住宅小区物业管理存在的问题及对策
当前物业管理存在的问题和对策
当前物业管理存在的问题和对策摘要：物业管理是一个新兴行业，它伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。
物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。
我国物业管理在管理模式、手段等方面存在许多值得探讨的问题，作者针对将我国物业管理存在的问题谈谈看法。
关键词：物业管理产权界定业主委员会开发商随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。
经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。
同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。
在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。
一、目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题。
1.法制建设滞后，相关责任主体之间的职责不清法律、责任不明，成为物业管理发展的瓶颈。
物业管理作为服务行业，从其一开始就沾上了建设与管理职责不清，联体经营的裙带关系，企业经营就不规范。
当物业管理引入竞争机制时，多数新建住宅小区开发商和政府统建的统建住宅区仍然是延续自建自管的模式，由此带来了三大问题：一是物业管理企业遍地开花规模小，无法形成规模效益；二是“前店后场”式的业务承接，仅凭开发商单方拟定的一张“业主公约”和售房合同书中规定的物业管理“霸王”合同条款，即进入实施管理，业主毫无选择的条地，企业的资质与资格的市场准入也没有建立；三是行业队伍素质低、人才短缺。
其从业人员很多是“转制、转岗、转业”及农村进城务工人员，即使是专业人员也普遍缺少应有的物业管理理论知识和实践，有的没有经过相应的管理培训。
整体而言，素质较低，无论是职业道德、专业技术还是应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理的要求，上述问题的直接后果是无竞争力，处理问题和矛盾简单生硬，服务态度与服务质量低，还派生了巧立名目、多收费、少服务、强制服务等不良现象，导致矛盾激化，损害了物业管理的社会形象。
物业管理问题探讨——浅析住宅小区物业管理现状
物业管理问题探讨——浅析住宅小区物业管理现状一、前言随着城乡建设的快速发展，住宅小区越来越普遍，物业管理也成为了一个重要的问题。
物业管理的好坏直接关系到小区居民的生活质量和社会秩序的稳定。
然而，在实际操作中，住宅小区物业管理存在不少问题。
本文将从住宅小区物业管理现状入手，探讨物业管理中存在的问题以及应对措施，希望对改善住宅小区物业管理有所借鉴和启示。
二、住宅小区物业管理现状1.物业服务不规范一些小区物业服务不规范，常常出现服务态度差、反应慢、服务内容不全面等问题。
有些物业服务公司没有明确的服务范围和标准，也没有完善的考核体系，导致服务质量参差不齐。
2.缺少公平公正的费用管理小区居民管理费缴纳方式不一，有的以面积为基础计算，有的以人头为基础计算，还有的按照使用量计算。
这样差异较大的费用管理方式会导致不少纠纷，也不公平。
3.小区居民缺少监督权利小区居民对物业公司的管理不能形成有效的监督机制，缺少有效的监督权利，一些居民经常遇到自己的诉求得不到解决的情况，导致服务不及时不足，并且一些物业公司还会将他们的诉求视而不见或置之不理。
4.物业工作人员缺少培训和考核小区物业工作人员缺少培训和考核，导致服务质量与服务态度参差不齐，有一些维修人员技能不过关，工作人员态度差，让居民的维修需求不能得到及时满足，影响了小区物业服务质量。
三、问题原因分析1.监管大不力目前物业市场存在较多的监管缺失，没有得到有效的规范，一些小区物业公司未经任何管理直接进入市场，存在很大的不确定性，导致小区缺少规范的服务，一些物业公司看中赚快钱，只顾赚钱而不顾居民实际需求，导致服务质量下降，服务态度差，没有明确的服务标准等问题。
2.监管措施不完善现在的监管措施比较单一，对于物业服务公司的评价体系不够严格，对于一些不合格的物业公司只是处罚，并没有对其进行一定的惩罚，可以说物业服务的无序竞争导致了一些问题，监管措施不完善是导致物业管理存在问题的原因之一。
小区治理存在的问题及对策
小区治理存在的问题及对策小区治理是指对小区内的各种事务进行管理和服务的过程，包括环境卫生、安全管理、公共设施维护等方面。
小区住宅的管理和维护是社会化的，涉及业主委员会、物业公司以及小区业主等多个参与主体，因此，小区治理存在一些问题，需要采取一些对策。
问题一：缺乏有效的管理机制小区治理中缺乏有效的管理机制。
目前，很多小区的物业管理存在各种管理漏洞和盲区，常规管理难以触及到一些关键问题，尤其是安全问题和邻里关系管理方面的问题。
这时，就需要建立完善的小区治理机制，由物业公司与业主委员会共同参与并推动。
解决方案：首先，建立小区业委会或者建立物业委员会，负责管理小区内各种事务。
同时，通过业委会与物业公司合作，共同制定小区管理的措施，确保每一个业主都参与到小区治理中。
此外，业委会应组建一支专业化管理团队，专门维护小区日常管理工作和和运营。
问题二：“物业公司作恶”问题很多时候，物业公司会通过不规范和低效的服务方式以及乱收费等方式，来获取更多的利益。
