潍坊房地产市场调研报告120218

潍坊房地产市场调查报告

一、潍坊市城市概况及发展前景

潍坊市位于山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市，昌乐、临朐2县，全市总

面积1.61万平方公里。至2011年2月，据公安部门统计,全市年末

户籍总人口868万人，是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊市

2010年地方财政收入202亿元，GDP总量达到3300亿元，经济实力

全省第四。

潍坊是山东半岛重要的交通枢纽。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，全市公路通

车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港、羊口港两个

国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多

小时的车程。

（一）山东半岛蓝色经济带

2009年4月胡锦涛总书记视察山东，做出打造山东半岛蓝色经济区的指示。

海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争优势。

蓝色经济区

的规划范围包括

了山东全部海域

15万余平方公

里，以及山东半

岛7个省市（包

括潍坊）、51个

沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40%。

蓝色经济区建设最终要落实在产业和项目上。潍坊提出实施“三个千亿”计划，以千亿级的投入，打造千亿级的产业，早就千亿级企业，显示出了非同寻常的气魄和胆识。千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED路灯……这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。

2010年9月，由山东省委省政府组织编制的《山东半岛蓝色经济区发展规划》和《山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案》已

经上报并等待批准。潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。

（二）轻轨工程

潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈”的发展。

青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。

轻轨建设拉近区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大地带动沿线周边区域房地产市场快速发展。

项目所在区域距离轻轨距离的远近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。

（三）潍坊市综合保税区

2011年1月25日，潍坊综合保税区获国务院批复设立，成为我

过第14综合保税区。潍坊综合保税区的设立，为潍坊及整个山东对外开放搭建了强有力的国际化平台，必将成为加快山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和环渤海经济圈建设的有力助推器。

在吸

引投资方

面，潍坊综

合保税区

力争通过5

年的发展，引进生产企业200家、物流企业100家、总部经济企业500家，完成总投资480亿元，实现年进出口额100亿美元，年工业总产值700亿元。

二、潍坊市房地产状况分析

（一）2011年第二季度潍坊各区住宅成交面积

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

成交面积方面奎文区以382029.3平方米位居第一位，而高新区位居第二位，潍城区位居第三位。

透过第二季度成交的数据我们可以清晰的看到潍坊楼市本季度的变化趋势，奎文区和潍城区作为潍坊市的老区，经济实力雄厚，区域配套等十分成熟，品质楼盘齐聚，显然是楼市的生力军所在，而高新区由于经济发展迅速，配套也日渐成熟，逐渐吸引购房者置业。而寒亭区、坊子区等受地域的发展限制，地产市场活力相对较弱，因而看以看出潍坊房地产市场的区域差异性比较大。

（二）2011年潍坊房价走势

从2011年1月初至6月底，潍坊市区六区的房价均呈现上涨趋势，平均涨幅在20%左右。其中，寒亭区、坊子区和高新区的房价涨幅在平均涨幅之上，可见，潍坊核心城区周边的楼盘成为2011年带动潍坊房价上涨的生力军。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

2011年上半年各月房价走势来看，潍坊市1-6月份的房价稳步上涨。其中，1-3月份处于试水阶段，无论是楼市推盘量还是房价走势，均表现为“稳中有升”，3月份平均价格突破3800元/㎡；4月开始，市场刚需抬头，与此同时一直备受新政打压的住宅项目出现了集中放量，一批高端住宅的面市加速了5月份均价的大幅上涨，5月均价突破4000元/㎡大关，再现楼市“红五月”；6月潍坊楼市继续升温，推盘量达到年度最高峰，但推出的房源以中端楼盘居多，加之一房一价政策奏效，使得房价涨势大幅减弱，6月份潍坊房地产市场均价定格在4290元/㎡。

（三）2011年上半年潍坊市土地供求状况分析

（数据来源：世联怡高6月潍坊市场月报）

2011年上半年潍坊土地市场一直保持供过于求的状况，市场需求保持在20万㎡/月的平稳发展水平，而市场供应高达210万㎡/月，是市场需求的10余倍，尤其是在5月份，土地供应井喷，高达467万㎡。

（数据来源：世联怡高6月潍坊市场月报）

从上半年的普通商品住房用地供求状况来看，同样保持供过于求的整体状况，市场需求平均水平在12万㎡/月左右，最大需求出现在3月份，高达30万㎡，超出市场供应（22万㎡）；市场供应平均水平在62万㎡/月左右，最大供应出现在5月份，高达167万㎡。（四）潍坊市房地产市场综合数据分析

1、4-6月份潍坊市整体市场供求量价走势分析

（数据来源：潍坊市房管局备案资料）。

2011年6月份潍坊市，包括奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、滨海经济开发区、高新技术开发区、经济开发区、潍城经济开发区，新建商品住宅供应面积84.45万㎡，环比增长近60%；成交面积36

