碧桂园综合楼标准化包装
强排规范指引
强排规划设计指引——贵州区域设计管理部刘琳2019.04强排规划设计工作概述房地产设计是什么？规划设计建筑设计景观设计装修设计户型、外立面、结构、设备道路交通、市政管网园建、绿化硬装、软装、装修二次机电碧桂园的设计是什么？碧桂园设计理念安全、经济、美观、适用、耐久碧桂园设计流程拿到一块地设计应该做什么？招拍挂项目：算账！计容面积=用地面积*容积率容积率=计容面积/用地面积总建筑面积=计容面积+不计容面积（地库面积、架空层等）住宅面积=别墅面积+洋房面积地库面积≈普通车位数*33+人防车位数*36（测算用）人口=户数*3.2车位数=住宅车位+配套车位（公建配套、商业配套、教育配套等）+来访车位（如有要求）公建配套=服务配套+教育配套+……（城市技术规定要求、居住区规范等要求）投资测算表怎么算账？三个产品系匹配的成本及利润点。
决定举牌能力强排规划设计原则2.1前置设计条件提资原则•上位规划类内容•红线、地形、周边道路标高类内容•地面停车比、教育配套、人防、多地块指标平衡类内容重点落实内容（重点但不仅限于此）：总裁立项和签批户配后，必须发起前置设计条件落实清单：城市公司执行总裁签字确认例如：赤水由于政府意见不统一，之后确定强排方案做了三版，容积率未做满。
余庆由于气象限高和项目部提供的坐标点错误，导致砍层，1、做足容积率2、不浪费土地3、合理的展示区位置（交通便利，最早动工，展示面最好）4、全周期供货计划（产品搭配小步快跑）5、景观资源最大化6、因地制宜，节约土方（地质好布置高层，地质不好布置低层）展示区设计要点：一、展示区选址、模式、规划应科学合理，板房设置尽量紧凑、考虑后期预留，参观动线简明成环。
综合楼二、销售中心宜使用标准模块、为后期单体设计节省时间。
三、洋房板房应做实景板房，不应采用日后需拆除的临建板房，避免浪费。
四、原则上展示区范围不应设置地下室。
（此项不做强制要求）展示区规划基本步骤：1.划定展示区位置2.选择展示区模式3.确定展示区规模2.4标准化执行原则综合楼标准化模块：强排设计过程中，如非特殊原因，均需选用标准综合楼模块。
项目开盘全周期重点工作分享
系列培训 X4.1
5 1 实 体情况相符
开盘方式的 确定 的检视
。
X5.6.1 推 售 前 2
S4.2 9品发布会 天完成的工作
S5.5整体示范区包
装执行 S5.7认筹
、开盘物 料设计
及制作 S5.8开盘
活动执行
重点：持续保持市 场热销气氛及新鲜 感 C6.1 定价 调 价 促销 X6.1【合同的审核、 备案及归档】 S6.3开盘总结及后 续策略
【案场接待服务】
对案场接A流程、AA礼仪等流程 培训考核，制定合理制度，确保开 放当天客户体验；
【策略二次提报】
根据阶段市场、客户、竞品情 况，群策群力进行评估探讨， 明确下阶段策略铺排及营销打 法。
5 6
7
【派筹工作】
根据客户数据评估分析，抽查客户 真实有效性（比例要求），了解预 售证获取进度，完成派筹前准备工 作
市场管理部
价值炒作期：价值炒作，拔高客户期望
示范区 包装进
度
优化 输出 口径
策略 ＿人 提报
价值 炒作
派筹 工作
产品 发布 会
案场 接待 服务
【示 范 区 包 1 3 度 了】解各板块包装进度，沙盘／示范
区／板房软装硬装等，评定示范区 是否能开放，同步关注五星体验馆 精装品牌核奎，讲解员说辞等；
价格策略调整
项目会根据首次开盘成交、市场、客户情 况及后续货量供需关系，对价格进行调整。 需了解项目价格调整的方式及要求、涨幅 情况，同时关注市场客户接受度；
持续蓄客
针对开盘未认购客户及时梳理，抓住开盘 优惠再次邀约客户进行二次精准跟进。制 定认购奖罚机制，促进销售去化；加大拓 客力度，进一步将项目开盘信息进行释放。
碧桂园建造标准参考指标-技术指标
筏形基础
120～130
165～180
参考全国各项目的平均水平建议
1、实际需根据土地规划条件而定。 2、无相关规定时，根据车位的去化及经营指标来定。
《关于统一地下汽车库车位面积计 算规则的通知》
集团字【2016】246号
1、该面积按《《关于统一地下汽车库车位面积计算规则的通知》集团字【2016】246号计算。
软硬景比例
/
6:4
红线外景观面积控制比例
%
1 面积指标
公共部位 面积占比 （洋房）
楼梯间
%
大堂
%
电梯间
%
合计
%
8% 5.0% 0.5% 6.0% 11.5%
物业用房面积占比
%
0.75%
售楼中心体量控制
m²
1200
样板房
别墅
%
可售面积占比
洋房
%
指标
建筑面积 （m²）
2 大宗资产
综合楼 商业
m²，% m²，%
地下室面积/车位个数
m²/个
36.00
人防地下室面积/人防车位个数
华南片区
/
0.26
/
0.27
/
0.23
/
0.23
/
0.30
/
1.41
/
1.41
/
1.24
/
1.20
/
1.15
7层以下
钢筋 kg/m2
混凝土 m/m2
华东片区 华中片区
0.24
0.23
0.25 0.22 0.23 0.24 1.51 1.70 1.22 1.30 1.25
2000 /
车位 （非人防+架空车位+地上计容车库）
碧桂园山东区域新项目展示区抢工宝典
