荆州调研报告

1F约150-300元/ （平米 ·月） 1F约250-400元/ （平米 ·月）
临街铺面，约为400-500元/
㎡/月； 大型超市周边租金水平 约为250-400元/㎡/月；
1F约400-500元 /（平米 ·月）
1F约80-150元/ （平米 ·月）
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 经营状况
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北京路商圈商业分析—江汉南路 商业构成
新 沙 路 北京路 园 林 路
江 汉 北 路 江 汉 南 路
红 门 路
红 星 路
本 案
江汉南路全长约为0.7公 里，主要以沿街商铺组成其
商业。
在没有大型卖场的带动 情况下，区域目的型消费结 构明显。
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1F约150-250元/ （平米 ·月）
北
月；
1F约100-150元 /（平米 ·月）
1F约70-120元/ （平米 ·月）
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北京路商圈商业分析—中山路商业步行街 商业构成
新 沙 路 北京路 园 林 路
江 汉 北 路
红 门 路
红 星 路
本 案
中山路步行街
中山路商业步行街共约 100家临街铺面和2家宾馆， 商业构成较为简单。
价年增长幅度大多在15%以
上，到2009年，成交均价为 2541元/㎡，中心区域销售 价格已经突破4000元/㎡； 从整体竣工、销售面积 来看，城市房地产市场供应 量较大，处于供大于求的市 场格局之中。
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市场竞争环境分析
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商业市场
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分布不合理，导致广场经营
不理想，存在着必然的联 系。 同时，传统的商业消费 习惯也起到了较大的作用。
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北京路商圈商业分析—北京中路（西段） 商业构成
北京中路西段全长约0.7 公里，大部分以底商和单体
商业为主，经营品象偏低
端，环境较中心地段相去甚 远。 较大商业单体主要集中 在道路北侧，整体商业无明 显规划痕迹，自由发展而 来。 中央大道
北京路商圈商业分析—江汉南路 业态构成
在北京路商圈内，江汉 南路的商业总体量约为1.16
业态 宾馆 餐饮 超市 电子 服饰 美容化妆 金融 合计 营业面积（㎡） 3180 1593 2380 3663 65 540 200 11621
万方。
在商业业态分析中，电 子类业态占比较大，达到 31.5%。其他业态分布主要 为相关产业配套和生活配套 类型。
本 案
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 商业现状
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 业态构成
业态 营业面积（㎡） 17571 11730 9678 2136 43500 471 66250
在北京中路（中段）的 商业总体量约为17.6万方。
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古城商圈商业分析—荆州中路 经营状况
“阴阳街”的形成： 在荆州中路的沿街商业中，南面商业无论是租金水平、经营状 况、商业氛围均要强于北面商业。
一方面，南面商业以步行街区为主，商业业态较为丰富；北面商
业以超市为主，消费目的性较强；另一方面，传统形成的购物习 惯，也是此类现象出现的极为重要的原因。
格出现松动。现阶段开发商把握时机，先于竞争市场平开或低开无疑更能掌
握市场主导。
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城市经济环境分析结论 （详细分析见附件）
鄂中南中心城市，经济发展态势良好，城市化加速，城市 影响力扩增，拥有较为广阔的独立发展空间。
三大产业结构不断优化，第二、三产业的不断发展，将为 本案带来良好的客群资源。
总营业面积约为0.8万方。
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北京路商圈商业分析—中山路商业步行街 业态构成及租金水平
