淮安房地产项目决策.pptx
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淮安清华名府-产品建议方案ppt44(2)
区府路商业
◆ 建筑层高挑高 ◆ 独立裙楼 ◆ 空调室外机组设置在北部 ◆ 门前沿街设置部分环艺小品 ◆ 水、电、有线电视入户，集中抄表 ◆ 独立电路布线 ◆ 建筑框架结构预留业主加层位置 ◆ 统一门头及安全门 ◆ 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质
小区会所
◆ 前期作为销售现场 ◆ 层高高度适应未来物业装饰 ◆ 中央部位设置中庭，提升项目形象 ◆ 留有商务功能通讯接口 ◆ 一层门面采用大型玻璃隔墙 ◆ 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域 ◆ 前期门前环艺设施布置到位 ◆ 一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管 理区、卫生间等 ◆ 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划 办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等 ◆ 外立面预留门头展示区域 ◆ 门口预留车辆停车场
水系部分：实施局部的水系小景 观，结合人文水生财之风俗
生活运用设施：设置区域配套健 身活动器件
地下停车场
地下停车场设计要点建议
星级酒店地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流； 150个车辆停车。
小区地下设置180个车位停车 地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。
购房面积：28—35岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58％；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占8％
36—40岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26％；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占6％ 41—55岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36％；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8％
城市发展以“一点两线”为核心
一点：以淮海广场为中心点 两线：以淮海东、西路及淮海南、北 路为 主轴线，推进城市的发展。
房地产投资决策概述(ppt 30页)
• 战术型决策是为实现企业战略决策而合理地选择和使用人、 财、物的决策，包括管理和业务两个方面的决策。其重点 是如何有效地组织和利用企业内部的各种资源。
• 越是高层的决策，越具有战略性质，越是低层的决策，越 具有战术性质。
• （三）按决策问题出现的状态划分 • 可将其划分为程序化决策和非程序化决策。 • 程序化决策解决企业生产经营过程中经常性、重复出现的
• 净收益法，指房地产投资全过程中总收入扣除总 成本的余额。若净收益大于零，则方案可取；若 净收益等于或者小于零，则方案不可取。在净收 益大于零的方案中，净收益最大的为首选方案。 由于净收益未涉及资金的时间价值，一般适用于 短期房地产投资决策。
• 成本现值法，当房地产收益无法估计或两个以上 决策方案效益相似时，可以将项目所耗费的一切 费用都换算为与其等值的现值，并以现值成本作 为取舍方案的依据，该种分析方法称为房地产投 资决策的现值成本法。现值成本最小者为优。
• （三）决策方案的优选
• 衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大 程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间， 最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。通 常可以通过成本与收益来衡量方案效益。成本是方案实施 过程中所需消耗的资源，如资金、人员、设备等。收益则 是由某些行动的结果而产生的价值。在决定选择方案的整 体价值时，成本与收益都要考虑。确立了各可行方案的效 益衡量标准后，就可据以对每个方案的预期结果进行测量， 以供方案评价和选择之用。
• （四）决策方案的执行
• 执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间，在这 段时间中，情况可能会发生变化。而初步分析只产生对于 该问题的一个初步估计。因此，在进行方案计划的设置及 解决不确定性问题时，方案应不断加以调整和完善。同样， 任何连续性活动过程由于涉及多阶段控制，定期的分析也 是必要的。这是在变动的环境中获取最优结果的唯一途径。 另一方面，由于外部环境和内部条件的不断变动，也需要 通过不断修正方案来消除不确定性，以适应变化了的情况， 进行必要的调整
房地产投资决策课件PPT课件( 54页)
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地 面积
例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
建筑密度
建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
绿化率
绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
民宅
江南古镇
木瓦房（古建筑）
商业街
第一讲 房地产投资决策
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
土地（land）
地产（estate in land）
地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
房地产投资决策
Investment Analysis for Real Estate Decisions
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
容积率
随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
建筑密度
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
例：一块地为10000平方米，其中建筑占地 3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%
建筑密度
建筑密度不可能超过1，一般不会超过4050%，因为用地中还需要留出很多面积作 为道路、绿化、广场、停车等等。
绿化率
绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。
民宅
江南古镇
木瓦房（古建筑）
商业街
第一讲 房地产投资决策
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
土地（land）
地产（estate in land）
地产是土地财产或土地资产的简称。财产 既指实物又指权利，因而地产是指土地及 其相关的财产权利。
房地产投资决策
Investment Analysis for Real Estate Decisions
College of Civil Engineering
Hunan University of Sci. & Tech.
