的法律责任。
第五条开发条款
1. 甲乙双方应在竞买成功后，按照约定的时间节点开始土地的开发工作。
2. 在开发过程中，如遇到不可抗力因素影响项目进度，甲乙双方应及时沟通协商解决。
3. 如因甲乙双方一方原因导致项目无法按期完成或质量不符合约定要求，违约方应承担相应的法律责任。
第六条费用与结算
1. 土地竞买及开发过程中产生的所有费用(包括但不限于土地购买款、开发费、税费等)由甲乙双方按照约定的比例分担。
2. 费用结算方式为：(详细描述费用结算方式)
第七条保密条款
1. 甲乙双方应对合同内容及涉及的商业秘密予以保密，未经对方书面同意，不得向第三方披露。
联合竞买土地模式
联合竞买土地模式1.建立竞拍团队：买方通过一定的渠道和方式组成竞拍团队，一般由不同类型的房地产企业，如国有企业、民营企业、外资企业等组成。
团队成员根据各自的资源和优势，共同协商并确定团队的战略目标、合作方式和利益分配方案。
2.确定竞价策略：竞拍团队需要制定竞购策略，包括确定最高可接受的竞购价格、考虑不同规划条件下的土地价值、评估项目的可行性等等。
同时，团队成员还需要明确各自的责任和分工，确保工作的协调和高效进行。
3.准备竞拍资金：为了能够满足竞拍资金的要求，竞拍团队成员需要共同协商并筹集足够的资金。
这可能涉及到各种形式的融资，如银行贷款、股权融资、债务融资等等。
团队成员也可以根据各自的贡献程度决定资金的比例和分配方式。
4.参与土地竞拍：在竞拍现场，竞拍团队需要派出代表进行竞价。
代表应该具备丰富的竞拍经验和能力，能够在有限的时间内做出正确的竞价决策。
同时，团队成员也应该密切关注竞拍过程中的情况，灵活调整策略以确保最终竞购成功。
5.分配土地资源：竞购成功后，团队成员需要根据事先制定的利益分配方案，确定各自在土地开发中的角色和权益。
一般来说，团队成员可以根据贡献和风险承担程度分配土地资源，并约定相应的合作关系和合同条款。
1.分担成本和风险：联合竞买土地模式可以将成本和风险分担到不同的合作方，降低了单个企业的经营压力，提高了项目的可行性。
2.提高竞购能力：通过团队合作，联合竞买土地模式能够集中多方的资源和优势，提高竞购能力，增加竞争优势。
3.提升品牌形象：联合竞买土地模式可以集结不同类型的房地产企业，实现品牌的互补和共同发展，提升品牌形象和市场影响力。
4.提高规模经济效益：联合竞买土地模式能够实现规模经济效益，降低土地获取成本，提高项目的盈利能力。
5.促进资源整合和创新：联合竞买土地模式可以促进不同企业之间的资源整合和创新，实现优势互补，推动行业的协同发展。
然而，联合竞买土地模式也存在一些挑战和难点：1.利益协调问题：联合竞买土地模式涉及到多个利益相关方，利益协调可能会成为合作中的难点，需要有一套完善的合作机制和利益分配方案。
土地联合出让竞买协议
土地联合出让竞买协议近年来，随着城市化进程的不断推进，土地资源的供应和管理成为了一个重要的问题。
土地联合出让竞买协议作为土地资源的有效配置方式之一，受到了越来越多地方政府和企业的重视和采用。
本文将就土地联合出让竞买协议的定义、特点、应用范围以及相关法律法规进行探讨，旨在为读者提供一定的了解和参考。
首先，我们来了解一下土地联合出让竞买协议的定义。
土地联合出让竞买协议是指多个竞买人联合出资，以集体竞买的方式参与土地出让，通过达成协议共同竞买土地。
这种方式相对于单个竞买人竞买土地，具有更高的资金实力和项目开发能力，能够更好地满足土地出让方的需求。
土地联合出让竞买协议的特点主要包括：一是多方参与。
相比于单一竞买人，土地联合出让竞买协议中的竞买人往往是多个企业或个人，这样可以整合各方的资源和优势，提高项目的成功率。
二是共同承担风险。
竞买人之间通过协议确定各自的权益和责任，共同承担项目的风险和成本，降低了单一竞买人的风险。
三是共同开发利益。
竞买人通过协议约定项目的开发方式和利益分配方式，确保各方在项目开发中都能够得到合理的回报。
土地联合出让竞买协议的应用范围主要包括土地出让、项目开发等领域。
在土地出让方面，土地联合出让竞买协议可以帮助土地资源的有效配置，提高土地的利用效率。
在项目开发方面，土地联合出让竞买协议可以整合各方资源，提高项目的开发质量和效益。