万㎡，环比增长9.5%；成交均价3967元/㎡，环比增长1.3%。

6月份新建商品住房供应量剧增，而成交量和成交价格稳步提升。

2、4-6月份潍坊市各片区走势分析

（数据来源：潍坊市房管局备案资料）

2011年6月份，潍坊市整体成交量环比增长9.5%，但各片区中奎文区、潍城区、坊子区和滨海区均出现了不同程度的下滑，而高新区和寒亭区6月份成交量剧增，环比增长分别为87.67%和54.53%，因此可以说，6月份成交量的增长在很大程度上依靠于高新区和寒亭区的增长。

（数据来源：潍坊市房管局备案资料）

2011年6月份潍坊市各片区中奎文区、高新区、坊子区、经济开发区和滨海经济开发区成交价格平稳提升，环比增长约5%；潍城区成交价格有所下滑，环比下降3-4%；寒亭区成交价格大幅提升，环比增长25%，这与6月份新开的高价项目存在一定的关系。

3、4-6月份潍坊市成交面积走势分析

（数据来源：潍坊市房管局备案资料）

2011年6月份，80-100㎡的普通两室和100-120㎡的小三室仍然为主力成交面积，分别占44.67%和25.27%。

（五）潍坊市各区的房地产状况

1、奎文区

奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目近70个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。

本区域房地产发展环境较好，周边配套齐全，产品品质较好，客户认可度高；区域均价从年初的4200元/平方米左右涨到目前的5000元/平方米。奎文区项目众多，供应体量较大，市场竞争激烈。

2010年本区域中高端项目共推出约50万平方米，成交约33万平方米，产品以高层为主，约占90%，面积主要集中在80-140平方米之间；2011年，本区域预计供应体量约为76万平方米，产品以高层为主，约在90%，面积区间主要集中在80-95平方米和110-140平方米之间。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

2011年1-4月份奎文区房价稳步上涨，5月份奎文区房价出现较大幅度的上涨，由于一批高端住宅的面市，将整个区域的房价提升至4939元/㎡；虽然5月份国家出台了一房一价的限价政策，但对潍坊房价的上涨并未造成太大影响。6月份，奎文区平均房价温和上涨，并突破5000元/㎡大关，成为潍坊首个均价破5000的区县。

2、潍城区

潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区，目前在销售项目约62个，供应体量极大。

本区域是典型的老旧城区，环境较差，配套设施不完善，项目一

般为中低端产品，客户主要是周边的居民和刚性需求客户，区域均价在3550元/平方米，同时该区域项目众多，价格战时本区域的竞争主题。

2010年潍城区中高端项目新增供应量约为36万平方米，成交约26万平方米；产品以高层为主，约占70%，多层约占25%。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

潍城区上半年平均房价4086元/㎡，仅次于奎文区和高新区。该区1-6月份房价稳步上涨；其中1-2月份延续了去年火热的涨价趋势，涨势在100元/㎡左右；3月份部分楼盘开始大幅提价，冲击三月楼市小阳春，潍城区均价首次突破4000元/㎡大关；4月份，该区域的房价水平比较平稳，涨幅有所减弱；5月份开始，随着多家高端楼盘的面市，该区的房价也迅速上涨。截止6月底，潍城区平均房价涨到4385元/㎡，与1月份房价相比，上涨了18.61%，将潍城区带入4000

元时代。

3、高新区

本区域处在城市发展的主干道上，环境较好，城市建设先进，产品品质高端，高端项目不断进驻，区域认可度较高，客户主要是市区的高端人群，区域均价在4000元/平方米，2010年区域热度和升值潜力得到极大提升。

2010年高新区中高端项目新增供应量约为26.82万平方米，成交约为20.27万平方米，其中高层约占80%，面积主要集中在80-90平方米和110-145平方米之间。

上半年高新区楼盘均价4484元/㎡，在潍坊六区中排名第三。2011年上半年，潍坊六区中高新、坊子、寒亭涨幅均超过2成。高新区上半年涨20.54%，位列寒亭区、坊子区之后。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

4、经济技术开发区

本区域靠近工业区域，环境较差，各项目产品质量和品质一般，

市场的认可度较低，区域均价在3500元/平方米，主要以刚性需求客户为主，相对其他片区来看，未来发展空间较小。

2010年经济开发区中高端项目新增供应量约为9.6万平方米，成交约为7.4万平方米，其中高层约为80%，产品面积主要集中在70-130平方米之间。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

该地区1-6月中，房价整体走势呈上涨趋势。从房价走势图可以看出，经济开发区上半年每个月平均房价均有大幅上涨。

5、坊子区

坊子区1月份只有凤凰太阳城均价超过4000元/㎡，到6月份均价过4000元/㎡的楼盘数量达到三个，其中凤凰太阳城均价破五。上半年坊子区楼盘均价3613元/㎡，在潍坊六区中排名第五，平均房价水平较低，这与区域经济的发展现状息息相关。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

