世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究20P
•租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户 •主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主
•产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
•世界城
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•规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面 61130平，共719套 •运营模式：对外发售 •管理公司：第一太平洋戴维斯 •价格：27000,带精装修 •主力客户：90％为活跃投资客 •产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅： 363 •溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
•租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折
扣。最多8折 ，带精装修
•主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－
80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙
岗外企），散客以南山为主
•出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主
•产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
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•柏悦居
•规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居
•昆仑公寓
•美国曼哈顿
•Manhattan House •455 Central Park West
世联国内外酒•T店h式e公寓Li案n例c调o查ln研P究ark
20P
•深圳
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•泰格公寓
•规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
•运营模式：产权长期持有，只租不售
•管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
•产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
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•北京
•世界城
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•规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面 61130平，共719套 •运营模式：对外发售 •管理公司：第一太平洋戴维斯 •价格：27000,带精装修 •主力客户：90％为活跃投资客 •产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅： 363 •溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
•租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折
扣。最多8折 ，带精装修
•主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－
80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙
岗外企），散客以南山为主
•出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主
•产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
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•柏悦居
•规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居
•昆仑公寓
•美国曼哈顿
•Manhattan House •455 Central Park West
世联国内外酒•T店h式e公寓Li案n例c调o查ln研P究ark
20P
•深圳
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•泰格公寓
•规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
•运营模式：产权长期持有，只租不售
•管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
世联上海loft产品案例
“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文 思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗 教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将 在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人 类文明象征。
“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的 艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验 性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本 身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相 辉映。
11
“海上海”四大看点
看点一：引领“十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇 聚三大效应，未来发展直逼陆家嘴
看点二：以创意商业街+创意LOFT，以及海上讲堂、海上 剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境
看点三：最高层达5.3米，面宽8.4米，错层3层的涉外产权 办公