山东区域新展示区抢工宝典山东区域工程技术部目录目录Contents展示区策划背景第一部分展示区进度管理第二部分展示区质量管理 第三部分展示区成品保护第四部分展示区会议管理第五部分展示区抢工经典案例第六部分1、展示区总工期时间轴（3个月）；2、展示区进度管理8个先行原则；3、展示区平面布置原则（3.1塔吊平面布置原则；3.2塔吊平面布置案例）；4、展示区四抢四保原则（4.1四抢四保推进措施）5、展示区进度管理“区域标准工期要求原则”6、展示区进度管理“施工工效计算参考原则”7、展示区进度管理“施工抢工组织重难点”8、展示区进度管理“室内外抢工歼灭顺序原则”9、展示区进度管理“市政抢工歼灭顺序原则”10、单体重点抢工歼灭原则--平面123重点11、单体重点抢工歼灭原则--垂直立面123重点12、园艺重点抢工歼灭原则--平面重点123重点13、绿化重点抢工歼灭原则--五重皇家园林景观施工重点14、展示区进度管理“三个阶段”管理原则15、 【 阶段一】开工--正负零阶段抢工要点15.1、【阶段一】图纸管理追踪原则；第二部分展示区进度控制15.2、【阶段一】图纸管理--设计出图顺序原则15.3、【阶段一】设计图纸明细分类15.4、【阶段一】采购追踪管理原则16、 【阶段二】各分包进场阶段抢工要点17、 【阶段三】 歼灭战冲刺阶段要点1--歼灭任务18、 【阶段三】 歼灭战冲刺阶段要点2--物业开荒19、 【阶段三】歼灭战冲刺阶段要点3--杂工突击队20、展示区进度管理”营销、物业等横向部门协调原则“21、展示区进度管理“推动造势、亮剑精神”22、展示区进度管理--亮剑精神视频23、展示区进度管理--亮剑精神的延伸24、展示区“造势”--调动全员抢工，营造战斗氛围（图片展示）25、展示区“伐谋”--军事化统筹，预控风险节点26、展示区“伐谋”--军事化统筹，预控风险节点（图片展示）27、展示区“伐谋”--做好后勤保障，人文关怀，暖心行动28、展示区“决战”--统一抢工顺序，组织打歼灭战的微信展示第一部分展示区策划背景策划背景的意义：沉淀经验，预控为主，强推培训，实现工程策划的落地执行展示区设置：创造震撼体验、实现开盘热销集团要求：实现“456”——4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金在投入摘牌（开工） 正负零外架拆除完美开放 园林绿化进场装修进场无地下室（90天）独立基础带地下室（100天）摘牌（开工） 正负零外架拆除完美开放园林绿化进场装修进场5天3-3.5月展示区开放10天30天15天35天10天10天30天1、展示区集团“456”工期要求10天35天2、展示区类型类型一：综合楼+别墅（独立基础）摘牌（开工）正负零 封顶外架拆除 园林进场装修进场开放5天15天20天10天10天30天净工期90天2、展示区类型类型二：综合楼+别墅（桩基础+地下室）摘牌（开工） 正负零 封顶外架拆除园林进场装修进场开放20天15天20天10天10天30天净工期105天展示区销售中心 别墅板房 洋房板房2、展示区类型类型三：综合楼+高层（桩基础+地下室）摘牌（开工） 正负零 悬挑层（4F）外架拆除 园林进场装修进场开放30天15天20天10天10天30天净工期115天3、展示区涵盖范围XX项目展示区范围及参观动线销售中心板房园林绿化营销包装展示区涵盖范围分项子项 涵盖范围室外单体工程综合楼、销售中心、别墅、洋房园建工程前广场景观、水景、游泳池、人工湖绿化工程广场前景、泳池周边绿化、板房花园室内综合楼销售大堂、康乐区、办公区、幸福饭堂、儿童娱乐室、物业体验中心、实体店、3.0体验馆、生活馆等板房家私、饰品、布艺、阴生植物等泳池YJ180/YJ140YJ260园林景观综合楼别墅板房综合楼销售动线4、集团、区域对展示区的管理要求《展示区品质验收评分办法（2017）版》联合验收条件：展示区所以工程已完工；区域自评通过（≥90分）；提前3天通知集团；组织验收：区域技术部组织工管中心、装修设计院、项目、设计管理部、营销、客服、物业对展示区进行联合验收；验收结果：展示区评分≥90分且各部门签署同意意见，展示区才能开放★集团严格要求展示区品质4、集团、区域对展示区的管理要求集团、区域标准项目部区域工程技术部集团开放前3天联系单发送开放前3天通过联系单、板房及展示区视频评分≥90分，同意开放展示区联合验收流程：《展示区品质验收评分办法（2017）版》《防渗漏、防开裂重点控制（2015修订版）》《 住宅装修工程施工工艺和质量标准（试行）》《碧桂园干挂石材工程质量管理检查评分办法（2016版）》《图纸会审指引》展示区特点工期紧张涵盖范围广品质要求高完美开放l严格的质量管理l科学的进度管理l精细的成品保护l高效的会议管理机制5、展示区的特点小结第二部分展示区进度管理进度管理总控思路：整合集团、区域、项目一切可用资源，统一思想开工出正负零外架拆除完美开放15+X 1天55+X 2天20+X 3天挂牌90+X天完美开放（X=X 1+X 2+X 3）完美开盘7天开工—正负零阶段各分包进场阶段歼灭战冲刺阶段三大阶段1、如何规划 ，铺排展示区总工期时间轴（以3个月计算）？2、展示区进度管理“八个先行”原则勘探先行地质情况第一时间摸清，选好基础类型土方先行与前期部多沟通，只有土方动起来，隐藏的征地、拆迁、迁坟问题才会完全暴露出来合同先行做好合约规划，有序推进单位的进场，做好合同准备资料 策划先行策划临设、临水、临电、围墙围挡、施工道路、塔吊、材料场地布置等计划先行主控计划按3个月开放要求编制，梳理关键工期线路市政先行满足摘牌即开工要求，市政务必保证三通一平（施工水电路）。
碧桂园精装房交房标准
碧桂园精装房交房标准
碧桂园精装房交房标准是指碧桂园地产公司在交付购房者房屋时所遵循的标准
和要求。
作为一家知名的房地产开发商，碧桂园始终致力于为客户提供高品质的居住环境，因此在交房标准上也有着严格的要求和规定。
首先，在装修方面，碧桂园精装房交房标准要求所有房屋内部装修材料均符合
国家相关标准，无甲醛、无污染，确保居住者的健康和安全。
