2019年工改工政策调整对项目的影响
建设工程质量管理条例（2019年修订）
建设工程质量管理条例（2019年修订）文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.04.23•【文号】中华人民共和国国务院令第714号•【施行日期】2019.04.23•【效力等级】行政法规•【时效性】现行有效•【主题分类】工程质量安全监管正文建设工程质量管理条例（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布根据2017年10月7日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2019年4月23日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）第一章总则第一条为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》，制定本条例。
第二条凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。
本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。
第四条县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。
第五条从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。
县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序。
第六条国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。
第二章建设单位的质量责任和义务第七条建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。
建设单位不得将建设工程肢解发包。
第八条建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。
第九条建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。
原始资料必须真实、准确、齐全。
第十条建设工程发包单位，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。
建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。
苏州工业园区工业用地更新的政策创新实践
苏州工业园区工业用地更新的政策创新实践【摘要】随着苏州工业园区走过大规模开发、高速度增长阶段，开始步入深度调整期，对园区而言是机遇更是挑战。
在此背景下，苏州工业园区制定了一系列工业用地创新政策，有效推动了工业用地更新实践。
本文在分析苏州工业园区工业用地现状、更新困境的基础上，总结了政策突破的创新举措，以期对其它地方工业用地更新提供经验借鉴。
近年来，苏州工业园区（下称“园区”）土地资源约束压力凸显。
增量工业用地较少，存量工业用地更新量大、面广。
以政府为主导的更新模式资金成本高、实施难度大。
市场自主更新积极性高，但缺乏政策通道，“一事一议”效率低。
因此，亟需完善城市更新政策体系与机构设置，规划工业用地更新行为，充分激发市场主体参与更新的活力。
1.现状情况苏州工业园区经过20多年的开发建设，所剩余工业用地较少，目前园区的产业发展，以盘活存量用地为主，不断推动一系列工改项目，工业用地更新方向主要是工改工、工改研发，还有少量的工改商等[1]，具体有以下几种操作方式：一是政府主导，即整片区拆除重建，用地回购后重新拍地，如现代服务业产业园、上市企业产业园、金光科技产业园、总部经济区等。
这类改造成本高、进展慢；二是零星地块调控规后改研发，这类改造均通过一事一议，通过控规落实；三是自行改造，这类企业自主更新意愿强，如苏虹路沿线、通园路沿线东侧，但改造一般未办理相关手续，违反相关法律规定[2]。
总体而言，工业用地更新量大、面广，以政府为主导的模式实施难度大，市场自主更新积极性高，但缺乏政策通道。
因此，亟需完善城市更新政策、充分调动市场参与城市更新的活力。
1.更新困境2.1低效用地约束管控不够。
一方面，签订《产业发展协议》的项目在后续考核评估管理方面缺乏相应细则，对企业发展的约束力不足。
另一方面，针对A、B、C、D类的差异化奖惩政策仍需进一步细化，差别化的价格政策、用地政策、排污机制、信贷政策还需进一步落实。
2.2更新积极性难调动。
太原市人民政府关于对城中村改造有关政策进行调整的意见
太原市人民政府关于对城中村改造有关政策进行调整的意见文章属性•【制定机关】太原市人民政府•【公布日期】2019.04.29•【字号】并政发〔2019〕7号•【施行日期】2019.04.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文太原市人民政府关于对城中村改造有关政策进行调整的意见各区人民政府，综改示范区、不锈钢园区管委会，市直有关单位：为进一步有效推进城中村改造工作，现对城中村改造有关政策提出如下调整意见，请认真贯彻执行。