看点四：“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉
12
海上海成功因素分析：宏观角度
一是时机把握准确： 03-05是上海房地产市场最火爆的一段时间， 写字楼市场也逐渐回暖，由于杨浦区写字楼供稀少，且均为上世纪 九十年代年代产品，品质、配套严重与时代发展落伍，造成一楼难 求的局面。
二是城市配套成熟：海上海地处内环线内，交通四通八达，附近有 两条地铁线在建，商业、酒店、居住、配套环境已完全成熟，客户 认知度高。
➢作为杨浦区重点项目的海上海，获得了区政 府的强力支持，其成为东城商业的崭新地标， 引领区域商业的全面升级
➢“上实发展”精心打造的海上海，具有超一 流的规划定位与建筑品质，是“新文化地产” 的开山之作！
6
海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵 魂的商业街，三座标志性建筑是这灵魂的载体。
“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而 产生的，这里，将是文化与艺术的展示场。
7
“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的 艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验 性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本 身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相 辉映。
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“海上海”四大看点
看点一：引领“十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇 聚三大效应，未来发展直逼陆家嘴
看点二：以创意商业街+创意LOFT，以及海上讲堂、海上 剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境
看点三：最高层达5.3米，面宽8.4米，错层3层的涉外产权 办公
看点四：“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉
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海上海成功因素分析：宏观角度
一是时机把握准确： 03-05是上海房地产市场最火爆的一段时间， 写字楼市场也逐渐回暖，由于杨浦区写字楼供稀少，且均为上世纪 九十年代年代产品，品质、配套严重与时代发展落伍，造成一楼难 求的局面。
二是城市配套成熟：海上海地处内环线内，交通四通八达，附近有 两条地铁线在建，商业、酒店、居住、配套环境已完全成熟，客户 认知度高。
➢作为杨浦区重点项目的海上海，获得了区政 府的强力支持，其成为东城商业的崭新地标， 引领区域商业的全面升级
➢“上实发展”精心打造的海上海，具有超一 流的规划定位与建筑品质，是“新文化地产” 的开山之作！
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海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵 魂的商业街，三座标志性建筑是这灵魂的载体。
“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而 产生的，这里，将是文化与艺术的展示场。
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深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联XX年项目研究梦幻豪宅星河湾一个心情盛开的
星河湾开展“企业现代化工程”，引 进专业水准的咨询机构，聘请国际化 专业化的职业经理人团队，引进国际 影响力的战略投资者，快速推动优质 土地资源的拓展，进行企业管理体系 的再造
企业文化：“三大核心”，“四个一 工程”，“五把尺子”，“十六条标 准”
•1995年6 月 •1996年9 月•2001年4 •月2001年10月
走进星河湾，除了震撼还是震撼 原因是什么？
•整体超越式的开发理念：整个项目在规划、建筑、园林、精 装修全方位整体超越现行水平
•社区精装修： 将家庭精装修的概念引入社区开发，整个园 区没有一寸不装饰
•高超工艺与珍贵材料的完美结合：用多年累积的高超工艺将 各种珍贵材料组合在一起呈现出完美的效果
学习改变命运,知 识创造未来
p 拥有一江两河四湖六大泳池、四十六
大园林水景及独有的天然活水生态循
环系统，组合成拥有六大充满异域风
情的水景园林社区
首创下沉式客厅内阳台，使视野更开阔，让人与景更好地
p 首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8
融为一体，同时让整个客厅的层次变得很丰富。
个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落 为打造极致尊贵，在户型设计上每个户型从草案到发售，
p 开盘时间 2010年7月31
p 太原星河湾首期展现的园林建设面积 就达到了29万多平方米，而位于社区 中央的体育休闲公园面积将近17万平 方米，太原星河湾以大尺度、高标准 的园林建设又一次刷新了中国地产行 业纪录。其中，由北京星河湾、浦东 星河湾原创的下沉园林设计，在太原 星河湾实现了大幅度的突破，形成“ 双龙戏水大峡谷”式的震撼景观
•突破当地豪宅标杆: 全方位整体超越当
•价格 地豪宅的标杆项目和区域标杆价格
•产品
•全成品装修小高层高层产品 :全成品精 装修现房,实景,小高层或高层偏大面积产 品
企业文化：“三大核心”，“四个一 工程”，“五把尺子”，“十六条标 准”
•1995年6 月 •1996年9 月•2001年4 •月2001年10月
走进星河湾，除了震撼还是震撼 原因是什么？
•整体超越式的开发理念：整个项目在规划、建筑、园林、精 装修全方位整体超越现行水平
•社区精装修： 将家庭精装修的概念引入社区开发，整个园 区没有一寸不装饰
•高超工艺与珍贵材料的完美结合：用多年累积的高超工艺将 各种珍贵材料组合在一起呈现出完美的效果
学习改变命运,知 识创造未来
p 拥有一江两河四湖六大泳池、四十六
大园林水景及独有的天然活水生态循
环系统，组合成拥有六大充满异域风
情的水景园林社区
首创下沉式客厅内阳台，使视野更开阔，让人与景更好地
p 首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8
融为一体，同时让整个客厅的层次变得很丰富。
个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落 为打造极致尊贵，在户型设计上每个户型从草案到发售，
p 开盘时间 2010年7月31