主要内容：
第一讲 房地产投资决策
第二讲 资金的时间价值
第三讲 财务杠杆
容积率
随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺 程度降低，容积率对地价的作用程度随之 下降。因此，容积率对地价的影响程度在 同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
在同一城市中，容积率对不同类型地价的 影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工 业用地。
建筑密度
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围 内所有建筑的基底总面积与规划建设用地 面积之比，它可以反映出一定用地范围内 的空地率和建筑密集程度。
第七章房地产开发的投资决策.pptx
2、可行性分析的目的
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或 避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
3、可行性分析的作用
是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与各有关部门签订协议、合同的依据 是编织下阶段规划设计的依据
4、可行性分析的依据
般机会研究和具体机会 确定哪些关键性问题需要辅助 方案，也可以提出一个以上可 有资格的咨询评估
研究。
性专题研究
供选择的方案。
单位就项目可行性
研究报告进行评估
论证。
30%
20%左右
10%左右
项目评估由决策部 门组织或授权与建
大中型项目1-2个月， 小型2周
4-6个月
大型项目8-12个月，中小型 项目4-6个月，费用占投资额
国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和同等效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 是编制下阶段规划设计的依据
5、可行性研究的工作阶段——分为四个阶段
在工程项目投资 决策前： 对拟定的各种可 能建设方案或技 术方案进行认真 的技术经济分 析、比较和论证
在工程项目投资 决策前： 对项目的经济、 社会、环境效益 进行科学的预测 和评价
在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的 可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。
（2）公司情况：属合营企业者，阐明公司名称、经营宗旨、经营范 围、经营规模；合营各方基本情况（名称、法定地址、法定代表人、 职务、国籍）；合营公司总投资额及双方出资情况（投资额、注册资 本、注册资本份额、资金运转方式）；合营期限；合营性质。
淮安房地产项目决策
第三节 广告策略
广告的目的：
吸引目标对象 促进项目销售
推广策略：
报纸广告 户外广告牌 展销会
媒体投广告策略
普通媒体的使用 在不能同的推广阶段，更具销售的要求，使用大众
媒体。如扬子晚报，淮海晚报
特色媒体的使用
✓ 淮安黄页 ✓ 超市购物袋 ✓ 巴士车内
谢谢！！！
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20. 11.420.1 1.4Wednesday, November 04, 2020
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11. 420.11.418:1418:14:1118:14:11Nov-20
人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2 020年1 1月4日 星期三 6时14分11秒W ednesday, November 04, 2020
第二节 销售渠道
1 现场售楼
这是最普遍的形式，售楼处陈列着项目沙盘， 户型模型等相关资料。由售楼员对前来的客户 进行讲解，还可以带客户看房
2客户联谊会
通过会议，告诉所有的业主公司的动态信息和项目 情况的进展情况。实际上这是一种营销渠道
3 以房换房
安置当地的拆迁居民，以房子换房子，以面积换面 积
徐杨小区房地产项目决策
第一章 市场分析 第二章 项目分析
第一节 宏观房地产市场分析 第二节 淮安房地产市场分析
第一节 项目概况 第二节 SWOT分析
第三章 项目定位 第四章 项目营销
第一节 目标客户定位 第二节 户型定位 第三节 价格定位
第一节 品牌形象 第二节 销售渠道 第三节 广告策略
淮安城市房地产市场报告 PPT
万㎡
宁镇扬
下滑
苏南
下滑
环沪
大幅 上涨
苏北
整体上涨
01 迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈
淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈， 融入上海2小时经济活动圈。
徐宿淮盐铁路
于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、 建湖县、盐城市这8个县市。 徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。
2015年12月28日正式通车， 是全国第七座、江苏第三座 开通有轨电车的城市。
淮安有轨电车一期工程线路 西起市体育馆，沿交通路至 大运河广场北侧，经和平路 至水渡口广场，向南沿翔宇 大道、楚州大道至淮安区马 甸连接线，全长20.07公里， 共设车站23个。
有轨电车2号线开展前期工作
规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动 地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。
宁淮城际铁路
预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪 泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。
01 市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作
淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有 轨电车2号线开展前期工作。
有轨电车1号线
政策严控，供不应求，热销依旧，而楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间 而房企集中度不高，且政府控制土地供应，市场开放度低，土地获取较难，深耕空间不足
确定淮安为收割型城市
02 政策环境：苏北唯一限购城市
2017年可谓是淮安楼市调控最严的一年，从1月 “淮五条”出台，再到5月 “限购”政策出台。而银行的房贷 利率也经过了几番调整，首套房利率从有折扣到恢复基准利率再到到上浮至10%-15%，购房门槛一再提高。
2017年房地产-福建亿力淮安会展中心地块项目前期策划提报ppt图文-108P
172,占 总量的 1.55% 161,占 总量的 1.82% 1.07:1
218,占 总量的 1.97% 196,占 总量的 2.21% 1.11:1
1752, 占总量 15.81% 1686, 占总量 19.05% 1.04:1
694，占 总量的 6.26% 681,占 总量的 7.69% 1.02:1
淮安房地产现状与特征
市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在2.5:1左右， 后期市场上市量巨大，未来市场竞争激烈。
05、06年全市/市区在建施工面积图示 单位：万平米 641.04 414.87 305.26 469.28 250 200 150 100 50 05年
全市 市区
700 600 500 400 300 200 100 0
05、06年全市/市区竣工面积图示 单位：万平米 230 206 180 143
06年
0
05年
全市 市区
06年
淮安房பைடு நூலகம்产现状与特征
供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多 层住宅为主
05年整体市场供销比为1.66:1;06年供销比为1.46:1 单位:万平米 200 100 05年 06年 0 05年 06年 供应总量 167.47 100.93 销售总量 176.64 120.83
淮安房地产现状与特征
120 ㎡左右三房最受市场欢迎
2006年淮安市区(含楚州区)商品房供需情况(单位:套)(以下数据来自淮安市房管局)
供需总 量(套)
60㎡以 下
60-80㎡
80-90 ㎡
90-100 ㎡
100-120 ㎡
120-144 ㎡
144-180 ㎡
180㎡以 上
淮安新维中央美地二期策划方案41p
开盘活动
举办盛大的开盘仪式， 邀请知名人士、媒体及
潜在客户参加
促销活动
暖场活动
老客户回馈活动
推出限时优惠、团购优 惠等活动，吸引潜在客
户购买
定期举办各类主题活动， 如亲子活动、美食节等，
提升项目人气
针对已购房客户推出回 馈活动，如物业费减免、
家居礼品等
媒介资源合作与投放计划
媒介资源选择
选择与项目定位相匹配的媒介资源，如高端杂志、 地铁广告等
建立多层次的激励机制，包括奖 金、晋升机会、荣誉证书等，激 发销售人员的积极性和创造性。
定期对销售绩效进行分析和总结， 针对存在的问题制定改进措施， 提高销售业绩和团队凝聚力。
06 财务预算与风险控制
项目投资估算及资金筹措方案
项目总投资估算
包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管 理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费。
