旭辉地产-计划管理与项目快速开发的总结

800
900
方案批复到开工
开工到竣工备案
竣工备案到交房
依云湾别墅 合肥别墅 -71 廊坊 -200 -100 0
70 53
425 385 656 100 200 300 400 30
57
旭辉：
实体施工周期较长。
52 500 600 700 800
方案批复到开工
开工到竣工
竣工到交房
2014-3-13
用心构筑美好生活
区域 上海 北京 项目 依云湾二期 高尔夫 通知日期 上报日期 2009-1-9 2009-2-10 2009-1-7 协调时间 2天 34天
长沙
重庆 合肥 镇江
旭湘
尚北郡 霞飞坊
09-1-9
2009-1-19 2009-1-8
0
12天
提前编制
方案未最终敲定
1天
嘉兴
2014-3-13
旭辉广场
2009-2-20
开盘
主体封顶
竣工备案
交房
议标/招标
“四证”
大面积开工 报批报建
2014-3-13 用心构筑美好生活 7
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
样板段提前实施，是目前实现快速销售的途径之一
开盘 获取土地
样板段实施 提前
提前实施
设计 办理预售证
开盘
主体封顶
竣工备案
交房
议标/招标
“四证”
44天
24
用心构筑美好生活 廊坊、嘉兴项目启动、工作准备不足，协调时间过长。
项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。 项目运营计划、开发计划上报过程不严谨
案例：廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程
原计划08-8-31完成方案批复，因项目容积率调整，整体方案调整，重新办 理规划用地许可证等报建手续，整体报建工作从8月起已经无法按计划实施；
案例：廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程
08年12月事业部上报财务管理部09年经营计划，经核实，项目开发计划 08年12月,上报财务经营计划， 节点出现变更 经核对，计划节点变更
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用心构筑美好生活
26
项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。 项目运营计划、开发计划上报过程不严谨
项目开发涵盖的阶段：设计与报批报建、工程施工、验收与交付 设计与报批报建 工程施工
验收、交付
获取土地
设计
议标/招标
“四证”
报批报建
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
项目开发涵盖的阶段：设计与报批报建、工程施工、验收与交付 设计与报批报建 工程施工
开工到竣工备案
竣工备案到交房
依云湾小高层
0
128 100 200 300
577 400 500 600
旭辉： 15 工程实体竣工后，
700 800 短期内交房。
方案批复到开工
开工到竣工
竣工到交房
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用心构筑美好生活
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
嘉兴 重庆
0 50 100
旭辉集团现状
187 158 145 162 145
150 159 200
与同行的比较
万科： 开工到开盘
实际工期5—6个月
（平均约159天）
开工到开盘(天）
合肥别墅 廊坊 重庆 依云湾2 依云湾1 新构想
174 314 164 193 682 303 0 100 200 300 400
计划工作简单罗列，逻辑性不强
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用心构筑美好生活
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项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
项目计划编制基础工作不严谨 对项目评估、计划编制能力不足 项目开发总体计划编制反应的问题 计划编制与责任落实尚未完整结合 计划工作简单罗列，缺少必要的逻辑关系
缺少工作责任人的对应信息
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用心构筑美好生活
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项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
以项目为中心的团队协作意识不足，计划跟踪、协调的管理机制、手段还 不成熟；
项目样板段策划书编制、提交过程反应的问题
按照管控流程要求，新开发项目提前编制样板段策划书，工程管理 部于09年1月7日发出上报样板段策划书的通知， 各地行动效率不同。
用心构筑美好生活
22
项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
计划管理专岗人员不到位或岗位职责界定模糊，项目计划实施缺乏系统支 持与强有力的组织保障； 苏州项目一度出现计划管理空白；08年9月——10月期间不能完成正常的计 划信息反馈。 北京事业部计划管理人员经过几次调整，目前由两人分工管理两个项目
大面积开工 报批报建
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
项目前期研究（在拿地前完成产品定位及方案研究）是加速开发的重要手段
开盘 获取土地
样板段实施 提前
设计 办理预售证
开盘
主体封顶
竣工备案
交房
议标/招标
“四证”
大面积开工 报批报建
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验收、交付
获取土地
设计 办理预售证
开盘
主体封顶
议标/招标
“四证”
大面积开工 报批报建
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
项目开发涵盖的阶段：设计与报批报建、工程施工、验收与交付 设计与报批报建 工程施工
验收、交付
获取土地
设计 办理预售证
134 106 422 866 200 400 600 2
1088
16
旭辉： 物业介入时间较晚，
长沙 38 0
15 800 开工到竣工 1000
对客户感受环节关注
不足
1200 1400
方案批复到开工
竣工到交房
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用心构筑美好生活
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08年项目计划管理问题
项目计划管理存在的问题
2014-3-13
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
方案批复到取得施工证（天）
重庆 嘉兴 长沙2 长沙1 合肥会所 0 50 100 118 183 231 116 275
144 150