p 太原星河湾首期展现的园林建设面积 就达到了29万多平方米，而位于社区 中央的体育休闲公园面积将近17万平 方米，太原星河湾以大尺度、高标准 的园林建设又一次刷新了中国地产行 业纪录。其中，由北京星河湾、浦东 星河湾原创的下沉园林设计，在太原 星河湾实现了大幅度的突破，形成“ 双龙戏水大峡谷”式的震撼景观
•突破当地豪宅标杆: 全方位整体超越当
•价格 地豪宅的标杆项目和区域标杆价格
•产品
•全成品装修小高层高层产品 :全成品精 装修现房,实景,小高层或高层偏大面积产 品
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联06天津市城市公寓典型案例分析
橱柜品牌为欧派、汉森、科宝或动荡次品牌，配人造石台面，不锈钢洗菜盆，冷热水龙头（摩恩、乐家或同等档次产品），抽油烟 机、台面嵌入式炉灶（老板、方太或同档次品牌）
高级面砖 高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶 高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅 卧室/书房 厨房 卫生间 电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面 屋顶
洁具品牌
梯间门 墙面 地面
电梯品牌 电梯性质（ 载重量、运行速度）
大堂 电器开关及插座 家具
另计
装修报价 售价
富力城 门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁 断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗 高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级壁纸 实木复合地板 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级面砖 高级地砖 吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置 酒店式公寓 一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周 边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高 校。
高级面砖 高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶 高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅 卧室/书房 厨房 卫生间 电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面 屋顶
洁具品牌
梯间门 墙面 地面
电梯品牌 电梯性质（ 载重量、运行速度）
大堂 电器开关及插座 家具
另计
装修报价 售价
富力城 门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁 断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗 高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级壁纸 实木复合地板 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级面砖 高级地砖 吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置 酒店式公寓 一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周 边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高 校。
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
三湘海尚等楼盘已采用12 ）
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
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舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
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销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
【产品管理】世联-高低配豪宅产品启动模式案例
随着生活互联网，IT，计算机信息化，电脑互联网，IT，计算
有关互联互联网，IT，计算机创业计划书详情：
创业计划互联网，IT，计算机，网络创业者叩响投资者大门互联网，IT，计算机“敲门砖”，互联网，IT，计算机，网络创业者计划创立互联网，IT，计算机业务互联网，IT，计算机书面摘要，一份优秀互联网，IT，计算机创业计划书往往会使创业者达到事半功倍互联网，IT，计算机效果。下面互联网，IT，计算机，网络小编为大家整理互联网，IT，计算机关于互联互联网，IT，计算机创业计划书，欢迎大家互联网，IT，计算机阅读。
前言
随着生活互联网，IT，计算机信息化，电脑互联网，IT，计算机普及及运用，上购物已经取代了传统互联网，IT，计算机购物模式，上购物不受时间和空间互联网，IT，计算机限制以及产品多样化给予消费者更多互联网，IT，计算机便利与选择，吸引了越来越多互联网，IT，计算机消费者，互联网，IT，计算机，网络现今流行互联网，IT，计算机购物模式，因此上开店成为了一种潮流，并且越来越多互联网，IT，计算机人选择strong>
电子商务产业背景及地位
在我国至1998年开始发展电子商务以来，他也惊人互联网，IT，计算机速度蓬勃发展，几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平互联网，IT，计算机13%,而且正在以高速互联网，IT，计算机增长速度发展。
XXX(你选择互联网，IT，计算机商品类型)发展现状分析
Case 熙园一期展示区
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
高层和多层等 ； 项目营销推广顺序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
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G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
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8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
酒店式公寓案例研究.