同时，装修风格统一、质量可靠，以确保整个小区的统一风貌和品质。
其次，在设施配备上，碧桂园精装房交房标准要求房屋内部设施齐全、功能完善。
包括但不限于供暖系统、给排水系统、电力系统、通风系统等，确保居住者的生活便利和舒适。
此外，在交房验收方面，碧桂园精装房交房标准要求购房者在接房时可进行全
面的验收，确保房屋内部设施设备完好无损。
同时，对于存在质量问题的地方，开发商将承担相应的责任并及时进行维修和整改，以保证购房者的权益。
最后，在售后服务方面，碧桂园精装房交房标准要求开发商提供完善的售后服
务体系，包括但不限于房屋维修、物业管理等，确保购房者在入住后能够享受到良好的居住体验。
总的来说，碧桂园精装房交房标准是一个综合性的标准体系，涵盖了装修质量、设施配备、验收标准和售后服务等多个方面，旨在为购房者提供高品质的居住环境和优质的居住体验。
碧桂园地产公司将一如既往地严格遵循这一标准，为客户打造更加舒适、安全的家园。
项目价值体系梳理指引(地段+配套+产品)
三、地段价值
对标注意事项
1、合理对标
选取的对标区域发展比原区域 要成熟，其价值已经得到认可 的，但选取对象要合理，比如 三四线城市就不适合与国际大 都市进行对比。三四线城市可 选取全省或全市范围内的受认 可的区域进行对标。
2、贴合客户认知
选取的对标区域要贴合当地客 户的认知，不可过于浮夸。比 如小城镇的江景就不能与香港 维多利亚湾对标。
（明确广州客作为主要客户来源，借助轻 轨，自比下一个华南板块，突出未来的居 住价值和升值前景）
内部资料严禁外传│27
三、地段价值
价值 解构
碧桂园地段类型 3—近郊地段
近 郊 地 段 价 值
内部资料严禁外传│28
三、地段价值
广州-凤凰城
1、配套先行的建筑理念，交通中心大巴 直达广州天河、深圳、香港、佛山、珠海 等地，实现珠三角生活经济一体化。 2、联合政府力量，打造广园高速，实现 地段价值高速增长。 3、引入商业，集合餐饮、超市、娱乐、 健身、住宿、菜市场等于一体的生活圈， 打造成熟大城，实现高端生活品质。
目录
Part 1
外部价值梳理
Part 2
内部价值梳理
Part 3 现场展示
城市规划（p5-11） 配套价值（p12-17） 地段价值（p18-31）
形成板块区域价值输出
品牌价值（p33-41） 产品价值（p42-57） 至美园林（p58-63） 物业价值（p64-69） 社区文化（p70-73）
展示核心（p71-81） 整体价值（p82） 品牌价值（p83-84） 区位/地段价值 （p85-87） 重点配套价值 （p88-91） 产品价值（p92-94）
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展 4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进 ……
理解这4句话,地产项目总速懂报批报建
理解这4句话，地产项目总速懂报批报建引言报批报建是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，它决定了项目快速开发的成败。
项目总作为项目第一责任人，如何快速抓住报批报建的关键点？在整个房地产项目开发的全流程中，报批报建贯穿始终，与项目建设程序紧密结合，龙湖、万科、碧桂园等标杆房企都将取得各项权证作为关键里程碑计划节点。
而无论何种类型的项目总，都应懂报批报建，了解取证的逻辑，能够通过与项目各方的沟通协调达到风险最小化、利益最大化。
根据标杆房企的报批报建经验，可以总结为以下四句话：第一，丰富的工作经验和熟练的技巧运用，是基础也是前提；第二，报批报建流程及案例库的建立与分享，是规范也是支撑；第三，相关部门高度的团队合作精神，是协同也是聚力；第四，保持内外部良好的公共关系，是技术也是艺术。
一、丰富的工作经验和熟练的技巧运用，是基础也是前提扎实的专业能力、丰富的工作实践经验和灵活多变的思维，是做好报建的基础。
创新使用一些技巧或策略，可加速报批报建进程。
新城控股2019年上半年跻身房企销售规模TOP10，离不开其长期以来在时间管理上下的功夫，通过一些“法宝”，大幅提高了公司在报批报建上的计划实现率：“晒一晒”：在前期报建上实行微信群管理，总裁也在群里，通过内部曝光报建成果来推动项目进展。
“查一查”：对项目进行飞行检查，集团人力和财务配合，每个项目上安排一个“内线”，审计可越级直接向集团汇报。
发现问题，直接曝光，闭门开会，实行高效率会诊，当场拿出整改方案，传递经验。
“奖一奖”：奖励政策含金量高，项目开工奖达20万，并高频率发放，起到最直接的激励作用。
“比一比”：①对内精细化运营：整合企业内部各核心业务系统数据，打造内部经营分析平台。
用数据说话，辅助决策分析；智能监测、风险评估，实现精细化运营。
并在此过程中沉淀企业数据资产。
②对外价值变现：充分挖掘企业数据资产并与外部资源对接，跨界合作。
探索新的营销模式，寻找新的盈利点，进行数据资产价值变现。
碧桂园标准化
碧桂园标准化碧桂园是中国领先的房地产开发企业，成立于1997年，总部位于广东省。
作为行业领军者，碧桂园一直致力于提供高品质的房地产产品和服务。
在不断追求卓越的过程中，碧桂园始终坚持标准化管理，以确保产品质量和服务水平的稳定和提升。
本文将就碧桂园标准化的相关内容进行详细介绍。
首先，碧桂园在项目规划和设计阶段就严格遵循标准化要求。
无论是住宅、商业还是其他类型的房地产项目，碧桂园都会制定相应的标准化设计方案，确保在不同地域、不同类型的项目中都能保持一致的品质和风格。
这种标准化的设计理念不仅提高了项目的整体形象，也为后续的施工和运营提供了有力的支持。
