柒月惠州龙光天禧2019年推广策略提报
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惠州某项目认筹营销推广方案
某房地产项目认筹营销推广方案XX项目2月份认筹营销推广方案一、目的1.拓宽客户渠道且同时释放市场信息，加大项目客户量及市场关注度；2.通过营销策略提升客户信心，带动口碑宣传，提高项目上访量及认筹量；二、策略要点●针对项目3栋1单元110平方及5栋02号85平方户型，由于综合素质较好，建议以认筹的包装形式推出市场，聚集目标客户群体且提高项目总体形象，对外释放一定的市场声音，增加市场爆光率；●针对3栋1单元135平方户型，在认筹活动中加强对此户型的引导，并从110平方客户中转移至135平方户型，从而增加135平方户型的认筹量。
若客户有特殊需求且诚意度较高，建议作特殊申请处理；三、推售单位盘点1、认筹推售单位备注：特殊户型（赠送露台单位及复式单位）以自然销售形式补充销售，不包含在此次认筹销售户型中。
2、阶段性暗售单位备注：根据认筹情况和客户需求进行暗售3、4、5栋已推出剩余单位。
四、认筹策略●策略说明1)项目封盘销控，以认筹形式初定于4月中旬集中引爆开盘；2)梳理现有单位，分析优劣区域，为下一步营销执行铺垫；3)价格调整，根据项目实际区域、实际位置细化调整；4)现场说辞，配合销售深化区域沙盘说辞，加强软式宣传；●认筹细则✓认筹时间：2014年2月20日至4月12日（具体解筹时间根据市场、认筹量待定）✓认筹地点：营销中心✓认筹内容：1)老带新客户：老业主介绍客户认筹且成功认购的，建议在正式签约后奖励老业主2000元购物卡。
注：1、老业主介绍客户必须是第一次上门且未在来访来电记录中，同时客户第一次到访时需老业主陪同及确认方可认定为有效转介，否则视为自然上门客户；2、老业主介绍客户第一次上门做好登记，即填写《老带新登记表》。
成交后补写登记表的视为老带新无效。
2)认筹优惠措施如下备注：1.在开盘前进行客户诚意度摸底，针对诚意客户进行置业升级，补齐认筹金后，享受同等选房的优惠方案；2.开盘期间认购定金设为20000元/套，同时认筹金转为定金；3.购物卡赠送标准以客户付款方式（按揭客户付清首付款、一次性客户支付房款50%以上）为准，发放购物卡；4.如客户要求赠送购物卡金额抵同等金额的房款，需另写申请单，由领导指示。
2019光耀集团_惠州大亚湾项目前期策划顾问报告
重在执行 中低收入保障方向倾斜 房贷政策 物权法执行 货币紧缩 ……
以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡
以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，投资型市场影响最大，房 地产市场整体转向。
12
9.27政策 黄金周
春节 1.25 3.25
政策——政策转向及影响/整体市场环境表现
政策
市场反应
项目开发时机 2019年是项目的开发时点
项目定位与规划 新都市主义主流住区，现代简约风格为主
经济效益评估 63.3%利润率，高于行业平均水平，保证利益最大化
8
提要
报告概览
立体论证项目可 六大变革…带来的
行性
兴奋点
政策：政策转
向及影响/市场
市场变革:交通
网络/产业带
环境
动/城市化
市场：竞争/走势/ 人口递增/土地
9.27后深圳市场量价齐跌，08年 初市场消化率降到10%历史低值， 形势严峻。
14
政策——市场环境/惠州市场扫描
整体市场紧随深圳下行之势， 下半年消化率极速下滑，到08 年年初，消化率低于5%；价格 更由高点回落到2019年初水平。
15
政策——市场环境/本地市场扫描
6000 5000 4000 3000 2000 1000
10%
0
0%
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
可售套数 0 0 0 0 0 0 616 451 346 281 成交量 0 0 0 0 0 0 585 105 65 32 消化率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 95% 23% 19% 11%
17