此外，土地联合出让竞买协议还可以应用于土地整治、城市更新等领域，推动城市的可持续发展。
然而，土地联合出让竞买协议的实施也面临一些问题和挑战。
首先是协议的签订和执行问题。
竞买人之间需要达成一致并签订协议，而协议的内容和执行过程可能存在纠纷和风险。
其次是利益分配问题。
竞买人在项目开发中可能出现利益分配不均衡的情况，如何公平合理地分配利益是一个需要解决的问题。
再次是监管和管理问题。
土地联合出让竞买协议需要相关部门进行监管和管理，确保各方的权益得到保护，但现实中监管和管理的难度较大。
联合竞买土地模式
联合竞买土地开发房地产运作模式及财税处理河北冀康投资有限责任公司桑广成河北经贸大学焦建玲摘要:面对一些地块成本非常高、资金需求量巨大、风险高的地产项目，单个企业开发有很大难度,联合竞买无疑开辟了一个新路径。
联合竞买由各方共同分担成本和风险,共享开发收益。
由于联合竞买有多种不同的运作模式，由此引出了不同的财税处理。
本文论述了联合竞买开发房地产的含义、类型及政策依据,分析该行为优势劣势并指出应如何扬长避短；其次,针对联合竞买成功后的情况，论述了竞买成功后不同的运作模式以及不同模式下财税处理问题，并给出了具体的操作实例；最后，指出了联合竞买开发房地产不成立项目公司与合作建房的区别。
关键词：联合竞买房地产开发财税处理近年来，房地产领域“地王”频现。
土地出让景气度直接影响地方政府“钱袋子”。
2015年7月10日，中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示，2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元，占全国政府性基金收入总盘子近八成，再创历史纪录。
中原地产研究部统计数据显示，2015年6月，重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到334.28亿元。
可见，在地价节节攀升的情况下，联合竞买已成为房地产开发的一条新路径。
本文将就联合竞买土地开发房地产运作模式及其财税处理进行研究。
房地产领域的联合竞买行为实际是指两个或两个以上的法人、自然人及其他经济组织以协议形式组成联合体,依照法律规定的程序通过公开参加“招拍挂”的方式，集中资金优势,参与房地产的竞价活动，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，共同分享利润或开发产品的行为。
其本质是一种新的融资方式。
联合竞买开发房地产的常见类型有四种；一是房地产开发公司与非房地产开发公司联合竞买；二是房地产开发公司与房地产开发公司联合竞买；三是非房地产公司与非房地产公司联合竞买：四是房地产开发公司与自然人联合竞买。
一、联合竞买的政策依据能否联合竞买取决于当地土地管理部门制定的竞拍条件。
房地产合作开发的10种模式-房地产合作开发4大模式
房地产合作开发的10种模式作者：祁世芳来源：《中国房地产·市场版》2015年第07期最近关于房企“联姻”、“出轨”的新闻一直没有停过，不过在“白银时代”，单打独斗确实已经out了。
只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。
正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作”。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
二、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
主要分为挂牌模式和协议模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
三、联合成立项目公司该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。
该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。
房地产项目投资拓展概述
A
整。
解决方式：
1、拆迁范围边界调整
B