其次，碧桂园在施工过程中严格执行标准化施工管理。
无论是材料选用、施工工艺还是工人操作，碧桂园都严格按照统一的标准进行管理和监督。
这样不仅可以确保施工质量，还可以提高施工效率，减少资源浪费，降低成本，从而为客户提供更优质的产品和服务。
除此之外，碧桂园在物业管理方面也秉承着标准化的理念。
无论是小区环境的维护、设施设备的管理还是服务流程的设计，碧桂园都会制定相应的标准化管理办法，并通过培训和考核确保各项管理工作得到有效执行。
这种标准化的物业管理模式不仅提升了小区的整体品质，也为业主提供了更便捷、更舒适的居住环境。
总的来说，碧桂园标准化管理的理念贯穿于项目的规划、设计、施工和运营的全过程，为客户提供了稳定、高品质的产品和服务。
标准化不仅是碧桂园的管理理念，更是对客户的责任和承诺。
未来，碧桂园将继续秉承标准化管理的理念，不断提升产品质量和服务水平，为客户创造更美好的生活体验。
通过对碧桂园标准化管理的介绍，我们可以看到标准化管理对于提升企业产品质量和服务水平的重要性。
只有通过标准化的管理，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，赢得客户的信赖和好评。
因此，我们应该不断学习和借鉴碧桂园标准化管理的经验，提升自身的管理水平，为客户提供更优质的产品和服务。
碧桂园展示区营销环境体验要点
碧桂园展示区营销环境体验要点只要看到包装和体验怎么样就基本上了解项目和营销团队的能力或者是不是用心了——营销中心程光煜总语为了达到展示区“目之所及，皆为完美”，提升产品溢价能力，聚焦客户的关注点，同时为了展示区打造更具有专业性及合理性，我部特此整理完成《碧桂园展示区营销环境体验要点》手册。
各区域项目可参考此手册对展示区进行自检工作。
目录一、展示区展示重点二、围挡展示要点三、入口处展示要点四、商业街展示要点五、综合楼展示要点六、体验馆展示要点七、看楼通道展示要点八、样板房展示要点一、展示区展示重点1.1 参观动线设置六大原则1、注重形象面昭示性2、考究动线的指示性5、保证说词抽检随机性4、体现功能版块作用性3、动线及物料的合理性6、物料及信息更新及时性项目关键节点都设立了醒目的“路标”，清晰明了。
销售动线尽可能为单一的封闭式动线，广告物料及模型设置合理。
销售、讲解员统一说辞，自然流畅关注集团最新要求，物料及信息及时更新营销体验各环节必须从细节出发，通过【六大原则】，对展示区进行自检，保证示范区目之所及，皆为完美项目入口作为客户第一印象，必须注意其昭示性和仪式感商业街、板房区气氛热烈，配合配套等卖点，主题明确①围挡②入口昭示区③商业街41356721.2 展示区重点展示项④综合楼⑤体验馆⑥看楼通道⑦样板房展示区按参观动线，可分为以下7个重点展示项，各区域项目可根据以下重点展示项进行自检：二、围挡展示要点●围蔽范围：围挡范围是否具备昭示效果（如人流/车流量较大的道路，或面向大型医疗机构、学校、公园等利好配套、或竞争对手）、是否在客户必要动线，并能否对施工面进行围蔽●常规高度：常规情况下，结合成本费用管理，建议项目围挡高度控制在3m高●局部加高：如设置位置为人流、车流较大转角位或重要展示位，可局部加高，或设置创新围挡●日常维护：需注意根据项目节点及时更换信息，做好日常维护展示2.1围挡展示要点——地块围挡●围挡形式及高度：项目施工通道中，日常施工车辆出入为主，不建议设置工艺复杂的围挡形式，以画面宣传即可，且高度不高于3m，以控制成本费用。
复盘报告-开盘总结-房地产-2019
积为190~200㎡、价格400-600万、别墅按套计价”；根据反馈客户对价格抗性较大，输出口径为“400万左右”， 逐
步输出 “中间套350万起，边套400万起”。实际开盘价在320~350万，成功促进开盘当天的客户接受度；3月期间，
内场组织12次专项培训和考核，专项培训别墅户型说辞和口径，培训价格解说口径，提升顾问信心。
占地：18.5亩 建面：0.23万㎡ 货值：0.208亿
展示区 首期货量区
占地：39.2亩 建面：5.39万㎡ 货值：8.51亿
产品 洋房
户型
原计划首期供 实际首期供货 （实际供货）筹 开盘当天推售
货值
值
货比
货值
YJ140
5.67
5.67
2.60:1
5.67
YJ260
2.84
2.84
1.35:1
2.84
233说辞小结说辞经验总结简要概述24宣传推广示例主题节点通路活动包装物料拓客项目品牌导入城墅将至碧有不同区位价值解读公园旁繁华里一墅揽沙洲示范区开放实景兑现一湾一墅一见倾城启动认筹即将开盘层峰人士碧有一墅开盘热销炒作港城影响力大邸在此20161016摘牌20161225展厅开放35儿童魔幻剧41星耀港城费翔音乐会认筹48盛大开盘线上以主流媒体自媒体为主结合少量线下媒体进行初步渗透少量线下媒体自媒体网络配合节点集体炒作整合张家港8盘广告资源结合示范区开放和费翔活动线上线下媒体全面覆盖网络大v朋友圈推广户外灯箱社区横幅影院贴片等全面出击线上媒体自媒体进行轮番热炒作区域热销潜力集中爆发重点造势活动结合事件话题营销借势八盘联动活动展厅开放活动主城生态板块强势发声
示
首开推售320套，其中YJ140共计252套，YJ260共计68套，货量共计8.51亿
高周转下的营销逆周期--灵川碧桂园开盘复盘分享