一、城中村改造用地处置城中村改造用地已完成确权的，按照原方式办理供地手续；尚未确权的，改为转用、征收方式。
转用、征收方式为：城中村改造用地划定后，区政府启动改造用地转用、征收，并负责报批；改造用地范围内集体土地转用、征收中涉及的新增建设用地有偿使用费由市政府承担，其他费用由区政府协调统筹解决；市土地储备中心对城中村改造用地之外的土地实行红线储备。
改造用地转用、征收完成后，区政府提出土地收储申请，与市土地储备中心签订协议，依法收储。
收储完毕后，以公开出让方式供地。
城中村改造用地所有地块可一次性转用、征收、出让，也可分批分地块转用、征收、出让。
二、城中村改造用地之外土地收储城中村改造用地之外土地实施收储时，由市土地储备中心按我市现行集体土地收储政策执行，其中经区政府组织有关部门认定的合法建筑，按照财政评审机构评审价格予以补偿。
三、连片开发改造鼓励城中村改造项目结合改造村周边情况进行连片开发改造。
以城市路网为界，同一街区内城中村改造用地之外的剩余土地，在土地权属单位同意前提下，原则上连片开发改造。
受城乡规划控制、规划实施影响及根据周边情况需连片开发改造的（包括不在同一街区的）用地，由区政府提出连片改造方案，报市政府批准。
城中村改造用地与改造用地之外的连片开发用地按照《太原市城中村改造规划导则》统一编制规划方案。
改造用地之外的连片改造用地以公开出让方式供地，不享受土地出让金返还等城中村改造优惠政策。
工程施工变更的报告(3篇)
第1篇一、项目概况项目名称：XX市XX区XX住宅小区室外配套设施工程项目编号：XXCGK2019-0001建设单位：XX市XX区XX房地产开发有限公司建设地点：XX市XX区XX街道项目规模：本工程总建筑面积约10万平方米，包含住宅楼、商业楼、地下车库等配套设施。
二、变更原因1. 设计变更：根据业主方需求，对部分室外配套设施的设计进行了调整，如绿化布局、道路规划等。
2. 施工条件变化：由于施工过程中遇到地下管线等不可预见因素，导致部分施工方案需要调整。
3. 材料价格波动：近期建筑材料价格波动较大，为保证工程质量，对部分材料进行了更换。
三、变更内容1. 设计变更：（1）绿化布局调整：将原设计中的部分绿化区域改为休闲广场，以满足业主休闲需求。
（2）道路规划调整：将原设计中的部分道路改为单行道，提高道路通行效率。
2. 施工条件变化：（1）地下管线调整：根据实际情况，对部分地下管线进行了调整，确保施工顺利进行。
（2）施工方案调整：针对部分施工难点，对施工方案进行了优化，确保工程质量。
3. 材料价格波动：（1）更换部分建筑材料：如将原设计的钢筋更换为更高强度的钢筋，以提高工程质量。
（2）调整材料价格：根据市场行情，对部分材料价格进行了调整，确保项目成本控制。
四、变更影响1. 工期影响：由于设计变更和施工条件变化，项目工期将延长约2个月。
2. 成本影响：根据变更内容，项目总成本将增加约100万元。
3. 质量影响：通过优化设计和施工方案，确保项目质量不受影响。
五、变更措施1. 加强项目沟通：及时与业主、设计、施工等单位沟通，确保变更内容得到有效落实。
2. 优化施工方案：针对施工条件变化，制定合理的施工方案，确保项目顺利进行。
3. 加强成本控制：对变更内容进行成本分析，制定相应的成本控制措施。
4. 加强质量管理：严格执行质量管理体系，确保项目质量。
六、结论本项目在施工过程中，由于设计变更、施工条件变化和材料价格波动等原因，导致部分内容需要进行变更。
西安市人民政府关于印发《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》的通知-市政发〔2019〕14号
西安市人民政府关于印发《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------西安市人民政府关于印发《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》的通知市政发〔2019〕14号各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
西安市人民政府2019年3月12日西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法第一章总则第一条为加快我市工业企业旧厂区改造利用步伐，引导和鼓励工业企业按照城市规划有序搬迁和退出，进一步优化工业产业布局，提升企业竞争力，改善城区环境，优化城市功能，促进全市经济社会健康协调发展，制定本办法。
第二条工业企业旧厂区改造利用是指对城市规划范围内的老旧工业企业，按照城市总体规划进行改造提升，或者对原厂址、厂房进行开发利用的过程。
第三条旧厂区改造利用按照“政府引导，企业自愿，规划引领，市场运作，先易后难”的原则实施。