200
250
300
项目方案批复到取得施工许可证周期4——9个 月（平均144天）
19
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
小高层各段工期（天） 白马南块 33 宝山二期 吴泾 0 52 97 100 200 285 419 301 300 400 152 500 600 700 122 125
万科： 工程实体竣工后， 交房前预验、整改 周期较长。
方案批复Fra Baidu bibliotek开工
849 338 497 302 154 391 522 420 385 617 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
旭辉： 拿地到开工
工期5——28个月
（平均约447天）
447
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成
深蓝一区 白马南块 红郡一期 宝山二期 吴泾
用心构筑美好生活
30
项目计划管理存在的问题
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
开工到开盘(天）
合肥别墅 廊坊 重庆 依云湾2 依云湾1 新构想
174 314 164 193 303 0 100 200 300305 400 500 600 682
项目开工到开盘周期6——10个月（平均305天）
旭辉： 开工到开盘
工期5——10个月
（平均约305天）
500
600
305
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
深蓝一区 红郡一期
96 325
363
103 438
万科：
实体施工周期较短。
92
0
100
200
300
400
500
600
700
2014-3-13
用心构筑美好生活
15
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状
拿地到方案批复
与同行的比较
深蓝一区 白马南块 红郡一期 宝山二期 吴泾 0 172 172 239 410
580
万科： 拿地到方案批复 实际工期6——15个月 （平均约314天）
200 314 400 600 800 获取土地到方案批复（天）
用心构筑美好生活
11
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
开工到竣工周期统计（天） 依云湾1 左海岸 新构想 世纪广场二期 世纪广场一期 望馨 0 200 400 507 600 800 1000 587 722 749 835 939
723
集团已竣工项目开工到竣工周期约两年 （平均723天）
9月份报：等待方案批复 10月份报：等待方案批复 11月份报：等待方案批复 重新办理建设用地规划许 可证 12月份报：等待方案批复
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用心构筑美好生活
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项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。 项目运营计划、开发计划上报过程不严谨
镇江 重庆 嘉兴 长沙1 廊坊 合肥别墅 合肥会所
279 1085 709 300 377 444 183 0 200 400
478
旭辉： 拿地到方案批复 工期6——20个月
（平均约478天）
600
800
1000
1200
16
2014-3-13
用心构筑美好生活
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状
项目拿地到开工（天） 深蓝一区 白马南块 红郡一期 宝山二期 吴泾 0 100 200 291 269 300 400 435500
拿地到开工周期统计（天）
与同行的比较
676 443 497
万科： 拿地到开工
实际工期9—17个月
（平均约435天）
600
700
800
嘉兴 长沙 合肥别墅 合肥会所 廊坊 奥都 左海岸 新构想 世纪广场1 望馨
项目开发的周期分析
2014-3-13
用心构筑美好生活
3
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
项目开发涵盖的阶段：设计与报批报建、工程施工、验收与交付 设计与报批报建
工程施工
验收、交付
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
09年2月,重新上报计划，再次 案例：廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程 调整计划节点
09年2月，北京事业部上报核对后的24节点计划，计划节点再次变更
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
项目计划编制基础工作不严谨 对项目评估、计划编制能力不足 项目开发总体计划编制反应的问题 计划编制与责任落实工作不完善
拿地到开工周期统计（天）
嘉兴 长沙 合肥别墅 合肥会所 廊坊 奥都 左海岸 新构想 世纪广场1 望馨
815 338 497 302 154 391 522 420 385 617 0 200 400
447
600
800
1000
集团大多项目拿地到开工周期5——20个月 （平均约447天，约14个月）
2014-3-13
计划管理与项目快速开发的思考
集团工程管理部
2014-3-13 用心构筑美好生活 1
计划管理与项目快速开发的思考
项目开发的周期分析 项目计划管理存在的问题 项目开发计划编制要点
标准工期与绩效指标介绍 效率提升与工作改进的思考
2014-3-13
用心构筑美好生活
2
项目开发周期构成
旭辉集团现状
与同行的比较
项目开发的周期分析
项目开发周期构成
获取土地
旭辉集团现状
与同行的比较
开盘
1、拿地到开工 2、开工到竣工 3、开工到方案批复
“四证”
开盘
主体封顶 竣工备案
交房
4、方案批复到取得施工许可证 5、开工到开盘
设计与报批报建 工程施工
验收与交付
2014-3-13
用心构筑美好生活
10
项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目开发的周期分析
项目开发周期构成 旭辉集团现状 与同行的比较
拿地到方案批复（天）
镇江 重庆 嘉兴 长沙1 廊坊 合肥别墅 合肥会所
279 1085 681 300 377 444 183 0 200 400
478
600
800
1000
1200
项目拿地到方案批复周期5——23个月 （平均478天，约15个月）
案例：廊坊-高尔夫花园项目计划调整过程
09年1月，工程管理部根据计划版本问题要求各单位重新核对项目开发计 划，并说明计划变更原因。
2014-3-13
用心构筑美好生活
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项目计划管理存在的问题
08年项目计划管理问题
计划实施受外界影响，后续计划的评估、优化、调整等工作被动。 项目运营计划、开发计划上报过程不严谨