2、“扣天窗”，空地部分扣除
3、A项目非农用地分宗，且调入B项目
第三章 投拓人员素质要求
一、专业运用能力
各地各类项目地产金融及财税方面的政策理解与运用能力、相关数据 的调用与分析能力
二、综合分析能力
对宏微观经济市场环境及房地产市场发展情况的分析与把控能力
三、资源集聚与调动能力
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
四、交易模式设计及谈判
核心事项：
1、确保标的物披露所有合同、借款及 融资、土地情况的信息真实情况下，双 方形成交易方案与核心商务条款达成一 致，内部完成立项报告上会审批。 2、双方提前签订框架协议，通过约定 时间或诚意金共管，实现项目初步锁定 ，有利于交易最终落地。 3、自身考虑交易方案、税负和筹划空 间、资金解决方案等明确于商务条款中 。
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
五、立项报告
核心事项： 1、项目基础信息和规划信息 2、交易方案和商务条款核心内容 3、全流程自投资金和融资策略 4、内部利润指标、周期要求等
六、尽职调查 核心事项： 尽调分法务尽调和财务尽调，都有标 准模版的清单。根据提供的资料全程 参与尽调工作，尽调过程中会提出资 料补充和约谈了解，项目问题和整个 交易的关节点很有可能隐晦其中。
2024年房地产土地联合竞买及开发合作协议-(特殊条款版)
房地产土地联合竞买及开发合作协议甲方（竞买方）：________________乙方（合作方）：________________鉴于甲方在房地产开发领域拥有丰富的经验和资源，乙方拥有资金和土地资源，双方本着平等、互利、诚信的原则，就房地产土地联合竞买及开发合作事宜，经充分协商，达成如下协议：一、合作目标1.1 甲乙双方共同参与土地竞买，争取取得土地使用权。
1.2 获取土地使用权后，双方共同投资、开发、建设和运营房地产项目。
二、合作方式2.1 联合竞买：甲方负责提供竞买所需的资质、经验和专业知识，乙方负责提供竞买所需的资金。
2.2 项目开发：甲方负责项目的规划、设计、建设和销售，乙方负责项目的资金投入和财务管理。
三、合作期限3.1 本协议自双方签署之日起生效，合作期限为____年，自土地竞买成功之日起计算。
3.2 合作期满后，双方可根据实际情况协商是否续签合作协议。
四、投资与收益分配4.1 土地竞买阶段，甲方投入比例为____%，乙方投入比例为____%。
4.2 项目开发阶段，甲方投入比例为____%，乙方投入比例为____%。
4.3 项目销售后，双方按照实际投入比例分配收益。
五、风险管理5.1 双方共同承担土地竞买和项目开发过程中的风险。
5.2 如遇政策、市场等原因导致项目无法继续实施，双方应协商解决，必要时可解除本协议。
六、知识产权6.1 双方在合作过程中所形成的知识产权，归双方共同所有。
6.2 未经对方同意，任何一方不得将合作过程中的知识产权转让、许可给第三方使用。
七、保密条款7.1 双方在合作过程中所获悉的对方商业秘密和相关信息，应予以严格保密。
7.2 保密义务自本协议签署之日起生效，至合作期满后____年终止。
八、争议解决8.1 双方在履行本协议过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决。
8.2 如协商无果，任何一方均有权将争议提交至____仲裁委员会进行仲裁。
九、其他条款9.1 本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议。
土地联合竞买协议(联合体)
土地联合竞买协议（联合体）甲方：甲方姓名/单位地址：法定代表人/负责人：联系电话：乙方：乙方姓名/单位地址：法定代表人/负责人：联系电话：丙方：丙方姓名/单位地址：法定代表人/负责人：联系电话：鉴于甲、乙、丙三方就共同购买土地的事宜达成一致意见，特订立本协议。
甲、乙、丙三方均自愿参与土地联合竞买，各自承担相应的义务和责任。
据此，甲、乙、丙三方本着平等互利、诚实守信的原则，经友好协商，达成如下协议：第一条：联合竞买土地1.1 甲、乙、丙三方将共同出资，以联合体形式竞买具体位于（地点）的土地（以下简称竞买土地），竞买土地的产权、面积、用途等具体信息详见相关竞买公告。
