商业房产销售系统策划方案

投资可行性分析 投资可行性分析
（10工作日 ）
建设方式和 建设进度
投资预算和 资金筹措
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目财务评价
风险 分析
投资可行性分析结论 投资可行性分析结论
前置作业内容之四
项目建议 项目建议
（35工作日）
目标消费群 定位
人文地理 因素、心 理 特征、 消费行为 定位
产品定位
规划 表现
建筑风格、 房型和面 积、环艺 设计、交 通组织定 位
项目建议 项目建议
提供产品 形象定位， 塑造品牌 形象
提供策略性利润，降低投资风险
前置作业内容之一
市场调查
（40工作日）
慨念测试与修正 房产态势、消费者 对房屋需求，区域 供给状况，潜在竞 争对手状况,媒体评 估 调查报告
市场方案设计
调查 执 行
数据录入与分析
前置作业内容之二
地块评估
自然、社会经济条件，特别是交通运输条件； 预测新的中心（口岸）区位或门户区位； 当地房产政策及法规（地区类别和允许修建的建筑性质
方案假设
功能、品 质、价格 定位
提供总 平假设 方案
项目整合行销传播 营销系统管理 传播系统管理
整合传 播
广告传播 策 略（NP、TV 传播概 念， 主次诉求点 ，阶段传播、 媒体策略， 投播计划等） ,广告 表 现 （创意文案， 设 计、制作） 公共关系、直 效行销，事 件行销
营销策略
提供准确 的 场、价 格及目标 消费者定 位，提供 切实可行 的营销策 略
提交市场类比动态分析
项目产品细化建议
根椐规划方案，做出市场类比 分析及建议
提交针对销售监控的市场信息
建筑 策划
一、前期方案策划工作 方案策划工作 （占80%） 拟订项目规划总纲 制定规划方案设计招标文件 规划方案策划（标底策划） 规划方案研讨及审定 完成总平规划文件 制定建筑方案设计招标文件 建筑方案策划（平、 立、剖）
对建筑方案的细部进行详尽策 划（各种构件及平面 组合关系 ）
开发、销售、 开发、销售、物管 策划
一、开发策划 开发策
提出项目开发总体控制 计划建议 提供工程招、投标、成本 控制建议 提供各配套专业公司协调 及管理建议 提供销售单位管理建议 提供销售单位
房地产开发全程运营系统服务内容之三 房地产开发全程运营系统服务内容之三 开发全程运营系统服务内容之
销讲培训
机构设置及 岗位销售人 员的管理 销售流程的 设计及管理 销售信息管 理销售业绩 管理
售楼中心包装定 （建筑外观风格、 平面布局、位置、 内外装修、室内 摆设用具）售楼 中心功能分区规 （洽谈区、展示 区、签约区、办 公区休息区、停 车场、儿童游乐 区及卫生间配置） 销售道具运用设 计（建筑实景漫 游系统、模型、 效果图、室内展 示板、售楼书、 销空表、海报等
房地产开发全程运营系统 房地产开发全程运营系统 工作模式 工作模式
运营模式 ①、商业房地产全程运营操作系统服务内容； 商业房地产全程运营操作系统服务内容； 房地产全程运营操作系统服务内容 商业房地产开发、销售重点操作流程 流程； ②、商业房地产开发、销售重点操作流程； 商业物业（商业广场）经营操作重点流程（ 操作重点流程 ③、商业物业（商业广场）经营操作重点流程（A 、B）； ） 商业物业（商业广场）招商重点操作流程 流程； ④、商业物业（商业广场）招商重点操作流程； 商业物业（商业广场）经营操作重点流程。 操作重点流程 ⑤、 商业物业（商业广场）经营操作重点流程。
宣讲资料与道具备 设计制作 售楼书、海 报等、户外 看版、市内 展示版等、 价目表、合 同等 案名设计、 基础系统 设计、应 用系统设 计、VI手 册制作
、
销控管理
楼盘包装概念设计 楼盘包装概念设计 包装
体现专业地产 开发商精品意 识 与 品 牌形 象，增 强 客 户 购 买欲望
售楼中 售楼中心内部管理
管理策 二、物业 管理策划 提供物业配套建议 提供物业前期配合销售 工作建议 提供物业管理实施建议
项目会展策划、执行方案 售楼部装饰及销售气氛营 造方案
商业房地产开发、 商业房地产开发、 销售、 销售、推广系统运营重点方案
运作模式
房地产前置作业 房地产前置作业 项目整合行销传播 销 控 管 理
市场调查 地块评估 投资可行性分析 项目建议 营销系统管理 传播系统管理 楼盘包装概念设计 售楼中心内部管理 销讲培训
市场策 市场策划
房地产开发全程运营系统服务内容之一 房地产开发全程运营系统服务内容之一
一、前期工作（占80%）， 期工作（ ）， 在项目、产品策划 在项目、产品策划 、规划 及建筑设计前完成 完成。 及建筑设计前完成。
类比分析