2019年半岛1号在9月推出联排别墅和 高层洋房，作为区域标志性楼盘，前 期储备客户量大，而在面临政策调控 情况下，客户到访量和成交量明显萎 缩，这一现象目前仍在持续。
2019房地产品牌-柒月创意-滨江首府项目年度推广策划方案
我们的客群是前沿人士，社会精锐，他们眼界独到
对于一个产品是否足够时髦 他们会用社会前沿的审美法则来进行联合评估 （而不是用传统土豪的审美法则来单独评估）
单独评估 VS 联合评估
单独评估是不在乎别人怎么看 只要产品足够高端，让自己满足，就可以自我欣赏
联合评估是觉得这个产品能够在人群中映照出我的品位 让别人欣赏
品牌形象 充当第一推力
强势屏蔽掉一切横向比较，诱导整个市场投来目光
卖点体系 充当第二推力
客户在品牌光环的驱使下才有兴趣浏览长篇幅推介：价值点海报
现场体验 充当第三推力
线下的产品展示和尊崇服务，起到最终临门一脚的作用
故事线索
从时代湾区聚焦千灯湖之美 从TOD上俯瞰双城繁华之美 于横轴海五路上领略一城之美 悦享灯湖、祖庙大千繁华之美 收藏岭南园林，绿地公园之美
三大三甲级医院环绕
我们选取千灯湖最美的一公里 铺排了家门口5分钟繁华生活圈
7月份，我们打祖庙千灯湖的繁华来解决第四个形象问题
2栋推广主题：
千灯湖畔 倚繁华于一岸
建筑面积约94-126㎡精装智享美宅
第五个问题 资源层面：滨江首府自然资源的占有率
项目现场岭南园景令人沉醉（现在的） 建设中的绿地公园令人期待（未来的）
海五路，见证了千灯湖国际金融中心的时代变迁
滨江首府作为高端豪宅，将成为海五路上形象封面
6月份，我们打海五路来解决第三个形象问题
1栋推广主题：
一脉海五路 一府灯湖滨
建筑面积约94-126㎡精装智享美宅
第四个问题 配套层面：滨江首府周边配套的占有率
禅北门户升级 滨江首府尽享利好
掌灯湖，揽祖庙 全龄学府教育资源近在咫尺
重构千灯湖生活之美
框架回顾
对于一个产品是否足够时髦 他们会用社会前沿的审美法则来进行联合评估 （而不是用传统土豪的审美法则来单独评估）
单独评估 VS 联合评估
单独评估是不在乎别人怎么看 只要产品足够高端，让自己满足，就可以自我欣赏
联合评估是觉得这个产品能够在人群中映照出我的品位 让别人欣赏
品牌形象 充当第一推力
强势屏蔽掉一切横向比较，诱导整个市场投来目光
卖点体系 充当第二推力
客户在品牌光环的驱使下才有兴趣浏览长篇幅推介：价值点海报
现场体验 充当第三推力
线下的产品展示和尊崇服务，起到最终临门一脚的作用
故事线索
从时代湾区聚焦千灯湖之美 从TOD上俯瞰双城繁华之美 于横轴海五路上领略一城之美 悦享灯湖、祖庙大千繁华之美 收藏岭南园林，绿地公园之美
三大三甲级医院环绕
我们选取千灯湖最美的一公里 铺排了家门口5分钟繁华生活圈
7月份，我们打祖庙千灯湖的繁华来解决第四个形象问题
2栋推广主题：
千灯湖畔 倚繁华于一岸
建筑面积约94-126㎡精装智享美宅
第五个问题 资源层面：滨江首府自然资源的占有率
项目现场岭南园景令人沉醉（现在的） 建设中的绿地公园令人期待（未来的）
海五路，见证了千灯湖国际金融中心的时代变迁
滨江首府作为高端豪宅，将成为海五路上形象封面
6月份，我们打海五路来解决第三个形象问题
1栋推广主题：
一脉海五路 一府灯湖滨
建筑面积约94-126㎡精装智享美宅
第四个问题 配套层面：滨江首府周边配套的占有率
禅北门户升级 滨江首府尽享利好
掌灯湖，揽祖庙 全龄学府教育资源近在咫尺
重构千灯湖生活之美
框架回顾
广东龙光大亚湾西区别墅项目整合推广提案_99p_营销策划方案
象 当市场上充斥着异域风情的时候，东部欧城更具备传播力，涵 盖面较为广泛，利于后期延展
那么：
如何将欧洲灌注进我们一切的创作输出？ 如何利用欧洲化解面临的营销障碍？ 如何搭建欧洲与消费者之间的沟通桥染？
分阶段广告策略及表现
第一步：开场，欧洲的跨纬度区域嫁接 以最简单直白的方式打开我们跨入市场的第一道口子
几个世纪时光淬炼下的珍品：
文明古国的辉煌中散落着凯特尔人，希腊人，腓尼基人，犹太人，罗 马人，歌德人……的文化遗产，史册中闪耀着艺术泰斗伏尔泰，萨特， 尼采，莫里哀，大仲马，雨果，巴尔扎克，左拉，莫泊桑，海明威， 雷诺阿，莫奈，米勒，梵高，马蒂斯，毕加索，罗丹，乔伊斯，肖邦， 德彪西，比才……
这一次，我们将这一切资产整合 并以此浇灌本案的灵魂
为什么是东部现代产业之都：