长此以往，业主的满意度会下降，并且也影响到整个小区的安全和和幸福感。
解决方案：其实，对于这样的情况，我们应该共同参与小区治理，通过协商和合作来解决具体问题。
比如，业主们可以通过联合起来，要求物业公司停止乱收费和改变不规范的服务方式等。
谁能推动成立业委会的企图，谁就能更快解决这一问题。
可以明确提出小区的安全标准、服务标准和收费标准以及街头灯的串连工作。
问题三：小区内部不和谐小区内部的和谐氛围是小区治理的关键，它直接影响到业主对小区的满意度和安全保障。
而现实中，很多小区都存在着邻里关系不和谐、纠纷频繁等问题，这些问题也需要共同解决。
解决方案：我们应该通过加强邻里之间的交流，建立起小区和谐氛围。
可以通过设立业委会与物业公司合作，在小区内搞各类活动，让各位业主在轻松愉悦的氛围中建立和谐的邻里关系。
此外，还可以组织业主们共同对小区环境进行清扫和装修等，让他们参与小区治理，增强居民的荣誉感。
住宅小区物业管理中存在的问题及对策
物业管理在国外已有一百多年的历史，而在我国物业管理直到1981年才正式诞生，它是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。
现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分，在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天，它表现出了蓬勃的生机。
2007年立法机关对《物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修订，把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着更人性化的方向发展，体现了我们国家民主化和法制化的发展进程，有利于解决业主与物业管理的矛盾。
我国住宅供需的完全市场化，对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求，也出现了许多新的问题，加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。
本文拟从现代小区物业管理中存在的问题着手，分析原因，并提出解决问题的对策。
一、物业管理及住宅小区物业管理中存在的问题物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。
物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。
目前，我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面：（一）物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确由于市场经济发展的不成熟，在现实生活中，房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。
一方面，物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，这种关系在我国住宅小区占有很大比重；另一方面，房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前，有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业，此时他们之间是一种短期的合同关系。
而当业主委员会成立后，选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责，房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。
但事实上，开发商由于利益上的原因，不愿轻易放弃物业管理。
（二）物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。
住宅小区物业管理工作问题与对策
Property Research 物业研究任不清楚，导致出现火灾事故难以追究责任。
四、加强居民区物业消防安全工作的措施（一）提高对消防安全工作的重视程度在居民小区的消防安全工作中，最重要的也是必须要做到的就是提高物业领导对居民区消防安全的重视程度，由上到下重视居民区的消防安全工作，给小区居民营造一个安全的生活环境。
（二）对居民区保安进行消防安全工作的培训保安负责整个小区居民的人身安危和财产安危，对小区居民有着重要意义，所以物业管理公司在让保安任职前，就要对他们进行消防安全工作的相关知识培训，以让他们有能力帮助小区减少甚至消灭火灾事故，成为小区居民的“保护神”。
（三）完善消防安全工作制度由于以前没有完善的消防安全工作制度，相关责任也分不清楚，为了能够明确职责，就应该制订相关的工作制度，以使各项过工作落到实处，让各项任务分工明确，努力做好属于自己职责以内的事情。
五、结语为了广大居民的安全，物业管理公司要清楚认识到自身存在问题，采取有效措施预防或减少火灾事故的发生。
