北京市写字楼市场需求分析

2006北京写字楼市场需求分析报告

——谁买了北京的写字楼?谁将买北京的写字楼?

近20年的北京写字楼市场，在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需双旺阶段。这个阶段所呈现出的特点更加复杂和难以预测，达成交易的额度和难度也在加大。所以，供需双方更强的实力、更符合市场需要的产品、更专业化的操作水准，都是这个市场未来稳定发展的重要因素

供需峰值齐现

由于中国入世、2008年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在2000年前后又集中规划了CBD、金融街、中关村西区等城市主力商务区，因此北京从2004年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。从供应和需求的对比来看，2005年仍然表现出明显供过于求(见图一)。

与此同时，北京写字楼的空间分布格局也在发生重大的变化。传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村继续领跑。新兴二线商圈各自具有鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，多中心商务格局渐趋明朗(见图二)。

图三、北京市甲级写字楼租金变化走势

第一部分北京市写字楼租赁市场需求构成

写字楼市场与住宅市场最重要的一个区别就是前者的租赁市场占据了绝对的主导地位。目前市场整体存量约1600万平方米，租赁市场规模在1000万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份，销售成交量也不超过200万平方米。而这些被销售的写字楼，很大一部分也会被投放到租赁市场。

所以，北京写字楼终端客户中，购买后自用的只占了很小的比例，租赁客户才是写字楼需求市场的主流。

四大区域写字楼租赁市场需求结构分析

北京市写字楼市场的需求结构具有明显的区域性，以下将对北京市的主要写字楼集聚区域的需求结构进行一一分析。

1．1东部区域

以国贸—建国门商务区。燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求结构具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。如下：

①产业结构

从市场定位上，国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址国贸区域，加上原有的《人民日报》、《北京青年报》、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。

燕莎区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒—克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。

东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸—建国门区域及燕莎区域都要低。产业结构比较分

散，没有明显的产业链条。

②行业结构从入住客户的行业特征来看，东部区域的写字楼客户具有如下几方面特征：

●外资机构是北京市东部区域写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资机构，但这些企业多具有较强的行业竞争优势。

●从建国门区域＝＝＝＞东二环区域，或从燕莎区域＝＝＝＞东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐渐降低。

●在中高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。

●在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包括中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。

③客户需求特征

根据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征：

●区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。

●在区域选择上，国贸—建国门商圈对于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，尤其对于外资企业更是如此。据统计，目前进驻北京的世界500强企业有约三分之二入住 CBD

区域，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约60％的客户选择了入住国贸—建国门写字楼商务区之中；另有约18％的客户选择了东二环集聚区；只有约6％的客户选择燕莎商务区，但通过访谈发现，虽然选择燕莎商务区的客户比例较小，但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高，说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。

●在租金方面，USD 20—25／月·平米是大多数公司可接受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过交叉分析可以看出，可以接受较高价位租金的客户对物业的位置、公共区域装修档次、楼宇配套、物业服务等方面的要求也相对较高。

1．2中关村区域

①产业结构

中关村商务区的定位是高科技产业中心，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条十分完整。

②行业结构

中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。据调查，中关村区域IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60％以上，其他行业的比例均在10％左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要

用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。

③客户需求特征

●中小企业为主，商住需求比较旺盛

根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中，50人以下的中小型企业占85％，平均需要的办公面积为265．32平方米，而其中10人左右的企业又占了80％，他们需要的办公面积只有100平米左右；50—100人企业占9％，平均需要的办公面积1094．20平方米；而100人以上企业仅占6％，平均面积5660．87平方米。

其实中关村之所以作为中国的知识聚集点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料表明，这些中小型企业中有80％不在中关村本地进行办公，而在外办公的面积竟高达100万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位十分明显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，以及一些专门为商住客户量身定制的新型商住项目正好弥补了这片市场空间，100—200平米左右的小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。

●高档、低档写字楼需求状况较好，中档写字楼需求状况一般

目前世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势有明显加强的趋势，如NEC在清华科技园的扩租和日本NTT入住融科资讯中心。此外随着中关村