精装交楼调查报告

精装修交楼的概念及现状
精装修交楼是在住宅开发建设阶段完成批量装修的产品形式，包含室 内天花地面墙面以及配套的强电弱电通讯娱乐燃气卫生在内的所有配 套设施，具有风格统一、使用舒适的感受。 精装修交楼是近几年房地产住宅开发的一个新的领域，它的出现增加 了项目卖点，提高市场竞争力及项目本身的品质，加快开发速度和推 盘周期，促进了销售去化及项目销售回款速度。 经过几年的研发、推广、市场反应，精装修交楼逐步成为体现开发商 开发水平是否成熟的体现。
新颖合作模式
产业工业化发展方向， 住工企业整体负责 装修事宜，包括土 建、设计、装修乃 至材料（家电配套） 供应，一条龙服务。 代表企业：湖南远大、 深圳和胜
客户体验后对精装修的关注点
装修房屋关注的因素排序
第一因素 环保问题 客厅 地板 第二因素 装修质量 卫生间 橱具 第三因素 开发商声誉 厨房 入户门 第四因素 材质品牌 卧室 灯具 第五因素 装修风格 餐厅 开关面板 第六因素 -阳台 分户门
精装修的弊端：
产品形式比较单一，个性化要求不容易满足，开发时间长。 供货商的产能及配送能力有时候制约现场施工进度。 配套产品的瑕疵容易影响整个成品的质量，会造成批量投诉。
成本提高会导致销路不如毛坯房来得快，资金链紧张的开发商是个不小的包袱。
精装修的业界先行者
龙湖（视觉派）：精装房就应该“豪华”，用豪华的标准打造精装房，细节才能决定成败。 万科（一体派）：“一体化”的装修理念，贯彻“全面家居解决方案”。 华润（奢侈派）：即奢华又适用的精装理念，“增值计划”打造你的家。 此外，还有众多地产企业在该领域进行自己的尝试，打造自己的精装修理念。如中海、 万达、碧桂园、保利等,因数量较多此处不在赘述。
装修报价
按户型不同，分三个类别。 分别为１０００、１３００、 １５００ １５００元/平米
摩恩五金 生活阳台配 西蒙开关 置晾衣架 品牌厨柜 方太家用电器 摩恩洗菜盆、龙头 品牌橱柜
恒大
根据目前市场的状况及消费承受力，精装房项目对外报价多数集中在1200-1500元/平米。
厨房装修关注因素排序
第一因素 厨房门面 橱柜门把手 橱柜台面 水槽 橱柜品牌 油烟机品牌 打火灶品牌 厨房墙面 厨房地面 开放式 内嵌式 浅色人造石 双槽 海尔 海尔 海尔 瓷砖 瓷砖 第二因素 磨砂玻璃拉门 条形把手 深色人造石 单槽 LG 方太 LG 大理石 大理石 西门子 LG 方太 涂料 方太 帅康 帅康 帅康 西门子 西门子 松下 松下 松下 老板 老板 老板 第三因素 透明玻璃拉门 圆形把手 钢化玻璃 第四因素 木门 第五因素 第六因素 第七因素
北上广深前50名楼盘装修情况统计表
地区 北京 上海 广州 深圳
毛坯
精装房/全装修
楼盘数量
11 22 20 39
百分比
22.00% 44.00% 40.00% 78.00%
楼盘数量
39 28 30 11
百分比
78.00% 56.00% 60.00% 22.00%
合计 50 50 50 50
中国指数研究院监测数据显示：2010年按成交价格排名前50名的楼盘中： 北京有39个楼盘为精装楼盘，占78%，11个楼盘为毛坯楼盘，占22%； 上海有28个楼盘为精装楼盘，占56%，22个楼盘为毛坯楼盘，占44%； 广州有30个楼盘为精装楼盘，占60%，11个楼盘为毛坯楼盘，占40%； 深圳有11个楼盘为精装楼盘，占22%，39个楼盘为毛坯楼盘，占78%。 根据指数研究院的数据研究显示：前50名中销售均价排名前10名的楼盘精装修比例大，销售均价排名31-50名得楼盘 次之，销售均价排名第11-30名的楼盘毛坯的比例较大
图片为A标准
C标准精装功能分布
服务区
服务区
缓冲区
服务区
活动区
过渡区
缓冲区
活动区 睡眠区 缓冲区 服务区 服务区