3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空 白点；
06年中心区商务公寓供应列表
建筑面积 30000 100000 14706 144706 19339 75882 239929 二栋20层 由四栋25-30层 361
1568户，其中1 房946户，2房 591户，3房29 户
目前中心区商务/酒店式 公寓供应稀缺，入伙项目 仅江苏大厦，公寓租金及 成交价格与写字楼持平。 在售服务式公寓项目仅 有三个：中国凤凰大厦、 星河世纪和金中环，并且 均属于综合体物业中的某 一功能定位，总供应量为 14.47万平米。 泛中心区区域出现少量 服务式公寓供应，供应量 约9.52万平米。
6
3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现 双赢。
05年中心区服务式公寓销售价格列表 同一个综合体中，商务 公寓销售速度一般快于写 字楼，实现价格略低于写 字楼； 酒店式公寓由于整体档 次较高并带精装修和家私 电器，实现价格高于同一 综合体写字楼物业；
已入伙项目江苏大厦公寓的 项目名称 星河世纪 中国凤凰大 厦 积 56024 39581 月均销量 （平米/月） 7203 7124 实现均价 11000 13000 备注 精装修
项目名称 中国凤凰大厦 星河世纪 金中环商务大 厦 中心区供应 凯旋国际 南方国际广场 总供应量
类型
一幢11-29层为商 务式公寓
总户数 100 1164 288
备注
二栋32层
附楼7－15层为酒 店式公寓；主楼824为商务公寓
B\C两栋 公寓
酒店式公 寓
体现了高档 商务型物业 的领袖风范
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7
3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产 品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。
世联_策划平台技术沉淀_城市公寓豪宅规划案例研究_19P
产品: 4房 面积：230-260平米 套房：2套 特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园，
其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭 院引入客厅。功能分区合理，主仆空间隔 离较好，双套房设计，主卧拥有超大的卫 浴间，更添生活品质。观景阳台的设置使 超高层的景观优势进一步得到强化。 （其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊 贵感受）
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
➢ 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池 配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊 瑚鱼，灯光随日夜转变；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；
设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏 酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅 ； Level 2：健身 馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室 內运动场馆； Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲 坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩 池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；
厨房
卫生 主卧 卫生间
间
餐厅
主 卧卧 卧 室 室 客厅
露台 景观面
特点：南向景观面最大化，大露 台、主要功能空间在景观面
1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
典型项目2——浅水湾
动 动
主静
静
动பைடு நூலகம்
动
主
景观面
产品: 4房
景观面
5层平面
22-27 27
世联-东莞豪宅湖景壹号营销策略
展厅、餐会－－各地捕客
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57
大众媒体和小众媒体紧密结合，实效营销！
大众营销树声誉
小众营销做沟通
大型户外广告牌（主形象）
高端杂志、财经报纸
电视（有效销售武器）
报纸（反复传达观念） 论坛、发布会、推介会（营造行 业标杆）
大型主题活动（塑造声誉、营造热点）
高档直邮函、客户通讯
专有资源：世联资源、发展 商资源、媒介资源
本报告是严格保密的。
51
1、售楼处开放鸡尾酒会暨首批VIP卡发售（3.18）
湖景1号售楼处为超豪华五星级会所，金碧辉煌，既是销售空间，又对项目档次是 很好展示。举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式。邀请珠三角所有新闻媒体。
本报告是严格保密的。
52
2、湖景壹号东莞、深圳两地盛大“产品推介会”（4.21）
单价高，总价高－－预期销售单价2万元/平米。总价：650-
2500万/套。
销售速度快－－预期销售速度4-6套/月。东莞市场500万元以
上别墅常规为0-1套/月。
品牌声誉响－－项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。
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4
项目市场定位
珠三角首席顶尖豪宅！
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5
项目人群定位
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Байду номын сангаас67
