税收筹划案例之“烂尾楼”的处置.pptx

目前该在建的项目（住宅楼）因 为资金状况堪忧，已经停工，
母公司要求尽快处置该“烂尾楼 ” 。同时有一笔5000万元的银行 贷款到期，
董事会准备将A项目变现，
企业财务资料显示， A项目的拿地成本为3000万元， 已经发生的房地产开发成本为1000
万元，
房地产开发费用550万元（其中可 分摊的利息支出197.5万元）。
土地增值额 ＝8000－5637.5＝2362.5（万元） 增值率 ＝2362.5÷5637.5＝41.911%， 按《实施细则》规定， 建造普通标准住宅出售， 其增值额未超过扣除项目、金额之和
20%的，予以免税。
档次 级 距
税率
速算扣 除系数
税额计算公式
说明
增值额未超过扣
1
除项目金额 30%
相关政策
（3）土地增值税： 国税发[2006]187号）规定， 房地产开发企业将开发产品用于 -职工福利、奖励、对外投资、分配
给股东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产。
项目金额5%
物的评估价格；
与转让房地产有
关的税金； 财政
部规定的其他扣
除项目。
15%
增值额50%-扣除项 目金额15%
35%
增值额60%-扣除项 目金额35%
超过20%的， 应就其全部增值额按规定计税。 由于增值率大于20%，故征土地增值税。 土地增值税 =2362.5×30%＝708.75（万元）
（4）企业所得税税率25%。 假定无纳税调整项目， 企业转让不动产取得转让收益， 应缴纳企业所得税。 但在本例中，由于按成本价转让， 故不会产生转让收益， 应纳税所得额（或会计利润）小于0
。
（5） 净利润 ＝4550－4550－227.5—22.75 ＝－250.25（万元） 所以也不缴纳企业所得税。
（3）土地增值税：
地价款＝3000（万元）
房地产开发成本＝1000（万元）
房地产开发费用：《条例实施细则》规定，
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行 同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按地价和开发成本 合计计算的金额之和的5%以内计算扣除。
（4）企业所得税： 假设无其他调整项目
净利润＝ [8000－（3000+1000+550）－440－
708.75] ×（1－25%） ＝1725.94（万元） 注意：800不再加扣，550有所增加。
在方案二条件下， 公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金 ＝440+708.75+[8000－（3000+1000+550）
在方案一条件下， 房地产开发公司处理“烂尾楼” -合计需缴各项税金250.25万元， 实际亏损250.25万元。
方案二：
将“烂尾楼”按市场价8000万元直 接出售给当地某房地产开发企业。
房地产开发公司涉及各项税金如下 ：
（1）营业税 ＝8000×5%＝400（万元）； （2）城建税及教育附加费
经中介机构评估价格为8000万元。
目前有以下四个方案：
方案一： 将“烂尾楼”转让给银行， 以抵偿所欠的债务， 经协商， 银行只愿意以成本价4550万元的
价格接受。
方案二：
由于此烂尾楼地理位置较好，
经协商将“烂尾楼”按8000万 元直接出售给当地某房地产开 发企业。
方案三：
将“烂尾楼”以8000万元的价 格作股份，与集团另外一家子公 司共同投资一个大型零售商场。
50%的部分
增值额超过扣除
2
项目金额50% ，未超过
40%
100%的部分
增值额超过扣除
项目金额
3
100%，未超 50%
过200%的部
分
增值额超过扣除
4
项目金额
60%
200%的部分
扣除项目指取得土
0 增值额30%
地使用权所支付 的金额；开பைடு நூலகம்土
地的成本、费用
；新建房及配套
设施的成本、费
5%
增值额 40%-扣除 用或旧房及建筑
母公司为其偿还债务，
并约定以商场利润分红向母公司 偿还借款。
方案四： 以“烂尾楼”资产注册一家公司， 然后将这家公司以8000万元的价格
整体出售当地某房地产开发企业。
从税收筹划的角度来看， 以下四个方案税负分析如下：
方案一：
开发公司以成本价格4550万元转让 给建设银行，
以抵偿所欠的债务， 实际上就是将该“烂尾楼”以4550
税收筹划案例之 “烂尾楼”的处置
案例
某市达兴公司为一家房地产开发 公司，
系某集团企业的下属子公司， 于2006年在该市的繁华地段投资
兴建一座标准的普通住宅楼。
当土建工程和外装饰进行完毕， 进入内部设施安装的时候， 企业的资金供应出现了重大问题， 如果要将工程全部完工， 还需要再追加投资额1000万元。
－440－708.75] ×25% ＝1724.06（万元） 房地产公司取得转让收益1725.94（万元）
方案三：
房地产开发公司将“烂尾楼”按市 场价格8000万元投资，
与另外一家子公司共同投资开办大 型综合性零售商场。
（1）营业税免征； 财税[2002]191号文件规定， 以无形资产、不动产投资入股， 与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的，不征收营业税。 （2）城建税及教育附加费免征；
本案例，利息支也可分摊计算。 房地产开发费用 ＝（3000+1000）×5%+197.5 ＝397.5（万元） 可扣除的税金 ＝400+40＝440（万元）
加计扣除项目：《实施细则》规定， 对从事房地产开发的纳税人可按地价款、
开发成本计算金额之和，加计20%的扣除 。 加计扣除项目 ＝（3000+1000）×20%＝800（万元） 可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+440+800
万元的价格出售给建设银行， 则房地产开发公司涉及什么税种呢
？
（1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）；
（2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%， 城建税及教育附加费 ＝227.5×（7%+3%） ＝22.75（元）；
（3）土地增值税： 公司土地开发成本为4550万元， 而转让价格也为4550万元， 没有产生土地增值税， 不存在缴纳土地增值税问题。