烟台项目 可行性研究报告(精简)20100814
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烟台城市的关键功能区。市委市政府的进驻大大提升了莱山板块的城 市影响力，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、 文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间该区住宅建设实行高、 中、低档搭配，高层建筑、多层建筑搭配这里交通方便，一直备受购 房者关注，但市容环境、配套设施还有待于进一步完善。
据统计，2010 年 1-6 月份，烟台市房屋销售价格同比累计上涨
4.3%。从各月的情况来看，1 月份同比上涨 3.6%，2 月份上涨 3.9%，
9
3 月份上涨 4.1%，4 月份上涨 4.5%，5 月份上涨 4.7%，6 月份上涨 5.0%。 六个月份的房屋销售价格均呈现上涨特点，且涨幅逐月小幅扩大。
烟台市松岚西地块
项目可行性研究报告
中铁置业集团市场开发部 二零一零年八月
1
目录
总论…………………………………………………………………………………………3 一、项目决策背景………………………………………………………………………3 二、项目简介……………………………………………………………………………3 三、项目开发主体与取得条件…………………………………………………………3 四、可行性分析研究结论………………………………………………………………3
129300 （193.9 亩）
75700 (113.5 亩) A 地块:3.0 B 地块:3.0 C 地块:1.85
8.61
7.47
A 地块：>15% B 地块：>30% C 地块：>15%
其中:A 地块 （平方米）
C 地块 （平方米）
28700 (43 亩)
24900 （37.4 亩）
规划地上总建筑面积 （万平方米）
附表…………………………………………………………………………………………24
2
总论
一、项目决策背景
中国中铁集团股份有限公司与烟台市政府签订战略合作协议后， 烟台市政府向股份公司推荐了众多开发地块，经过初步的位置、地块 可塑性、周边环境、住宅商业比例等筛选后，拟对烟台市莱山区松岚 西项目进行开发建设。
第四部分 项目实施进度计划……………………………………………………………18 一、开发策略……………………………………………………………………………18 二、开发周期……………………………………………………………………………18 三、销售安排……………………………………………………………………………18
二、烟台市土地市场供应分析
1、土地供应量分析
8
2009 年土地成交主要集中于芝罘区近郊 （南部、西部），其他 几区供应、成交表现均不佳；土地成交价格莱山观海路一带达到 4000 左右楼面价，市中心区近郊达到 2000 左右楼面价，其他区域（远郊） 则在 1000 左右不等；2009 年烟台土地交易价格涨幅平稳，土地交易 同比价格指数累计上涨 2.6%。
2009 年末，全市户籍人口 652 万人，其中五区（芝罘区、莱山
区（含高新区）、福山区、开发区、牟平区）人口达到 179.24 万人。
2、烟台市宏观发展状况
（1）城市 GDP 指标
GDP总值（亿元 ） 百 分比
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2012.46 2005
莱山是依托大学区发展起来的。而近年来发展的重点，已由沿海 地带迅速向内陆扩张，由几年前的以“观海路、滨海路双轴线”转移
10
为以迎春大街为中心，这种发展方向，使莱山的房地产价值中，滨海 卖点因素逐渐消弱。同时可看出莱山规划的两大重点层面：迎春大街 升级，城市配套跟进。未来两大热点区域：迎春大街板块、港城东大 街板块。
第五部分 经济测算与财务评价…………………………………………………………19 一、测算前提……………………………………………………………………………19 二、资金筹措及安排……………………………………………………………………20 三、经济测算结果………………………………………………………………………21 四、财务报表……………………………………………………………………………22 五、结论…………………………………………………………………………………22
三、项目开发主体与取得条件
拟由中铁置业集团有限公司、中铁十局集团公司、合作公司共同 出资组建项目公司，出资比例分别为 60%、20%、20%，取得土地进 行开发建设。
经与烟台市规划局及土地局多次协商，该项目必须配建不低于 10 万平方米的公建，土地挂牌价不低于 260 万/亩。
四、可行性分析研究结论
2、用地范围及四至 项目位于东至山海路，西至规划路，北至港城东大街，南至凤