1.2 甲方出资金额为（金额），乙方出资金额为（金额），丙方出资金额为（金额），三方共同出资金额为（总金额），各自应在规定时间内向指定账户支付出资金额，以完成土地的竞买手续。
第二条：土地使用权分配2.1 竞买土地的所有权将由联合体所有，土地使用权分配如下：- 甲方：土地使用权占比为（比例），享有相应的权利和利益；- 乙方：土地使用权占比为（比例），享有相应的权利和利益；- 丙方：土地使用权占比为（比例），享有相应的权利和利益。
2.2 甲、乙、丙三方应根据各自的土地使用权比例，合理安排土地使用和开发计划，确保联合竞买土地的有效利用和增值。
第三条：共同决策机构3.1 甲、乙、丙三方组成联合决策机构，负责制定土地使用方案、开发规划、项目管理等事项。
3.2 联合决策机构由各方派出代表，实行民主协商，公开透明原则，确保各方在土地开发过程中的权益得到保障。
第四条：风险分担4.1 甲、乙、丙三方应依据各自出资比例，分担土地竞买、开发、使用过程中的各项风险和责任。
4.2 如出现土地价格波动、政策调整等不可抗力因素，导致竞买失败或合作计划无法实施的情况，三方应共同商议解决方案，最大限度减少损失。
第五条：保密义务5.1 甲、乙、丙三方应对本协议所涉及的商业机密和重要资料严格保密，不得向任何第三方泄露或披露。
土地联合竞买协议(模板)6篇
土地联合竞买协议(模板)6篇篇1甲方：XXX，身份证号码：XXXXXX乙方：XXX，身份证号码：XXXXXX丙方：XXX，身份证号码：XXXXXX丁方：XXX，身份证号码：XXXXXX戊方：XXX，身份证号码：XXXXXX甲乙丙丁戊五方共同参与竞买位于XX市XX区XX街XX号地块（以下简称“该地块”），现就该地块竞买相关事宜达成如下协议，以资共同遵守：一、该地块的基本情况该地块位于XX市XX区XX街XX号，土地面积约为XX平方米，土地用途为商业用地。
该地块竞买的起始价为人民币XX元，竞买保证金为人民币XX元。
二、五方的权利和义务1. 甲方负责联系该地块的竞买事宜，并协助其他四方完成竞买手续。
甲方在竞买过程中应当诚实守信，不得有任何欺诈行为。
2. 乙方负责该地块的资金筹措和支付竞买款项。
乙方应当按时足额支付竞买款项，并承担因支付款项不及时或不足额而产生的法律责任。
3. 丙方负责该地块的现场考察和评估。
丙方应当对该地块的实际情况进行全面了解，并出具详细的考察报告和评估意见。
4. 丁方负责该地块的法律咨询和风险控制。
丁方应当为五方提供全面的法律咨询，确保竞买行为符合法律法规的规定，并协助五方规避法律风险。
5. 戊方负责该地块的后续开发和运营。
戊方应当在竞买成功后，按照约定的计划和方案，对该地块进行后续开发和运营，确保实现预期的投资回报。
三、竞买流程1. 五方共同确定竞买策略和报价方式，并由乙方负责支付竞买款项。
2. 甲方负责联系拍卖行或相关机构，办理竞买手续，确保竞买行为的合法性和有效性。
3. 丙方负责对该地块的实际情况进行全面了解，并出具详细的考察报告和评估意见，为五方提供决策依据。
4. 丁方负责为五方提供全面的法律咨询，确保竞买行为符合法律法规的规定，并协助五方规避法律风险。
5. 在竞买成功后，戊方负责按照约定的计划和方案，对该地块进行后续开发和运营，确保实现预期的投资回报。
四、利益分配1. 该地块的竞买成功后的利益分配方式为：甲方和丙方各占XX%，乙方和丁方各占XX%，戊方占XX%。
土地联合出让竞买协议（精选3篇）
土地联合出让竞买协议（精选3篇）土地联合出让竞买协议篇1甲方：公司法定地址：负责人：职务：联系电话：乙方：身份证号码：住址：联系电话：丙方：身份证号码：住址：联系电话：丁方：身份证号码：住址：联系电话：戊方：身份证号码：住址：联系电话：甲、乙、丙、丁、戊五方经友好协商，本着平等互利的原则，在遵守中华人民共和国有关法律法规的前提下，决定组成联合体共同参与国土环境资源局于20______年____月____日至20______年____月____日期间举行的地块国有建设用地使用权的挂牌出让竞买，为明确联合体各方成员的权利、义务，特订立本合作协议。