市场机会与威胁识别
市场机会
政府加大基础设施建设投入，区域交通和商业配套不断完善 ，为房地产发展提供了有力支撑；同时，随着居民收入水平 提高和消费观念升级，购房者对高品质住宅的需求日益旺盛 。
威胁识别
政策调控风险依然存在，可能对房地产市场产生一定冲击； 同时，竞争对手不断涌现，市场竞争日趋激烈，需要不断提 升项目品质和服务水平以应对挑战。
需求状况
随着城市发展和人口增长， 该区域购房需求持续旺盛， 尤其以改善型需求和投资 性需求为主。
价格走势
受供需关系、政策调控等 因素影响，该区域房价总 体呈上涨趋势，但波动幅 度逐渐收窄。
竞争对手项目特点及优劣势分析
主要竞争对手
周边同类型房地产项目，如XX楼 盘、XX小区等。
房地产项目投资决策分析 PPT课件( 30页)
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
项目选择的标准
主观判断
宏观环境
项目背景
投资规模
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
地理区位
客观评价
创新性、独特性 前景预测
成熟性
资源优势
深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 用途：
对项目开发计划的系统思考与研究 政府审批-《可行性研究报告》 招商引资-《商业计划书》 项目融资-《项目融资申请报告》
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
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徐杨小区房地产项目决策
第一章 市场分析 第二章 项目分析
第一节 宏观房地产市场分析 第二节 淮安房地产市场分析
第一节 项目概况 第二节 SWOT分析
第三章 项目定位 第四章 项目营销
第一节 目标客户定位 第二节 户型定位 第三节 价格定位
第一节 品牌形象 第二节 销售渠道 第三节 广告策略
第二章 项目分析
第一节 项目概况
项目名称：徐杨小区 开发商名称：鼎立职业（淮安）有限公司 中标人名称：南京润盛建设集团有限公司 建筑面积：约390亩，总建筑30万平方米，其中住宅
建筑面积约27万平方米，商业及小区配套建筑面积 约3万平方米。
第二节 SWOT分析
1 项目优势
周边有富士康等众多 工厂，就业机会多
周边有中小学和医院 周边道路宽敞通达，
驾车方便，还有通向 主城区和老城区的公 交车 周边有许多景区和名 人故居
2 项目劣势
住宅部够新颖，无特色 周边公交站台少，乘车较不方便
3 市场机会
城市中心向东发展，必然会提升房价 经济不断发展，吸引更多的人来居住 周围拆迁较多，更多人来居住
4 市场威胁
第一章 市场分析
第一节 宏观房地产市场分 析
2009年宏观调控政策全力 “保增长”
土地交易价 格和居住用 地价格不断
增长
西宁 天津 南昌 银川 厦门 福州 海口 贵阳 乌鲁木齐 杭州
104.5 105.0
107.3 107.4
108.3 109.1 109.5 110.4 113.3
居住用地价格 土地交易价格
上海
飞机航线网
3 城市发展方向对区域房地产的影响
城市发展方向：
城市基本方向确定了以中心区为核心，以 主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快 速交通相连接的组团式城市结构。受到城 市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市 将形成主要向东、向南方向发展，主城区 和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。 主城区近期主要向东发展，以水渡口广场 为重点，城区东扩、中心东移，建成高标 准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、 商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水 渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江 苏淮安经济开发区及相应的生活居住区； 中远期主要向南发展。
二 宏观经济研究
如图所示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.8%，同周围城市相比淮安经 济发展还相对落后，发展空间较大。
如图所示：四年来淮安GDP增速均超过15%，09年人均GDP达23300，根据国际衡量标准 计算，淮安房地产处于快速发展阶段。
如图所示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储备激增，08-09年居民 储蓄增长率均保持在20%以上，房地产需求受到抑制，但是这也意味着楼市出现转机的 时候银行储蓄将迅速得到释放，有助于房产的快速去化。
第二节 销售渠道
1 现场售楼