凰南路（待建规划路）。项目北侧为在建南山丽景项目。西侧、南侧 均为储备地块，现状种植经济作物。
二、地块现状及交地条件
1、地块现状条件 （1）本地块西高东低，并由北向南呈缓坡下降，东西最大落差 20 多米。地块外东西南三面均低于本项目，北侧高于本项目。项目用地 内无拆迁居民，地下地上均无穿越本项目的各类管线。
30.08
Bwk.baidu.com地块建筑面 14
（万平方米）
C 地块其中住宅： 6
C 地块其中商业 1.47
建筑密度
A 地块：<30% B 地块：<17% C 地块：<30%
居住 70 年，商服办公 40 年
四、生活配套
1、交通状况 项目地处港城东大街与山海路两条主要城市干线交汇处，分别
有 19 路、58 路、两趟公交车经过，未来规划将有多条公交线路分布 于港城东大街及山海路上。同时项目东侧沿山海路已规划建设轻轨
4
2、交地状况及时间
本项目为净地交付，根据目前项目用地前期手续办理状况，预
计交地时间大约在 3 季度末至 4 季度初。
三、用地性质及规划指标
用地性质 建设用地面积
（平方米） B 地块 （平方米）
容积率
A 地块建筑面积 （万平方米） C 地块建筑面积 （万平方米）
绿地率
出让年限
A 地块：科研、办公及服务业；B 地块：居住；C 地块：商住
5
线，建成后可直达芝罘区。
2、现状生活配套及规划情况 项目东侧分布着烟台韩国学校、莱山区实验小学、烟台大学、
山东商学院等重点教育机构，同时银座商城，佳世客超市等大型商业 网点正在建设中。规划新建的莱山区医院正在筹备中。项目东侧沿凤 凰山水库周边用地已被海尔集团取得，并将打造高端沿湖休闲度假 区。项目北侧沿山海路有南山丽景、天籁山海花园项目正在建设中， 东侧沿港城东大街有凤凰山庄、天合城、海天雅筑、海天四季花城、 橡树湾等在建项目。烟台市政府、规划局等政府机构也在项目东侧五 公里范围内。
上市交易量将会反弹，同时价格将平稳上升。
2、莱山区土地市场供应状况
随着莱山区定位为烟台行政、居住、文化、教育中心，莱山区
房地产开发逐步成为热点，项目所处港城东大街沿线近一年内受整体
市场情况影响，上市土地量很少，现有在建项目所拿土地均为 09 年
以前取得的土地。
三、烟台市房地产市场研究
1、烟台市房地产发展状况
2005-2009年烟台GDP总值及增长率
19.4 2402.1
19.9 2878.97
3434.19 19.3
25 3728.68
20
15
8.6
10 5
2006
2007
2008
0 2009
烟台市G D P 总值 增长率（百分比）
7
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，近几年经济持续高速发 展，其经济总量处于山东省以及环渤海区域城市前列。但由于 2008 年经济危机的影响，烟台的经济总量放缓了增长速度。
（3）区域房地产价格 莱山区楼盘房价相对稳定，市场需求较大，多层较少，在认购期
多层基本售罄，高层消化速度相对较缓，除观海高档楼盘外，期房均 价基本在 5000-7000 元/平米。市政府迁至莱山，规划政策、自然环 境优越及大型商业的入驻，莱山区将成为烟台未来的行政、居住、文 化、教育中心，这些都将带动莱山房价上涨，升值潜力较强。
该项目所处位置符合烟台城市整体发展方向，有良好的发展潜 力。从经济测算及市场发展上看，该项目可行。
3
第一部分 项目基本情况
一、宗地位置及四至
1、地理位置及区域位置关系 项目地位于烟台市莱山区，处于烟台市拟规划建设总部基地边
缘，距离莱山国际机场 8 公里，距离烟台市政府 4 公里，距离芝罘岛 12 公里，距离烟台绕城高速 5 公里，海边约 5 公里。
第二部分 烟台市房地产市场分析
一、烟台市经济环境研究
1、烟台市概况 烟台市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗
邻，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。全 市海岸线长达 909 公里，是全国首批 14 个对外开放城市之一，是环
6
渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
权威市调数据表明，烟台的楼市基本还是以居住为主，投资性质 的购房比重很少，更没有过多炒作的因素干扰房价上涨。没有大起， 自然就不会有大落，烟台房地产市场，受宏观趋势影响历来都是“波 澜不惊”，刚性需求的强大支撑、加上烟台城市价值潜力的开发，总 体来说烟台的楼市还会继续保持温和地持续上涨。
2、莱山区房地产市场分析 （1）莱山区概况
第一部分 项目基本情况…………………………………………………………………4 一、宗地位置及四至……………………………………………………………………4 二、地块现状及交地条件………………………………………………………………4 三、用地性质及规划指标………………………………………………………………5 四、生活配套……………………………………………………………………………5
