中国房地产行业融资状况分析

中国房地产行业融资状况分析

【摘要】目前，由于国家对房地产行业进行宏观调控和金融紧缩的政策，房地产业资金过分集中于银行等问题开始凸显出来，如何有效融资，并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。本文通过分析我国房地产业发展现状，发现融资面临的问题是企业融资渠道单一、融资工具落后、筹措资金困难。并分析了各种融资方式的有利和不利影响，并提出相应的应对措施。同时，我国对房地产业的监管经验不足，监管制度也不完善，因此必须完善房地产业的体系和政策，防范房地产金融风险。

【关键词】房地产融资银行外资企业并购与重组一、房地产在中国发展现状

从1998 年《关于进一步深化住房体制改革，加快住宅建设的通知》出台后，我国的地产行业进入了高速发展的时期。首先是国家进行了住房体制改革，取消了住房分配制度，把住房推向市场化、商品化，从而形成了巨大的市场需求。在这种强大的市场需求的拉动下，中国的地产行业以一种超乎寻常的速度发展起来；其次是土地使用制度的改革。自上世纪九十年代开展了土地改革，使国有土地使用权市场化后，又推行了经营性土地使用权的招投标，从而在根本上促进了地产行业的发展。然后是金融行业的支持。在23 号文件《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布前，全国的个人贷款余额只有不到两百亿元，而2002 年就达到了八千余亿元，这些数据充分体现了金融业与地产业休戚相关的联

系。2003 年建设部刘志峰在国务院新闻办举办的记者招待会上说，地产行业的快速发展离不开金融行业的支持。截止到2010 年，地产行业的商业银行贷款约占全国信贷总量的10%（引自百度文库《房地产行业2010年信贷投向指引》），地产行业的资金来源相当宽裕。

二、房地产融资方式与国际借鉴

（一）国内融资常用方式

当下，在我国的政策法律范围内，地产行业可以考虑的融资渠道主要有以下几种：

（1）商业银行贷款。商业银行贷款是我国房地产企业的首要融资渠道，房地产开发70% 以上都来自资金的商业银行贷款。房地产企业和银行所处的市场地位是不断变化的。融通资金的盈利性、流动性、安全性是银行关注的重点。对于没有发展前途，没有还款保障的企业，银行是不愿提供贷款服务的。随着房地产市场的降温，银行会加强对其贷款风险的审查，使房地产企业在融资过程中贷款比例逐渐减少。

（2）地产投资信托。地产投资信托是指地产开发商借助权威信托责任公司通过制定信托责任计划，让信托资金以债务或者权益的方式进行所谓的”投资”或者注入资金。

（3）吸引外资。自从我国加入世界贸易组织后，国外的投资机构、个人已经成为我国地产行业的融资对象之一。近年来，外国投资者一般偏重于长期投资，通过未来收益和增值潜力来赢得自身利益。就目前我国的地产行业来看，投资地产依然是一个回报率极高、

增值空间极大的投资方向，因此，将会有更多的境外投资者成为我国地产行业的融资对象“

（二）国际市场上融资创新与发展

在国际金融市场上，以美国公开市场为例，不动产产权投资主要有上市公司股票和地产投资信托证券（reit）两种形式。由于房地产信托可以和共同基金一样享受免除企业所得税的待遇，同时它的杠杆比率比较低，以租金和贷款利息为主要收入来源，对于单个投资者而言，可以分散投资并有良好的流动性。另外，公开市场上，还可以进行不动产债务投资，主要有住宅抵押证券（mbs）和商业房地产抵押证券（cmbs）两种形式。mbs在英美两国发展的比较成熟，在住房贷款中扮演重要角色，而在世界的其它地方发展则滞后很多。与此类似，cmbs 首次也是在美国市场出现，在欧洲发展比较滞后，在亚洲的发展才刚刚起步。目前，各国政府也在努力使公开市场成为帮助银行解决不良贷款问题的途径。

三、房地产业发展的合理化建议

（一）完善我国房地产业的体系和政策

第一，建立健全为地产行业融资提供服务的各种金融机构，形成完整的网络和体系。第二，建立健全金融市场的制度和相对应的法律法规体系。第三，进一步加强对地产行业的监管力度，营造良好的市场氛围和安全的投资环境。除此之外，在市场流通手段增加和融资方式不断创新的前提下，将市场变得更加有活力。

同时，房地产业目前的监管仍不到位，因此要加强政府监督，

完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率。一方面，需要规范企业的财务规章制度，定期提供准确全面的财务报表信息，另一方面，地产企业经营者要加强法律知识的学习，遵守经济法，守信用，重履约。

（二）运用各种融资手段降低成本和风险

在经济全球化的背景下，市场竞争日趋激烈，通过多渠道融资的地产企业也将越来越多。在这种趋势下，如何降低融资成本，怎样使融资成本最为低廉，已经成为地产行业最关注的问题。改变以银行贷款为主的债务融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等融资方式。有利于加快资金流转，减少资金占用，提高资金利用率。通过项目融资，由于具有多元融资和风险分担的优势，使一些财力有限的公司也能参与该投资，获得更多收益。总之，多种融资工具之间可以功能互补，优化资源配置，这些都有利于房地产企业降低融资成本，减少风险。

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