航空、高尔夫杂志
财经类报纸
形象宣传
珠三角富豪经常接触媒体 推荐：《南方航空》，《高尔夫》、《游艇》
珠三角富豪经常接触媒体 推荐：《21世纪经济报道》《经济观察报》等
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68
直邮信函
传达项目动态，关键节点催促客户前来
形象宣传
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57
大众媒体和小众媒体紧密结合，实效营销！
大众营销树声誉
小众营销做沟通
大型户外广告牌（主形象）
高端杂志、财经报纸
电视（有效销售武器）
报纸（反复传达观念） 论坛、发布会、推介会（营造行 业标杆）
大型主题活动（塑造声誉、营造热点）
高档直邮函、客户通讯
专有资源：世联资源、发展 商资源、媒介资源
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51
1、售楼处开放鸡尾酒会暨首批VIP卡发售（3.18）
湖景1号售楼处为超豪华五星级会所，金碧辉煌，既是销售空间，又对项目档次是 很好展示。举行五星级售楼处盛大揭幕开放仪式。邀请珠三角所有新闻媒体。
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52
2、湖景壹号东莞、深圳两地盛大“产品推介会”（4.21）
单价高，总价高－－预期销售单价2万元/平米。总价：650-
2500万/套。
销售速度快－－预期销售速度4-6套/月。东莞市场500万元以
上别墅常规为0-1套/月。
品牌声誉响－－项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。
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4
项目市场定位
珠三角首席顶尖豪宅！
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5
项目人群定位
本报告是严格保密的。
Байду номын сангаас67
航空、高尔夫杂志
财经类报纸
形象宣传
珠三角富豪经常接触媒体 推荐：《南方航空》，《高尔夫》、《游艇》
珠三角富豪经常接触媒体 推荐：《21世纪经济报道》《经济观察报》等
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68
直邮信函
传达项目动态，关键节点催促客户前来
形象宣传
世联顶级豪宅营销谈—案列讲解 (NXPowerLite)
市场价格形势：片区内楼盘价格：60007000元/平米，本项目目标价格：10000 元/平米；
项目核心概念：“城市公园文化”； 推广侧重点：强调公园文化和产品细节； 营销问题： • 卖点过于单薄，支撑价格走高有困难； • 概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和 “城市公园文化”的概念在表达上都显 得生硬，未能与项目本身很好的结合。
一句“此前所享，皆属平常”的轻描淡写，再一次向世人演绎了“绝版”
的含义……
她就是——香蜜湖1号。
2005年2月
深圳
香蜜湖
豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大 豪宅营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次 豪宅营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常
本报告以此三秘籍为引，展开下文……
世联豪宅营销模式
为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的 改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？
为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿 车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见 得能拥有一辆Rolls Royce ？
Not Just For
品牌
But
欲望
品质 品位
欲望是非必需的，是超越物质需求的
精神满足。
欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以
具有无限性。
欲望是人性的弱点，导致人产生了
稀 缺 感
身 份 感
采用世界顶级品牌厨具poggenpohl进
行装修，让客户感受到项目高端品质所 带来的身份感。
案例营销总结
营销方向
定义区域
修改案名和Slogan
“欧洲发达国家居住标准”
“欧洲发达国家居住标准”
定义产品
时尚、简洁的推广形象 国外常用的遮阳卷帘 裸体样板间
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•银泰中心柏悦府 •棕榈泉国际公寓 •建外SOHO •贡院六号 •首府官邸 •御金台 •NAGA上院 •昆仑公寓
•世贸滨江花园
•通过分析大量城市顶级公寓豪宅的案 例，我们寻找出本项目城市公寓豪宅打
造的方向。 世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•城市顶级公寓豪宅尊贵性打造KPI
•产品创 新
•动 •动
•主 •静
•静
•动
•产品: 4房
•动
•景观 面
•5层平面
•主 •景观 面
•22-
27
•6-27层平
•2 7
•特点：大面积景观落面地窗、大露台
•面积：252-260平米
、大卫生间
•套房：3套（27楼只有2套）
•特点：设有大面积景观落地窗户，功能分区合理，主仆空间隔离设计，饭客厅的景观视
野超佳。主卧拥有超大卫浴间，使人有极致尊贵享受。其中6-27层拥有露台，景观，使超
•园林
•KPI
•会所
•室内品质
学习改变命运,知 识创造未来
•公共空间
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•A 产品创
新•1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
•典型项目1——贝沙湾
