三亚房地产市场分析

三亚房地产市场分析

一、市场

三亚房地产现状

三亚为著名的旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有的房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后的三亚房地产市场，在21世纪曙光初

照之际，终于伸展着身形，渐渐复苏了。

近年来，三亚市加大旅游城市景观环境整治、建设力度，进一步开拓国内外旅游客源市场，调整城市建设规划，是三亚房地产业复苏的重要契机。而对烂尾楼盘和积压商品房的铁腕处置，震撼并刺激了房地产投资活动，使得当地房地产市场受投资推动出现升温。九十年代海南房地产泡沫灾情之后出现的绝对低价位，吸引了相当数量的国内外人士到三亚进行异地置业，并带动了本地客户的置业活动。在同等或相近的价格条件下，临海楼盘和毗邻城市景观较好区域地段的楼盘有着天然的竞争优势。

据有关部门统计，2004年1月—4月，三亚房地产销售火旺，销售面积40万平方米，与去年同期相比增长了52%。在三亚购置旅游房产用于度假和投资，已成为国内旅游的一种时尚，三亚正成为理想的第二居住

地。

Ø 户型特点

三亚在售的商品房中，尽管海景房价格节节攀高，但是一直非常走俏，且时有“缺货”的现象。而25平方米至80平方米的中小户型房最受追捧，多是被外地人买来用以度假之用。大户型购房者主要用于度假、投资，一般都集中在临海地段，约占21%。40平方米以下的小户型也有较大的需求，大多数是用于家庭旅馆等。

Ø 环境取向

在住宅环境上，三亚的一线海景商品房受到热捧，65%的购房者首选海景，另有26%的购房者选择生活配套完备的小区房，选择市中心居住的不足10%。

Ø 信息来源

据调查，43%的购房者信息来源于朋友介绍，成功个案的榜样效应十分明显，往往出现一个客户带动一群客户的情况。27%的购房信息来自旅游，许多游客度假成房东。另外一部分购房者信息来源于报纸、网络等媒介。

Ø 品种单一

在欣赏着三亚美好景观的同时，也叹息三亚在商业上显得并不完善，除了饮食行业以外，在三亚找不到比较完善的购物中心，商业化的单一性使三亚显得缺乏活力，许多人来三亚似乎更多的是度假和休息。在这样大环境的影响下，度假村、酒店式住宅充斥着整个三亚的房地产界就不足为奇了。主题单一、格调单一、售楼方式的单一都是三亚房地产的一个明显的弊端，一哄而上也是导致三亚房地产时涨时落的一个关键因

素。

二、发展

三亚88年规划为高新技术产业和旅游业为主的热带风景旅游城市，94年规划为热带风景旅游城市，海南南部中心城市，99年规划为国际性海滨热带风景旅游城市。目标是将在2010年城市人口达到71~79万，城市建设用地52平方公里。规划的总体思路是山、海、河、城为主干，突出南部风光特色，重点搞好：三湾、三山、两河、四景点。其中亚龙湾为面向国内外客户的海湾；大东海湾为主要面向国内客户的海湾；三亚湾为面向本地客户的海湾。主要区域规划布局强化风景性城市职能，以三亚湾为主的带状布局。旧城

以商业为主，越川为新行政中心、田独为亚龙湾后勤保障基地、荣根为居住区域、海坡为旅游度假区域、荔枝沟为高新农业和相关科研区域、亚龙湾为热带风光为特色的国际一流避寒旅游胜地。

三亚的发展一切以旅游为主，三亚房地产的发展同样离不开旅游，因此，三亚是岛外客购买为主体的房地产市场。没有岛外客，市区人口仅13万多人的三亚几乎没有开发房地产业的必要。即便是普通的商品房开发项目，70％至80％的买主也来自岛外。20世纪90年代初，到三亚炒楼就是淘金。持续仅二三年的开发热潮之后，三亚房地产成了烫手山芋。近一两年，一些房地产开发商重新把目光移向这里。近几年，三亚房地产投资增长大约9倍，35幢停工多年的“烂尾楼”已经或正打算“穿衣”。三亚房地产似乎重新开始有戏。

总结三亚的六大优势，分别是：

Ø 中国唯一热带滨海旅游城市。

Ø 联合国公认最适合人类居住的城市，SARS以后，海南无疫区的健康生态环境获得广泛认同，继20 02年获得“中国人居环境奖”之后，三亚再获建设部颁发的2003年“中国人居环境范例奖”。1998年世界1 58座城市的大气环境质量检测中，三亚排名世界第二，仅次于古巴的哈瓦那。

Ø 长寿之乡，据统计，三亚人均寿命超过80岁；在长寿之乡建康复中心。

Ø 最好的康复中心，许多疾病在这里可自然康复，三亚被称为天然大氧吧，负氧离子比北京高8倍，

对心血管病、高血脂患者有较好疗效。

Ø 天然大温室。年平均气温25.4摄氏度，月平均最低气温17.4～21摄氏度，全年日照时间2563小时。Ø 丰富的海岛旅游资源。三亚的空气、阳光、海水、沙滩，是这个城市最为傲人的资源。靠着这些已经越来越稀有的自然资源，目前三亚旅游度假房地产已经发展得如火如荼。

购房者目的：

Ø 短期休假：购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地，购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。住户像候鸟一样在三亚和原居住地之间穿梭。小区70％至80％的商品房被外地人买走，住户每年最多在这里待上四五个月，他们离开后，房子交由小区物业公司统一管理。

Ø 养老：岛外退离休人员及一部分高收入者。

Ø 投资置业：一部分人认为目前三亚房价低，有较好投资收益。

发展状况：

Ø 最近两三年，三亚游客数量一直以两位数增长。在三亚酒店客房目前尚未供不应求。独特的市场需求，使三亚的旅游房地产业，产权式酒店、产权式公寓楼成为近一两年三亚房地产投资的热点。

Ø 据三亚市有关方面介绍，三亚湾将建高档次康复中心。

三亚卓达集团将在投资的兰花温泉度假村建中国中医中药博物馆，并将在三亚投资建设疗养基地。

Ø 市场的需求同时带动了停缓建工程的处置，闲置多年的“半拉子”开始“复苏”。

去年10月，三亚开始对第一批共68宗停缓建工程进行处置。不但原业主纷纷前来办理续建手续，还吸引了大批想购买停缓建工程的开发商。现已有35宗可进入施工阶段。

Ø 城市环境的不断改善使三亚的自然地域优势更为突出。