根椐市场动态提交市场动态 分析及修正意见
产品定位后的项目开发概算分析 近期房地产市场宏观调查及分析
项目市场调查及分析报告
项目开发分析建议
二、中期工作（占15%）。 期工作（ ）。 期工作主要位居产品 产品策划 本期工作主要位居产品策划 过程，针对产品策划 策划发挥 过程，针对产品策划发挥 辅助作用 作用。 印证 、辅助作用
三、后期工作（占5%） 期工作（ ） 。位居项目实施过程中，旨 位居项目实施过程中， 项目 针对市场变 市场变化及竞争对手状 针对市场变化及竞争对手状 况，提出调整销售思 路的建议 路的建议
三、销售策划 销售策划
策划成本及利润保障措 施策划 销售进度控制计划策划、 执行 项目基础形象创建策划、 执行方案（案名、基础文 案与视觉设计等 ） 项目整合传 播策划、执行 文案 TV、报版媒体等） 文案（ 客户看房通道策划 营销执行管理 营销员培训 售后服务策划 销售工具（售楼书、DM、 销售工具 、 户型物管资料等）策划 销售配套工作策划 销售统计及反馈系统建立 销售执行过程中权力层级 系统的建立 客户跟踪体系 前期景观策划 物业管理配合销售策划 客户服务体系 体系
房地产开发全程运营系统服务内容之 房地产开发全程运营系统服务内容之二
建筑方案研讨及审定 拟订对设计单位的初步设计要求 从规划及建筑方案角度实行 初步设计监督 策划并提交景观设计大纲 二、中期方案策划工作 方案策划工作 （占15%） 从规划及建筑方案角度 进行施工图设计监督 施工图会审并从销售角度提 出更改意见 策划并制作各种销售效果图 策划并计算各种销售面积 对景观设计单位的设计监督 提出各种设施、设备、材 料选型意见 三、后期方案策划工作 方案策划工作 （占5%） 对施工阶段影响建筑方案的 设计变更进行审核 根椐市场动态及销售状况，对 建筑方案进行动态更改，并更 改原销售效果资料 对各种设施、设备、装饰材 对各种设施、 料的选用提出技术参考意见
销讲培训
培植一支高度 专业，经验丰 富、业务熟练 的销售队伍， 确保销售成功
通过管理制度 要求销售人员 的行为，提高 销 售 环节 效 率的有效保障
提高现场作业水平，确保销售目标完成 提高现场作业水平，确保销售目标完成
销控管理内容
楼盘包装概念设计 楼盘包装概念设计 包装 售楼中 售楼中心内部管理
售楼中心概念设计 工地包装方案设计 样版系统概念设计 工地包装 工地围墙、 人工景观形 象设计施工 建设包装 （施工进度 板、施工现 场整体管理） 广告幅\板、 旗、牌形象 设计 样板房形象 概念设计（ 亲近自然、 艺术化、智 能化、国际 化潮流化、 豪华化等不 同风格）设 备设施展示 区布展设计 指示系统概念设计 指示系统 指示牌（施 工现场、物 业、公共标 识、售楼） 设计与制作 指路牌、室 灯箱设计与 制作外 课程设置设计 培训计划及方 式拟订 销讲 资料、授课人 确定、授课时 间安排、授课 方法的应用销 售人员招聘应 聘条件制定、 招聘方式及程 序、考核内容 的制定销售培 训执行培训质 量信息反馈
目标消费者分析
主次要及潜 在目标消费 者媒 体 接 触习惯，生 活形态及 对房屋的 要求
项目形象建立
VI 视觉识别 系统，售楼 书、DM等 其他印刷 资 料
准确定位， 准确定位，有效传播
整合行销传播内容
营销与传播效 营销与传播效果 监 测 主、次及潜 在目标群定 位、媒体接 触习惯、生 活形态、住 房需求 项目特性分 析、销售策 略、价格定 位、销售目 标与进度控 制、入市时 机与姿态、 销售方式、 付款方式、 危机应方式 传播对象设定 与测试、传播 概念与测试、 阶段传播策略、 主次诉求点、 媒体策略、投 播计划、阶段 公关计划与执 行、阶段直效 行销计划与执 行 、阶段促 销计划与执行 开盘及阶段 信息反馈整 理、阶段反 馈信息分析、 下阶段应对 措施、广告 效果测评
及形态）；
地 域 分 析
地貌特征（总规模、地形条件，“五通”条件）； 自然条件对地块的影响； 外部环境（人文环境、自然环境、地区经济状况、市政
设施、社区配套、交通条件、治安状况等等。 可实现产品的类型； 机 会 点、 威胁分析 地产因子 状况分析
地 块 价 值 分 析
SWOT
分析
前置作业内容之三
运营模式 运营模式
前置作业
营销系统整合管理 传播系统整合管理
销售顾问 销控监测 销售代理
房地产前置作业 房地产前置作业
市场调查
提供全方 位房产市 场信息， 寻找目标 市 场
地块评估
提供符合 市场定位 及产品构 想的支撑， ， 寻找可实 现的产品
投资可行性分析 投资可行性分析
提供项目 技术上实 施的依据， ， 规避投资 风险