万方 2500 2000 1500 1000
500 0
2 0 0 6 -2 0 0 9 年烟台土地供求情况
895
785
2006年
489 272.5
259
108
2007年
2008年
土地出让面积 土地成交面积
261
212
2009年
由于 2010 年初房地产调控政策的影响，烟台市上半年整体土地
上市交易量有所回落，大量储备用地积压等待上市，预计下半年土地
二、项目简介
项目位于烟台市莱山区，建设用地 12.93 公顷（193.94 亩），其 中居住用地 7.57 公顷，科研、办公及服务业用地 5.36 公顷，代征道 路 5.97 公顷，城市绿化用地 3.96 公顷。使用性质为住宅，可兼容性 质为科研、办公及服务业。项目规划总建筑面积 30 万平方米，其中 住宅 20 万平方米，科研、办公及服务业 10 万平方米。
第二部分 烟台市房地产市场分析………………………………………………………6 一、烟台市经济环境研究………………………………………………………………6 二、烟台市土地市场供应分析…………………………………………………………8 三、烟台市房地产市场研究……………………………………………………………9
第三部分 项目初步定位分析……………………………………………………………14 一、项目 SOWT 分析……………………………………………………………………14 二、项目市场定位………………………………………………………………………15
第六部分 不确定因素分析………………………………………………………………22 一、盈亏平衡分析………………………………………………………………………22
第七部分 结论、建议与重大风险提示…………………………………………………23 一、结论…………………………………………………………………………………23 二、建议…………………………………………………………………………………23 三、重大风险提示………………………………………………………………………23
莱山区的中心城区占地面积 16.8 平方公里，规划总建筑面积 2000 万平方米，全部建成后，可容纳 25 万以上常驻人口，成为集商贸金 融、商务办公、文化娱乐、休闲居住等于一体的商业繁华、生活气息 浓厚的现代化花园式山水宜居新城。
（2） 莱山区房地产发展状况 作为新的行政中心、文教科研和高新技术基地，莱山区是打造新
（2）人均 GDP 2009 年烟台市人均 GDP 达 53066 元，超过全国指标的 2 倍，表
明烟台人的财富创造能力已经处于全国前列，这成为烟台市房地产能 够高速向前发展的重要。
（3）居民收入状况及消费水平
2009 年，烟台市区城市居民家庭总收入为 22866.59 元，其中人 均可支配收入达到 21125 元，比上年同期增加 1775 元，增长 9.2%。 城市居民收入继续稳定增长，膳食结构进一步优化，生活质量进一步 改善，消费水平继续提高。
据统计，2010 年 1-6 月份，烟台市房屋销售价格同比累计上涨
4.3%。从各月的情况来看，1 月份同比上涨 3.6%，2 月份上涨 3.9%，
9
3 月份上涨 4.1%，4 月份上涨 4.5%，5 月份上涨 4.7%，6 月份上涨 5.0%。 六个月份的房屋销售价格均呈现上涨特点，且涨幅逐月小幅扩大。
烟台市松岚西地块
项目可行性研究报告
中铁置业集团市场开发部 二零一零年八月
1
目录
总论…………………………………………………………………………………………3 一、项目决策背景………………………………………………………………………3 二、项目简介……………………………………………………………………………3 三、项目开发主体与取得条件…………………………………………………………3 四、可行性分析研究结论………………………………………………………………3
129300 （193.9 亩）
75700 (113.5 亩) A 地块:3.0 B 地块:3.0 C 地块:1.85
8.61
7.47
A 地块：>15% B 地块：>30% C 地块：>15%
其中:A 地块 （平方米）
C 地块 （平方米）
28700 (43 亩)
24900 （37.4 亩）
规划地上总建筑面积 （万平方米）
附表…………………………………………………………………………………………24
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总论
一、项目决策背景
中国中铁集团股份有限公司与烟台市政府签订战略合作协议后， 烟台市政府向股份公司推荐了众多开发地块，经过初步的位置、地块 可塑性、周边环境、住宅商业比例等筛选后，拟对烟台市莱山区松岚 西项目进行开发建设。
