第四章投资性房地产-房地产的转换(双向转换、重分类)——房地产的转换形式及转换日

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第四章投资性房地产ppt课件

贷：投资性房地产
p 转入折旧及摊销借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
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33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
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【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
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3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
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【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：

第四节投资性房地产的转换和

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示。
投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积——其他资本公积”科目非投资性房地产自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入 “ 公允价值变动损益” 科目投资性房地产
非投资性房地产
按账面价值转换按账面价值转换
投资性房地产
对固定资产和无形资产： “固定资产” 或“无形资产” 科目 “累计折旧”或 “累计摊销”科目 “固定资产减值准备” 或“无形资产减值准备”科目 “投资性房地产” 科目 “投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 “投资性房地产减值准备” 科目

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产” 科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。教材P130【例7-9】、 P132【例7-12】

【例题3· 多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。 A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期 E．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

投资性房地产的转换

第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.房地产的转换是指房地产用途的变更。

企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。

2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。

⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

3.转换日的确定：①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期；④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（1）自用房地产转换为投资性房地产时：借：投资性房地产[原资产的账面原值]累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（2）投资性房地产转为自用房地产时：借：固定（无形）资产[原资产的账面原值]投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时：借：投资性房地产[原存货的账面价值]存货跌价准备贷：开发产品（4）投资性房地产转换为存货时：借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产成本模式进行后续计量2.在公允价值模式计量下，房地产转换后的入账价值区分不同情况：（1）自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。

第四章会计实务,投资性房地产

第三节投资性房地产的后续计量
投资性房地产的公允价值是市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额。
确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；
无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；
只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第三节投资性房地产的后续计量
会计处理：
借：投资性房地产——成本【变更日公允价值】投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产盈余公积【差额，或借方】利润分配——未分配利润【差额，或借方】
第四节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。企业有以下确凿证据表明房地产用途发生改变，才可以进行重分类： 1.企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议； 2.房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。转换日为房地产实际状态发生改变的日期。（二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下
（一）所有者权益的定义
所有者权益，是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。
（二）所有者权益的来源构成
所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失（其他综合收益）、留存收益等。

投资性房地产的转换和处置记忆点

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

2018《中级会计实务》知识点：房地产的转换、长期股权投资的初始计量

2018《中级会计实务》知识点：房地产的转换、长期股权投资的初始计量【知识点】：房地产的转换;第四节投资性房地产的转换和处置房地产的转换(一)房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【例】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。

20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。

假定不考虑其他因素。

甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产——厂房80 000 000累计折旧——厂房20 000 0002.公允价值模式下的转换(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

投资性房地产的转换和处置--中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。

出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。

（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。

【实用文档】投资性房地产的转换和处置

第三节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）（一）投资性房地产转换形式和转换日形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转投3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理成本模式公允价值模式（一）投转非1.投资性房地产转为自用房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）（二）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：固定资产/无形资产其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产——成本（公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：开发产品其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）【相关总结】【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。

中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产

成本结转
根据税法规定，计算并缴纳与处置投资性房地产相关的税费，如增值税、所得税等。
税费处理
06
投资性房地产的披露
投资性房地产的种类、金额
企业应披露投资性房地产的种类、账面余额、公允价值等信息，以便了解企业投资性房地产的构成和规模。
投资性房地产的计量模式
企业应披露投资性房地产的计量模式，是采用成本模式还是公允价值模式。
准确性
企业应确保披露的信息准确无误，避免误导投资者。
完整性
企业应全面披露投资性房地产的相关信息，不得遗漏或隐瞒。
规范性
企业应按照会计准则和证券法规的要求，采用规范的语言和格式披露信息，以便投资者理解和比较。
THANKS
感谢观看
公允价值模式
按照转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，同时将非投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产科目，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。
成本模式
05
投资性房地产的处置
将投资性房地产转换为其他资产，通过销售获取现金或等价物。
出售
交换
报废
租赁终止
将投资性房地产与另一项非货币性资产交换，以获取另一项投资性房地产或非投资性房地产。
投资性房地产的后续支出的内容
对于日常维护支出，应直接计入当期损益；对于改扩建支出，应将其资本化，计入投资性房地产的成本，并在以后期间进行折旧或摊销。如果改扩建后能增加未来经济利益流入企业且符合资产确认条件的，应将改扩建支出予以资本化。
投资性房地产的后续支出的会计处理
03
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量采用成本模式时，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。