第四条旧厂区改造利用应严格执行城市规划、土地管理、环境保护、文物保护、劳动保护、劳动安全、工业卫生、消防、节水、节能、绿化等有关规定。
第五条本办法适用于我市工业企业搬迁改造、退二转三、建设总部经济和改造提升。
第二章组织机构第六条成立由分管副市长任组长的市工业企业旧厂区改造工作领导小组，领导小组成员由工信、发改、财政、人社、资源规划、税务等相关部门以及相关区县政府、开发区管委会主要领导担任。
领导小组主要负责全市工业企业旧厂区改造利用工作的组织实施，研究制定鼓励工业企业旧厂区改造利用政策，统筹安排旧厂区改造项目建设计划，城区搬迁企业新建厂区用地指标，协调解决旧厂区改造中的重大问题。
建设工程施工税率变化(3篇)
一、税率变化背景近年来，我国政府为深化供给侧结构性改革，优化税收环境，实施了一系列减税降费政策。
2019年4月1日起，我国建筑业一般计税税率从11%下调至9%，这一税率调整对建设工程施工产生了重要影响。
二、税率变化对建设工程施工的影响1. 成本降低：税率下调意味着企业在施工过程中所需缴纳的税费减少，从而降低了施工成本。
这对于企业来说，有利于提高利润空间，增强市场竞争力。
2. 工程结算调整：在施工过程中，税率变化可能会对工程结算产生影响。
若采用价内税合同形式，税率变化不影响合同总价；若采用价外税合同形式，施工期及结算期遇到税率变化时，企业需根据实际情况调整税率，并相应调整因税改前发生的进项增值税税额与政策变化的增值税额的差价。
3. 投资增加：税率下调有助于降低企业融资成本，提高投资回报率。
这将吸引更多社会资本投入到建筑行业，推动行业健康发展。
4. 市场竞争加剧：税率下调后，企业成本降低，有利于企业提高市场竞争力。
然而，在激烈的市场竞争中，企业还需不断提升自身技术水平、管理水平，以应对市场竞争带来的压力。
5. 税收征管加强：税率下调后，税务机关对税收征管的要求更加严格。
企业需加强税务管理，确保合规经营。
三、应对措施1. 企业应密切关注税率变化，及时调整合同条款，降低税负。
2. 企业应加强税务管理，确保合规经营，避免因税收问题引发法律风险。
3. 企业应提高自身技术水平、管理水平，以应对市场竞争。
4. 政府应进一步完善税收政策，为建筑企业提供更加有利的税收环境。
总之，建设工程施工税率变化对建筑行业产生了深远影响。
企业应积极应对，通过降低成本、提高竞争力、加强税务管理等措施，实现可持续发展。
同时，政府也应关注建筑行业的发展，不断完善税收政策，为行业创造良好的发展环境。
一、税率调整背景2019年4月1日起，我国实施增值税改革，建筑业一般计税方式由11%降至9%。
这一税率调整旨在减轻企业税负，激发市场活力，促进经济发展。
国家发改委299号文(发改价格〔2019〕299号) 关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知
15-4-15国家发改委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格〔2015〕299号）国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知发改价格〔2015〕299号国务院有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局：为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，决定进一步放开建设项目专业服务价格。
现将有关事项通知如下：一、在已放开非政府投资及非政府委托的建设项目专业服务价格的基础上，全面放开以下实行政府指导价管理的建设项目专业服务价格，实行市场调节价。
（一）建设项目前期工作咨询费，指工程咨询机构接受委托，提供建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其它与建设项目前期工作有关的咨询等服务收取的费用。
（二）工程勘察设计费，包括工程勘察收费和工程设计收费。
工程勘察收费，指工程勘察机构接受委托，提供收集已有资料、现场踏勘、制定勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等服务收取的费用；工程设计收费，指工程设计机构接受委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务收取的费用。
（三）招标代理费，指招标代理机构接受委托，提供代理工程、货物、服务招标，编制招标文件、审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等服务收取的费用。
（四）工程监理费，指工程监理机构接受委托，提供建设工程施工阶段的质量、进度、费用控制管理和安全生产监督管理、合同、信息等方面协调管理等服务收取的费用。
（五）环境影响咨询费，指环境影响咨询机构接受委托，提供编制环境影响报告书、环境影响报告表和对环境影响报告书、环境影响报告表进行技术评估等服务收取的费用。