参考文献：谢景荣.社区消防安全工作纵深发展探讨[J].武警学院学报, [1]2008,(06).汤怡蓉,钟韵瑶.一起家具店大火引发消防员伤亡原因之争[2][J].新安全 东方消防,2007,(07).孟正夫,杨云舟,钱建平,陈永胜,汤怡蓉,钟韵瑶,刘伟男.蹈[3]火者言[J].上海消防,2006,(08).改革开放后，中国的住宅物业管理得到快速发展，沿海城市和省会城市发展较快，但住宅物业管理的社会化、专业化仍存在着一定的问题，特别是近年来经常发生业主与物业管理公司之间的纠纷，加上社会网络和媒体的报道，使它成为人们关注的焦点问题。
物业管理工作的问题日益尖锐，本文结合作者的实践经验，对小区物业管理工作中常见的问题与对策做出了探讨。
1 当前物业管理存在的问题1.1 开发商遗留的问题目前，大多数的开发企业在小区建设之初，是按照规划，必备手续一应俱全的，且规划项目清楚、到位，配套设施齐全。
物业管理中存在的主要问题及对策
物业管理中存在的主要问题及对策一、引言物业管理在现代社会中扮演着重要的角色，它关系到居民的生活环境和生活质量。
然而，在实践中，人们发现物业管理存在着许多问题。
本文将探讨物业管理中存在的主要问题，并提出相应的对策，以期改善物业管理水平。
二、缺乏专业化和标准化1. 问题描述：当前许多小区或楼盘由于资金限制和租赁困难等原因，选择雇佣不具备专职从事物业管理工作的人员。
这导致了物业管理过程中缺乏专业性和标准化操作。
2. 对策建议：首先，有必要加大对物业行政人员的培训力度，并推动相关机构增加相关课程。
其次，应鼓励并支持建立与项目规模相适应的专职情况下进行运营。
三、服务意识不强1. 问题描述：部分小区或楼盘存在服务意识淡薄、态度粗暴等现象，居民投诉无门。
这严重影响了整个小区或楼盘内部居民群体之间互信互助形成良好温馨氛围。
2. 对策建议：要加强对物业管理人员的价值观教育，培养他们服务意识，提高工作主动性。
同时建立健全投诉处理渠道，并及时回应居民需求和反馈。
四、信息不透明1. 问题描述：物业管理中存在信息不对称现象，部分物业公司在与开发商签约前未向购房者公示相关情况。
这将导致购房者在选择住宅时无法获得完整、准确的信息。
2. 对策建议：政府应出台相关政策法规，要求所有物业公司在合同签订前向购房者明确告知小区或楼盘的规划、设施配套等具体情况。
此外，政府还应当加大监管力度并依法严惩违规行为。
五、费用过高1. 问题描述：一些小区或楼盘存在费用不合理、虚高等问题。
居民普遍感到压力大且缺少参与管理的机会。
2. 对策建议：透明公正地制定收费标准，并通过会员大会召开来就重大事项进行投票表决，增强居民参与意识和权利保障。
六、安全管理薄弱1. 问题描述：不少小区或楼盘的安全管理措施薄弱，存在入侵、火灾等风险。
这对居民和物业公司来说是一个巨大的隐患。
2. 对策建议：加强小区或楼盘内部安保人员培训和技能提升，并建立健全消防设施和安全措施，确保居民生命财产安全。
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策管理难度大在小区物业管理中，业主的利益诉求各不相同，导致管理难度大。
一些业主不理解物业管理的必要性，不愿意缴纳物业费用，对物业管理公司提出各种要求，甚至干扰物业管理的正常工作。
同时，物业管理公司也存在管理不到位、服务质量差等问题，导致业主不满意，加剧了矛盾的激化。
二、住宅小区物业管理问题的解决对策1、加强立法工作加强物业管理立法工作，完善物业管理法规体系，明确物业管理公司的职责和义务，规范物业管理市场秩序，保护业主和物业管理公司的合法权益。
2、加强开发商监管加强对开发商的监管，促使其在规划设计、施工质量、配套设施等方面符合标准，提高小区物业管理的基础条件。
3、加强业主教育加强业主的教育，提高业主对物业管理的认识和理解，增强业主的参与意识和责任感，减少业主的干扰和矛盾，促进物业管理工作的顺利开展。
4、加强物业管理服务质量物业管理公司要加强服务质量，提高工作效率，加强与业主的沟通和协调，增强业主的满意度，从而减少矛盾和纠纷的发生。
综上所述，住宅小区物业管理是一个复杂的系统工程，需要各方面的共同努力和配合，才能实现良好的管理效果。
只有通过加强立法工作、加强开发商监管、加强业主教育和加强物业管理服务质量等方面的工作，才能解决当前小区物业管理中存在的问题，提高管理水平和质量，为业主提供更好的服务。
物业管理行业具有自身的特点，包括公共性和综合性。
这使得物业管理服务与特约服务和专项服务有所不同。
然而，受益群体的广泛性和差异性增加了客观评价物业服务质量的难度。
此外，物业服务的即时性和无形性使得业主难以意识到其真实存在。
持续性和长期性也使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。
不同人群的主观喜好和经济承受能力的差别决定了他们对物业管理服务的需求是千差万别的。
这种差异容易产生矛盾，例如有的业主注重高品质的服务，而有些业主要求大幅度降低物业管理费，导致原企业撤离，业主之间的矛盾激化。
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策在现代社会中，随着城市化进程的加快和人口的不断增加，住宅小区的建设和管理也变得越来越重要。
作为住宅小区的管理者，物业公司在确保住户生活质量的同时，也需要面对各种各样的管理问题和挑战。
本文将探讨住宅小区物业管理中存在的问题，并提出相应的解决对策。
一、住宅小区物业管理中存在的问题1.缺乏专业化管理人员。
很多小区的物业管理公司都存在管理人员素质不高、专业技能不足的情况。
缺乏专业化管理人员会影响物业管理的效率和质量。
2.服务不规范。
