商品房买卖法律风险及防范

商品房买卖法律风险及防范
湖北和楚律师事务所颜井辰
一、没有预售许可证的法律风险及防范
《商品房销售管理办法》第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;因此，从以上的规定可以看出，没有预售许可证进行预售商品房，在行政处罚上主要风险包括一是擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；二是不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

从以上的规定可以看出，即在未取得预售许可证的情况下，签订商品房预售合同的，合同无效，但有例外规定，即在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

在未取得预售许可证之前不要预售商品房，也不要以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；可采取登记购房意向的方式收集购房潜在客户，但不能以开发商的名义收取款项，如果一定要收款以验证客户的购房意向诚意，只能考虑采取与银行合作的方式，让客户在银行以客户名义留存一定款项作为购房意向的诚意。

二、不实宣传导致的法律风险及防范
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

从以上规定可以看出：如果商品房广告宣传不实，即使没有写入合同中，但在满足上述规定的条件下，也是可以认定为合同内容的，也是要承担违约责任的。

宣传资料宣传时要留有余地，不要太明确和具体。

可以适当做一些说明，只作为一种示意，随着项目的进展，可能会有变化，最终以政府部门审批为准。

对于像煤气调压站和配电室等对业主有不利影响的设施，要在楼盘沙盘中标示。

三、购房主体不符合当地政策条件的法律风险及防范
如有些地方规定，办理商品房合同备案和办理产权证时，对于非本地居民须提交暂住证, 而要办理当地的暂住证须达到18周岁。

由此，如果在该地方不满18周岁外地人的名义购房的，就面临购房合同不能备案以及不能办理产权证的风险。

有的政策规定，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款。

如果在符合上述暂停发放贷款的条件下签订商品房买卖合同并且是以贷款方式付款的，就会面临不能实现合同目的的风险。

以上风险就要及时收集当地的商品房买卖的相关政策；要加强对销售人员理解政策的培训；对于贷款政策发生变化的处理可以在合同中进行具体明确的约定，并用粗体字等方式进行重点提示。