➢户型位置：第八A座-第八B座 ➢户型介绍： • A、B户型：四房两厅四卫+储藏 室（面积约2,200-2,400平方呎） ➢户型分析： ✓三梯两户（含一货梯）； ✓户型设计方正、舒适、宽敞，功 能分区合理，将卧室客厅景观面最 大化。 ✓背山面海，无敌海景大露台，尽 享绝佳景色； ✓双套房设计，并配有储藏室、工 人卫生间；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景世之联策余划，平台晚技上术沉也淀可城市享公有寓豪另宅一规划种案繁例研华究景19P致；
•1.景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主
•典型项目2—— 一号银海 •特点：通过小景点营造打造泰式风格园林
高层的景观优势进一步突出。
学习改变命运,知 识创造未来
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•户
•2.弱势景观资源项目：户型创新着力以打造尊贵感
•典型项目——誉峰
产品: 4房
•仆
面积：230-260平米
套房：2套
特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园 ，其中大面积的户外空间巧妙地将室外的 庭院引入客厅。功能分区合理，主仆空间 隔离较好，双套房设计，主卧拥有超大的 卫浴间，更添生活品质。观景阳台的设置 使超高层的景观优势进一步得到强化。
世联策划平台技术沉淀 城市公寓豪宅规划案例
研究19P
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
[关键字]： 城市顶级公寓豪宅 尊贵性
[简介]： 通过城市顶级公寓豪宅规划案例研究，归纳总结出顶级城市公 寓豪宅尊贵性打造的KPI。
学习改变命运,知 识创造未来
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
学习改变命运,知 识创造未来
•园林
•景观平台
•景 观庭 院
•花园步行径
•高层
•景观庭 院
•中心水景园林
•会所
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•C 会所配
备•1.公寓豪宅会所必备功能：公寓豪宅尊贵感的重要部
分
•必备功能：恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务
城市 广州
项目 誉峰
新家坡 吉宝湾
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世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•2.景观资源弱、规模小项目：以小而精致非主题式园 林为主
•典型项目—— 誉峰
•特点：立体空间利用使园林小而丰富
•园林空间采用不同高差的设计，并顺应建筑形成 大小各异的空间，整个园林虽小但景观丰富，独 具匠心
•会所屋顶花园
•睡房
•卫生
•主
间
（其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊
贵感受）
•主
人
•特点：双套房、客厅高层高、主
房
仆分离、主卧带超大卫浴间、南
北通透
学习改变命运,知 识创造未来
世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•B 园林打
造•1.景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主
•典型项目1——贝沙湾
•1）一些石雕、休闲空间的木制景点等，流露出些许泰国风格，很贴近自然 。 ➢6处供业主家庭小聚会、或会友的露天公共空间； ➢通过高低错落、种类繁多的绿植、花草，进行区隔，再配以玻璃推拉门， 营造出自然、美丽、即独立、私密，又公开的环境。 •2）通过绿植、休息亭台的造景，将架空层的各个角落充分利用到极致。 •3）采用不同系列、精致、高档的饰物，营造出各类不同空间的气氛。
香港
天玺
学习改变命运,知 识创造未来
凯旋门
会所功能
室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多 功能室（雪茄、红酒、卡拉OK、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂
会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿 童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等， 会 所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1 万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）
项目规 划
•城市公寓豪宅规划案例研究
•案例借鉴原则：城市核心区、高密度、鉴 •B 规划与排布 •C 项目打造
学习改变命运,知 识创造未来
广州案例 香港案例
北京案例
• 誉峰 • 凯旋会 • 领峰
上海案例
•华府天地 •汤臣一品
• 天玺 • 晓庐 • 一号银海 • 浅水湾 • 贝沙湾 • 凯旋门 • 君汇港
学习改变命运,知 识创造未来
•厨 房
•卫生 •主 •卫生间
间卧
•餐
厅
•主 •卧 •卧 卧 室 室 •客
厅
•露台
•景观面
•特点：南向景观面最大化，大 露台、主要功能空间在景观面 世联策划平台技术沉淀城市公寓豪宅规划案例研究19P
•1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资 源
•典型项目2——浅水湾
•特点：八个特色主题水池打造水 主题园林
•按摩泳池
•翠绿山 景
•八大特色水池
•屏风式喷水 柱
学习改变命运,知 识创造未来
•写意休闲泳池
•特色鱼 池
•水莲瀑 布
•缤纷喷 泉玩乐池
•无边际远洋景
•60米无 边际泳池
•日光浴 台
•儿童嬉戏泳池
•按摩浴 池
➢ 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池 配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊 瑚鱼，灯光随日夜转变；