有些物业公司在服务方面存在不规范、不到位的现象，如服务人员素质低下、态度恶劣等，严重影响住户的生活质量。
3.费用不透明。
有些物业公司在向业主收取物业管理费等费用时存在不透明的情况，容易引起纠纷。
4.维修管理不到位。
一些小区存在维修管理不到位的问题，导致小区内部设施设备的使用寿命缩短，影响住户的生活质量。
5.安全隐患。
一些小区存在安全隐患，如路灯不亮、防盗门损坏等，给住户的生活带来安全隐患。
6.缺乏社区活动。
一些小区缺乏社区活动，导致小区居民交流和融合度不高。
二、解决对策1.加强管理人员培训。
物业公司应加强管理人员的培训和专业技能提升，提高管理人员的素质和服务意识。
2.规范服务流程。
物业公司应建立规范的服务流程，完善服务制度，提高服务质量和效率。
3.费用透明化。
物业公司应向业主公开费用收支情况，建立透明化的费用管理机制，避免引起纠纷。
4.加强维修管理。
物业公司应加强对小区设施设备的维修管理，延长设施设备的使用寿命，提高维修管理质量。
5.提升安全管理水平。
物业公司要加强对小区安全设施的维护和管理，定期检查安全隐患，确保小区居民的生活安全。
6.丰富社区活动。
物业公司应组织丰富多彩的社区活动，促进小区居民之间的交流和融合，增进邻里关系。
通过以上对策的实施，可以有效解决住宅小区物业管理中存在的问题，提高物业管理的质量和服务水平，提升住户的生活质量。
物业管理工作存在问题及对策建议
物业管理工作存在问题及对策建议物业管理是指以提供各类物业服务为主要内容，通过管理各类物业，保障物业的使用、安全、卫生、环境以及设施设备的维护和管理的一种服务行业。
物业管理是在当前社会结构中必不可少的服务行业之一，而随着社会的不断发展和进步，物业管理工作也在不断完善和发展。
然而，目前在物业管理工作中还存在一些问题，如管理不力、服务质量低下、安全隐患等，因此有必要针对这些问题提出对策建议，以促进物业管理工作的进一步发展。
一、物业管理工作存在的问题1.管理不力物业管理工作不同于其他行业，其管理对象为公共场所、住宅小区等多元化的物业设施，需要管理人员具备较强的管理能力和服务意识。
然而，目前部分物业管理公司或物业管理人员管理不力，导致服务质量下降，甚至出现安全隐患。
2.服务质量低下物业管理服务应该以居民的需求为导向，提供优质的服务，提高居民的生活质量。
但是，在一些小区或公共场所，居民反映物业管理服务质量不佳，存在服务态度差、响应速度慢等问题，严重影响了居民的生活体验。
3.安全隐患物业管理工作涉及到公共场所、住宅小区等多个领域，管理不善容易带来安全隐患。
如消防设施的维护不到位、电路系统存在隐患等，随时可能引发火灾或其他安全事故，危害居民的生命财产安全。
4.人员素质不高物业管理人员是物业管理服务的执行者，其素质直接影响到服务水平和管理效果。
但是，目前一些物业管理人员存在素质不高、缺乏专业知识、服务意识淡漠等问题，无法为居民提供优质的服务。
5.信息化水平低随着社会的快速发展，信息化已经成为物业管理工作的发展趋势。
然而，一些物业管理公司或小区管理方还未完全实现信息化管理，导致工作效率低下，信息交流不畅，影响了管理工作的进行。
二、对策建议1.提升管理水平要加强物业管理人员的培训和管理能力提升，提高管理水平。
物业管理公司应该建立完善的管理制度和考核机制，加强对管理人员的培训和培养，提高其管理服务意识和能力。
2.提高服务质量物业管理服务的宗旨是为居民提供优质的服务，因此要从居民的需求出发，不断提高服务质量。
城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策
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小区物业管理存在的问题及对策
小区物业管理存在的问题及对策一、问题概述随着城市化进程的加快，住宅小区已经成为人们日常生活中重要的组成部分。
作为住宅小区管理的关键角色，物业管理公司承担着维护小区环境、提供服务和解决居民问题等重要职责。
然而，在实际操作过程中，小区物业管理中存在一些问题，这直接影响了居民的生活品质和满意度。
二、存在的问题1. 管理规范不足：部分物业公司缺乏有效的制度与流程，导致工作内容不够明确、员工职责不清晰，并且在与居民沟通交流时缺乏统一标准。
2. 服务质量参差不齐：由于现有物业服务人员素质参差不齐，工作中缺乏责任心和敬业精神。
由此引发的投诉难以得到及时响应和解决。
3. 物业费用不透明：个别物业公司在收取物业费方面存在专项收费、虚假增项等不透明行为，让居民无法清楚了解自己支付了哪些费用。
4. 安全设施维护不到位：小区内的安全设施如监控、门禁等保安设备存在故障率高、维修落后等问题，影响了居民正常生活及安全感。
5. 居民权益无法得到保障：部分物业公司对于居民合法权益的维护不力，无法解决小区内邻里纠纷、停车难、噪音扰民等问题。
三、问题对策1. 规范管理制度：完善与落实各项管理制度与流程，包括物业服务标准、工作流程以及员工职责清单等。
引入专业化管理团队，优化人员编制和组织结构，确保每个岗位都明确职责。
2. 提升服务质量：加强物业人员培训和素质提升，注重塑造他们的敬业精神与责任心。
建立良好的沟通渠道，定期与居民开展交流会议，及时了解并积极解决他们的需求和反馈。
3. 透明收费机制：建立完善的物业费用清单，并向居民公示。
同时，在收取物业费时可以通过软件或线下方式提供详尽的费用解释，确保居民了解物业费用的构成和使用情况。