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼现场图片
C标准精装交楼材料表
FIN
2012-10-15
毛坯 6 33 39
百分比 0% 60% 80% 72%
精装修 4 8 12
项目数量 百分比 0% 40% 20% 22%
丌明确 3 3
百分比 100% 0% 0% 6%
合计 3 10 41 54
碧桂园现有在售项目80%为毛坯，20%为精装项目；在建项目中60%为毛坯，40%为精装项目，碧桂园开发的毛坯房项目逐渐减少，精装修项目正在增加.资 料来源：根据中国指数研究院截止2011年1月数据整理而成
结论：环保是其他区域装修的主要考虑因素。
万科的精装修发展简述
万科的精装修最早始于万科的工业化理念，万科当年提出的工业化生产模式在经过多年的研究实验，已经走出实 验室并在一线公司的项目工地实施推广，如佛山万科金域蓝湾三期的PC试验区。作为该实验的组成部分，早在 07年由万创室内设计总监刘俊麟研发设计了第一代精装交楼产品，并于次年在深圳区域分公司进行试点推广。 万科的 “全面家居解决方案”提出了四大系统解决方案，七项全面提升计划，分别是： 完善的居住功能 建筑室内一体化设计 高质量产品品质 完备的售后服务
企业精装动态
碧桂园精装房项目逐渐增加，尤其是二线城市的精装项目比例逐渐增加。自行生产相关配套产品丰富了其自身产品摊 低开发成本。
精装合作模式分析
综上所述，各开发商均在逐步缩小毛坯房交付的比例，逐步加大精装房交付的比例，数据显示这是房地产增长发展的 新方向。另外在精装操作方法上，各个地产企业均有丌同的操作手段，归纳下来，有如下：
C
以上标准为精装产品序列，各分公司根据实际市场反应会对标准进行+或-，以迎合市场需求，以上报价均为对外报价，数据采集佛山万科2011年初数据。
万科的精装战略供货商
C标准品牌
使用范围 厨房燃气灶、油烟机、消毒柜 厨房卫生间阳台等处的五金件
备注
乐家
面盆马桶洁具
客厅、餐厅、厨房、卫生间瓷砖
室内客厅卧房的涂料 卧室内木地板及踢脚线
万科的精装战略供货商
C标准品牌
使用范围 室内卫生间厨房节能灯，客厅及玄关筒灯，阳台吸顶灯 室内开关插座面板 内门及主卧衣柜
厨房橱柜以及玄关鞋柜，卫生间镜柜
备注
万科精装修的特点
空间的设计，充分考虑家庭成员生活习惯、状态和场景的不同，设计了装饰性和实用性俱佳的玄关空间、凸显品位 和经济适用。 选用桃心木色的搭配，营造稳重、温馨的家庭氛围。 暖色调的内墙环境增加功能性的厅房空间、流线合理操作方便的厨房空间、着眼细节干湿兼顾的卫浴空间、舒适性 和私密性精心组合的卧室空间、功能强大灵活组合的收纳空间、轻松休憩和家政空间完美结合的阳台空间等七大室内 空间系统室内的温馨感，局部墙纸的选用更突显柔和舒适的家庭气氛。 简洁的电视背景墙，实现功能和效果的集成。提升房间的品位，增加空间的通透，并解决视听的功能诉求。 主光源、辅助光源、点光源的组合应用，为您的家带来不同的视觉感受。 人体工程学的实际应用，让您在不经意间感受科技带来的舒适与便捷。 针对客户对质量和功能的诉求，对产品品牌的选择和功能的考虑更贴近家居实用，提升性价比。 通过模块化的设计和全套家居解决的实现手段，整合室内全套木状工作，通过区域集中采购，降低成本，最大化的 提供客户赠送产品。 区域标准化平台的工艺节点做法，保证了大规模生产的质量稳定。
设计概念 材料品质 安全防护 部品配置 功能实现 健康环保 保养建议
万科的精装产品
装修类型 T A B
对应客户群
高端客户群，企业家等“成功”人 士。 二次改善置业人群 首次改善置业人群 首次购房置业人群
装修标准
3000￥/平方米 2500￥/平方米 2000￥/平方米 1500￥/平方米
客户反映