二、上述5项服务价格实行市场调节价后，经营者应严格遵守《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规规定，告知委托人有关服务项目、服务内容、服务质量，以及服务价格等，并在相关服务合同中约定。
广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见-穗府办规〔2019〕9号
广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见穗府办规〔2019〕9号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为落实市委“1＋1＋4”工作举措，全力推进村级工业园整治提升，解决村级工业园布局分散、形态破旧、产值税收低、利用效率低等问题，为产业高质量发展、构建现代化经济体系、激发老城市新活力提供重要支撑，经市人民政府同意，提出以下实施意见：一、总体目标本意见所称村级工业园是指纳入广州市村级工业园整治提升年度计划，分布于广州行政范围内的村集体经济组织所有权土地上（包括使用权为村集体的国有土地），现状或历史上主要为工业、仓储物流等用途的工业集中区块。
通过淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批，分批次有步骤进行村级工业园整治提升，创新村级工业园整治提升工作的体制机制，强化环境及安全整治，淘汰污染及落后产能；全面提升村级工业园的产业结构及单位产出；提高土地集约节约利用效率，完善区域市政基础及公共服务设施（如变电站、垃圾站、公厕、菜市场、屠宰场等）。
至2023年，村级工业园管理体制机制与发展标准体系基本建立健全；打造出一批生态优良、产业高端、功能完善、运营专业、经济效益可观、社会效益显著的典型示范园区。
二、重点任务（一）规划引导。
产业发展规划与空间布局统筹。
开展产业发展规划，明晰产业准入正负面清单，结合全市工业产业区块划定工作，统筹各区加快开展村级工业园空间布局规划，鼓励现状零散村级工业园合理整合，连片整治提升，形成全市村级工业园统筹发展一张图。
市工程建设项目审批制度改革工作领导小组及工作职责【模板】
XX市工程建设项目审批制度改革工作领导小组及工作职责为深入贯彻落实《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发〔2019〕11号）文件精神和省住房城乡建设厅有关工作部署，加强对我市工程建设项目审批制度改革工作的领导，经研究，决定成立XX市工程建设项目审批制度改革工作领导小组。
现将有关事项通知如下：一、领导小组组长：（市政府主要领导）副组长：（市政府分管相关单位的副市长）成员：（市政府秘书长）（市政府联系各相关单位的副秘书长）（市委宣传部部长）（市委编办主任）（市发展改革委主任）（市自然资源和规划局局长）（市工业和信息化局局长）(市住房和城乡建设局局长)（市公安局副局长）（市督办督查局局长）（市司法局局长）（市财政局局长）（市人力资源社会保障局局长）（市生态环境局局长）（市交通运输局局长）（市水务局局长）（市农业农村局局长）（市商务局局长）（市农业农村局局长）（市商务局局长）（市投资促进局局长）（市文化广电旅游局局长）（市应急管理局局长）（市人防办主任）（市能源局局长）（市林业局局长）（市气象局局长）（市政务服务中心主任）（市科技局局长）（市公共资源交易中心主任）（市文物局局长）（XX区政府区长）（XX县政府县长）（XX县政府县长）（金XX县政府县长）（XX县政府县长）（XX县政府县长）（XX县政府县长）（百里杜鹃管委会主任）（金海湖新区管委会主任）（毕节供电局局长）（中国人民银行毕节支行行长）（贵州燃气集团毕节分公司总经理）（中国电信毕节分公司总经理）（中国移动毕节分公司总经理）（中国联通毕节分公司总经理）（中国铁塔毕节分公司总经理）（贵州省广电网络XX市分公司总经理）领导小组的主要职责：一是统筹协调全市工程建设项目审批制度改革工作；二是安排部署全市工程建设项目审批制度改革各阶段性工作；三是研究部署工程建设项目审批制度改革的其他重要问题。
二、领导小组办公室领导小组下设办公室，由（市政府分管副市长）任办公室主任,（市政府秘书长）、（市住房城乡建设局负责人）担任办公室副主任。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知-珠府〔2019〕60号
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔2019〕60号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府2019年9月12日珠海市城市更新项目地价计收办法第一章总则第一条为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知-芜政办〔2019〕10号
芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知芜政办〔2019〕10号各县、区人民政府，省江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区、亳州芜湖现代产业园区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：经2019年5月29日市政府第39次常务会议审议通过，现将《芜湖市工程建设项目审批制度改革实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
2019年6月10日芜湖市工程建设项目审批制度改革实施方案为贯彻落实《安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（皖政办〔2019〕16号）精神，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求（一）改革内容。
对房屋建筑和城市基础设施等工程（不包括特殊工程和交通、水利、能源等领域的重大工程），实施从立项到竣工验收和公共设施接入服务等全过程审批改革，开展行政审批事项和技术审查、中介服务、市政公用服务以及其他类型事项全流程规范化和标准化再造。
（二）主要目标。
2019年6月底前，全市工程建设项目审批时间压缩至120个工作日以内，力争压缩至100个工作日以内，其中带方案出让土地的非工业类建设项目压缩至80个工作日以内，工业建设项目压缩至40个工作日以内。
初步建成工程建设项目审批制度框架和信息数据平台，2019年底前，市工程建设项目审批管理系统与相关系统平台互联互通。
二、统一审批流程（三）精简审批环节。
梳理工程建设项目审批事项，取消不合法、不必要的审批事项。
广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知-穗府办规〔2019〕5号
广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知穗府办规〔2019〕5号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市深入推进城市更新工作实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
广州市人民政府办公厅2019年4月18日广州市深入推进城市更新工作实施细则为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），加快推进城市更新工作，结合我市实际，制定本实施细则。
一、坚持规划统领，有序推进城市更新（一）国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。
二、动态调整“三旧”改造地块数据库（二）“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。
市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。
纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。
数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。
三、推进旧村全面改造（三）旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
2019年深圳市城市更新政策分享.ppt
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约 16K㎡
200
十三五： 35-50K ㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
? 截至2017年底，已供应土地的 16.27K ㎡； ? 从意愿公示到计划立项平均需要 0.8年； ? 从列入计划到规划批复的平均需要 1.73 年； ? 从规划批复到实施主体确认平均需要 2.16 年； ? 从实施主体确认到用地审批完成平均需要 1年。
周期（年）
用地审批
拆迁及实施主体确认
规划审批
40.0 5
20.0
0.0
0
宝安区
光明区
龙华区
龙岗区
坪山区
南山区
福田区
城市更新方向——“工改工”的新路径
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。
辽宁省生态环境厅关于辽宁新都黄金有限责任公司整体搬迁改造工程环境影响报告书的批复
辽宁省生态环境厅关于辽宁新都黄金有限责任公司整体搬迁改造工程环境影响报告书的批复文章属性•【制定机关】辽宁省生态环境厅•【公布日期】2019.03.18•【字号】辽环函〔2019〕69号•【施行日期】2019.03.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】环境保护综合规定正文辽宁省生态环境厅关于辽宁新都黄金有限责任公司整体搬迁改造工程环境影响报告书的批复辽宁新都黄金有限责任公司:你公司报送的《辽宁新都黄金有限责任公司整体搬迁改造工程环境影响报告书》（以下简称报告书）收悉。