第一条合作竞买地块概述1.1地块名称：地块1.2土地面积：平方米1.3土地用途：商务金融用地1.4土地位置：1.5挂牌出让起始价为：人民币万元第二条联合竞买人竞买比例和地块分割位置2.1 联合竞买人按竞买土地面积比例分别出资，共同竞买上述地块。
其中各方竞买土地面积占有比例分别为，甲方：%，乙方：%，丙方：%%，丁方：%%，戊方： %%。
2.2 上述地块竞买保证金万元，由各方按比例分别于 20 年月日前存入土地开发整理储备中心账户，以取得竞买报名资格。
2.3竞买地块各种费用按面积比例各自分担。
2.4联合竞买人为了本次竞拍地块能够顺利开展，合作成员甲方、乙方、丙方、丁方、戊方(即、共5人)以上成员经讨论决定委托甲方代表本次拍卖。
第三条联合竞买人的权利、义务3.1联合体各方的权利：3.1.1各方各自的竞买比例对该地块，各自享有相应的开发、建设、经营、收益的权利和承担相应的义务。
3.1.2各方共同授权委托甲方代表本联合体参加竞买申请、报价及签订《成交确认书》等相关事宜。
3.1.3若竞得该地块，各方将按比例分别与国土环境资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，分别办理《国有土地使用证》。
3.2联合体各方的义务：各方保证在甲方签订《成交确认书》之后，按时与白国土环境资源局签订该地块的《国有建设用地使用权出让合同》，各方按地块面积比例，承担竞买土地及办理《国有土地使用证》所发生的一切价款、税费。
都集中“抢地”了,还有很多地产人不懂联合拿地!
为了确保合作顺利进行，应建立有效 的沟通机制，及时解决合作过程中出 现的问题，避免因信息不对称导致风 险。细 的合作协议，明确各方的出资额、股 权比例、利润分配等内容，以保障自 身权益。
连带清偿责任的预防
1 2 3
明确债务承担
在合作协议中应明确约定债务承担方式，防止因 连带责任导致自身承担不必要的风险。
代建模式优势
代建方负责项目的具体实施，能够充分发挥其专业 优势和经验，提高项目的建设质量和效率。
风险控制
通过代建模式，能够将项目的风险分散到各 代建方身上，降低单一主体的风险压力。
各自作为开发主体和会计主体，分割属于约定，不涉及转
让缴税
01
02
03
分开运作
各方在项目中分别作为开 发主体和会计主体，独立 核算和管理各自的财务和 经营事务。
可与竞得人或新公司签订出让合同，具体可协商
在联合竞买成功后，可以与竞得人或 新公司签订出让合同，具体可协商。
VS
在签订合同时，应仔细阅读合同条款 ，确保合同内容符合各方利益和要求 ，并明确约定违约责任和纠纷解决方 式。
03
联合竞买的风险规避
联合体各方的靠谱程度
评估合作伙伴
建立沟通机制
在选择联合竞买的合作伙伴时，应充 分了解对方的实力、信誉和经验，确 保合作方具备足够的资源和能力履行 合作义务。
在联合竞买前，应仔细阅读土地出让 公告，确保地块允许联合竞买，并了 解相关规定和要求。
联合申请各方共同签署的申请书和明确的权利义务协议
联合竞买的各方需要共同签署申请书，并在申请书中明确各 方的权利和义务。
权利义务协议应包括出资额、股权比例、利润分配等内容， 以确保各方在合作中的权益得到保障。
郴州市人民政府办公室关于印发《郴州市盘活利用存量土地若干措施》的通知
郴州市人民政府办公室关于印发《郴州市盘活利用存量土地若干措施》的通知文章属性•【制定机关】郴州市人民政府办公室•【公布日期】2024.03.31•【字号】郴政办发〔2024〕5号•【施行日期】2024.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文郴州市人民政府办公室关于印发《郴州市盘活利用存量土地若干措施》的通知各县市区人民政府，市政府各工作部门，中省驻郴各单位：《郴州市盘活利用存量土地若干措施》已经市人民政府同意，现印发给你们，请抓好贯彻落实。
郴州市人民政府办公室2024年3月31日郴州市盘活利用存量土地若干措施为了高效盘活利用存量土地，服务经济社会高质量发展，按照“减存量、控增量、扩容量、提质量”的总体要求，结合我市实际，制定如下措施。
1.总量管控。