这是最普遍的形式，售楼处陈列着项目沙盘， 户型模型等相关资料。由售楼员对前来的客户 进行讲解，还可以带客户看房
2客户联谊会
通过会议，告诉所有的业主公司的动态信息和项目 情况的进展情况。实际上这是一种营销渠道
换房子，以面积换面 积
121.1
90.0 95.0 100.0 105.0 110.0 115.0 120.0 125.0
未来房价总体仍在增长
全国70大中城市房价走势图
第二节淮安房地产市场分析
一 城市背景
地理位置 交通条件
城市发展方向对区域房地产的影响 二 宏观经济研究
淮安近年来GDP情况及增长比较 2009四城市GDP比较 淮安近年人均GDP情况及增长比较 四城市2009人均GDP比较 淮安近年居民储蓄情况
第三节 广告策略
广告的目的：
吸引目标对象 促进项目销售
推广策略：
报纸广告 户外广告牌 展销会
媒体投广告策略
一 城市背景
1 地理位置 北接连云港，东毗盐城， 南连扬州和安徽省滁州， 西邻宿迁。
处于长三角经济圈和 淮海经济圈交汇处， 地理区位条件十分优
越
2 交通条件
高速公路：京沪、京宿徐、宿 淮、淮盐、宁淮等五条高速公 路在境内交汇，距上海、北京 分别只有3个多小时和8个小时 车程，确立了淮安在苏北乃至 江苏省的交通枢纽地位。
主城区
开发 区
老城 区
城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区
域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势， 品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚 州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体 来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的 成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强 有力的支持。
周边小区较多，还有一些在建小区 周边商业发展较慢，市场正在发展。
第三章 项目定位
第一节 目标客户定位
教师(徐杨中学 中欣小学） 医生 护士（徐杨卫生院） 个体工商户（徐杨商业街 富士康鸿星旺角） 企业职工（富士康 达方等） 当地拆迁居民
第二节 户型定位
1客户结构主要是企业职工，当地居民和个体商 面积75平方米 二室一厅 面积100平方米 三室一厅 面积125平方米 三室二厅
第三节 价格定位
由于项目是安置房，安置拆迁居民。为了吸引
周边工厂外来职工买房，增加人口，推动地方
经济发展
项目
平方米/元
南方花园 城东花园 黄元小区 罗马假日
香格里拉国际花园
平均
1555.6 2200 2037 2900
3700
1898
第四章项目营销
第一节 品牌形象
走进新时代，走进徐杨小区，做新时代的 城市人
铁路交通：新长铁路纵贯全境， 直达青岛、哈尔滨、成都等超 大型城市，连接腹地和沿海
高速公路 网
淮安
水运航空交通：京杭大运河等
南京
多条流域性航道汇聚淮安，水
路通达上海港、南京港、镇江
港和连云港等重要货物集散港
口。随着淮安民航机场的建设，交通便利，能迅速
更将使淮安拥有飞速发展的广 阔空间
到达各大城市
铁路交通 网
第一章 市场分析 第二章 项目分析
第一节 宏观房地产市场分析 第二节 淮安房地产市场分析
第一节 项目概况 第二节 SWOT分析
第三章 项目定位 第四章 项目营销
第一节 目标客户定位 第二节 户型定位 第三节 价格定位
第一节 品牌形象 第二节 销售渠道 第三节 广告策略
第二章 项目分析
第一节 项目概况
项目名称：徐杨小区 开发商名称：鼎立职业（淮安）有限公司 中标人名称：南京润盛建设集团有限公司 建筑面积：约390亩，总建筑30万平方米，其中住宅
建筑面积约27万平方米，商业及小区配套建筑面积 约3万平方米。
第二节 SWOT分析
1 项目优势
周边有富士康等众多 工厂，就业机会多
周边有中小学和医院 周边道路宽敞通达，
驾车方便，还有通向 主城区和老城区的公 交车 周边有许多景区和名 人故居
2 项目劣势
住宅部够新颖，无特色 周边公交站台少，乘车较不方便
3 市场机会
城市中心向东发展，必然会提升房价 经济不断发展，吸引更多的人来居住 周围拆迁较多，更多人来居住
4 市场威胁
第一章 市场分析
第一节 宏观房地产市场分 析
2009年宏观调控政策全力 “保增长”
土地交易价 格和居住用 地价格不断
增长
西宁 天津 南昌 银川 厦门 福州 海口 贵阳 乌鲁木齐 杭州
104.5 105.0
107.3 107.4
108.3 109.1 109.5 110.4 113.3
居住用地价格 土地交易价格
上海
飞机航线网
3 城市发展方向对区域房地产的影响
城市发展方向：