2009年，比亚迪二期完工给了深圳产业转移一个信号，富士康移民 事件争议不断，是转战二线还是转战更前的前线？深惠合作示范区 透出两座城市的野心，就在今年，坪山新区正式挂牌成立，龙岗大 工业区成功更名为深圳大工业区，再一次宣告被谁抛弃的深圳正在 为板结的环境寻找另一个出口，而一个产业带即将形成，拉动三城 产业一体化。
以欧洲赋予建筑气质 以欧洲赋予大地荣耀 以欧洲赋予草木荣光 以欧洲赋予时光永恒 以欧洲赋予人生高华
我们的案名：
东部欧城
不装腔作势、不玩弄玄虚，坦诚的我们最珍贵资产真实呈现 大气，国际感，独具大盘气质，于无声处见惊雷 东部：点明地理位置，同时引发对别处的联想 欧城：欧洲城、欧代言欧歌、香颂，在大众认知中的美好形
欧式是我们与生俱来的特性，离开它，我们所做的任何事情都将 风马牛不相及
欧式是龙光地产13年之大成，即是属性，就必须找到最佳的输出， 否则对不起自己
那么：
如何将欧洲灌注进我们一切的创作输出？ 如何利用欧洲化解面临的营销障碍？ 如何搭建欧洲与消费者之间的沟通桥染？
分阶段广告策略及表现
第一步：开场，欧洲的跨纬度区域嫁接 以最简单直白的方式打开我们跨入市场的第一道口子
几个世纪时光淬炼下的珍品：
文明古国的辉煌中散落着凯特尔人，希腊人，腓尼基人，犹太人，罗 马人，歌德人……的文化遗产，史册中闪耀着艺术泰斗伏尔泰，萨特， 尼采，莫里哀，大仲马，雨果，巴尔扎克，左拉，莫泊桑，海明威， 雷诺阿，莫奈，米勒，梵高，马蒂斯，毕加索，罗丹，乔伊斯，肖邦， 德彪西，比才……
这一次，我们将这一切资产整合 并以此浇灌本案的灵魂
为什么是东部现代产业之都：
2009年，比亚迪二期完工给了深圳产业转移一个信号，富士康移民 事件争议不断，是转战二线还是转战更前的前线？深惠合作示范区 透出两座城市的野心，就在今年，坪山新区正式挂牌成立，龙岗大 工业区成功更名为深圳大工业区，再一次宣告被谁抛弃的深圳正在 为板结的环境寻找另一个出口，而一个产业带即将形成，拉动三城 产业一体化。
以欧洲赋予建筑气质 以欧洲赋予大地荣耀 以欧洲赋予草木荣光 以欧洲赋予时光永恒 以欧洲赋予人生高华
我们的案名：
东部欧城
不装腔作势、不玩弄玄虚，坦诚的我们最珍贵资产真实呈现 大气，国际感，独具大盘气质，于无声处见惊雷 东部：点明地理位置，同时引发对别处的联想 欧城：欧洲城、欧代言欧歌、香颂，在大众认知中的美好形
欧式是我们与生俱来的特性，离开它，我们所做的任何事情都将 风马牛不相及
欧式是龙光地产13年之大成，即是属性，就必须找到最佳的输出， 否则对不起自己
2019年惠州市富之页的项目全胜的的策划
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
江北片区
下角片区
东平片区
南坛
麦地演达片区 金山湖
麦地演达片区：
主要集中在麦地南路东侧， 基本价格在4500-5200元/平米左右 片区新开发楼盘较多较集中，由于拥有全 新市政规划和配套交通便利，吸引客户群 主要有 公司职员和私企业主，企业高级 管理人员，公务员，本地居民，外地投资 客。
房2地01产9w房策w产划w大大.师全tu案—a例—n集名yu企地a历产n年风.t案其云v例投资额占第三产业投资的比重为66％。
火车西站片区规划
规划目的：将建成以现代工业、商贸物 流和房地产业为主导产业，功能齐全、 配套完善、环境优美的现代生态型综合 性城区。
空间布局：新区用地将以京九铁路为中 轴线，沿铁路线南北两侧的新联路和三、 四环连接道呈东西向带状发展，整个片 区呈“一心、三轴、五组团”的发展态 势。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
趋势五：房屋售价快速增长
据惠州市房地产交易中心公布的惠城区上半年的商品房预售数据。今年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳 定在4000元／平米线上，为4092元。其中第二季度的预售均价为4144元，相比第一季度增幅为3%。与06年末的 2974元均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了39%，房价上升速度远比惠州人均收入水平快。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
百脑会点