精准划定城镇建设用地范围，严禁擅自突破城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数。
把“三区三线”、城镇建设用地规模总量及增量等约束性指标和城镇低效用地落实到国土空间规划“一张图”，实行标图建库动态管理。
2.结构优化。
对符合规划导向、适度的规划指标变化，在不突破街区建设总量的前提下，实行弹性控制。
在坚守规划底线约束的前提下，对批而未供、供而未用土地，支持调整规划用途、用地结构和优化容积率等相关规划指标。
加强产业规划和国土空间规划的有机衔接，工业主导型园区工业用地占比不低于70%。
3.集约利用。
原则上国家级园区产业项目容积率不低于1.5、省级园区不低于1.2（特殊行业参照《工业项目建设用地控制指标》相关标准执行），投资强度和地均税收均不低于我省“五好园区”相应指标要求。
除省、市重点项目或有特殊工艺要求的产业项目外，单个项目用地规模原则上控制在100亩以内。
鼓励中小微企业购买或租赁标准厂房，解决用地需求。
4.存量优先。
持续开展“净地攻坚”，采取“划拨一批、出让一批、转换一批、升级一批、撤销一批”等方式，加快批而未供土地供应。
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联合竞买土地开发房地产运作模式及财税处理河北冀康投资有限责任公司桑广成河北经贸大学焦建玲摘要:面对一些地块成本非常高、资金需求量巨大、风险高的地产项目，单个企业开发有很大难度,联合竞买无疑开辟了一个新路径。
联合竞买由各方共同分担成本和风险,共享开发收益。
由于联合竞买有多种不同的运作模式，由此引出了不同的财税处理。
本文论述了联合竞买开发房地产的含义、类型及政策依据,分析该行为优势劣势并指出应如何扬长避短；其次,针对联合竞买成功后的情况，论述了竞买成功后不同的运作模式以及不同模式下财税处理问题，并给出了具体的操作实例；最后，指出了联合竞买开发房地产不成立项目公司与合作建房的区别。
关键词：联合竞买房地产开发财税处理近年来，房地产领域“地王”频现。
土地出让景气度直接影响地方政府“钱袋子”。
2015年7月10日，中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示，2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元，占全国政府性基金收入总盘子近八成，再创历史纪录。
中原地产研究部统计数据显示，2015年6月，重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到334.28亿元。
可见，在地价节节攀升的情况下，联合竞买已成为房地产开发的一条新路径。
本文将就联合竞买土地开发房地产运作模式及其财税处理进行研究。
房地产领域的联合竞买行为实际是指两个或两个以上的法人、自然人及其他经济组织以协议形式组成联合体,依照法律规定的程序通过公开参加“招拍挂”的方式，集中资金优势,参与房地产的竞价活动，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，共同分享利润或开发产品的行为。
其本质是一种新的融资方式。
联合竞买开发房地产的常见类型有四种；一是房地产开发公司与非房地产开发公司联合竞买；二是房地产开发公司与房地产开发公司联合竞买；三是非房地产公司与非房地产公司联合竞买：四是房地产开发公司与自然人联合竞买。
一、联合竞买的政策依据能否联合竞买取决于当地土地管理部门制定的竞拍条件。
2006年8月实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》规定联合竞买至少应具备如下条件：第一，联合申请各方共同签署的申请书；第二，联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人。
申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。
出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
