世联别墅区的价值体系
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产核心价值体系
房地产核心价值体系一般由地产、房产、文化三大价值构成。
它与产品三个构成层次（核心层、中间层、附加层）有相似的一面，但又有别于产品的构成。
一、地产价值：体现地块的地理位置价值。
项目地段位置决定地块升值空间。
从营销角度看，地产价值可通过策略性手段，炒作地段商务、商业或居住价值，最重要是要在置业者心理图像中实现四阶段（存在区、认知区、优势区、忠诚区）跨越，得到政府部门、媒介、竞争对手和消费者一致认可之后，地产价值自然水到渠成。
二、房产价值：体现建筑、户型、园林、社区配套等方面物理性品质。
过硬的项目质量是品牌价值存在的基础和前提，无论是万科、万达还是中海外（如中海外坚持的“过程精品”的做法值得深思，值得学习）都把项目质量作为营造价值的第一要素。
房产价值可以通过强强联合的方式得以提升，如与国内外著名专业公司合作，力求实现房产价值最大化。
三、文化价值：体现消费者精神上的感性享受和价值体验。
文化价值目前成为地产项目重点挖掘的内容，在全程策划营销过程中，文化价值给目标客户精神上享受，提升项目的品牌价值。
文化概念个性化、差异化的内涵，是项目最根本个性之所在。
建立项目个性化视觉形象，构筑文化精装社区，显得非常重要。
如奥林匹克花园就是以“运动、健康”为主题，可谓个性十足。
文化价值要以代表美好的事物，代表着新的思想、新的理念、新的生活方式的形象入市，给置业者能带来新境界或一种真实而贴切的生活方式。
文化价值特征在于：·排他性：提炼的文化概念，要具有“特产”的特征，即具有不可复制的特征。
这是项目差异性最大体现。
·执行力：所倡导的文化价值贯穿始终。
在项目的整体运作中，必须通过全方位的推广策略和强有力的执行手段，逐步消除目标客户的疑虑，达到对项目文化的认可、忠诚与维护。
·感召力：体现对消费者（置业者）的终极关怀，引发利益点的共鸣。
每一个成功的品牌，无不具有巨大的感召力。
如：面对市场的特点，诺基亚采取的对策是人性化关怀，其中包括产品人性化概念的推出,同时提供一系列不同的产品去满足不同层次的消费者，引发并迎合不同层次消费者利益点。
度假别墅VS居家别墅区别
园林景观 道路规划
中国地产商域网
道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效 果，多采用石材路面，突出原生感
度假别墅中道路除了满 足通行需求外，有了另 一个重要的任务：增加 情趣性
本报告是严格保密的。
14
买房地产资料光盘-->到中商网 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 fwì
p客厅和西厨＋吧台构 成了大尺度的空间。
p卧室和露台通 过泳池相连接。
p全套间设计。
本报告是严格保密的。
5
买房地产资料光盘-->到中商网 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 ÿw隖
建筑单体 空间分配
中国地产商域网
园林景观 园林小品
中国地产商域网
园林小品是塑造度假主题，彰显风情，烘托度 假生活的有效手段
地域 宗教 民族 原生
本报告是严格保密的。
13
买房地产资料光盘-->到中商网 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 fw隖
Mexico
划，一线海景为酒店集群，居住区退为二线
p坎昆（Cancun）位于加 勒比海北部，墨西哥尤卡 坦半岛东北端海滨；
p整个岛呈蛇形，长21公 里、宽仅400米，西北端和 西南端有大桥与尤卡坦半 岛相连；
p以20公里长亮白沙滩闻 名，为珊瑚风化而成；
p一线海景主要为酒店集 群，目前已有三星级以上 酒店80多家；
建筑单体 动线设计
中国地产商域网
区别与居家别墅动静分区的组织，度假别墅讲 究动线的丰富
p大尺度的共享空间 和灰空间开放共融。
pLargo的独栋别墅，建筑面积363平米，四房； p为家庭度假或朋友聚会设计。
世联_上海临港新城主城区居住小区WSW-C1地块产品定位思
规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
10
世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
本报告是严格保密的。
低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面