发展力空间为项目价值提升20％
发展力空间为本项目奠定了理想的发展基础，即：
□ 符合城市的趋势，把握时机，抢先一步进行投资开发； □ 顺应规划的趋势，充分挖掘火车西站片区的居住价值；
江北片区
下角片区
东平片区
南坛
麦地演达片区 金山湖
麦地演达片区：
主要集中在麦地南路东侧， 基本价格在4500-5200元/平米左右 片区新开发楼盘较多较集中，由于拥有全 新市政规划和配套交通便利，吸引客户群 主要有 公司职员和私企业主，企业高级 管理人员，公务员，本地居民，外地投资 客。
房2地01产9w房策w产划w大大.师全tu案—a例—n集名yu企地a历产n年风.t案其云v例投资额占第三产业投资的比重为66％。
火车西站片区规划
规划目的：将建成以现代工业、商贸物 流和房地产业为主导产业，功能齐全、 配套完善、环境优美的现代生态型综合 性城区。
空间布局：新区用地将以京九铁路为中 轴线，沿铁路线南北两侧的新联路和三、 四环连接道呈东西向带状发展，整个片 区呈“一心、三轴、五组团”的发展态 势。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
趋势五：房屋售价快速增长
据惠州市房地产交易中心公布的惠城区上半年的商品房预售数据。今年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳 定在4000元／平米线上，为4092元。其中第二季度的预售均价为4144元，相比第一季度增幅为3%。与06年末的 2974元均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了39%，房价上升速度远比惠州人均收入水平快。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
百脑会点
发展力空间为项目价值提升20％
发展力空间为本项目奠定了理想的发展基础，即：
□ 符合城市的趋势，把握时机，抢先一步进行投资开发； □ 顺应规划的趋势，充分挖掘火车西站片区的居住价值；
【房地产年报】2019年惠州年报
房企 新力集团 富盈地产 海伦堡 中海集团
蓝光 碧桂园
赛格
优惠方式 新力首付1.5成，现场可申请95折 最低93折，送三年物业管理费。
99折 认筹享98折 9折、五万元家电大礼包 一次性94折、分期付款97*99*99折
92折
区域
项目
仲恺区 海伦潼湖国际
仲恺区 海伦堡海伦源筑
仲恺区 万象湖花园
仲恺区 禹洲嘉誉观澜
2019年惠州各区县溢价率前十土地一览表 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
惠州市2013-2019年土地交易金额及单价（单位：亿元；元/㎡） 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
2019年惠州市各区县土地成交面积占比 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
珠江四季悦城 深惠珠江地产 一次性98折，按揭99折
三远大爱城 和瑞乐府 龙光玖龙花园 奥园华府
云峰花园
浩创果岭上院 力天金域豪庭 力天东江豪门
保利山水城 新城香悦澜山
厚园 世茂望锦 恒大雅苑
中联地产 翱龙实业
龙光 奥园
日骏地产
浩创集团 力天地产 力天地产 保利地产 新城控股 海伦堡
世茂 恒大
一次性97折，按揭99折 推出12650元/㎡特价房源 全款99折，部分房源96折
排名
开发商
总金额（亿元）
Top1
中海地产
36.56
Top2
碧桂园
32.07
Top3
新力地产
23.63
Top4
中洲控股
17.49
Top5
中骏集团
15.81
Top6
2019惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳东星河丹堤在资源方面，7100亩亚公顶国家森林公园、500万㎡风田水库、7万㎡的原生丹悦湖、淡澳河自然景观等。
深圳东星河丹堤在生活方面，外享都市规划醇熟盛境，内享私家登山道、开心农场、360°金管家及私家佛堂等体验。
近期动态： 在售2栋非毛坯房，建面120-180平，整体均价约16000元/平
广告画面