城市基本方向确定了以中心区为核心，以 主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快 速交通相连接的组团式城市结构。受到城 市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市 将形成主要向东、向南方向发展，主城区 和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。 主城区近期主要向东发展，以水渡口广场 为重点，城区东扩、中心东移，建成高标 准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、 商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水 渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江 苏淮安经济开发区及相应的生活居住区； 中远期主要向南发展。
二 宏观经济研究
如图所示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.8%，同周围城市相比淮安经 济发展还相对落后，发展空间较大。
如图所示：四年来淮安GDP增速均超过15%，09年人均GDP达23300，根据国际衡量标准 计算，淮安房地产处于快速发展阶段。
如图所示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储备激增，08-09年居民 储蓄增长率均保持在20%以上，房地产需求受到抑制，但是这也意味着楼市出现转机的 时候银行储蓄将迅速得到释放，有助于房产的快速去化。
第二节 销售渠道
1 现场售楼
这是最普遍的形式，售楼处陈列着项目沙盘， 户型模型等相关资料。由售楼员对前来的客户 进行讲解，还可以带客户看房
2客户联谊会
通过会议，告诉所有的业主公司的动态信息和项目 情况的进展情况。实际上这是一种营销渠道
换房子，以面积换面 积
121.1
90.0 95.0 100.0 105.0 110.0 115.0 120.0 125.0
未来房价总体仍在增长
全国70大中城市房价走势图
第二节淮安房地产市场分析
一 城市背景
地理位置 交通条件
城市发展方向对区域房地产的影响 二 宏观经济研究
淮安近年来GDP情况及增长比较 2009四城市GDP比较 淮安近年人均GDP情况及增长比较 四城市2009人均GDP比较 淮安近年居民储蓄情况
第三节 广告策略
广告的目的：
吸引目标对象 促进项目销售
推广策略：
报纸广告 户外广告牌 展销会
媒体投广告策略
一 城市背景
1 地理位置 北接连云港，东毗盐城， 南连扬州和安徽省滁州， 西邻宿迁。
处于长三角经济圈和 淮海经济圈交汇处， 地理区位条件十分优
越
2 交通条件
高速公路：京沪、京宿徐、宿 淮、淮盐、宁淮等五条高速公 路在境内交汇，距上海、北京 分别只有3个多小时和8个小时 车程，确立了淮安在苏北乃至 江苏省的交通枢纽地位。
主城区
开发 区
老城 区
城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起
对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区
域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势， 品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚 州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体 来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的 成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强 有力的支持。
周边小区较多，还有一些在建小区 周边商业发展较慢，市场正在发展。
第三章 项目定位
第一节 目标客户定位
教师(徐杨中学 中欣小学） 医生 护士（徐杨卫生院） 个体工商户（徐杨商业街 富士康鸿星旺角） 企业职工（富士康 达方等） 当地拆迁居民
第二节 户型定位
1客户结构主要是企业职工，当地居民和个体商 面积75平方米 二室一厅 面积100平方米 三室一厅 面积125平方米 三室二厅
第三节 价格定位
由于项目是安置房，安置拆迁居民。为了吸引
周边工厂外来职工买房，增加人口，推动地方
经济发展
项目
平方米/元
南方花园 城东花园 黄元小区 罗马假日
香格里拉国际花园
平均
1555.6 2200 2037 2900
3700
1898
第四章项目营销
第一节 品牌形象
走进新时代，走进徐杨小区，做新时代的 城市人
铁路交通：新长铁路纵贯全境， 直达青岛、哈尔滨、成都等超 大型城市，连接腹地和沿海
高速公路 网
淮安
水运航空交通：京杭大运河等
南京
多条流域性航道汇聚淮安，水
路通达上海港、南京港、镇江
港和连云港等重要货物集散港
口。随着淮安民航机场的建设，交通便利，能迅速
更将使淮安拥有飞速发展的广 阔空间
到达各大城市
铁路交通 网