4. 加强安全设施维护：建立健全安全设施巡检和维修制度，确保每个设备都得到及时的保养和维修。
定期组织培训提升保安人员技能与应急处理能力，增强小区内的安全防范措施。
5. 健全权益保障机制：建立小区居民委员会或业主委员会，加强与物业公司的沟通合作。
物业管理存在的主要问题及对策分析
物业管理存在的主要问题及对策分析一、引言物业管理是指对商业、住宅等房地产项目进行综合管理的活动。
在快速发展的城市中，物业管理行业扮演着重要的角色，为社区居民提供安全、便利和舒适的生活环境。
然而，在实践中，物业管理也面临着一些问题和挑战。
本文将深入探讨物业管理存在的主要问题，并提出相应的对策分析，以期为相关从业人员和决策者提供启示。
二、主要问题分析1.服务质量不稳定在物业管理中，服务质量波动较大是一个普遍存在的问题。
有时管理公司对服务员工数量和质量把控不足，导致了维修效率低下、处理投诉反应迟缓等问题。
对策：加强人员培训与招聘工作，确保员工技能水平符合岗位需求；建立完善监管机制，严格督促服务质量的落实；与居民建立有效沟通渠道，及时解决问题。
2.收费标准不透明由于缺乏统一规范和标准化收费体系，物业费用容易出现不透明现象。
业主难以理解收费项目和标准，容易产生疑虑和不满。
对策：建立透明化的物业费用收费体系，公布详细的收费项目和标准，并定期说明物业服务内容；设立专门的投诉与咨询渠道，及时解答居民关于物业费用的疑问；加强监管力度，确保收费合理、公正。
3.沟通不畅在物业管理中，与居民之间的沟通问题也普遍存在。
例如，部分管理公司对于居民关注的问题缺乏及时回应和解决方案，导致居民权益受损。
对策：建立高效、便捷的沟通渠道，如设置物业管理手机APP或社区网站等平台，让居民随时了解并反馈问题；加强人员培训，提升员工服务意识和沟通能力；制定明确的回应时间要求，及时处理居民反映的问题。
4.安全管理不到位在一些小区或商业地产中存在着安全隐患。
例如，摄像头盲点、隐蔽出入口等问题可能给安保带来威胁。
对策：实施科学严格的安全管理制度，增加安保设备的投入；定期对物业区域进行巡查和维护，确保安全设施正常运行；加强信息沟通共享，与当地警察等相关机构建立紧密合作关系。
三、对策分析1.加强规范化管理制定并贯彻一系列规范化、标准化的管理流程和操作规程，确保各项工作有章可循，提高服务质量的稳定性。
物业管理中存在的问题和解决办法
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
一、我国物业管理发展中存在的问题（一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。
从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。
对于物业产权人来说，主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。
价格水平与服务质量也不相符。
违规收费时有发生。
比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等.从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。
有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。
同时收费责任不清，承担风险过大。
现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险.（二)物业管理企业经费严重不足在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理遇到的一个难点问题。
有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。
公共设施、设备、维修基金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少,业务量小，不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车薪.（三）物业管理的法制建设滞后物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。
如何解决物业管理中的常见问题
如何解决物业管理中的常见问题随着城市化进程的加快，物业管理在社区和住宅区中扮演着重要角色。
然而，物业管理中常常会遇到一些问题，如停车管理、安全管理、维修保养等。
本文将就如何解决物业管理中的常见问题展开讨论。
一、停车管理问题在住宅小区中，停车位分配和管理一直是居民关注的焦点之一。
停车位不足、停车乱象等问题常常困扰着物业管理方。
解决停车管理问题，可以采取以下措施：1. 制定合理的停车规定：通过制定停车规定，明确停车位的使用权和管理责任。
例如，可以规定居民使用停车位时需挂牌显示居住证明，以确保停车位使用的合理性。
2. 建立停车位的有效分配机制：可以采用电子停车位预订系统，让居民提前预订停车位，避免出现停车位不足的情况。
3. 执法和监督：加强对违章停车的执法和监督，对违规停车行为做出相应的处罚，以维护停车秩序。
二、安全管理问题社区安全一直是居民关注的重点问题，物业管理方应该加强安全管理，提升住户的安全感。
以下是解决安全管理问题的一些建议：1. 安装监控设备：在小区的重要位置、入口、出口等设置安全监控设备，以监控小区内外的情况，提供有效的安全保障。