天下武功唯“快”不破035-050下如何实现营销逆周期灵川碧桂园--集团首个035试点项目（好房子项目）区位：广西·桂林·灵川建筑面积：约26万㎡，总货量16.9万方，总货值xx亿住宅约16.3万方，占比93%商业约0.63万方，占比7%周边配套：北站/西站双高铁、灵川县医院、书城、银行、县中心小学、商贸城均在10分钟车程以内首期供货350套，货值xx亿，开盘目标xx亿项目位置【地块简介】项目地处桂林市灵川县新区（距县城中心2公里，桂林城中心8公里）东环路延长线与百花东路交界点，地块东临甘棠江，南侧为村庄用地，西侧为集体经济预留发展用地以及部分旧时未利用的安置地，北侧临东环路与百花东路，是桂林市区经滨江北路、东环路进入灵川县的必经之道【区域利好】紧邻桂林城区（叠彩区），3年内将撤县社区与叠彩城区连片成为主城区，未来发展潜力大；具备吸纳桂林客户市场及外地投资客户的条件【交通通达性】两高铁三高速、一城四站两枢纽；三横四纵黄金交通枢纽，与粤港澳大湾区无缝对接3小时高铁生活圈通达全国大部分核心城市“让桂林与世界同步”项目产品发布推广主题为有成就的灵川人而来约118-226㎡首席精装智慧豪宅世界500强领先灵川人居20年约118-226㎡首席精装智慧豪宅火热预约中世界500强领先灵川人居20年至美示范区璀璨开放盛大开盘节点活动事件营销渠道圈层活动开盘在即约118-226㎡首席精装智慧豪宅预约倒计时神秘盒子空降灵川城市展厅开放奠基仪式开创桂林北新时代灵川城市发展论坛领先灵川人居20年产品发布会万国风情嘉年华至美示范区开放神秘盒子空降灵川爱心早餐全城派送惊天魔术节乡镇巡演天降神兵物业巡游科技荧光人快闪银行战略合作仪式电影圈层乐动漓江音乐节火锅私宴圈层泳池烧烤派对清明免费洗车服务五一欢乐嘉年华节点3月22日4月3日4月14日4月21日5月1日品牌盒子开放示范区开放3月23日3月31日4月15日摘牌物业巡游奠基仪式城市论坛产品发布会盛大开盘为有成就的灵川人而来4月21日至美示范区璀璨绽放约118-226㎡首席精装智慧豪宅分销签约仪式创灵川历史以来开盘当日成交套数、成交金额之最（3月22日摘牌-5月1日开盘）30天开放，39天开盘xx 筹货比，认筹xx 组（截至开盘前一天认筹xx 组，开盘当天新增xx 组）xx %去化率，xx 套洋房推售328套，去化xx 套，去化率xx %商铺推售22套，去化xx 套，去化率xx %xx %利润率(不含税）数据截止时间：2018年5月1日18:00？营销推广周期短，短期蓄客难，如何把握营销节点？示范区打造难度大，短期如何高效落地并完美开放？团队人员新，如何打赢这一重要战役30天开放示范区，39天开盘困局集团首个035项目简介0103推广节奏逆周期0402蓄客动作逆周期产品定位逆周期团队组建逆周期05包装落地逆周期破局产品定位逆周期【前置调研、精准定位】2017年下半年集团提出全覆盖开始，前策部针对全区域43个县（380个镇）进行全覆盖排查1、通过制定各地区县城经济、人口的排行榜，引导投资部按排行榜的排名顺序而率先进入；2、市场调研报告以排行榜的排名顺序进行（未以投资部的地块信息开展，直接了解各地城市概况、房地产市场、在售项目信息等基本情况，为后续进入的项目做好前置工作快速决断同时为户型规划设置提供保障；3、在项目前期立项的第2天，区域前策部前往项目勘察评判地块优劣势，总结地块溢价点并进行详细的市场调研，暗踩周边竟品的去化周期数据，深入各行业进行领袖人物深度访问获取购买需求后结合竟品的热销户型及规划，进行户型配比和项目规划的精准定位。
碧桂园建设施工合同管理常见问题PPT课件
额度：
1、 《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条
招
标文件 要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件
的要求 提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。
2、2012年合同版本，集团旗下所有楼盘新招标的总承包施工合同， 履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单
碧桂园建设施工合 同 管理常见问题 分享
开篇语
• 美国管理大师彼得.德鲁克曾说：“管理是一种实践，其 本质不在于‘知’，而在于‘行’；其验证不在于‘逻辑’ ，而在于‘成果’；其唯一的权威就是成就。” • 合同管理，需要每个碧桂园人推进，让我们共同努力，使 招标、合同管理中各环节标准化与规范化，项目、区域、 总 部联动，做到‘知’‘行’合一，重视施工合同管理， 控制 好工程建设成本！
第五部分 常见合同法务问题及处理
目录
第一 部分
第二部分
招标过程中常见问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理
第三部分
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
第五部分 常见合同法务问题及处理
第一部分 招标过程中常见的问题处理
一、招标立项时常常遇到的问题 问题一: 案例1： 这样的招标立项，能不能保证工程按 期开工？问题 在哪里？
承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？
总承包管理配合内容、费用及水电费 计取依据？
总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函 ，对发包人有哪些风险？
目录
第一 部分
第二部分
招标过程中常见问题及处理 合同签订过程中常见问题及处理
第三部分
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
详解碧桂园铝模体系标准化施工过程