5月31日，惠州市住建局公示了《惠州市 住房发展规划（2017-2021年）（公众咨 询稿）》。2017-2021年规划期内，惠州 市新增各类城镇住房60.5万套，其中新建 商品住房55万套，保障性住房0.8万套， 人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套。
2018年，大亚湾成交量超过3万套，5年内， 大亚湾规划新增6万套商品住房，对比之 前成交数据，这6万套商品住房或不到3年 便可卖光，大亚湾的新房供应在“缩量”， 3年后将无房可卖！
惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳华佗创意项目组 20190306
序
7月1号营销中心开放 7月15号项目开盘
我们如何快速建立项目价值？
东能地产深耕大亚湾 继阳光圣菲/东能银滩之后又一力作
进一步提升品牌影响力
品牌使命
PROJECT
MISSION
销售使命
PROJECTMISSION
壹 市场格局
项目情况：
深圳东星河丹堤位于惠州惠阳亚公顶国家森林公园旁，占地面积120万平方米，总建筑面积220万平方米。整体分6大期来开发建 设，预计开发周期在8-10年左右，整体产品主要由大独栋、小独栋、双拼、联排、花园洋房以及高层超高层住宅组成。
深圳东星河丹堤在运动休闲方面，8000㎡全能会所，体育公园、无边际游泳池、篮球场、网球场、私家登山道等运动体验。
2015年深圳房价高涨 导致外溢效应显现
深圳东星河丹堤在生活方面，外享都市规划醇熟盛境，内享私家登山道、开心农场、360°金管家及私家佛堂等体验。
近期动态： 在售2栋非毛坯房，建面120-180平，整体均价约16000元/平
广告画面
5月31日，惠州市住建局公示了《惠州市 住房发展规划（2017-2021年）（公众咨 询稿）》。2017-2021年规划期内，惠州 市新增各类城镇住房60.5万套，其中新建 商品住房55万套，保障性住房0.8万套， 人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套。
2018年，大亚湾成交量超过3万套，5年内， 大亚湾规划新增6万套商品住房，对比之 前成交数据，这6万套商品住房或不到3年 便可卖光，大亚湾的新房供应在“缩量”， 3年后将无房可卖！
惠州大亚湾东能项目整合推广思路
深圳华佗创意项目组 20190306
序
7月1号营销中心开放 7月15号项目开盘
我们如何快速建立项目价值？
东能地产深耕大亚湾 继阳光圣菲/东能银滩之后又一力作
进一步提升品牌影响力
品牌使命
PROJECT
MISSION
销售使命
PROJECTMISSION
壹 市场格局
项目情况：
深圳东星河丹堤位于惠州惠阳亚公顶国家森林公园旁，占地面积120万平方米，总建筑面积220万平方米。整体分6大期来开发建 设，预计开发周期在8-10年左右，整体产品主要由大独栋、小独栋、双拼、联排、花园洋房以及高层超高层住宅组成。
深圳东星河丹堤在运动休闲方面，8000㎡全能会所，体育公园、无边际游泳池、篮球场、网球场、私家登山道等运动体验。
2015年深圳房价高涨 导致外溢效应显现
房地产龙光玖龙湖年度推广策略方案
龙光·玖龙湖
年度整合传播推广案
被城市照亮，还是照亮一座城？
Be illuminated by the city，or illuminate a city？
龙光玖龙湖
70% + 为广州投资客
既然主打投资客
？
以投资为主诉求
是否可以肩负整个项目推广重任
NO！
从整体节奏看，不能只打投资
50 作为 万㎡大盘
一个互动：旺籽种植活动，与客群深度互动 一个线上游戏：线上模拟种植游戏，与好友互动，将项目传播最大
化
旺籽 第一波动作A：广佛地铁/广佛肇轻轨 KV投放
旺籽 第一波动作B：线下事件传播，旺籽人偶，派发定制幸运“旺籽”
“旺籽”，也叫神奇的魔豆，豆子 两面刻有各种字样（可定制）。
“魔豆”英文名为Jack Bean，由童话 故事《杰克与魔豆》而来。
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
回顾一下
住宅 广告语：城市，重新生长！
项目落地系列（1）
项目落地系列（2）
项目落地系列（3）
项目落地系列（4）
项目落地系列（5）
公寓 现在寓见未来