《中级会计职称》考试第4章精讲

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换

中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换
第四章投资性房地产——房地产的转换（非房地产企业）
一、自用房地产转换为投资性房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备；
2、公允价值模式下：
（1）公允价值大于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产（原值）
资本公积——其他资本公积（差额）
（2）公允价值小于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定或无形资产减值准备
公允价值变动损益（差额）
贷：固定资产、无形资产（原值）
二、投资性房地产转换为自用房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备。

2、公允价值模式下，无论公允价值大于或小于账面价值，差额一律计入“公允价值变动损益”，并结转相应科目余额。

借：固定资产、无形资产（公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
口诀（往里转：投资性房地产转为自用；往外转：自用转为投资性房地产）：
公允模式下，往里转都一样（全部计入公允价值变动损益）；往
外转分两样（公允大于账面——资本公积，公允小于账面——公允价值变动损益）。

《中级会计实务》：2018中级会计高频知识点第四章(8)_毙考题 (8)

一起学《实务》：2018中级会计高频知识点第四章（7）第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换(一)房地产的转换形式及转换日1.转换形式自用房地产或存货与投资性房地产的转换。

2.转换日(1) 自用房地产或存货转换为投资性房地产租赁期开始日或用于资本增值的日期。

(2) 投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态日期。

(3) 投资性房地产转换为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理1.房地产转换模式类别（以固定资产为例）借：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备（以固定资产为例）借：固定资产贷：投资性房地产成本公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）借：开发产品（转换日的公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（差额，可借可贷）（固定资产、无形资产）转换为投资性房地产（以固定资产为例）借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（以固定资产为例）借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（借方差异）贷：固定资产其他综合收益（贷方差异）借：投资性房地产成本（转换日的公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（借方差异）贷：开发产品其他综合收益（贷方差异）【教材例4-8】2 18 年8 月10 日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2 18 年8 月31 日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。

2 18 年8 月31 日，甲公司将该出租的厂房收回，2 18 年9 月 1 日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2 18 年8 月31 日，账面价值为60 000 000 元，【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

第18讲_投资性房地产的转换和处置

第四节投资性房地产的转换和处置◇房地产的转换◇投资性房地产的处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例6-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司生产产品。

随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。

2×18年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，2×18年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2×18年8月31日，账面余额为 80 000 000元，已计提累计折旧金额为 20 000 000元。

假定不考虑其他因素甲公司的账务处理如下：2×18年9月1日借：固定资产——厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产——厂房80 000 000累计折旧——厂房20 000 000【教材例6-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。

2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额为 500 000 000元，已计提折旧 5 000 000元。

投资性房地产转换及处置财务账务处理

投资性房地产的转换和处置账务处理方式(一）投资性房地产的转换1.投资性房地产转换形式和转换日（1)转换形式1.非投资性房地产—-投资性房地产（固定资产，无形资产，存货）2。

投资性房地产——非投资性房地产（2）转换日的确定●投资性房地产转为自用:达到自用状态的日期.●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。

2.投资性房地产转换的会计处理（二）投资性房地产的处置1。

成本模式计量的投资性房地产的处置借:银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2。

公允价值模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷:其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：资本公积——其他资本公积(冲减成本）贷：其他业务成本借：公允价值变动损益(冲减成本）贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。