二、联合竞买优劣势分析及风险规避(一）联合竞买优势分析第一，解决参与竞买各方资金不足问题，分散了开发风险。
通过各方联合竞买，可以降低各自的拿地成本,提升竞争力，促进项目的顺利实施。
由于近年来土地资源稀缺，土地“招拍挂”以来，出价最高者才能中拍，拿地成本越来越高，高端商业地产或位置优越、面积超大的地块更是如此，这让不少开发商对拿地心有余而力不足，为此数家开发商不得不通过强强联合、强弱联合、弱弱联合组成联合体共同参与土地竞拍和开发活动。
第二，实现了联合竞买各方资质、品牌、资源共享，有助于提高各方的经营管理水平。
第三，竞买土地为一手地，土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小。
（二）联合竞买劣势分析土地管理部门为降低风险一般规定联合竞买各方应承担连带责任，如果竞选伙伴实力不强，合作方持续投入不到位，在履行与土地管理部门和业主约定及项目质量、安全、成本、工期等方面将承担较大的风险。
（三）联合竞买风险规避联合竞买对联合体各方的要求较为严格,联合各方要有信用、有实力，配合要默契，合作条件应事先明确。
要事先要了解联合体其他方的资金实力，万一某一方无法完成后续投入，需要有变通办法，如改为单方投入,但利润分配比例要相应调整。
三、联合竞买成功后的运作模式及财税处理联合竞买土地成功后，各方具体的合作运作模式有四种，第一种是联合竞买各方共同出资成立项目公司进行开发事宜：第二种是联合竞买其中一方做为开发主体及会计主体，各方共同出资建设；第三种是联合竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产的同时为无资质一方代建其份额内房产；第四种是联合竞买各方都有开发资质情况下，各自作为开发主体和会计主体。
显然，上述各不同的运作模式对应的财税处理各不相同。
(一)联合竞买各方出资成立项目公司模式这种模式是实践中运用最多的模式，其特点为产权关系明晰，共担风险、共享利润，开发完毕后将项目公司注销，客户服务的有关事项转由保留的客户服务部门和物业服务公司承担。
为体现相互牵制的原则，一方委派董事长，另一方委派总经理，一方委派会计，另一方委派出纳，一方掌管法人印鉴，另一方掌管公司印鉴，以此控制项目公司设立后不产生或有负债。
这种动作模式实例很多，如葛洲坝房地产开发有限公司与上海融创房地产开发有限公司在多地竞买土地成功后成立合资公司进行开发。
这种模式下，会计主体和纳税主体均为项目公司，会计核算和纳税事宜均按房地产开发企业执行,无特别之处。
(二)联合竞买一方作为开发主体及会计主体，各方共同出资建设模式由联合竞买各方中具有开发资质的一方做为开发主体,其他各方按约定比例支付建设资金并分享项目税后利润。
这种模式又分两种：第一种是各方均有开发资质，经协商由其中任意一方做为开发主体和会计主体，另一方取得税后利润。
第二种是一方具有开发资质，其他方不具备，只能以具有开发资质的一方做为开发主体。
这种模式的优势:一是可以充分利用做为会计主体一方的亏损和增值税进项税（房地产行业营改增后），节约所得税和增值税支出；二是非会计主体和非纳税主体企业可以以成本价分得房屋，联合体各方均不需缴纳税费。
这种模式的不足是开发业绩不能体现到非会计主体一方或多方。
这种模式下做为会计主体的一方购地、开发、销售需缴纳的营业税金及附加、土地增值税等与一般房地产开发公司无异，只是所得税有所不同。
其他联建方取得该项目的营业利润应视同股息红利所得免缴所得税。
政策依据为国税发[2009]31号文件第三十六条，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，如果合同或协议中约定分配项目利润的，应按如下规定进行处理：一是企业应将该项目形成的营业利润并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资而在成本中摊销或在税前扣除相关和利息支出。
二是投资方取得该项目的营业利润应视同股息红利进行相关的税务处理。
《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得股息、红利等权益性投资收益为免税收入。