项目落地系列（1）
项目落地系列（2）
项目落地系列（3）
· 顺应国家“一带一路”的战略发 展要求，湾区西进将会是中国经济 面向全球化的重要一步。
坐镇大旺的玖龙湖 是龙光在这片土地实现伟大企图心的重要开端！
龙光的灵魂
水
龙光与水结缘，风生水起
汕头御海天禧 珠海玖龙湾
汕头御海阳光
深圳龙光城
防城港阳光海岸
南宁玖珑湖
水同样是湾区的灵魂
古老的珠江水脉 孕育了湾区的命脉，滋养了岭南文脉与精神脉 更见证了敢为天下先的广东人关于“涉水、泪水和汗水”的曾经
年度整合传播推广案
被城市照亮，还是照亮一座城？
Be illuminated by the city，or illuminate a city？
龙光玖龙湖
70% + 为广州投资客
既然主打投资客
？
以投资为主诉求
是否可以肩负整个项目推广重任
NO！
从整体节奏看，不能只打投资
50 作为 万㎡大盘
一个互动：旺籽种植活动，与客群深度互动 一个线上游戏：线上模拟种植游戏，与好友互动，将项目传播最大
化
旺籽 第一波动作A：广佛地铁/广佛肇轻轨 KV投放
旺籽 第一波动作B：线下事件传播，旺籽人偶，派发定制幸运“旺籽”
“旺籽”，也叫神奇的魔豆，豆子 两面刻有各种字样（可定制）。
“魔豆”英文名为Jack Bean，由童话 故事《杰克与魔豆》而来。
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
线上H5示意
回顾一下
住宅 广告语：城市，重新生长！
项目落地系列（1）
项目落地系列（2）
项目落地系列（3）
项目落地系列（4）
项目落地系列（5）
公寓 现在寓见未来
项目落地系列（1）
项目落地系列（2）
项目落地系列（3）
· 顺应国家“一带一路”的战略发 展要求，湾区西进将会是中国经济 面向全球化的重要一步。
坐镇大旺的玖龙湖 是龙光在这片土地实现伟大企图心的重要开端！
龙光的灵魂
水
龙光与水结缘，风生水起
汕头御海天禧 珠海玖龙湾
汕头御海阳光
深圳龙光城
防城港阳光海岸
南宁玖珑湖
水同样是湾区的灵魂
古老的珠江水脉 孕育了湾区的命脉，滋养了岭南文脉与精神脉 更见证了敢为天下先的广东人关于“涉水、泪水和汗水”的曾经
2018龙光天禧阶段整合推广策略案
购买小面积段的果岭别墅产品， 对于客群来说，
不仅是人生进阶的一个里程碑
也是对于稀缺资源的占有
资产保值的最好途径。
>高层目标客户研判
本案的核心高层客户为深圳自住/投资客户占约50%，区域主要集中在龙岗区、福田区及宝安区域；
本地客户以及惠城外溢客户各占比15%。
深圳客户占比50%，广州、东莞、赣州、港澳等地区客户20%
广深莞外来大鳄、 本土大牌，形成激烈竞争局面。
“中心大盘与山水资源大盘分庭抗礼”
位居楼市塔尖的顶级楼盘 大致可分为中心大盘以及资源大盘
“以‘江、湾’ 作为价值优势的大盘，充斥楼景房 自然比其他楼盘更具有吸引力。
打着“世界级湾区”、“全城唯此湾”
三、4个策略方向
1.物料策略—别墅和高层分别做两套物料
别墅 •常规物料：折页、单张、户型折页等 •创意型物料：圈层活动礼品、高尔夫入门手册、明信片、纪念邮票等 高层 •常规物料：折页、单张、户型折页、渠道海报等 •创意型物料：派单礼品、生活折页、书签等
2.包装策略—
调性关键词： 高端格调、理性分析
③ 生活品质
售楼处是未来生活方式体 验之所，用一些小创意， 让客户提前感知物业的品 质和天禧的生活情调。
价值梳理
品牌：龙光22载 专注品质生活 湾区：湾区中轴 城市新核崛起 高铁：高铁新城 交通枢纽中心 果岭：千亩果岭 一揽湖山胜境 长寿：长寿之乡 坐拥七座公园 商圈：醇熟配套 繁华触手可及 建筑：前庭后院 私享一方天地 物业：一级资质 尊贵定制服务
渠道分解
线上
户外：分阶段逐步释放价值 电台：果岭+高铁+节点 地产网站：分系列软文，解读项目整体价值 大V号：果岭+高铁，物业价值解读 剑客文章：果岭+高铁，物业价值解读 项目公众号：分系列，深入剖析项目的居住和投资价值
2019年营销推广回顾及展望
从成交价格看， 4000以上的价格和 低于3000的价格呈 现两极分化的形势。
注：数据截至5月31日
成交排行 2019年上半年，在主要竞争项目中，江山御景成交套数排第二名，成交价 格排第六名。
从项目区域看， 孔目江东岸与西 岸各占半数席位。