业态构成： 中山路商业步行街共88家机电销 售门面，辅以极少数服饰业和2家
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 租金水平
沿北京中路两侧，北侧 租金水平约为120-200元/㎡ /月，而南面租金水平约为 180-350元/㎡/月； 区域内租金水平最高的 区域为道路中心地段南侧的
1F约80-120元/ （平米 ·月）
本 案
1F约180-250元/ （平米 ·月）
商住 55% 工业3% 住宅2% 工业30% 4
41.8 332.0434.1 326.6 292.8 292.3 127.3 25.2 19.7 0.0 787.9
荆州市2009/2010土地成交量（亩）
1,104.0
荆州市2009/2010土地成交均价（万元/亩）
225.2
142.1 75.6
138.5 14.5 0.6
“阴阳街”的形成： 在北京中路（中段）的沿街商业中，南面商业无论是租金水平、 经营状况、商业氛围均要强于北面商业。
与老城区类似，传统的商业消费习惯左右着区域商业发展，本案
在项目定位和产品规划中，应注意该问题。
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 经营状况
商铺租金差异化的出 现，与美佳华商业广场动线
美容化妆ຫໍສະໝຸດ Baidu
鞋帽 娱乐 合计
429
188 1480 30225
该区域内明显偏向于金融服务业，主要集中了银行、证券、保险 公司等商业业态。该路段的零售商业氛围由东至西，逐渐减弱。
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北京路商圈商业分析—北京中路（西段） 租金水平
沿北京中路（西段）两 侧，北侧租金水平约为70130元/㎡/月，而南面租金 水平约为100-180元/㎡/ 月； 区域内整体租金水平和
1F约90-130元/ （平米 ·月） 1F约70-150元/ （平米 ·月）
商业价值由东至西递减，本
案周边区域目前在没有优质 商业物业支撑的情况下，租 金水平可达到150-180元/㎡
1F约150-200元 /（平米 ·月） 1F约80-120元/ （平米 ·月）
/月.
本 案
1F约120-180元/ （平米 ·月）
人口稠密，收入不断攀升，消费力强，不断增长的人均收 入水平将有效的支撑房地产市场的发展。
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房地产市场发展 土地市场
2009至2010 年，荆州城市土地成 交共计约1800亩，成 交亩单价在百万以 上。 对比两年的成交 情况可以发现，受国 家调控政策的影响， 2010年土地成交住 宅类用地明显萎缩， 而商业用地、商住综 合用地的价值逐渐被
投资资金外流；而商业地产
市场政策相对稳定，市场发 展逐渐升温。
3、市场影响：
新政策迫使相当部分刚需自动延迟购房，将投资投机客挡在市场外， 并强化执行，严厉措施势必促成购房者在短期内的新一轮观望。 由于各层次购房需求均受到抑制，而在供应加大的背景下，供求双方 力量失去平衡，预计年底相当开发商迫于压力，做出价格调整，促使整体价
房地产市场发展 土地市场
在本案周边成交的 地块中，亩单价平均水 平在300-400万，最高 成交已经达到580万元/ 亩。 本案所处的城市核 心区位，无论是住宅价 值还是商业价值，均远 远高于城市平均水平， 其价值受到政府、开发 商、市场的广泛认可。 地块编号 G（2010）016 G（2010）032 G（2010）036 G（2009）006
核心商 业段
好邻居 超市 好邻居 超市 武商量贩
位于该路段东侧。
以超市和商业步行 街为主的物业构成，难 以沉淀大体量的集中型 零售商业单体，商业发 展速度较慢。
球场路 步行街
宝安商 业街
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古城商圈商业分析—荆州中路 商业现状
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古城商圈商业分析—荆州中路 业态构成
在古城区荆州中路的商 业总体量约为7万方。
业态 服饰 餐饮 娱乐 金融 宾馆 美容化妆 超市 合计 营业面积（㎡） 26028
1876
1226 1212 1157 770 35000 70869
在商业业态分析中，超
市和服装的占比较大，分别 达到52.0%和38.7%。
较为单一的业态构成，难以满足城市发展和客群消费的需求，同 时，古城内发展空间的限制，也使该区域难以完成商业业态的调 整。
荆州房地产市场调研报告
政策环境