由于股息红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利，也是免税收入。
（三）联合竞买方中有资质方在份额内为他方代建模式联合竞买各方中有资质方在开发自己份额内房产同时为无资质一方代建其份额内房产，这种模式下，有资质方和无资质方分别做为会计主体和缴税主体，核算的是各自份额内的部分，缴纳各自其应缴的税费。
不同的是有资质方是计入“开发成本”会计科目，无资质方是计入“在建工程” 科目的。
对于代理费，有资质方记入其“主营业务收入”，并按服务业_代理业征收营业税，无资质方记入“在建工程” 科目下的工程管理费明科目。
但税务机关认定“代建房屋行为” 一般应同时符合下列条件：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；与委托方不发生土地使用权、产权的转移；与委托方事前签订委托代建合同；不以受方的名义办理工程结算。
这种模式的典型案例为凤凰传媒与凤凰置业地在多地联合竞买土地，有资质的凤凰置业在开发自己份额内住宅的同时为凤凰传媒代建文化m all。
(四）联合竞买各方都有开发资质，各自作为开发主体和会计主体模式各方以各自开发范围内的收入成本费用为核算对象,各自核算成本费用，各自缴纳相关税费。
对项目共有的土地、共用的公共配套设施费和基础设施费要事先约定分担比例。
这种分割属于实现约定，不属于转让，不涉及转让缴税，实务中一般是办理初始房屋产权证明时将共有产权分开，然后双方或多方各卖各的，收入各入各账，各自清算和汇算即可。
账务处理举例：甲公司与乙公司都是房地产公司，双方联合竞拍一块住宅地使用权。
双方签订联合竞投协议约定甲乙在本项目中的投资比例分别为60%和40%。
双方按 6 ：4比例支付地价款、建造成本和相关税费，按6:4比例分享税后利润。
竞买成功后，双方不成立独立法人的项目公司，项目立项及报建手续均是甲乙两个公司，甲乙双方设置双控账户，由甲公司负责本项目的会计核算和税费缴纳事宜，日常管理工作由双方组建的联合项目部负责。
本项目总投资30000万元，甲方出资18000万元，乙方出资12000万元。
拟定利润分配方案有两种，一是按投资比例分享税后利润，项目税后利润7500万元，甲乙各分得4500万、3000万元，乙公司分得的3000万元利润分成是甲公司的税后利润，不需缴纳企业所得税。
二是按投资比例分配开发产品，假设该项目可售建筑面积10万平米，甲方分得60000平米，乙方分得40000平米，计税成本为每平米3000元，乙公司分得的40000平米住宅的计税成本为 12000万元。
具体做法如表1所示。
表1 不同利润分配方案账务处理对比表单位：万元按投资比例分享税后利润按投资比例分配开发产品甲方的账务处理甲方的账务处理乙方投资时：借:银行存款12000 货:长期应付款12000 分配项目利润时：借利润分配3000 货其他应付款3000 支付项目利润时：借:其他应付款3000 货银行存款3000 支付投资资金时：借:长期应付款12000货银行存款12000收到投资时：借:银行存款12000 货:长期应付款12000 分配项目利润时：借:长期应付款12000 货:开发产品12000乙方的账务处理乙方的账务处理乙方投资时：借：长期应收款12000万元货银行存款12000万元分配项目利润时借：其他应收款3000万元货投资收益3000万元收到项目利润时：借：银行存款3000万元货：其他应收款3000万元收回投资时：借:银行存款12000万元货：长期应收款12000万元投资时：借:长期应收款12000万元货银行存款12000万元分配开发产品时：借：固定资产12000万元货：长期应收款12000万元四、联合竞买不成立项目公司与合作建房的区别分析(一)形式区别第一,联合竞买开发房地产不成立项目公司是双方或多方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，共同立项、共同报建、共同分享利润或开发产品，土地使用证、土地规划许可证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、预售证均为双方或多方的名字。