详解碧桂园铝模体系标准化施工过程建筑铝模板作为近年来出现的新型建筑模板，在世界发达国家越来越多的地方可以见到它们的应用，它在材质、施工效果、成本预算、使用寿命、环保等多方面优于传统模板，同时为客户做到降低工程成本，提高工程质量，加快工期，避免施工过程中的人为出错，拆板后无残留工程垃圾，为施工人员提供一个安全、文明的工作环境。
碧桂园开发SSGF现场工业化建造体系，引入铝模板并将其功能应用至最大化。
实现外墙节点一次性现浇，免除二次结构开凿等工艺，大幅提升施工效率。
本文详细分解碧桂园铝模体系标准化施工过程供大家学习参考。
工具准备墙模分为平面板、端板、压槽板、K板、阴角模、阳角铝条、背楞、45度对拉螺杆、斜支撑。
梁模板分为梁底模、侧模、压槽板、转角板、顶托；楼面板分为平面标准版、阴角模、龙骨、早拆头、锁条、立杆支撑；辅件有螺杆、PVC套管、模板销钉销片；施工工具有铁锤、撬棍、扳手、拆模器、操作凳、电钻；模板编码常规模板编码规则是以字母类别代码，代表不同的模板类型分别为：P平面板、 E阴角、 Z早拆、 L梁模、 J角模、 K版、 B背楞。
模板安装1、定位放线按照《测量放线标准做法》实施定位放线。
一般由项目部实施，拼装班组一定要进行复线，线有问题，及时向栋号长反映。
2、定位钢筋采用Φ8钢筋（端部平整），离地面高度80mm，水平距离800mm一个，焊接后端部与墙定位线平，误差≤1mm。
3、模板安装前模板表面水泥浆清理干净，并涂刷水性或乳液型脱模剂，严禁采用油性脱模剂。
4、墙柱安装从墙端开始逐块定位安装，销钉300mm一个，墙柱销钉必须满打。
5、墙柱加固在三段式螺杆未应用前，采用PVC套管（壁厚2mm），切割尺寸统一，偏差在（0-0.5mm）。
端部采用PVC扩大头套防止加固螺杆过紧。
原则上背楞必须在平面位置连接（墙阴角严禁断开）。
阳角加固采用45度对拉螺杆，平面背楞连接处采用槽钢连接成整体，螺杆间距小于800mm。
绿色施工方案（完整版）
绿色施工方案（完整版）左权碧桂园综合楼绿色施工方案编制人：审核人：审批人：单位名称：中国建筑第五工程局有限公司编制日期：年月日目录一、编制依据1 二、工程概况1 三、管理机构1 四、绿色施工原则1 五、绿色施工目标及目标责任分解2 六、绿色施工措施3 一、编制依据1、《晋中市左权县建设工程施工现场管理办法》2、《晋中市左权县建设工程施工现场场容卫生标准》3、《晋中市左权县建设工程施工现场环境保护标准》20154、《晋中市左权县绿色施工管理规程》DB11/513-2015 二、工程概况1、工程名称：左权碧桂园综合楼2、工程地点：山西省晋中市左权县太行路与滨河北路交汇处。
3、工程规模：本工程总建筑面积1934㎡，地上二层，建筑高度9.65m。
4、参建单位：建设单位：左权碧桂园房地产开发有限公司监理单位：山西协诚建设工程项目管理有限公司设计单位：广东博意建筑设计院有限公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司勘察单位：山西华晋岩土工程勘察有限公司三、管理机构成立以项目经理为第一责任人的绿色施工领导小组，项目管理人员为组员的绿色施工领导小组。
组长：曹功龙（项目经理）副组长：赵方明（安全负责人兼绿色施工管理员）、张志刚（项目总工）、__（生产经理兼绿色施工监督员）组员：王锦政(技术负责人)、阮孝华（施工负责人）四、绿色施工原则序号内容1 通过优良的设计和管理，优化生产工艺，采用适用技术、材料和产品 2 合理利用和优化资源配置，改变消费方式，减少对资源的占有和消耗 3 因地制宜，最大限度利用本地材料与资源 4 最大限度地提高资源的利用效率，积极促进资源的综合循环利用 5 尽可能使用可再生的、清洁的资源和能源五、绿色施工目标及目标责任分解 5.1绿色施工目标5.1.1 环境保护：噪声排放达标，符合《建筑施工场界噪声限值》规定；污水排放达标，生产及生活污水经沉淀后排放，达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）标准规定；控制粉尘排放，施工现场道路硬化，达到现场目测无扬尘；达到ISO__环保认证的要求；达到“零污染”要求的目标。
恒大项目现场包装标准化指引
恒大项目包装标准化指引目录•PART1现场包装标准化建议•PART2现场包装优秀案例PART1现场包装标准化建议二、项目围闭四、楼体广告一、项目导视三、项目包装项目导视项目导视• 项目导视，功能解决客户到达指引及参观指引• 交通指示牌 • 道路道旗• 精神堡垒 • 动线指示牌• 功能指示牌外部导视内部导视项目导视——交通指引牌|操作要点✓指引牌用途：交通指示牌其根本作用是指示道路上行驶的车辆以及行人能够比较清晰的了解楼盘项目的大致位置，并引起途经客户的注意。
✓选点原则：主要选点于高速公路的出口处，项目辐射周边3、4公里的主干道，分叉路口等，可清晰指引。
✓常用类型：交通指示牌一般有咖啡牌，蓝白牌，桁架导视牌以及墙画指示等。
✓注意事项:（1）常见工艺：交通指示牌主要材质为不锈钢板，颜色主要以咖啡色以及蓝白色为主，一般内容需包含项目案名、指引箭头及到达距离三个内容。
户外的桁架导视牌常以以不锈钢框架及灯布组成，并牢固安放。
（2）常见尺寸：咖啡牌、咖啡牌的尺寸一般为4m*2m（h），视具体情况可调整，桁架根据环境定制大小。
（3）公关需要：因蓝白牌以及咖啡牌为市政工程，因此一般交由供应商解决公关以及制作安装问题，签定合同时需注明相关条款，如中途被拆除，按上画时间结算费用。
交通指引牌示意参考蓝白指示牌桁架导视牌交通指引牌示意参考咖啡指示牌墙面指示牌项目导视——道路道旗|操作要点✓用途意义：道旗自身的地利优势，长时间的冲击受众群体的视觉在短期的潜移默化中即能收到良好的宣传效果，迅速地提升了广告主品牌知名度，促进广告效益。