2. 增加巡逻力度：增加保安巡逻力度，加强对小区周边的巡查，及时发现和处理可能存在的安全隐患。
3. 加强居民教育：定期组织安全知识宣讲，提高居民的安全意识和自我防范能力。
三、维修保养问题物业管理中常常会遇到各种设施设备的维修保养问题，这对于提供良好的居住环境至关重要。
以下是解决维修保养问题的一些建议：1. 建立维修保养计划：对小区内的设施设备进行定期的维修保养，增加设备的使用寿命和稳定性。
2. 设立维修保养基金：设立专项基金用于设施设备的维修和更新，确保维修保养工作的顺利进行。
3. 建立维修服务团队：组建专业的维修服务团队，及时解决住户报修的问题，提供高质量的服务。
解决物业管理中的常见问题不仅需要物业管理方的努力，也需要居民的积极参与和支持。
通过以上措施，可以有效地解决物业管理中的停车、安全和维修保养等问题，提升居民的生活品质和幸福感。
住宅小区物业管理的重点及难点分析
住宅小区物业管理的重点及难点分析引言随着城市化进程的不断加快，住宅小区的物业管理成为一个重要问题。
本文将分析住宅小区物业管理的重点和难点，并提出相应的解决策略。
重点分析1. 安全管理：住宅小区的安全是居民的首要需求。
物业管理需要加强小区的安全防范措施，如安装监控系统、加强巡逻等。
2. 环境卫生：保持住宅小区的环境卫生是住户的基本权益。
物业管理需要定期清理垃圾、打扫卫生，确保小区的环境整洁。
3. 设施维护：住宅小区的公共设施需要定期维护和保养，如电梯、水电设备等。
物业管理应建立健全的设施维护制度，确保设施的正常运行。
4. 社区管理：住宅小区的社区管理是提升居民生活质量的重要方面。
物业管理应促进居民之间的交流与合作，组织社区活动，增强居民的归属感。
难点分析1. 业主自治：住宅小区的业主普遍关注自身权益，对物业管理存在不同意见。
物业管理需要设立有效的业主管理机制，尊重业主的意见，提供透明公正的决策过程。
2. 经费管理：住宅小区的维护和管理需要资金支持，而居民对物业费用的缴纳存在疑虑。
物业管理应建立合理的收费机制，提高费用使用的透明度。
3. 人员管理：物业管理需要招聘和培养专业化人才，但寻找合适的管理人员可能存在困难。
物业管理应加强人才引进和培训，提高管理人员的专业水平。
解决策略1. 制定完善的管理制度：物业管理应制定详细的管理制度，明确各项管理职责和操作规范，为解决问题提供明确的依据。
2. 加强与业主的沟通：物业管理应建立良好的沟通机制，定期与业主交流，听取他们的意见和建议，及时解决问题。
3. 引进科技手段：利用物联网技术、数字化管理等科技手段，提高物业管理的效率和便利性，减少人为差错的可能性。
4. 建立社区共治机制：物业管理应与居民形成合力，建立社区共治机制，让居民参与到小区的管理中，共同维护好居住环境。
结论住宅小区物业管理的重点在于安全、环境、设施和社区管理，难点在于业主自治、经费管理和人员管理。
小区物业稀烂管理制度
小区物业稀烂管理制度一、小区物业管理制度的问题1.管理不规范：有些小区物业管理制度制定得不够完善，导致管理不规范，工作人员缺乏有效的监督和约束。
2.服务不到位：有些小区物业管理制度中对服务水平和标准没有明确规定，导致服务不到位，居民投诉频繁。
3.经费管理混乱：有些小区物业管理制度中对经费管理的规定不清晰，导致经费管理混乱，存在挪用公款等违规行为。
4.设备维护不及时：有些小区物业管理制度中对设备维护和维修的规定模糊，导致设备维护不及时，影响居民生活质量。
5.缺乏居民参与：有些小区物业管理制度中缺乏对居民参与的相关规定，导致居民参与度低，无法有效监督和制约物业管理工作。
二、解决小区物业稀烂管理制度问题的办法1.完善管理制度：小区物业管理制度需要根据实际情况进行完善，明确管理职责与权限，建立健全的管理体系。
2.加强培训：物业管理公司应定期对工作人员进行培训，提升服务水平和工作效率，确保服务到位。
3.规范经费管理：小区物业管理制度需要明确经费使用的范围和程序，加强经费管理监督，杜绝挪用公款等违规行为。
4.加强设备维护：小区物业管理制度需要明确设备维护和维修的责任人和程序，确保设备维护及时有效。
5.促进居民参与：小区物业管理制度需要设立居民参与机制，鼓励居民参与管理，促进小区和谐发展。
综上所述，小区物业管理制度的完善对保障小区生活质量和居民权益至关重要。
通过加强管理制度建设、提升服务水平、规范经费管理、加强设备维护以及促进居民参与，可以有效解决小区物业稀烂管理制度存在的问题，实现小区良好运转和居民生活质量提升。
希望各小区物业管理公司和业主委员会能够共同努力，共同营造一个优质的小区生活环境。
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柳州市住宅小区物业管理存在的问题及对策物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革、房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的，科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。
物业服务公司向业主提供有偿服务，理应收取相应的报酬。
但在实际操作中，许多公司由于各种原因导致收费不足，影响了自身的正常经营和运转，不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时，住宅小区的停车收费和物业服务收费已成为价格举报咨询的热点问题。