20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元,公允价值为47 000万元。

20×7年12月31日,该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

20×8年6月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售,出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：(1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产:借：投资性房地产——成本470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积——其他资本公积20 000 000（2）20×7年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）20×8年6月，出售投资性房地产：上述分录可以拆分为：借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产——成本470 000 000——公允价值变动10 000 000借：资本公积——其他资本公积20 000 000贷:其他业务成本20 000 000借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务成本10 000 000【例题·单选题】（2009年)20×7年2月5日,甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

08-07 投资性房地产-转换-非投资性房地产转为投资性房地产

投资性房地产与非投资性房地产转换投资性房地产与非投资性房地产的转换–企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。

这里的确凿证据包括两个方面：•一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议•二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变–房地产的转换形式（一）自用房地产转换为投资性房地产•企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××[案例1]华联公司决定将因转产而闲置的厂房对外出租。

2X15年6月10日，华联与B公司签订租赁协议，将厂房出租给B，租期开始日为2X15年7月1日，租期为5年。

厂房此时账面原价1 200万元，累计折旧300万元，华联成本模式计量。

借：投资性房地产—厂房 12 000 000累计折旧 3 000 000 贷：固定资产—厂房 12 000 000投资性房地产累计折旧 3 000 000–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时»以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值»公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益»公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××公允价值变动损益××××××其他综合收益××××××[案例2]2X15年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租给D公司使用，租赁开始日为2X16年1月1日，租赁期为3年。

会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置

会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。

不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。

转换形式转换日的确定投资性房地产→自用房地产房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式会计处理投资性房地产→自用房地产借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产借：投资性房地产，存货跌价准备贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式会计处理投资性房地产→自用房地产借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。

第四章投资性房地产(严可为总结)

第四章投资性房地产总结严可为会计处理总结：三个问题一、（成本模式、公允模式）购入、后续计量、处置。

（过程）1.购入：两种模式下明细不一样2. 后续计量：成本模式计量（收租金、折旧、减值）公允模式计量（收租金、看涨跌、不折旧）3.处置成本模式计量（1.处置收入作其他精力收入；2.账面价值作其他业务成本）公允模式计量（1.处置收入作其他精力收入；2.账面余额作其他业务成本，同时两个结转二、（成本模式、公允模式）后续支出。

即资本化支出，还是费用化支出三、（成本模式、公允模式）转换。

即非转投；投转非一、（成本模式、公允模式）购入、后续计量、处置。

（过程）1.2.3.二、（成本模式、公允模式）后续支出。

即资本化支出，还是费用化支出1.资本化支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足条件的，应当将其资本化。

2.费用化支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

三、（成本模式、公允模式）转换。

即非转投；投转非（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（二）房地产转换的会计处理1.非房地产企业2.房地产企业总结1：公允价值模式下的转换也可以这样总结：总结2：成本模式下的转换也可以这样总结。

海关房地产处置利用工作规范

海关房地产处置利用工作规范一、房地产的转换（双向转换、重分类）（一）房地产的转换形式及转换日房地产的切换就是指房地产用途的更改。

企业存有确凿证据说明房地产用途出现发生改变，满足用户以下条件之一的，应①将投资性房地产切换为其他资产或者②将其他资产切换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用。

（2）做为存货的房地产，改成租赁，切换日为房地产的租赁期已经开始日。

租赁期已经开始日，就是指承租人有权行使其采用出租资产权利的日期。

（3）自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。

（4）经营性土地使用权暂停经营性，改为用作获取租金或资本变现。

（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）房地产切换的财务会计处置1. 成本模式下的转换（1）投资性房地产切换为经营性房地产。

应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（2）投资性房地产切换为存货（特定）。

应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。

（3）经营性房地产切换为投资性房地产。

应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（4）做为存货的房地产切换为投资性房地产（特定）。

应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。

2. 公允价值模式下的切换（1）投资性房地产转换为自用房地产。

企业将使用公允价值模式计量的投资性房地产切换为经营性房地产时，应以其切换当日的公允价值做为经营性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额扣除当期损益。

（2）投资性房地产转换为存货（3）经营性房地产切换为投资性房地产。