中国房地产周期的分析

中国房地产周期的分析

摘要：以我国1990-2009年的房地产波动为对象，采用合成指数方法（简称CI），建立了一套系统的中国房地产周期衡量指标体系，并通过对17项指标的简化处理及科学转化，最终用一个综合评价值描绘出中国房地产周期波动趋势图，反映了1990年至目前及未来一段时间的房地产周期发展过程。根据指数的变化，将我国房地产波动分为四个周期，并提出了宏观调控的相关建议。

关键词：房地产周期；合成指数；政策建议

Research on Real Estate Cycle of China

Abstract: The paper used CI in the Chinese real estate cycle of the year 1990-2008, and established an index system for measuring Chinese real estate cycle. Through simplifying the 17 targets, we finally used a composed index-CIY to describe the course of Chinese real estate cycle and carved up four cycles from 1990 to the coming future. Based on the analysis, the countermeasures and policy proposals to the government was given out.

Keywords: Real Estate Cycle; Composite Index; Policy Proposal

房地产周期的理论研究滞后于现实需要，客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。分析房地产经济周期波动的生成机理等基本理论性问题，探讨我国房地产经济周期波动的特征及其与宏观经济周期的相互关系，寻找应对周期波动的房地产业发展政策，这些工作不但是对经济周期理论的重要创新，而且更是房地产周期理论的重大扩展[1-3]。

0 引言

要正确分析和预测房地产周期波动，首先，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响，采用多指标进行综合评价；其次，考虑到近年来我国房地产行业迅猛发展且各项指标值几乎全部上升的情况，用一些学者使用的扩散法不能清晰的描绘出我国房地产行业发展状况，也不能准确划分出不同的周期波动阶段，而对于谱分析、人工神经网络模型构建等方法，计算过程又较为复杂，经过处理后的数据所显示出的指标时序性和信息完整性受到了较大的削弱[4-5]。面对这种情况，本文采用合成指数法对自1990年以来的中国房地产周期波动情况作一较深的探究。

1 指标体系

1.1 指标体系设计原则

在进行房地产周期波动分析时，建立合理的指标体系时保证分析有效的基本前提。在选取房地产周期波动指标时考虑了以下因素的影响[6]：（1）经济显著性，主要判断特定指标是否属于主要经济指标；（2）统计数据的充分性，主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面，它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准；（3）周期方向的一致性，即指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致；（4）序列的平滑性，即指标的统计结果随形成的序列应当较为平滑，分析结果不会产生较大误差；（5）可操作性，指标数据要有可靠和及时的来源。

1.2 指标的选择

本论文参考层次分析法（AHP法），计算各指标权重，即通过专家打分法对各二级、三级指标的相互重要性关系进行定性判断，运用AHP法对各指标间关系及各指标对总指标的影响与贡献进行科学的定量分析[7]。由此可得各指标及其权重见表1.1。

表1.1 指标及其比重

另，房屋销售价格指数、土地交易价格

注：文献[8]中实际有25项指标，考虑到数据的可得性，从中选取15项指标进行分析。

2 房地产周期波动分析

2.1 数据采集与初步处理

从文献中[8]采集了表1.1所要求的从1990到2009的15项指标，并对其进行去量纲处理——计算各指标在k年增长率，作为进一步分析的基础。

2.2 构造综合评价模型

中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定了房地产合成增长率指数，认为：房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.1+房屋竣工面积增长率×0.1+房地产投资增长率×0.2+房屋销售额增长率×0.4+商品房价格年上涨率

×0.1+房地产业增加值×0.l[9]。参照中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定房地产合成增长率指数的方法，可以得出合成指数为：

CIY= ×0.068＋×0.102＋×0.075＋×0.075+ ×0.03 ＋×0.03＋×0.04＋×0.136 +×0.102 +×0.102 + ×0.027＋×0.027＋×0.029＋×0.027＋×0.14 （2.1）

代入，得到1991-2009年的CIY值，借助图像采用时序分析法，通过直接观察数据点的相对位置变化，分析数据运动规律及其结构变迁，根据每年的综合评价值CIY绘制时间序列图2.1如下：

图2.1 房地产周期合成指数CIY波动趋势图

2.3 中国房地产周期的划分

结合我国房地产业发展历程以及图2.1可以简单看出，中国房地产业从1990年开始，按照倒U法，大致经历了三个周期：

1、1990-1996年为周期Ⅰ。从1989年起，中国改革开放的巨大成效突显，发展速度跨上了新的台阶。房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了复苏期。经过一定的积累之后房地产业开始直冲向1993年的波峰。93年后半年宏观调控政策降温之后，由于资金短缺，市场需求不足，许多城市陷入房地产大量积压的困境，房地产业形势直落，销售面积增幅明显回落，产业进入萧条期至1996年到最低点。

2、1997-1999年为周期Ⅱ。1997年起，房地产业显示出了开始上升的势头，进入了复苏期，房地产业进入了新一轮的发展周期。不过中间由于东南亚金融危机的冲击以及98年中国南方遭受的自然灾害的影响，复苏过程曲折而缓慢；1998年房地产业出现较好势头，但是1999年再次出现衰退。

3、2000-2008年为周期Ⅲ。2000年，市场开始稳步升温，也在良好的宏观经济环境中确定了房地产业越来越重要的地位，房地产业的发展越来越成熟，并且保持着良好的发展势头，进入了房地产业持续发展的繁荣期，于2005年出现了这一阶段的最高值；但是在美国金融危机引发的全球经济危机的波及，加上雪灾、汶川大地震等影响下，于2008年CIY达到波谷值。

此外，从2009年开始中国房地产第四个周期。比较2008年和2009年的CIY 预测值，可以看出：在政府各项宏观政策推动下，中国房地产市场开始走出低迷期，市场逐渐复苏。

3 房地产市场宏观调控的建议

根据房地产周期波动影响因素的分析，为了减少房地产周期波动带来的损