据统计2014年1月—2015年4月，柳州市物价局受理各类价格举报咨询共3462件，其中住宅小区的停车和物业服务投诉1041件，占总投诉31.04%。
物业服务收费问题成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。
一、我市住宅小区物业管理现状（一）目前我市登记在册的小区共有1447个，其中有物业公司管理的小区有371个，单位管理的小区有 66 个，三无小区 588 个。
其中：柳南区小区数为：383个，鱼峰区小区数为：332个，城中区小区数为：363个，柳北区小区数为:345个，阳和小区数为:14个，柳东新区小区数为：10个。
（二）贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》情况。
民之所欲，我之所为，面对物业服务收费乱的呼声，我局认真落实《广西壮族自治区物业管理条例》和2013年自治区物价局住房和城乡建设厅制定的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行，），积极作为。
一方面及时妥善处理大量的物业收费投诉纠纷，开展物业服务收费专项整治；另一方面，迅速行动，开展了“物业服务收费问计于民”征集意见活动，深入居民小区调查研究，对40多个小区物业收费进行成本监审，多次召开业主代表、物业公司、房开商座谈会。
2014年4月22日，我局还联合柳州晚报举办“柳州市物业服务管理促进恳谈会”。
在历时一年反复修改后，于2014年7月，市物价局和住建委重新下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》、《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》、《柳州市住宅小区装修垃圾清运和IC卡出入证等收费标准》等规范性文件。
为规范老旧小区物业服务价格调整秩序。
解决老旧住宅小区物业服务费调整难度大的问题。
我局和住建委在 2012、2013年分别出台了《关于规范我市住宅小区物业服务价格调整有关问题》，明确规定了调整条件、调整程序。
提出调整物业服务费必须由本小区50%以上的业主同意。
至2014年底止，共有26家物业小区调整物业服务收费标准。
能调整的小区都是服务质量取得业主认可的小区，也有部分没有调整成功的小区，最终物业公司不提价或撤出小区。
通过制定新的管理办法和服务等级与收费标准，让收费政策更加符合发展实际，给乱收费、乱调价行为套上“笼头”；用统一的服务项目、服务等级、收费标准以及推进服务项目与收费标准全公示全覆盖。
让物业服务企业对服务内容与质量等级清清楚楚，让广大居民对物业收费情况明明白白白。
解决了长期以来停车收费、垃圾清运费、IC卡工本费、装修押金混乱的局面。
二、我市住宅小区物业管理存在的突出问题从近年来的物业投诉来分析，我市住宅小区物业管理的问题有以下几方面：（一）未按规定执行物业服务收费公示制度。
少数物业服务企业未按照《价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，在物业服务区域的显著位臵公示服务内容和收费项目、标准，侵犯了业主的知情权，引发价格纠纷。
（二）提高标准收费。
少数物业服务企业未执行停车1小时内免费的规定，以车位少为由，对业主不办理月票，而是按次数收取；一些房开以小区停车场产权属于为由，只售不租，导致业主无法停放车辆，或提高标准收取公共能耗的电费、水费价格（如电梯电费、二次加压产生的电费）加重业主负担。
（三）强制或变相强制服务并高收费。
一些物业企业服务意识欠缺，在未与业主充分沟通并征得业主同意下，无视业主意见，收取房产证、土地证、管道燃气代办费，甚至单方面强行推广门禁卡和车辆蓝牙出入装臵，然后转嫁至业主身上并从中牟利。
（四）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的。
2014年8月我市根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》（桂价格[2013]62号）的有关规定，市物价、住建部门联合下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的装修押金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等，但仍有一些物业公司强行收取明令禁止的费用。
（五）重复收费问题。
2014年8月实施的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费以及管漏、线损，列入物业服务成本，我市一些新交付的楼盘，物业服务企业在向业主预收一年的物业服务费后，仍向业主收取300—500元不等的水电周转金；一些楼盘按照物业等级不同，每年有1—2次免费清理，但仍有物业服务企业向业主分摊下水道、化粪池清理费用。
（六）扩大范围收费。
一些物业服务企业以管理者自居，在车位紧张情况下，未经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意下，占用属于业主已共有的场地停放车辆并收取车辆停放服务费，且所得收益不按规定使用。
（七）不按照规定提供服务而收取费用的。