✓选点原则：园区外部道旗主要安装在通往项目的主干道两边，应醒目、美观，且有道路引导作用。
✓常用分类：外部道旗一般有灯杆旗、插杆旗、落地大刀旗等，部分园林动线较大的项目也会在内部道路增加展示道旗。
✓注意事项:（1）常见工艺：道旗长期处于室外，需要防晒防雨的材料为佳，并保证画面在较长时间内平整、不起皱，一般为铁框+喷绘或板材贴背胶，灯杆旗一般为左右两面一体，插杆旗、刀旗一般为单侧画面。
项目提成报批件
项目提成报批件报批报建是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，它决定了项目快速开发的成败。
项目总作为项目第一责任人，如何快速抓住报批报建的关键点？在整个房地产项目开发的全流程中，报批报建贯穿始终，与项目建设程序紧密结合，龙湖、万科、碧桂园等标杆房企都将取得各项权证作为关键里程碑计划节点。
无论何种类型的项目总，都应懂报批报建，了解取证的逻辑，能够通过与项目各方的沟通协调达到风险最小化、利益最大化。
根据标杆房企的报批报建经验，可以总结为以下四句话：第一，丰富的工作经验和熟练的技巧运用，是基础也是前提；第二，报批报建流程及案例库的建立与分享，是规范也是支撑；第三，相关部门高度的团队合作精神，是协同也是聚力；第四，保持内外部良好的公共关系，是技术也是艺术。
01丰富的工作经验和熟练的技巧运用是基础也是前提扎实的专业能力、丰富的工作实践经验和灵活多变的思维，是做好报建的基础。
创新使用一些技巧或策略，可加速报批报建进程。
新城控股2019年上半年跻身房企销售规模TOP10，离不开其长期以来在时间管理上下的功夫，通过一些“法宝”，大幅提高了公司在报批报建上的计划实现率：“晒一晒”：在前期报建上实行微信群管理，总裁也在群里，通过内部曝光报建成果来推动项目进展。
“查一查”：对项目进行飞行检查，集团人力和财务配合，每个项目上安排一个“内线”，审计可越级直接向集团汇报。
发现问题，直接曝光，闭门开会，实行高效率会诊，当场拿出整改方案，传递经验。
“奖一奖”：奖励政策含金量高，项目开工奖达20万，并高频率发放，起到最直接的激励作用。
“命名权”：以项目负责人姓名来命名项目案例，如王伟做成功某一项目，直接取名“王伟案例”，若其又负责报建工作，还可额外获得5万奖金，真正实现“名利双收”。
碧桂园“拿地即开工”模式下，针对拿地前的项目定位和经济测算，于2014年研发出一个拿地利器——地块规划配比测算器：系统输入已选择户型名称、比例等少量必要参数，即可快速生成户型面积、容积率等基本参数，同时自动算出可规划套数、占地比例及亩产利润等重要参数依据，简单、准确、快速，且因地制宜，根据不同区域的成本、建筑规范可进行不同的公式换算，让各地区灵活参考。
碧桂园提升高周转、提前每一天
关于提高周转速度、加快第一部分有质量供货的紧急通知1、集团高周转现状主席指示：“高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”、“项目总经理一定要认真研究所辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。
区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践”。
经统计，截止3月30日，集团今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，2、集团对高周转工作的最新要求为确保集团高周转的核心竞争优势，在激烈的市场竞争中扩大领先优势、持续健康发展，经研究决定，现明确集团大运营工作组牵头，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权、人事任免权，可先斩后奏，过程中不断做好经验和教训的总结及培训，不断提高周转速度和投资转化率。
高周转要求及奖罚措施第二部分1、主席指示“项目买了回来，平均到取得预售的时间太长了！这使自有资金年回报率降低，效益变差和项目风险增加！”“对我们的双享也不好！”“怎样才能得到项目即开工！”1、主席指示怎样才能得到项目即开工，以下是主要的关键：①合法合规的报批报建。
要和政府主管部门做好沟通，让他们知道快对政府、对社会的好处。
规划是规划局批的，要提前知道他们的意见，并做到。
不是我，不是公司批的，要一次报批即成。
②地上有障碍物时，因地都是我们拿了，应补什么钱、找什么人去清除要果断，不睡觉都要一两天处理完毕。
拖一天、十天、三十天是多少钱，我们补给人家的又是多少钱，不能捡了芝麻丢了西瓜，很多时候芝麻也捡不到！③土石方工程提前准备好挖机、车队。
④图纸原则上用标准图，买地前做好规划，最好给政府领导和批规划的人看并得到认可，拿到地就开工。
1、主席指示项目总经理是项目高周转责权利第一责任人。
“合法合规的做所有的事，项目总的能力好，进度就快，项目总要懂得上面所有，亲力亲为。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
放于沙盘周边、洽谈区、 板房区
桁架、展架
工艺说明：
（1）尺寸： （展架）80X200cm （桁架）300X300cm （2）材质工艺： （展架）喷绘布 （桁架）支架+喷绘布 （3）注意事项： 精选单位价格输出桁架、 展架可依据项目实际情况 摆放。
桁架、展架
工艺说明：
（1）尺寸： （展架）80X200cm （桁架）600X300cm （2）材质工艺： （展架）喷绘布 （桁架）支架+喷绘布 （3）注意事项： 精选单位价格输出桁架、 展架可依据项目实际情况 摆放。