从套数上看，孔 目江西岸依然受 到中高端客户的 更多青睐。
央景美宅 新品绽放
合计
81
紧凑：前后3次开盘，约半年一次，营销中规中矩，较为规范。
软件对比 营销推广——恒大雅苑
上半年，恒大雅苑共销售124套。活动加折扣强推余房。
月份 1月 2月
成交 套数
28
10
成交 均价
3989
4312
3月
10 4233
4月
23 4072
5月
53 3893
主要活动
— “天籁湖”开盘 春季养生活动， 趣味家庭运动会
主推产品 19#、21#
2个月前（台湾游） 19#、21#
现在（买房送车）
24#
优惠折扣
其他
减2万×98 （97/95）折
减2万×98 （97/95）折
减2万×99 （98/97）折
送金条
少送7000元的金条，约等 于总房款2%，单价70元
优惠少了1%，24#楼定价 高企21#100元/㎡。加之
2次调价，约等于调高 240-280元。
针对性地解决问题，是关键！
营销思考 本案产品对位客户分析
基础刚需 首改刚需 二次置业
客户属性 家庭结构 年龄层次 置业目的
自住+投资客 青年之家 20-25岁 首置+投资
「2019年营销工作」回顾展望
提报人：同舟济 时间：2019年6月
注：数据截至5月31日
成交排行 2019年上半年，在主要竞争项目中，江山御景成交套数排第二名，成交价 格排第六名。
从项目区域看， 孔目江东岸与西 岸各占半数席位。
从套数上看，孔 目江西岸依然受 到中高端客户的 更多青睐。
央景美宅 新品绽放
合计
81
紧凑：前后3次开盘，约半年一次，营销中规中矩，较为规范。
软件对比 营销推广——恒大雅苑
上半年，恒大雅苑共销售124套。活动加折扣强推余房。
月份 1月 2月
成交 套数
28
10
成交 均价
3989
4312
3月
10 4233
4月
23 4072
5月
53 3893
主要活动
— “天籁湖”开盘 春季养生活动， 趣味家庭运动会
主推产品 19#、21#
2个月前（台湾游） 19#、21#
现在（买房送车）
24#
优惠折扣
其他
减2万×98 （97/95）折
减2万×98 （97/95）折
减2万×99 （98/97）折
送金条
少送7000元的金条，约等 于总房款2%，单价70元
优惠少了1%，24#楼定价 高企21#100元/㎡。加之
2次调价，约等于调高 240-280元。
针对性地解决问题，是关键！
营销思考 本案产品对位客户分析
基础刚需 首改刚需 二次置业
客户属性 家庭结构 年龄层次 置业目的
自住+投资客 青年之家 20-25岁 首置+投资
「2019年营销工作」回顾展望
提报人：同舟济 时间：2019年6月
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首先，必须明确
区域推广的目标不是为了论证“我比你好”, 这也是不可能达成的目标。
我们的目标是——我也很好！
“你好，我也很好， 并且我的价格比你便宜一大截”
理顺客户的购买逻辑， 最大化消除区域抗性。
博罗县好在哪？
粤东门户，价格洼地，潜力巨大
它东与惠州市区相接 南与东莞隔江相望，西连增城 北靠龙门、河源，毗邻港澳 是京九铁路经济增长带的咽喉地带 是珠三角最大的可连片开发的县区 是广东省唯一的全国百强县
得大湾区者得天下， 龙光，以一个个经典之作，成就湾区精端生活专家
龙光城 筑梦安家，一生之城
龙光玖龙台 旗舰级城市公园精粹综
合体
龙光玖钻 开启深圳未来城市之门
阶段推广主题：
龙光40盘 筑美大湾区
湾区精端生活家 22载跨越之作
第二阶段：形象面世
户外：
湖山果岭 中国院
惠州北站 龙光巨著 果岭孤品
针对深圳客户，最快速理解区域价值的方 法，莫过于对比法
一个鲜活的参照——深圳北站
项目所在地——
惠州的深圳北站
无需过多描述，直观明了，易于理解。
针对本地客群，泛区域的推广没有意义， 因为我们的竞品也集中在同一区域。
扬长避短，两个点让项目的地段 价值独有、清晰！
3KM
北站城心，3公里城市精华
在项目周边配套缺乏的情况下， 以与惠州北站的距离， 点明项目的位置及未来将具有的发展前景。 以惠州北站为新坐标建立新的地段价值衡 量标准，以此优于大部分竞品。
两类产品轮流推货，节奏快，间隔时间短
1、必须同步推广 2、必须有主有次
我们建议，在两大推广主场，采取不同思路：