物业服务企业水平参差不齐，物业服务短斤少两、服务不到位，服务态度简单粗暴，帐目不公开，物业服务得不到有效监督，得不到业主的认同，最终导致“欠费—服务变差—更多人欠费”的恶性循环。
（八）宣传、解释工作不到位。
一些物业服务企业存在重收费、轻服务的现象，与业主缺乏深入沟通交流的有效平台，如一些房屋质量问题、小区乱搭乱建问题、占用绿地、养鸡养狗问题、住宅以外用电价格未按居民用价格电结算问题，这些问题本身非物业服务企业造成，但由于宣传、解释工作不位，导致业主把怨气撒在物业公司头上，并拒交物业费。
三、我市住宅小区物业管理问题原因分析（一）小区停车收费问题原因分析小区停车收费问题，主要原因一是各小区停车难的问题越来越突出，特别是停车位配比率低的小区，房开商或物业服务企业凭着对车位拥有的机会，在利益上为自己获取最大利益化。
采取不办理月票而是按次收费，以车位租赁费收费避免管理。
二是在实际操作中，物业公司按次收费，不执行月票价格，物价局无法给予处理，因为我局的职责是制定停车收费标准，没有要求一定采用什么停放方式。
三是在业主大会成立之前，产权属于全体业主所有的部分，因无人过问，物业公司有意将属全体业主的车位租赁费收入据为已用。
就此情况，我局已向住建委通报，建议由行业主管部门加强管理，对属于业主公有部分收入（在业主大会成立之前）纳入柳州市住宅专项维修基金管理中心统一管理。
但住建委只对新建商品房的维修资金的收集和管理，而对其他的公共收益没纳入管理。
目前，业主的法律意识加强，对业主的公共利益有所关注，因没有成立业主委员会，无法管理这部分收入，这原因也是业主拒缴物业费的理由之一。
四是业主对价格政策不理解，业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车仅交纳车位物业费，不用再缴纳车辆停放服务费。
车位物业费每个不超过60元/月。
其中规定电动车、摩托车停放服务收费标准不含充电费，充电费标准由经营者根据电费等成本支出向车主收取。
五是由于对商场、宾馆、娱乐场所、写字楼配套的停车场停车收费实行市场调节价，而住宅区的停车场停车收费实行政府指导价。
在我市中心区，部分商住楼就出现停车场一部分按两种价格模式，引起争议。
对一些混合的商住楼，如高新区的彩虹城楼盘1-4层酒店，5-19层写字楼，20-54层住宅楼。
该项目所配套的停车场停车收费按市场调节价，住宅区的业主有意见，按政府指导价，房开商有意见，同时实行两种价，双意见仍存在分岐。
这也是我们所面临着的新难题。
（二）小区生活用水用电问题原因分析据了解，目前确有一些小区因供电部门对小区公共能耗采取先购电后使用的方式，且涉及二次加压供水，但是水表无法分户过户到业主名下，物业公司必须根据小区总水表使用度数按时向自来水公司缴纳水费。
然后再向业主逐户收取供电分摊的电费和业主分表水费。
物业公司因此向业主收取了一些预付水电费，此情况有一定的合理性；但我局和住建委2014年下发《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格[2014]99号）实施后，共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费列入物业服务成本的，从物业服务费中由业主缴纳，公共能耗费不再公摊。
物业公司不得再收取水电周转金。
我局2014年8月出台的文件《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格[2014]99号）第十五条规定，物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊；未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。
但2015年之前的物业收费政策，公共能耗费可以分摊，我市两种模式同时存在。
同一小区域，住户的用电实行居民电价，户外的路灯、照明、公共设施设备用电却是非居民电价。
电梯用电不是居民电价，一直是居民投诉的热点。
经过多年向上级反映，自治区物价局通过调查研究，统一明确小区上述用电价格的纳入居民用电价类。
按照文件规定，自2014年1月1日起，物业住宅小区费居民用电，按照合表户电价收取，即0.5491元/度。
（三）调整小区物业服务费难的原因分析目前，调整老旧小区物业收费标准，是所有物业管理的难点和热点，长期以来都是社会关注的热点。
一方面业主认为，享受物业服务是业主，小区交费对象也是业主，小区收费标准是否调整理应由全体业主决定。
在小区没有成立业主大会还属前期阶段，价格部门出台的调整物业收费政策属于指导性质，对于小区的全体业主大部分能理解当前物价上涨的压力，对调整价格政策理解，但仍有少数业主反对,仍认为价格部门调整价格过高，物业服务不到位，是物业公司以价格主管的调整文件为由提高收费标准，是不能接受的。
另一方面物业公司认为，目前还是前期物业阶段，由于成本发生变化，价格主管部门应履行职责，调整物业服务标准，不该因小区少数业主反对意见而不作为。
结果是不调整物业收费，企业难以忍受用工成本上涨的压力；调整收费，业主的意见大，同时认为政府部门干涉业主的利益。
调整物业服务费难，业主方面认为物业服务不到位，就应降低收费标准，或提高服务质量；物业公司认为，物业服务已按等级标准执行，是业主过高的要求。
业主希望物价和建设部门进行监督。
但在实际操作中，物价和建设部门面对全市上百个小区的物业质量纠纷，要求件件落实、解决这类问题也不符合实际。