巡礼墙 物业墙 前台背景墙
品牌墙
配套展板
八大理由墙
发展利好展板 奇迹诞生展板
U-LIFE展示 区位图（下） LED（上）
销售中心沙盘及区位图规范
(1)沙盘：配套建筑标识牌应采用发光标识牌，标注清晰使用名称（如综合楼以“凤 凰俱乐部”命名），交通、教育、运动、商业、公园等均需清晰标明（包括自有配套及 项目周边配套）。参考图片如下：
销售中心包装
通用综合楼 —— 销售中心、会所
洽谈区
洽谈区
红 酒
羽毛球室
吧
多 媒 体
前台沙盘区
儿 童 咖啡、书吧区 健身室 区
恒温泳池
综合楼 —— 现代销售中心内部分区
物业墙
品牌墙
八大理由墙
U-LIFE展示
巡礼墙
配套展板
区位图（下面） LED（上面）
奇迹诞生展板
前台背景墙 发展利好展板
综合楼 —— 英伦销售中心内部分区
（1）尺寸：300X200cm；
（2）材质工艺：
项目情况 调整，可使用政府/交通利 好/新区规划/相关配套实景 /人物示意图
卖点展板
工艺说明：
（1）尺寸：宽0.6m*高 1.8m
（2）材质工艺： 第一种：木质烤漆底座+有 机玻璃+高清写真； 第二种：不锈钢磨切、汽 车烤漆+透明亚克力+高清 写真；
背景：不锈钢烤漆板+背胶 写真
立体字：雪弗板喷漆
（3）注意事项：
礼物堆头建议5个一组，大 小梯度组合
配套展板（学校 ）
工艺说明：
（1）尺寸：360X240cm； （2）材质工艺： 背景以木板+喷绘， 标题使用亚克力字体， （3）注意事项： 主附标题，颜色可根据VI 色调整
重大配套展板（通用版）
工艺说明：
（3）注意事项：
内容：为及时输出政府及 媒体对于项目相关配套、 区域利好、政府利好等消 息，方便销售人员解说， 让客户及时了解项目投资 环境，增加客户信心；
配图：政府及媒体发布信 息的报纸、网站、文件等 原图，或与文案主题搭配 的美图。
U-LIFE展示
工艺说明：
（1）尺寸：360X240cm；
（2）材质工艺：
综合楼标准化包装
标准动作
标准动作时间轴
综合楼包装
摘牌
标准动作一
标准动作二
标准动作三
标准动作四 示范区开放
标准动作五 开盘
综合楼布局及装 修风格建议书
综合楼包装 建议书
综合楼包装 招标议价
沟通项目部预留电线 （下业务联系单）
综合楼包装验 综合楼包装 收报告 合同、付款
通用综合楼包装目录
一、销售中心包装 二、会所功能室包装
（3）注意事项：
内容：为及时输出项目阶 段动态信息，展示开工前、 开工后及未来效果等阶段 的情况，方便销售人员解 说，增加客户信心，具体 内容可根据项目情况调整。
发展利好展板
工艺说明：
（1）尺寸：
2.8X1.5m（小）
3.75X2m（大）
（2）材质工艺：
展板画框颜色：与导视系 统VI色统一，材质见导视 系统移动卖点展板；
（3）注意事项：暂无
英伦售楼部入口背面上方灯箱
尺寸说明 宽690cm x 高180cm 根据实际墙身尺寸调整
材质工艺 高清灯箱+玫瑰金不锈钢包 边。
注意事项 画面由区域设计师设计。
奇迹诞生展板
工艺说明：
（1）尺寸：
2.8X1.5m（小）
3.75X2m（大）
（2）材质工艺：
展板画框颜色：与导视系 统VI色统一，材质见导视 系统移动卖点展板；
拉丝不锈钢烤漆哑光面， 底部LED灯光模组
（3）注意事项：
暂无
品牌墙（全国分布图）方案一
重点提醒：设计稿待定
八大理由墙
+内打灯。
巡礼墙
不锈钢包边
（1）图片可在物料图 库里查找与项目合适 的图片。 （2）需设置于洽淡区 内。
物业墙
尺寸说明 宽226cm x 高146cm 根据实际墙身尺寸调整
注意事项 需设置于洽淡区内。
（2）材质工艺：
KT板喷绘
（3）注意事项：
可根据项目VI调整，画面 从素材库中选择，文案必 须输出品牌广告语、项目 定位语、物业、园林、产 品、按实际情况输出学校、 酒店、商业街、凤凰俱乐 部等
吊幅
工艺说明：
（1）尺寸：宽1mX高7m， 可根据项目现场情况调整
（2）材质工艺：
挂轴喷绘
（3）注意事项：
台卡
工艺说明：
（1）尺寸：可按照物料大 小进行比例调整
（2）材质工艺：
单片厚度2mm，总厚度 4mm，进口亚克力
（3）注意事项：
4画面：原则上套用项目所 处推广阶段报广设计稿， 可根据节点部分替换为活 动画面，促销单位等内容
卫生间挂画
工艺说明：
（1）尺寸： 40X40cm （2）材质工艺： 画布裱画框 （3）注意事项： 画框边框尺寸与款式需根 据项目装修风格统一。
销售中心柱身卖点宣传挂画
设计稿：
现场参考照片：
工艺说明：
（1）尺寸： 画面尺寸：宽52X182cm； 安装高度：底部离地80cm高， 可根据硬装调整；
（2）材质工艺： 木质画框+背胶写真画面+透 明亚克力表面
（3）注意事项：画框颜色与 装修木质颜色一致，且为简约 款式。
吊旗
工艺说明：
（1）尺寸：宽80cmX高 40cm，可根据项目现场情 况调整
画面从素材库中选择，文 案必须输出品牌广告语、 项目定位语、物业、园林、 产品、按实际情况输出学 校、酒店、商业街、凤凰 俱乐部等
销售中心走廊、楼梯墙身挂画
设计稿：
现场参考照片
工艺说明：
（1）尺寸： 画面尺寸：宽100X80cm； 安装高度：底部离地1.5米高；
（2）材质工艺： 背胶写真画面+透明亚克力表 面+欧式油画框
(2)区位图：项目所在位置需有清晰标识“项目名称+LOGO”。参考图片如下：
前台区（背景墙）
工艺说明：
（1）尺寸：宽4.53m*高 5.19m;
（2）材质工艺：
拉丝不锈钢烤漆哑光面， 底部LED灯光模组
（3）注意事项：
暂无
前台区（背景墙）
工艺说明：
（1）尺寸：宽2.3m*高 0.6m
（2）材质工艺：