02.如何进行项目价值梳理
3）项目市场报告（项目专项市场调研报告、项目客群定位等）
1
2
5
3
4
1、建筑设计方案文本 2、建筑外立面 3、CAD图 4、户型图 5、工程进度表
城市规划文件
项目调研报告
项目资源体系梳理
1）、开发商品牌及其背景资源分析； 开发商的品牌影响力 开发商资金实力
开发商项目开发能力及模式
案例分析：夏商地产、港城开发（不同开发商背景不同，所以 拥有的资源不同；对项目开发预期和目标不同、开发商模式与 有效特点均不相同，如乐活小镇开发商追求利润和回现速度、 大学康城开发商则追求品牌）
五、案例分析
一、项目价值定义
项目价值定义
项目价值就是一个项目能够带给消费者
及城市、公众带来的积极影响。
项目价值包括有形的、无形的、经济的、文化的、生活的 等多层面内容。 从地产营销角度考虑，房地产项目价值是项目内在与外在 核心属性，对项目定位和营销策略有决定性影响
项目价值分类:
客户可感知价值
5）项目产品规划分析
Q：如何解读项目建筑设计规划 风格，特色 Q：如何解读项目规划总平图 围合，楼栋，建筑密度，社区感 Q：如何解读景观设计 风格，绿化率 Q：如何解读项目户型 主力户型、优点（赠送、挑高）、缺点
6）合作单位资源梳理
• 建筑设计单位资源梳理 • 景观设计单位资源梳理 • 建筑施工单位资源梳理 • 物业服务单位资源梳理
建筑工艺
建筑材料
地段（地块） 建筑（产品） 园林 配套 人员价值 服务价值
户型配比
产品情况
•主力户型：产品的主要户型（公寓、一房、两房、三房、楼中楼，挑高复式 等），主要根据市场需求，作重点宣传。 •*精装修酒店公寓。120平米小四房。90平米小三房 •其它户型：利用项目的小量产品，提升包装，塑造市场的稀缺性，砸开市场带 动销售。
世联评估沈阳--国王湖别墅项目PPT课件
锦绣山庄 2005年 6.61万㎡
独栋
富力仙湖国际 2008年 11万㎡ 独栋
9
棋盘山板块 从城市外扩和融合的角度讲，棋盘山板块依托东陵区， 区域价值1 位于城市向东发展的主轴上，属于多极化发展中的一级
棋盘山板块位于东陵区之内， 东至沈抚市界，西至三环高速 公路、农业高新区界线，南至 浑河，北至农业高新区、新城 子区界，距沈阳市中心约20公 里，车程约30分钟。
双拼、联排、洋 房、小高
独栋、双拼、联 排
价格区间 (元/㎡)
别墅9000-24000
别墅8000-15000 洋房4600-5300 小高3800-4200
别墅8000-17000
代表性楼盘
兰乔圣菲、桑迪亚纳、漫 步地中海、清韵百园、中
旅国际小镇等
原香墅、大溪地、皇第龙 邸等
富力仙湖国际、听雨观澜 等
龙湖滟澜山 九如溪谷
皇第龙邸
沈阳碧 桂园
原香墅
大溪地
沈阳怪坡
2020/3/4
南沟水库
项目
开盘时间 规模（建面㎡）
产品形式
原香墅 2008年
28万
联排、洋房、高层
大溪地 2007年
57万
联排、洋房
皇第龙邸 2007年 130万 独栋、独联体、叠拼 、洋房、小高
7
大浑南 地段优越，生活外配套齐全，商务氛围浓厚，依靠地段 板块 价值打造城市豪宅区
15万
11万
双拼+联排
类独栋+联排
5
棋盘山 整体板块价值较高，走低密高端产品路线，以改善、度 板块 假型物业为主
项目名称
规模（建面㎡）
容积率
万科兰乔圣菲
11万
2024年别墅市场前景分析
别墅市场前景分析1. 引言别墅作为高端房产的代名词，一直以来都备受关注。
近年来，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，别墅市场也迎来了快速增长的机遇。
本文将对别墅市场的前景进行分析，并探讨其发展趋势与机遇。
2. 当前别墅市场状况目前，别墅市场已经成为全球房地产市场中一个独立而重要的部分。
无论是在各大城市还是旅游景区，别墅都成为了个人投资和居住的首选。
在国内市场上，别墅项目的供应量急剧增加，成为继住宅楼盘之后的热门项目。
不仅如此，别墅的销售面积和销售价格也持续上涨，市场需求旺盛。
3. 别墅市场发展趋势（1）豪华型别墅的需求增长随着人们生活水平的提高，对高品质生活的追求也越来越强烈。
豪华型别墅因其独特的设计、富丽堂皇的装修以及丰富的配套设施，受到了高收入人群的青睐。
因此，未来别墅市场将呈现出豪华型别墅需求持续增加的趋势。
（2）度假型别墅的兴起近年来，人们逐渐意识到休闲度假对身心健康的重要性，因此度假型别墅成为了热门的投资选择。
许多人将别墅作为度假地点，并借此获得放松和休闲的机会。
未来，度假型别墅市场有望持续兴起，成为别墅市场的重要组成部分。