因为该标准对应户型面积都在200平米以上，且客户有相当的资金实力，所以该 标准市场反馈一般。 因该标准与B标区别不大，市场反馈一般，客户有自己的个性化需求抵消了对装 修标准的兴趣。 该标准属于C标准升级标准，受众人群不多，性价比不突出，市场反应一般。 该标准满足首置人群的刚性需求，总价不高，品质感强，推货量和走货量都非 常可观，接受程度高。
精装修交楼调查报告
目录
目录
1，封面 2，目录 15，万科的精装产品 16，万科的战略供货商
3，概念及现状
4，好处和弊端 5，业界先行者 7，重点企业分析 9，精装合作模式 10，客户关注点 14，万科精装的特点
18，万科精装特点
19，C标准功能分布 20，C标准产品图片 26，C标准材料表 27，封底
来源：万科曾经做了一次精装修客户群调查分析（面对48位业主） 项目名称
万科
客厅
马可波罗砖、 涂料墙面 入户鞋柜 品牌砖、 涂料墙面
卧室
强化木地板地面， 涂料内墙、 双控电源开关 紧急按钮 强化木地板地面， 涂料内墙、 高级实木门
阳台
厨房系统
卫浴系统
摩恩 科勒 欧普 阿波罗淋浴 摩恩 科勒（部分批次用Leabharlann BaiduＴ ＯＴＯ）
Text 常见的三种模式
自己开发自己装修
开发商子公司负责设 计、材料采购、配 置采购以及装修实 施，具有一条龙服 务产业链。 代表企业：碧桂园。 资金要求大，不宜 模仿
与装饰公司联手
委托装修公司设计和 装修，与材料、家 电供应商战略性合 作。 代表企业：万科等大 部分开发商。环节 繁琐，容易出现问 题引起纠纷。
重点企业分析
万科未售、在售项目装修情况统计表
销售状态 未售 在售 合计 未建 在建
毛坯
24 61 85
百分比 0% 47% 52% 46%
精装修 15 27 56 98
项目数量 百分比 100% 53% 48% 54%
丌明确
百分比
0
0%
合计 15 51 117 183
万科现有在售项目52%为毛坯，48%为精装项目；在建项目中47%为毛坯，53%为精装项目，未建项目中均规划为精装项目。
结论：客户对卫生间的需求倾向豪华、舒适和卫生。
其他区域装修关注因素排序
第一因素 玄关 客厅墙面 卧室墙面 阳台墙面 客厅地面 卧室地面 瓷砖墙/地面 涂料墙面 地板地面 大理石 涂料+ 局部壁纸 涂料+ 局部壁纸 瓷砖 实木复合地板 实木地板 环保 环保 环保 第二因素 地板 全部壁纸 全部壁纸 大理石 实木地板 实木复合地板 质量 质量 质量 第三因素 地砖 涂料 涂料 涂料 复合地板 复合地板 品牌 品牌 品牌 瓷砖 地板格 风格 风格 风格 大理石 第四因素 第五因素
精装修交楼的优点和弊端 精装修的优点：
采用统一规划设计，降低设计成本。
精装修作为合理避税的手段,一定程度节省了成本，降低开发风险。
采用集中采购，统一配送，统一售后；同时集中批量采购，减低成本价格，降低运 输成本，品质更有保障。 通过集约化采购、专业化施工、大幅度降低装修成本，保障成品质量；让利于购房 者并降低首置门槛，让客户省事省力省心。 提振购房者对开发商的品质信心。
未售项目的精装修比例明显高于在售项目。资料来源：根据中国指数研究院截止2011年1月数据整理而成
企业精装动态与年报解读
万科将于2011年不住建部合作在北京建立第二个“住宅产业化研究院”，全面推进住宅产业化建设标准的建立，同时 完善万科的精装修标准体系。
碧桂园未售、在售项目装修情况统计表
销售状态 未售 在售 合计 未建 在建
结论：客户对厨房的需求倾向舒适和干净。
卫生间装修关注因素排序
第一因素 洗手盆款式 卫生间储物柜 洁具品牌 热水器品牌 卫生间附属间 卫生间墙面 厨房地面 台上盆 吊柜+落地柜 TOTO 海尔 卫浴挂件 瓷砖 瓷砖 第二因素 台下盆 吊柜 科勒 西门子 清洗盆 大理石 大理石 第三因素 立柱式洗手盆 手盆下落地柜 美标 史密斯 烘干机 涂料 镜后柜 箭牌 林内 乐家 能率 第四因素 第五因素