房地产项目计划管理

保8、争7、破6
南京
“8精”品课件
备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响
16年实现最快项目开盘工期
“10.1” “9.7” 无新盘 “7.7” “5.6” “7.2”
“15.8”
无新盘 “13.1” “9.4” “11.8”
16年项目计划管理→1）效率
破“6”目标实现！
合肥事业部
陶冲湖项目
拿地→开盘
2、经济指标面积/成本/进度/
某事业部项目
某事业部项目
精品课件
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
要求：拿地排计划，6个一定要“明白”
总图 经济指标
营销策略
地块现状
样板区 规划
政策基本 摸底
精品课件
标准工期
项目计划管理
项目获取
合作项目交底
• 拿地排布计划 • 项目交底
合作协议交底
• 项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定 • 资金支付：关注投入和回款 • 清算：重点关注清算时点 • 前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作 • “三会职责要求” • 计划节点、营销价格、成本变化的控制 • 派驻人员职责、要求、档案、资料 • 信息月报披露要求
工程施工
产品交付
商业
• 拿地排布计划• 项目定位会 • 项目交底 • 战略规划会
• 方案批复
• 项目目标版确
定
• 跟投方案完成
审批
• 施工证 • 预售证
• 总包
• 样板区开工 • 开发贷 •
• 样板区开放
•
•
•
•
•
• 招商业态规划确认
• 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上
• 一般商户合同签订50%
前期决策
现状：分期把控弱
1、无专项交圈机制，分期调整随意 2、分期与标段互相混合 3、分期与后期验收规划不匹配
PMO
秋季例会
计划管理
扎体系 明标准 顺形势 提价值
旭辉集团PMO办公室
精品课件
承上— PMO经营“驾驶舱”
经营 目标
利润 管理
“大运营”
项目 管理
开发价值链
精品课件
专业业务
启下—项目快周转
“4832”能力！
资金占用 现金流回正
4 个月 8 个月 3 库存 2个月
精品课件
【开工】
【开盘】
首开取证库存 30% 建造取证量 3个月 经营性现金流回正周期12个月
16年项目计划管理→2）节奏 ➢ 竣备交付项目集中在6月份及12月份！
16年竣工数 26个 已实现结转 12个
精品课件
16年项目计划管理
效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！
精品课件
项目计划管理
维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段
分职能
项目获取
前期决策
规划设计
报批报建
招采
示范区打造 开发贷
3层组织 • 集团→事业部→项目
3项机制
• 荣誉排名
• 问责机制 • 经济奖惩
3个会议 • 横向2会+纵向1会
3级计划
• 重大节点（集团）
• 里程碑节点（事业部） • 主项计划（项目）
精品课件
计划管理与快周转
快周转
实现
能力
节奏 效率
计划管理
项目开发全过程
项目获取
项目策划
方案设计
示范区打造
项目开发施工
启下—项目运营管理体系
项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、 高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向， “管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......
战略
组织
流程
目标
决策 计划 监控 评价
“3-3-3-3”项目运营管理体系
2016年首开项目-投前与投后
红旗版工期
定位 0.43
方案批复 3.9
示范区开放 开盘
7.9
9.7
实际工期
1.0 定位
5.7
精品课件
方案批复
10.6
11.5
示范区开放 开盘
16年项目计划管理→2）节奏
➢ 下半年开盘项目占七成！ ➢ 第四季度开盘项目占四成！
上半年开盘 5个 下半年开盘 12个
精品课件
2016年首开项目
标准工期
定位 0.5
方案批复 3.5
示范区开放 7.7
开盘 8.9
实际工期 15年首开效率实际工期
1.0
定位 1.0 精品课件
5.7
方案批复 5.7
10.6
11.5
示范区开放 9.2
开盘 11.1
16年项目计划管理→1）效率
1、拿地时运营计划排布比较激进； 2、拿地后还原项目真实面目
wenku.baidu.com
• 一般商户合同签订80%
• 商业接管
• 大于2000平米店铺及主力店进场装修
• 商业开业
精品课件
开工
• 交付证
达预售条件 • 大产证
主体结构封顶
完成外立面落架
精装修
竣工备案验收
项目销售
开盘销售
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
现状：拿地阶段计划排布不合理
1、激进型/乌龟型
拿地排布相当于项目模拟演练！
城市
合肥 合肥 合肥 浙江 苏南 沈阳 重庆 南京 苏州 南京 武汉 北京 北京 天津 沈阳 北京 杭州
项目
陶冲湖别院 朗香书院 铂悦·庐州府 时代城 壹号院 旭辉锦堂 江山樾 铂悅金陵 铂悦犀湖 铂悦秦淮 钰龙半岛 七号院
26街区 陆号院
峰尚 一合相 粮食仓库
开盘时间
2016/7/17 2016/7/23 2016/8/6 2016/6/24 2016/4/10 2016/7/23 2016/5/28 2016/6/25 2016/7/30 2016/10/19 2016/10/13 2016/10/15 2016/6/30 2016/10/22 2016/10/30 2016/10/31 2016/12/28
5.6个月
朗香书院项目
拿地→开盘
6.0个月
案例“合肥破六项目案例分享”
备注：以上工期仅扣除春节施工影响
精品课件
16年项目计划管理→1）效率
1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平 2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月； 3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；
产品交付
精品课件
项目销售
16年项目计划管理
怎么样？ 》》效率
》》节奏
精品课件
16年项目计划管理→1）效率
16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！
城市
兵棋推演城市目标
重庆
“7”
天津
“8”
上海
“8”
沈阳
“7”
合肥
“6”
杭州
“8”
北京
8个月（刚需） 11-13个月（商办）
长沙
“7”
武汉
保9争8破7
苏州
精品课件
项目计划管理
前期决策
“两会”顺利召开！
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
不光是组织者，更多是参与者！
精品课件
项目计划管理
前期决策
• 项目定位会 • 战略规划会 • 项目目标版确定 • 跟投方案完成审批
项目目标版确定 定什么！怎么定！口径！
精品课件
项目计划管理