（3）自然环境优质别墅的需求增加随着城市化进程的加速，人们越来越渴望拥有一个安静、舒适、自然环境优质的居住地。
自然环境优质别墅通过提供绿色和健康的居住环境，满足了人们对居住环境的追求。
未来，自然环境优质别墅的需求将会持续增加。
4. 别墅市场的机遇与挑战（1）机遇：政策支持和金融创新政府在支持房地产市场稳定发展的同时，也加大了对别墅市场的支持力度。
金融机构也纷纷推出了一系列针对别墅市场的金融产品，为买家提供了更便捷的购房融资渠道。
这些政策和金融的支持为别墅市场的发展提供了机遇。
（2）挑战：市场竞争和土地资源随着别墅市场的热度增加，市场竞争也随之加剧。
别墅项目之间的竞争不仅表现在产品品质和价格上，还表现在土地资源的争夺上。
寻找合适的土地资源对于开发商而言是一大挑战，而且土地成本的上涨也给别墅市场带来了压力。
高端地产项目价值体系思维树
高端地产项目价值体系思维树在我们谈论高端地产项目时，咱们可不能光看楼盘的外表，得挖掘里面的“真功夫”。
要知道，像那些豪宅、别墅区、甚至高端公寓，它们的价值不是光靠位置好、设计漂亮就能撑得住的，背后有一套复杂又精密的“价值体系”。
如果你觉得这话听起来有点虚，别着急，我给你理一理，保证你听了不光能理解，还能脑袋一亮。
高端地产最基本的“价值”其实是地段，这一点几乎是所有人都能懂的。
你看，那些能俯瞰整个城市的山顶别墅，住在那里，推开窗就能看见夕阳西下，简直美得不行。
还有什么市中心的豪宅，周围高楼林立，商场、餐厅、电影院，步行几分钟啥都有。
这就是所谓的“黄金地段”，谁不喜欢呢？地段好，升值空间就大，投资价值自然也高。
但如果真以为有个好地段就能稳赚不赔，那可就大错特错了。
高端地产还有更深的层次呢，光地段不够，还得有品牌价值。
你想啊，那些大牌地产公司，名字一出，谁不点个头表示认可？大家都知道，像什么万科、恒大这些公司，背后可都是实力派。
不仅是建房子那么简单，它们还在开发过程中加入了很多独特的元素，像精致的园林设计、顶级的建筑材料、甚至是最新潮的智能家居系统，全方位提升居住体验，让人一看就知道，这不是一般的房子。
但你以为光有品牌就够了吗？当然不行！还得提到一个非常关键的点——社区服务。
别小看了这一点，这不止是几个人在大门口微笑问候那么简单。
你住进高端小区，别光是看楼盘的颜值，还得看看人家的管理水平。
说白了，就是看这个小区的物业有多给力。
比方说，有些豪宅区物业会提供24小时的私人管家服务，你上班忙，家里的灯坏了，空调不制冷了，管家立马就能安排人来修。
或者周末想在家里吃顿大餐，物业会帮你联系最顶级的私人厨师。
这些贴心的服务，正是那些高端项目的“秘密武器”。
有了这些，住在这里的感觉就像是过上了帝王般的生活。
让人无时无刻不在享受。
别忘了，建筑设计也是高端地产价值的重要组成部分。
说白了，住得舒不舒服、过得爽不爽，完全取决于房子的设计是不是合你口味。
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
陌生区别墅产品制胜的三种模式.ppt
龙岗区葵涌镇溪涌村，从沙头角梧桐山隧道口，沿沙角海、大鹏 湾东行约17英里。地处深圳东部的“黄金海岸”。
占地约67571平方米，容积率0.75，住宅约48000平方米，商业面 积约2000平方米
坐山：项目位于深圳龙岗区的泥壁角上，地处山地地形，地块高 差约50米，同时山地具备良好高差。
面海：地块三面环海，形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在 西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接 触海面处多为礁石。
本报告是严格保密的。
19
三号别墅——催恺（中国大陆）
3号地景观北向及东北向，视野开阔、层次丰富， 近景是1号别墅，中景有会所，远景则是层层叠叠 的山脉。于是客厅、餐厅向北，居室部分向东北 且全面敞开。
3号地的后面还有4号、5号、6号别墅。于是客厅
和餐厅部分利用台地下沉，“蹲”在草丛之中，
上部覆盖土植草，土坎变成“玻璃坎”。居室部
本报告是严格保密的。
11
12位名师打造的“长城脚下的公社”是收 藏型别墅的典范
“长城脚下的公社”位于北京水关长城脚下一个8平方公里 的山谷里 ，是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏 的当代建筑艺术作品。