经我厅建设项目审查委员会2019年第1次会议审查，现就报告书批复如下：一、本项目(项目代码：2018-2113jj-32-03-036212)主厂区拟选厂址位于朝阳市双塔区朝阳双塔工业区金属新材料产业园，尾矿库拟选厂址位于厂区东北约3.5千米处一荒沟；为新建搬迁改造项目，全部为新建设备。
本项目主厂区由主体工程、辅助工程、贮运工程、公用工程和环保工程组成，服务年限20年，配套尾矿库服务年限6年，尾矿库服务期满后另行选址环评。
主厂区主体工程采用浆式进料、一段焙烧工艺焙烧（新建1座焙烧炉，金精矿处理能力350吨/日），焙烧烟气经表面冷却+二级旋风+电收尘器处理，利用焙烧烟气制硫酸（83460吨/年）；采用湿法冶炼工艺炼金（原料车间负责配矿调浆、综合厂房酸性浸出滤渣经氰化浸出洗涤过滤产生贵液锌置换提金泥、铜萃取车间对含铜液料采用二级萃取-一级洗涤-一级反萃取铜、炼金室金泥采用氯化提纯工艺预浸除杂+水溶液氯化+氯化渣转化+银电解取银还原得金粉干燥后浇注得金锭）；综合厂房进行易浸矿处理（易浸矿块采用两段开路碎矿+两段闭路磨矿+浸出洗涤+氰渣浮选，易选精矿采用一段开路磨矿+精矿脱水+两浸两洗，产出贵液与前贵液统一处理，产出金精矿作为原料企业自用）；综合回收系统进行尾渣脱氰（氰化渣采用调浆+因科法+压滤脱氰处理）。
辅助工程包括易选块矿破碎、筛分系统（破碎筛分间位于原料库附近）、试化验室、余热发电、办公生活区（办公楼、公寓楼、招待所、食堂、餐厅、浴池、停车场、门卫室、前厂区等）。
青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知
青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知文章属性•【制定机关】青岛市人民政府办公厅•【公布日期】2019.09.04•【字号】青政办发[2019]9号•【施行日期】2019.09.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委，市政府各部门，市直各单位：《青岛市工程建设项目审批制度改革实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
青岛市人民政府办公厅2019年9月4日青岛市工程建设项目审批制度改革实施方案根据《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发〔2019〕11号）、《山东省人民政府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（鲁政发〔2019〕9号）有关要求，结合我市实际，制定本方案。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，按照国家、省关于深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求，进一步推动工程建设项目审批制度改革，深化流程再造，实现审批流程、信息数据平台、管理体系、监管方式“四统一”，打造一流营商环境。
（二）改革内容。
本方案所称的工程建设项目，是指全市范围内的房屋建筑和城市基础设施等工程，不包括特殊工程和交通、水利、能源等领域的重大工程。
改革覆盖工程建设项目从立项到竣工验收和公共设施接入全过程，包括行政许可、备案、技术审查和中介服务以及市政公用服务等其他事项。
水利、交通、能源等一般工程建设项目审批制度改革应按照本方案，结合行业实际同步推进实施。
（三）改革目标。
全市社会投资类工程建设项目主流程审批时间控制在45个工作日以内，政府投资类工程建设项目主流程审批时间控制在70个工作日以内，全过程审批时间控制在85个工作日以内，大型、复杂等工程建设项目不超过省政府规定的全过程审批时间。
深圳市《深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》解读
《深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》解读深圳荟邦控股有限公司2019/06/12目录第一部分 规划先行，引领城市更新高质量发展第二部分 转变理念，深化城市更新内涵第三部分 多措并举，促进产业转型升级第四部分 有机更新，鼓励城中村综合整治第五部分 持续创新，实现城市更新高质高效第六部分 规范管理，确保全市城市更新“一盘棋”第一部分规划先行，引领城市更新高质量发展1.搭建三级更新体制2.加大片区统筹力度3.提升城市设计和建筑设计水平搭建三级更新体制n增加从宏观层面调控城市更新政策及规划制定的指引，建立长期至近期的层级目标，保障各层次更新规划衔接n长期规划为在对接全市国土空间规划基础上编制的全市城市更新规划（规划期至2035年）n中期规划为市、区城市更新五年规划n 近期规划为城市更新年度计划长期规划：《深圳市城市更新规划（2019-2035）》对接国土空间规划、明确市更新总目标、发展方向和实施策略，评估交通市政基础设施支撑能力和公共服务设施供给能力，协调各类型存量土地开发模式的关系，指引更新政策及规划中期规划：市、区城市更新五年规划近期规划：城市更新年度计划1.修订全市及各区城市更新“十三五”规划，适时启动全市城市更新“十四五”规划编制；2.符合更新立项条件但处于更新“十三五”未定义区项目的开发商们要积极与政府沟通，通过“占补平衡”争取纳入拆除重建范围内。