2011年上半年，潍坊六区中高新、坊子、寒亭涨幅均超过2成。坊子区上半年涨21.27%，仅次于寒亭区。从前5个月的均价来看，变化不是特别大，之所以6月份一下突破4000元/㎡，主要是由于凤凰太阳城6月均价涨1100元/㎡，直接拉高了整个区6月份的均价。同时也使前五个月基本平稳的涨势，到6月突然有较大幅度上扬，将坊子区的平均房价推至2011年上半年最高水平。

6、寒亭区

寒亭区的房价水平在潍坊城区的六大区中是最低的。但经过近几年的发展，该区的房地产行业呈现出稳步健康的发展趋势。从走势图中可以看出，在整个2011年上半年中，寒亭区的房价水平节节攀升，是潍坊六区中涨幅最高的。从一月份的均价2791元/㎡，一路涨至6月份的3528元/㎡，总涨幅达26.41%。

（数据来源：搜房网潍坊楼市白皮书）

4月份之后，寒亭区的平均房价有大幅爬升，5月均价达到3528元/㎡。金源龙庭上半年涨势迅猛，1-2月每平涨200元，2-3月涨300元，4-5月涨250元；贵人蝶苑从四月份开始，平均房价大幅上涨，从3000元/㎡涨到5月份的3500元/㎡。

综上，潍坊市房地产目前主要特点为：

一、整体上看潍坊房地产市场宏观环境较好，城市经济迅速发展，城市建设步伐不断加快，城市人口不断增加，为房地产市场的迅速发展提供了良好的外部环境。随着近期国家新政的不断出台，一线城市房地产市场的上升空间逐步减少。潍坊作为三线城市的典型代表，现阶段正处于房地产发展的黄金时期。目前潍坊房地产市场整体供应量较大，整体房价较低，房地产泡沫较少。新政的出台在一定程度上影响了部分客户的购房需求，但是整体市场发展环境较好，发展速度并未受到明显影响，整体发展平稳。2011年4月潍坊住宅价格涨幅再

进全国前十名，但是潍坊全市均价却是全国倒数第八；潍坊市经济实力在山东位列第四（青岛，济南，烟台，潍坊），但平均房价水平排在倒数第二位。房价与经济实力之间的矛盾，造成了潍坊市经济实力强、工业发达，但房地产市场落后，房价长期较低徘徊的奇特现象。从正常经济发展、城市经济学的角度来看，该市房地产市场发展的空间相当大，房价也具有与其经济实力相匹配的补涨空间，房地产市场发展具有较大机会。根据搜房网调查显示，有将近6成购房者认为潍坊房价将会达到4400元以上，其中有27%的购房者认为潍坊房价达到5300元以上比较合理。

二、从价格来看，区域楼盘差异明显。以东部房地产市场价格最高；市场对高层、小高层产品已经接受和认可，多层、小高层成为市场主流；主力户型集中在二居、三居，小户型认可度较低，开发量不大；本地居民以自住为主，投机、投资性购房比例不高。调查显示，在潍坊房地产市场，90-130平米房源最受欢迎，占比达到71%。

三、从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花，存量逐年递增。

四、从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在

未来几年将会继续增长。

三、潍坊市考察项目简介

本次项目考察对潍坊市奎文区、潍城区、高新区、坊子区合计21个项目进行了调研，主要形势为暗访。目的是了解潍坊房地产市场形势，搜集潍坊市场在售项目信息，为目前潍坊两个地块做信息储备。

一、潍坊调研地块信息

地

块

B

地块A

地块A位于潍坊市奎文区福寿东街与北海路交汇处西南角。占地面积233100平方米。

A

该地块位于奎文区与高新区交界，紧邻潍坊市最好的酒店富华大酒店与素有“齐鲁第一园”之称的富华游乐园。距离潍坊市政府1.5公里。周边生活配套齐全，佳乐家，银座，沃尔玛均在一公里内。潍坊市检察院、报社、税务局等企事业单位也都聚集在周边一公里范围内。该区域在潍坊市属于发展较快，城市化程度较高的新城，属于政治、经济中心。一公里内主要项目丹桂里、铭海花园、泛海·城市花园等皆为尾盘或已售罄，二手房价在5000元/平米左右。其他主要竞争楼盘信息如下：

1、中建·大观天下

基础数据：容积率：1.8 建筑面积：208万平米

地址：高新区东方路与樱前街交汇处南100米路东

环境：潍坊市第五人民医院；潍坊一中、潍坊市奎文实验初中、高新区实验学校、德润国际双语学校；潍坊市委市政府、潍坊市文化艺术