2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。这 个项目一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。
分平行山体布置，保持山沟的视野畅通，而架空
使山地得以延续。
本报告是严格保密的。
20
森林小屋——古谷诚章（日本）
这个项目使用的是当地的原材，但通过新颖的建 筑方式形成了独特的空间。从立着不少垂直口子 的房间望出去，人们能看到他们所拥有的景色的 每个不同层面，产生景随人移的效果。
本报告是严格保密的。
21
海鸟造型的路灯，海螺纹 理的台灯柱，还有海胆外 形的装饰灯，处处细节透 着一股大海的气息。
别墅市场定位报告
别墅市场定位报告1. 引言别墅作为高端居住产品，在如今房地产市场中具有重要的地位。
别墅市场的定位对开发商和投资者而言至关重要，它直接影响着产品的销售和市场竞争力。
本报告旨在对别墅市场的定位进行深入分析，以帮助开发商和投资者更好地把握别墅市场的动态和机遇。
2. 市场概况随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始追求高品质和高生活水准，别墅成为他们的首选居住方式。
别墅市场可分为城市别墅和郊区别墅两大类。
根据最新调研数据，别墅市场正呈现出以下几个趋势：2.1 城市别墅市场城市别墅市场主要集中在一线和部分二线城市，消费者主要包括高净值人群和成功企业家。
城市别墅的优势在于交通便利、配套设施完善和社会资源丰富。
随着城市发展的不断壮大和土地资源的紧缺，城市别墅的供应量相对有限，价格较高，但仍然是市场的中流砥柱。
2.2 郊区别墅市场郊区别墅市场主要分布在二线城市及以下的郊区地区。
近年来，随着城市扩张和交通网的完善，越来越多的人选择在郊区居住，享受大自然的美好和宽广的空间。
郊区别墅市场的优势在于价格相对较低、环境优美和空间宽敞。
随着人们对生活品质要求的提高，郊区别墅市场的潜力逐渐释放。
3. 市场竞争分析别墅市场具有一定的市场竞争度。
下面是对别墅市场的竞争对手进行的分析：3.1 竞争对手A竞争对手A是市场领导者，具有较高的市场份额和品牌影响力。
他们的别墅产品质量有保障，并且在市场推广和客户服务方面做得非常出色。
然而，竞争对手A 的产品价格相对较高，限制了一部分潜在客户的购买意愿。
3.2 竞争对手B竞争对手B是新兴的竞争对手，虽然市场份额较小，但具有较大的发展潜力。
他们的别墅产品价格较为亲民，受到中等收入家庭的欢迎。
然而，竞争对手B的品牌影响力相对较弱，需要加强市场推广和品牌建设。
3.3 竞争对手C竞争对手C是传统的房地产开发商，他们在别墅市场上具有一定的竞争力。
他们的别墅产品价格相对较高，但质量和服务水平没有明显优势。
《别墅区的价值体系》课件
空气、环境、美景
别墅区通常被自然环境所包围，拥有清新的 空气、优美的自然景观，给人带来身心愉悦 的感受。
社交价值
社交圈、邻里关系
别墅区为居民提供了良好的社交平台，居民之 间可以建立密切的邻里关系，共同享受社区生 活。
网络、社区活动、共同管理
别墅区通常设有社区活动和共同管理机构，居 民可以通过参与社区活动和管理，建立更广泛 的社交网络。
别墅区的市场前景
未来，别墅区有望继续保持稳定的市场前景， 吸引更多投资者和居民的关注。
管理价值
1
看房、售后服务、物业管理
别墅区提供看房、售后服务和物业管
物业享受到高质 量的居住体验。
良好的物业管理有助于维护别墅区的
整体品质和秩序，提升居住环境和社
区形象。
结论
别墅区的价值体系对于投资决策具有重要的影响，投资者应充分考虑别墅区的生活品质、社交价值、投 资价值和市场前景。
投资价值
高端住宅的投资优势
别墅区作为高端住宅区域，具有较高的投资价 值，可以作为长期投资或投资回报的选择。
别墅区投资的局限性
然而，别墅区投资也存在一些局限性，包括市 场需求的波动性和运营成本的考量。
市场价值
别墅区的市场需求
随着人们对高品质生活的追求，别墅区的市 场需求逐渐增加，成为房地产市场中的热门 选择。
《别墅区的价值体系》 PPT课件
别墅区的价值体系是一个复杂而多层次的概念，它涵盖了生活品质、社交价 值、投资价值、市场价值和管理价值等方面。
概述
别墅区是指建有别墅的住宅区域。别墅区的价值体系是指别墅区所具备的一 系列吸引力和优势。
生活品质
安全性、舒适度、私密性
别墅区提供了更高的安全性、更舒适的居住 环境以及更好的私密性，让居民享受高品质 的生活。
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
别墅卖点归纳总结
别墅卖点归纳总结别墅作为一种豪华住宅，吸引了许多人的关注。