任务下达、过程跟踪、年终考核、计划调控n创新“案例+政策工具箱”的工作机制，选取试点片区，总结经验并适时转化为政策；n规划统筹上“刚弹结合”；n实施统筹上，综合运用城市更新、土地整备、查违等各种实施手段，合理确定实施时序，保证公共利益用地优先落地；案例+政策工具箱n鼓励各区选择拟更新改造用地相对集中的片区作为试点，统筹利用现有“政策工具箱”，发挥政策组合拳优势，推进片区整体开发建设；n以试点项目为案例，重点分析遇到的问题，总结提炼可推广可复制的解决办法，适时转化为行之有效的政策。
财金[2019]10号文对社会资本方PPP项目实操的影响
![财金[2019]10号文对社会资本方PPP项目实操的影响](https://img.taocdn.com/s3/m/5feda6e62e3f5727a4e96283.png)
财金[2019]10号文对社会资本方PPP项目实操的影响作者：杜垚来源：《中国集体经济》2020年第03期摘要：针对PPP基本程序，财政部和国家发改委（以下简称“两部门”）政策文件均做出了具体规定。
文章就两者分别论述，分析当前我国PPP基本程序存在的问题，并站在社会资本方角度提出应对建议。
由于财金〔2019〕10号文是财政部发行的文件，文章依据财政部PPP 操作流程的5个阶段、19个操作步骤，逐层、逐步系统分析。
从实际执行的情形，选取主要问题，分析财金〔2019〕10号文对社会资本方PPP实操的影响，并给出对策建议。
关键词：财金〔2019〕10号文;社会资本方;PPP实操一、政府基础设施建设项目一般性审批和决策程序针对PPP基本程序，财政部和国家发改委（以下简称“两部门”）政策文件均做出了具体规定。
具体情况以及比较分析如下。
（一）财政部PPP操作流程根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金〔2014〕113号）的规定，PPP操作程序可分为5个阶段、19个操作步骤，如图1所示。
（二）国家发改委PPP操作流程根据发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》（发改投资〔2016〕2231号），PPP操作程序可分为4个阶段、14个操作步骤，如图2所示。
（三）存在的问题1. 监管界限模糊，增大执行成本由于两部门监管界限模糊，很多重合领域，一方出台文件，另一部门监管领域的项目也要履行;两部门就同一领域均出台文件，若存在一定的偏差、不明确或相矛盾之处，则该领域项目都要执行，且存在疑虑，增大了执行成本和政策风险。
2. 部分具体操作步骤存在争议例如项目筛选等问题，往往仅说明“不能做什么”，或“可以做什么”但范围不齐全，而尚未明确“满足哪些充分必要条件是可以做的”。
这也就增大了PPP基本程序的执行难度、政策风险，特别是财金〔2019〕10号文提出，将导致一批不合格项目退库整改，甚至终止。
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地价=∑（标定×0.7+评估×0.3）×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数） 1、研发办公、厂房不得转让部分不计收地价； 2、基础修正系数包括建筑类型、产权限制、产业导向修正系数等； 3、项目修正系数：棚改、征地返还、拆除重建类 首次缴纳比例不得低于50%，余款1年内付清
2
工改政策 │ 对现有项目的影响
简化体系，地价=∑（基准低价×分地块对应建筑面积×修正系数） 1、自用：0.1倍（研发办公）基准地价 2、整体转让：0.7倍（研发办公）基准地价 3、分割转让：1倍（研发办公）基准地价； 4、配套设施分割转让：5倍住宅/商业基准地价 首次缴纳比例不得低于30%，余款1年内交清
未来可能执行方案
《深圳市地价测算规则（征 求意见稿）》 2018年12月（未正式实施）
监管内容： 产业准入条件 投产时间 投资强度 产出效率 节能环保 股权变更约束 ……
附件
土地供应合同
履行核查
惩罚措施
核查时间节点： 项目建成投产时 达产后每隔5年 出让（租赁）年期到期前
1年
最终形成履约核查处理报 告，并按批次报送市政府。
1. 不符合产业监管要求，依法收回土地。区块线内企业不符合产业
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013