国家有关部委：五大措施遏制部分城市房价过快上涨（2010.9.29） 政策极力打压住宅市 场，使市场观望情绪浓厚， 国土资源为进一步的贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成 果，促进房地产市场健康发展。 政策解读 1、政府态度：政府调控房价决心坚定 2、政策措施：短期一刀切，强行降温
197.2 105.3 0.0
109.6
50.8 98.7
商业
住宅
工业 2009年
商住
其他
总计
商业
住宅
工业 2009年
商住
其他
总计
2010年
2010年
荆州市2009年成交土地面积比例 商业5% 住宅 37%
荆州市2010年前9月成交土地面积比例 其他12%
商业27%
商住30%
市场追逐。
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土地位置 北京中路 北京中路 园林东路 公园路
土地用途 商服 商住 商住 住宅
土地价格 （万元） 7045 31400 4920 2535
土地均价 （万元/亩） 580 199 470 159
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房地产市场发展 二级市场
2003-2009年 ，荆州房 地产市场发展迅速，成交均
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北京路商圈商业分析—北京中路（中段） 商业构成
北京中路为沙市区东西 主干道之一。全长约2.5公
地一大道（地 下商业） 时尚广 场 美佳华商 业广场 广埠屯资 讯广场 一隆 广场 广源商 城 金石商 贸城 时代广 场
里，商业核心地段约0.5公
里。主要商业载体为美佳华 商业广场、广源商城、金石 商贸城和时代广场。 以大型购物中心和沿街 商铺为主的构成，使得区域 内商业聚集度高，业态丰 富。
区域为球场路步行街与荆州
中路交汇处，约为380-460 元/㎡/月； 大型超市周边租金水平 约为170-220元/㎡/月；
1F约70-120元 /（平米 ·月）
1F约170-220 1F约380-460元 元/（平米 ·月） /（平米 ·月）
1F约70-120元/ （平米 ·月）
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城市商圈分布：两个商圈，一个核心
荆州中心城区在荆州区
和沙市区各有一个商圈。 由于历史发展的原因， 虽然两商圈距离较远，发展
古城 商圈
空间相对独立，但是北京路
商圈的核心商业地位较为突 出。 荆州单核商业中心的发
展特点较为明显。
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古城商圈商业分析—荆州中路 商业构成
荆州中路为古城区 商业中心，东西全长约 2.6公里。其中依其两条 在05年后开发的商业 街，使得商业繁华地段
中佳商城
本 案
华城商 业广场
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北京路商圈商业分析—北京中路（西段） 业态构成
在北京中路（西段）的 商业总体量约为3万方。
业态 宾馆 餐饮 超市 服饰 功能服务 金融 营业面积（㎡） 3075 480 300 2360 1713 20200
在商业业态分析中，金
融服务业占比最大，达到 66.8%。其他业态分布较为 平均，业态总类较为齐全。
该区域明显为专业市场和功能配套分布，目的性消费的特点明显。 零售商业在该区域内的发展空间有限。
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北京路商圈商业分析—江汉南路 租金水平
沿江汉南路，租金水平 由北至南递减。 靠近江汉南路与北京中 路路口的租金约为150-250 元/㎡/月，靠近中山路路口 租金水平约为70-120元/㎡/
服饰 餐饮 娱乐 金融 宾馆 美容化妆 超市
在商业业态分析中，超
市占比最大，达到37.5%。 其他业态分布较为平均，业 态种类较为齐全。
专业市场
服饰 合计
25350
17571 176686
业态构成丰富，以大型超市和购物中心带动，整体商业业态品类 齐全，体现了其核心商圈完善的商业服务功能，具有良好的商业 氛围。
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古城商圈商业分析—荆州中路 租金水平
沿荆州中路两侧，北侧
租金水平约为70-150元/㎡/
月，而南面租金水平约为 120-200元/㎡/月； 区域内租金水平最高的
1F约70-120元 /（平米 ·月）
1F约60-110元/ （平米 ·月） 1F约150-200元/
（平米 ·月）