别墅独特而奢华的设计以及舒适的生活方式，成为了买家们追逐的梦想之地。
本文将对别墅的卖点进行归纳总结，以帮助有购房需求的人们更好地了解别墅的优势和吸引力。
1. 宽敞的生活空间：别墅相对于普通住宅而言，拥有更大的占地面积和建筑面积。
宽敞的生活空间使得居住者能够自由布置家具和装饰，打造出独特的个人风格。
同时，宽阔的空间也给人一种开放和自由的感觉，使居住者更加舒适自在。
2. 私密性和安全性：别墅通常位于独立的小区或社区内，拥有相对独立的私人空间。
这意味着居住者可以远离城市的喧嚣和嘈杂，享受安静和平和的生活环境。
此外，别墅小区通常配备了专业的保安设施和监控系统，为住户提供了更高的安全保障。
3. 自然环境和景观：别墅往往位于郊区或者风景优美的地方，周围环绕着大片绿地或自然景观。
住在别墅里，居住者可以近距离感受大自然的美景，呼吸新鲜空气，并且享受到远离城市繁忙生活的宁静与宜人。
4. 社区设施和便利服务：别墅小区通常拥有完善的社区设施，如游泳池、健身房、儿童乐园、网球场等。
这些设施提供了休闲娱乐和锻炼身体的机会，为居住者提供了更多的选择。
同时，别墅小区内可能还配套有超市、餐厅、幼儿园等便利服务设施，满足居住者日常生活的诸多需求。
5. 高品质的建筑和装修：别墅作为高端住宅，通常拥有精心设计和精致的建筑风格。
别墅的外立面、室内装修和细节设计都力求精美和高品质，给人一种奢华和尊贵的感觉。
这种独特的设计和装修，使得别墅成为了不仅仅是一座住宅，更是一种艺术品。
6. 投资增值潜力：由于别墅的稀缺性和高需求，其投资回报率较高。
购买别墅不仅可以满足自己的居住需求，也可以成为一种投资，为个人财富增值提供机会。
别墅的价值通常会随着时间的推移而增值，因此成为了一些投资者青睐的选择。
总结起来，别墅以其宽敞的生活空间、私密和安全的住宅环境、自然环境和景观、丰富的社区设施和便利服务、高品质的建筑和装修以及投资增值潜力等卖点，吸引了越来越多的购房者。
别墅差异化与身价
维普资讯
估 价 实 践 Ｉ ＿ ｌ＿ ＿
别 墅 差 异 化 与 身 价
口 世联房地 产咨询服务 （ 圳） 限公 司 周 晓华 深 有
别 墅 物 业 的评 估 随 着 其 供 给量 增 大而 日益 变 得 别 墅 物 业 对 建筑 艺术 风 格 的追 求 超 过 其 它 一 般 普 遍 ，同 时 随着 别 墅 物业 的种 类 和 分 布 区域 的多 样 住 宅 对 建筑 艺术 风 格 的 追求 。这 是 由别 墅 物 业 本 身 化 、广 泛化 ，其 个 案性 在 别 墅 物 业 评 估 中 的价 值 考 特 征 和 对 环境 要 求 造 成 的 。建 筑 艺术 风 格 ，就 是 建
个．
１ ．别墅 物业 类 型特 征
在 的各 种 嗜好 及 其 人们 生来 就 存 在 的 独 异 性 和 尊重
感 。 例如 ：龙 湖 山庄 的 日式 、欧 式 、美 式 别 墅 ，正
２ ．别 墅物业 的建筑 艺 术风 格 ３ ．别墅 物 业 的私 密性 ４ ．别 墅物 业 的配套 会 所
５ ．自然 资 源和 人 文资 源 ６ ．别 墅物 业 自身 的市 场性 １ ．别 墅物 业 的类 型特 征 针 对 深圳 目前 已建 或 在建 的别 墅 项 目 ，从 其所
是 因 其独 特 的建 筑 艺 术 风格 ，使 其 单 价 高 于 风格 一 般 的 别 墅一 倍 左 右 。 建 筑 艺术 风 格 越 具 独 异 性 ，其 审 美 价值 越 恒 久 ，其保 值 性 也 越 强 。 反 之 ，建 筑风
备 相 当 的 自然 资 源 以及 消 闲度 假 资 源 的 。 自然 资 源 考 虑 ，价值 由高 到 低 依 次 为 ：独 立 式 ＞ 体 独 立 式＞ 连 可 包 括不 可 再 生 的 自然 资源 （ 如海 、山等 ） 自然 生 连 体复 式 。 和 态 环 境 。 而 消 闲度 假 资源 则 是 ：除 物业 要 具 备 一 定 的 生 活 功 能 外 ，还 要 拥 有 消 闲度 假 的其 它 功 能 配 海 边或 高 尔夫 球 场 内。 ４ ．别 墅 物业 的 配套 会所 配套 会 所 是 专 供别 墅物 业 居 住 人 员 休 闲娱 乐 的 选 址 上 的要 求 所 造 成 的 不 足 和人 们 除 居 家 生 活 之外
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
学习改变命运,知 识创造未来
如何通过产品创新，在集合住宅的建筑 形态下实现别墅的居住感受和价格？
案例研究目的：
