资产评估复习资料

1.资产评估：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定

目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2.资产评估的基本要素：1、评估主体（自然人、法人、合伙人）2、评估客体3、

评估依据4、评估目的5、评估原则6、评估程序7、评估价值类型8、评估方法9、资产评估的假设10、资产评估基准日

3.资产评估在市场经济中的功能:1.为资产业务提供价值尺度2、价值鉴证3、优化资源

配置4、促进企业账实相符和资产完整5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行

4.资产评估的特点:1.现实性：指以评估基准期为时间参照，按这个时点的资产状况对资产

进行评定估算。具体表现在三个方面：（一）反映现状完全以现实存在为依据（二）以现实为基础反映未来（三）强调客观存在2.市场性是资产评估区别于财务会计活动的显著特征。3、预测性用资产在未来时空的潜能说明现实4、公正性资产评估具有独立性，他服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要5、咨询性资产评估是为资产业务提供专业化估价意见。评估者支队结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。

5.资产评估的目的：（1)资产交易:1)单项资产交易2）企业产权变动（所有权，经营权，

使用权，占有权）3）房地产交易（2）融通资金（3）资产保全（4）资产清算（5）债务重组（6）咨询服务（7）税收

6.资产评估的主体：是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构和专业评估人员。

7.资产评估的客体：即指资产评估的对象。

（1）生产费用价值论是成本法的理论基础。（卖方市场）

（2）效用价值论是收益法的理论基础。（买方市场）

（3）供求价值论是市场法的理论基础。（供求决定价值论）

需求价格：消费者愿意支付的最高价。供给价格：生产愿意接受的最低价。

8.资产评估的假设

1、交易假设：交易假设是将被评估资产置于“市场交易“中，从而使评估师可以模拟

市场进行评估。

2、公开市场假设：是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交

易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。

3、继续使用假设：是指资产将按现行用途继续使用、转换使用或移地继续使用。

4、清偿假设：是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆成部分被强制出售9.资产评估的原则

（一）资产评估的工作原则：a、独立性原则b、客观公正性原则c、科学性原则

（二）资产评估的经济技术原则：a、预期收益原则b、供求原则c、替代原则d、贡献原则e、评估时点原则

10.资产的重置成本：按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。简单的来说就是资产的现行再取得成本。

复原重置成本：是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本:是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，

以现行价格构建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

更新重置成本与复原重置成本的联系与区别：

相同点：均采用资产的现行价格且资产的功能不变。

不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。优先选择更新重置成本的理由：一是更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）。二是采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产（超额运营成本）。

三是用更新重置成本形成的资产性能可改进。

重置成本的计算方法：（1）重置核算法（2）功能系数法（主要计算更新重置成本，分为线性跟非线性）（3）物价指数法（主要计算的是复原重置成本）（4）统计分析法11.有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。（原因）

方法：1)观察法2)使用年限法3）修复费用法

功能性损耗：含义：是无形损耗的一种是指由于技术进步到账被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。

经济性损耗：含义：因资产外部环境变化导致的资产贬值，而非资产本身的问题。（计算）实体性贬值.：机器设备的实体性贬值也就是有形损耗，它是由于使用磨损和自然损耗而造成的。

功能性贬值：主要是因为技术进步所导致的结果。两种表现形式：超额投资成本和超额运营成本。

12收益法：（收益法的计算公式3大种P34）

评估思路：通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。

前提条件：

1.资产的预期收益可以预测并可用货币计量。

2.资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量。

3.资产的预期获利年限可以预测。

收益法各项指标的确定：（1）预期收益额及其测算（2）折现率和资本化率（方法，收益额表现形式，计算方法P39）

收益期限：资产获得收益的持续时间，通常以年为单位。由评估人员根据被评估资产的特征条件，市场条件法律法规条件，历史收益情况和未来变化趋势等因素来估算。

评价

13.市场比较法

前提条件：

1.充分发育活跃的资产市场

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。

调整差异（公式P43）

时间因素区域因素功能因素成新率因素交易情况调整

具体操作方法：

1直接比较法：a单一因素比较法:现行市价法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法、b 类比调整法

2 间接比较法

评价

14、市场法、成本法、收益法的评价

市场法：市场比较法是相对最具客观性的评估方法，运用的前提条件：一是对产权交易市