深圳：前期纯别墅推广，后期释放高层信息 惠州：以别墅树形象，以整体带高层。别墅和高 层信息同步释放
也就是说，在首次开盘前：
别墅：以深圳客为主，本地客为补充。 以大量深圳客群拉高项目档次，奠定更高的客群基础。
高层：以本地客为主，外地客为补充。 先抢夺区域性客户，建立本地市场口碑。外地通过三级市场， 引进客流。
推广节奏划分：
6.30 营销中心开放
8.11 8.23 别墅样开 高层样开
5
品牌 启势
6
形象 面世
7
营销 中心 开放
8
别墅样 开及开
盘
9
10
11
12
线上：以整体带双产品线
线下：分产品线展开圈层活动
以别墅推广为主， 建立高端别墅住区形象 别墅先动态进行资源分配
第一阶段：品牌造势
品牌，影响购买决策的关键因素。 碧桂园？星河？中海？佳兆业？方圆？龙光……
区域大牌云集，如何让品牌成为加分项？
实力的比拼不占优势，我们另辟蹊径：
粤港澳大湾区，龙光 发展核心区域，共布 局42盘。 龙光现有土地储备资 源中逾64.2%均处于 粤港澳大湾区。
千年古城，名胜遍布，人文锦绣
自秦始皇33年设县至今，已有2200多年的悠久历史。 客家文化、南粤文化在此辉映交融，积淀了深厚的文化底蕴。 冲虚观、酥醪观、东坡亭等古迹密布。 从秦到清末，葛洪、苏东坡、丘逢甲等大批历史名人曾寓居或履临博罗。
“珠三角最绿的心”，生态福地，佳境如画
博罗县被誉为北回归线上的绿洲、“珠三角最绿的心”。 丰厚的植被、茂密的森林，覆盖了367平方公里的广袤山地，森林覆盖率达 53.18%。辖内有罗浮山省级自然保护区、象头山国家级自然保护区、黄山洞 市级自然保护区，以及太平山县级自然保护区，总面积约为2.25万公顷，占全 县国土总面积的7.9%。
为什么要选择果岭别墅？ 从客户角度出发， 进行价值解读——
惠城项目展厅+深圳各区巡游展厅， 情景式展厅，配合形象面世，提前蓄客。
第三阶段：营销中心开放
户外：
一栋果岭墅 胜却人间无数
龙光 · 天禧 2019年推广策略提报
世联中原双报告， 市场基本面我们不再赘述。
这是一个短板清晰， 价值优势亦十分明显的项目：
区域：成熟度低，前景向好 品牌：大牌云集，泯然于众 配套：严重不足，最大短板 产品：主流刚需，同质竞争 景观：双公园果岭，湖山兼得
竞品云集，突围之路？
别墅盘的比拼， 首先是资源的比拼。
别墅推广语：
湖山果岭 中国院
高层推广语：
北站城心 湖山果岭美宅
此外，值得一提的是，项目24套180㎡的独栋别 墅，堪称市场唯一，极具市场噱头及聚焦效应， 建议每阶段限量推出，吸引客群：
180㎡ 纯独栋 果岭墅
视觉形象设计
推广执行建议
先探讨一个问题： 如何处理别墅与高层的推广关系？
罗浮山——惠州首个国家级风景名胜区和国家AAAAA级景区 象头山——国家级自然保护区 平安山——国家AAAA级景区 “那里花开”主题公园、秋枫寨旅游度假区、长津冰雪大世界……
距离问题的本质， 实际上是交通成本与时间成本的计算。
珠海与香港的距离没有变， 港珠澳大桥却催生了保十琴价格的飙升。
深圳与中山的距离没有变， 深中通道却促使大批深圳客跨海置业中山。
在区域优势共有， 项目规模与配套略逊一筹的情况下， 汤泉高尔夫，是最有利的突围之路！
顶端物业之所以能做到顶端， 稀缺的资源和不可复制性是支撑其价值的主要因素。
惠州不缺少山水资源， 而高尔夫景观，则相对稀缺！
嘉宝田高尔夫
中洲塱湖高尔夫
洲际度假酒店 高尔夫球场
汤泉高尔夫 涛景高尔夫
合生愉景湾 具球场有一定距离 合生高尔夫 305-333㎡
山+湖+果岭
北站新城绿核所在
北站新城最大的公园——七娘坛公园 唯一的高尔夫俱乐部——汤泉高尔夫 绿意三面环绕，静与景兼得的栖居胜境。
整体定位语：
北站城心 湖山果岭隐墅境
最后，看产品
产品优势提炼：
低密度生态别墅城邦 依山伴湖，独有高尔夫景观 龙光精制，新中式别墅 社区景观泳池及品牌幼儿园 纯粹墅区，自成一体，高端私密 瞰景高层，围合式中央园林
候鸟球场
就现有市场来 看，高尔夫别 墅盘极为罕见。 这是项目的机 会点！
棕榈岛高尔夫
恒大棕榈岛 295㎡双拼别墅
巽寮湾宝 兴国际高 尔夫
独辟品类 别墅分两种
果岭别墅
其他别墅
可见的现实 别墅越来越多，高尔夫越来越少
通过果岭资源的叠加， 让龙光天禧跳脱红海，独辟蓝海！
再看区域
区域价值是共有价值， 但我们必须找到自己的独有说辞！