如何以公寓式的建筑形态（满足政府对酒店
形象的要求）实现接近别墅的价值？
案例选取原则：
格
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
识创造未来
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
次卧 书
学习改变命运,知房
识创造未来
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性 。大块的火山岩板从围廊一直 铺到卧室，形成大气沉静的生 活背景，而打开一个个“盒子 ”——在卫生间、走入式衣橱 、厨房内，红洞石、金黄洞石 、大花绿花岗岩、深灰色铝合 金，及各色的中国织物和漆面 ，将让人目眩神驰。很多装修 元素参照的是中国传统的材料 和工艺，表现的方法却是西方 现代抽象的直线条和简洁的形 学体习。改变命运,知
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
在住宅内部来看 ，围廊与木格栅的 组合是跟外部的竹 林、山间景观联系 在一起的，从而令 建筑空间体验具有 了东方式的神韵， 与中国山水画及日 本禅宗中“静与思 ”的意境相合
3、围廊与木格栅的组合，体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
2、木格栅——建筑与森林的自然过渡，其灵活性既 强调私密，也突显建筑的变幻式外立，营造出有生命 力的建筑
木格栅可以移动的，每 层住户都可根据自己对 景观、遮阳与私密的要 求， 作自由的开关、闭 合，每幢小楼的外立面 ，像天上的云彩一样变 幻不定，变成一种“活 ”的，具有生命力的建 筑。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动 场地远高于纽约市
➢据2006年统计数字显示，纽约市人口密度 是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛 人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数 达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达 5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2 和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽 约市拥车率36%，而长岛为78%。
长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团 分布，共分为各具特色的六大区域
North Shore北海岸区
豪宅公寓散落分布在山 海之间，具有较高的收 藏价值，主要客户为富 裕的business tycoons （商业企业大亨），有 些别墅用作企业会所。
北叉区North Fork
具有乡下田园风情的区 域，有传统的农场和葡 萄园，盛产享誉世界的 白葡萄酒，绝好的休闲 度假场所。
Long Island Marriott Hotel
配套
高尔夫、马术、游艇——长岛生活的必需
，而非身份的奢侈品
配套
长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。
基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
[关键字]： ➢关键字：别墅
[简介]： ➢本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
中央别墅区案例
New York
LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区） 中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
New York LongInland Expressway
交通联系
长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主 要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点 ， 从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。
昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰·肯尼迪国 际机场，北端有瓜迪亚机场。
Long Beach
summer Beach
Robert Moses Beach
Ocean Beach
客户构成
由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然 环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住
低密度、匀质、高素质、富裕
拥车率 拥房率 犯罪指数 人口密度
0%
20%
40%
60%
80%
100%
纽约市 长岛
➢以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口 2，224，000人，每平方英里人口密度达19， 839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340， 000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英 里，人口1，440，000，密度为1，581人。
整体规划
昆斯和布鲁克林两区属 纽约市区，临近纽约市， 城市意向较强烈，建筑 密度较高，生活配套设 施齐全，交通便利
East Hampton
$40,000,000
豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自 然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其
他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
自然环境
长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林， 具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称
长岛四周环海、北温带海洋性气候、 遍布丘陵、广袤森林、超大植被比 例,具有超过65个不同级别的公园和 休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩 和长岛海滩，以及令人难以置信的 2500英尺海岸线
Jones Beach
South Shore 南海岸区
相对北海岸有更为完善 的商业与娱乐设施配套， 经常举办吸引人的比赛 和活动，其中琼斯海滩 为世界一流的海滩，相 对开放与繁华。
Central Suffolk 萨福克中 心片区：区域内形成强烈 对比，具有繁华商业零售 区域，中心存在未开发区 具有大量的未被损坏的原 始森林和隐藏的小水湾。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
配套
长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花
园式酒店为主，功能齐全，规模经济
“Long Island is a quiet, beautiful place to enjoy the pristine beauty of the Bahamas. Hotels and resorts on the island tend to be fairly eco-friendly, and the island is so far safe from overdevelopment…”
南叉区South Fork
没有公交通行，是更为 隐蔽的豪宅区域，具有 名人的高尔夫、骑马等 奢侈运动场所，世界著 名的海滩美景，以及不 同风格的山村风情。
产品
长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强
调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵
长岛住宅有两类：一类是60万—100万美元的新建 住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为 奢华的为早期建设住宅 基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院 豪宅产品：自然景观占有、网球场、小型跑马场， 以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上