分割转让比例
城市更新100%可售
分割转让比例
配套宿舍销售 对象
增值收益
法人企业 法人企业 阶梯制征收
《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（2019年2月，征求意见稿，暂未执行）
研发办公65%可售，35%自持 企业+3年以上合法纳税记录+政府资格审核 持有【宗地内】/【政府指定范围内】工业楼宇不动产证企业 取消，已交不退还
6
4
工改政策 │ 对现有项目的影响
对项目的影响——物业租赁
（527新政明确产业用房的租赁要求，目前在征求意见阶段，暂未正式实施） 1、限制“二房东”，强调租赁对象的产业回归，对于项目持有部门的租赁需实实在在落在企业需求上； 2、对于租金的限制，必须参考政府指导价，影响租赁收益空间； 3、配套宿舍只能租售给本工业区或周边企业，再次强调对于配套宿舍转让对象的限制。
按国标
单套套内建 筑面积
500m2
1000m2
无
2017.1《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》：不得采用住宅套型设计
M0
《深圳市工业区块线管理办法》 2018.8
首层：不低于5米 2层及以上：不低于4.2米
首层：≥800公斤/平米 二、三层：≥650公斤/平米 四层以上：≥500公斤/平米 单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货 梯
监管要求，由市规划国土部门按照协议约定或者依法收回土地使用权。
2. 强化建筑物用途管制，情节严重，土地及建筑物整体没收。
强化建筑物用途管制，对擅自改变出让合同规定的工业用途和条件开发利用 土地的，责令限期6 个月内纠正，恢复工业用途，并依法予以处罚。拒不纠 正的以及违法情节严重在限定期限内未予纠正的，依法无偿收回土地使用权， 没收地上建筑物、附着物。
按国标
M1
《深圳市工业区块线管理办法》 2018.8
首层：不低于6米 2层以上：不低于4.5米
首层：≥1200公斤/平米 二、三层：≥800公斤/平米 四层以上：≥650公斤/平米
《深圳市建筑设计标准》 2015年
首层：不高于6米 2层及以上：不高于4.5米
按国标
电梯
按国标
至少配备2台载重3吨以上的货梯
300m2
3
工改政策 │ 对现有项目的影响
对项目的影响——分割转让
1、2019年2月的工改新政对于产业项目的要求进一步趋严，目前在征求意见阶段，暂未正式实施； 2、分割转让比例减少，影响项目回现能力；同时强制自持，考虑团队的运营能力； 3、再次强调对于研发办公销售对象的限制，未来目标企业招商必须符合政策要求且受政府监管； 4、增加对配套宿舍销售对象的限制要求，缩小其目标客户范围，加大宿舍产品的销售难度； 5、取消增值收益，增加项目的利润空间，缓解一定的开发压力。
对项目的影响——建筑设计规范
1、进一步明确建筑设计规范，导致项目在产品及空间设计上的灵活性降低； 2、M0/M1的套内建筑面积增大，导致单套总价升高，加大去化难度； 3、明确提出不得采用类住宅设计。
层高 荷载
《深圳市建筑设计标准》 2015年
首层：不高于6米 2-6层：不高于5.4米 7层及以上：不高于4.5米
5
工改政策 │ 对现有项目的影响
对项目的影响——产业监管 全流程动态监管，政府深度参与，要求项目保留产业属性，同时对后续的招商/运营结果负责
报告
明确内容： 产业定位 目标企业 招商方案 产出效率 社会效益 ……
产业监管协议
政策来源：《深圳市工业区块线管理办法》2018年8月 《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（2019年2月，征求意见稿）
3. 健全诚信体系，实现终身追责制。建立全市土地市场诚信体系，将
工业用地交易活动当事人资质资格、信用奖惩、项目审批和违法违规处罚等 信息向社会公开发布，并依法限制或禁止被列入经营异常名录、严重违法失 信名单的企业参与工业用地招拍挂有关活动。
工改工政策——重点内容及对项目的影响 （2019-06）
工改政策 │ 对现有项目的影响
对项目的影响——地价
1、地价首次缴纳比例提高，前期资金压力增大； 2、新方案是否会带来地价上涨/减少，有待细则明确，但增加项目地价缴纳的不确定性。
现方案
《关于加强和改进城市更新 实施工作的暂行措施》 2016年12月
2019年5月27日，深圳市住建局起草发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿） ① 租赁合同要备案，要网签，价格和面积全部公示，出租面积不得高于项目建筑面积； ② 不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构； ③ 工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业； ④ 租赁企业不能转租、分租物业； ⑤ 严禁以租代售； ⑥ 限制产业用房租金。租金超过指导价格15%，将被约谈。