第四部分 项目实施进度计划……………………………………………………………18 一、开发策略……………………………………………………………………………18 二、开发周期……………………………………………………………………………18 三、销售安排……………………………………………………………………………18
二、烟台市土地市场供应分析
1、土地供应量分析
8
2009 年土地成交主要集中于芝罘区近郊 （南部、西部），其他 几区供应、成交表现均不佳；土地成交价格莱山观海路一带达到 4000 左右楼面价，市中心区近郊达到 2000 左右楼面价，其他区域（远郊） 则在 1000 左右不等；2009 年烟台土地交易价格涨幅平稳，土地交易 同比价格指数累计上涨 2.6%。
2009 年末，全市户籍人口 652 万人，其中五区（芝罘区、莱山
区（含高新区）、福山区、开发区、牟平区）人口达到 179.24 万人。
2、烟台市宏观发展状况
（1）城市 GDP 指标
GDP总值（亿元 ） 百 分比
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2012.46 2005
莱山是依托大学区发展起来的。而近年来发展的重点，已由沿海 地带迅速向内陆扩张，由几年前的以“观海路、滨海路双轴线”转移
10
为以迎春大街为中心，这种发展方向，使莱山的房地产价值中，滨海 卖点因素逐渐消弱。同时可看出莱山规划的两大重点层面：迎春大街 升级，城市配套跟进。未来两大热点区域：迎春大街板块、港城东大 街板块。
第五部分 经济测算与财务评价…………………………………………………………19 一、测算前提……………………………………………………………………………19 二、资金筹措及安排……………………………………………………………………20 三、经济测算结果………………………………………………………………………21 四、财务报表……………………………………………………………………………22 五、结论…………………………………………………………………………………22
三、项目开发主体与取得条件
拟由中铁置业集团有限公司、中铁十局集团公司、合作公司共同 出资组建项目公司，出资比例分别为 60%、20%、20%，取得土地进 行开发建设。
经与烟台市规划局及土地局多次协商，该项目必须配建不低于 10 万平方米的公建，土地挂牌价不低于 260 万/亩。
四、可行性分析研究结论
2、用地范围及四至 项目位于东至山海路，西至规划路，北至港城东大街，南至凤
凰南路（待建规划路）。项目北侧为在建南山丽景项目。西侧、南侧 均为储备地块，现状种植经济作物。
二、地块现状及交地条件
1、地块现状条件 （1）本地块西高东低，并由北向南呈缓坡下降，东西最大落差 20 多米。地块外东西南三面均低于本项目，北侧高于本项目。项目用地 内无拆迁居民，地下地上均无穿越本项目的各类管线。
30.08
Bwk.baidu.com地块建筑面 14
（万平方米）
C 地块其中住宅： 6
C 地块其中商业 1.47
建筑密度
A 地块：<30% B 地块：<17% C 地块：<30%
居住 70 年，商服办公 40 年
四、生活配套
1、交通状况 项目地处港城东大街与山海路两条主要城市干线交汇处，分别
有 19 路、58 路、两趟公交车经过，未来规划将有多条公交线路分布 于港城东大街及山海路上。同时项目东侧沿山海路已规划建设轻轨
4
2、交地状况及时间
本项目为净地交付，根据目前项目用地前期手续办理状况，预
计交地时间大约在 3 季度末至 4 季度初。
三、用地性质及规划指标
用地性质 建设用地面积
（平方米） B 地块 （平方米）
容积率
A 地块建筑面积 （万平方米） C 地块建筑面积 （万平方米）
绿地率
出让年限
A 地块：科研、办公及服务业；B 地块：居住；C 地块：商住
5
线，建成后可直达芝罘区。
2、现状生活配套及规划情况 项目东侧分布着烟台韩国学校、莱山区实验小学、烟台大学、
山东商学院等重点教育机构，同时银座商城，佳世客超市等大型商业 网点正在建设中。规划新建的莱山区医院正在筹备中。项目东侧沿凤 凰山水库周边用地已被海尔集团取得，并将打造高端沿湖休闲度假 区。项目北侧沿山海路有南山丽景、天籁山海花园项目正在建设中， 东侧沿港城东大街有凤凰山庄、天合城、海天雅筑、海天四季花城、 橡树湾等在建项目。烟台市政府、规划局等政府机构也在项目东侧五 公里范围内。
上市交易量将会反弹，同时价格将平稳上升。
2、莱山区土地市场供应状况
随着莱山区定位为烟台行政、居住、文化、教育中心，莱山区
房地产开发逐步成为热点，项目所处港城东大街沿线近一年内受整体
市场情况影响，上市土地量很少，现有在建项目所拿土地均为 09 年
以前取得的土地。
三、烟台市房地产市场研究
1、烟台市房地产发展状况
2005-2009年烟台GDP总值及增长率
19.4 2402.1
19.9 2878.97
3434.19 19.3
25 3728.68
20
15
8.6
10 5
2006
2007
2008
0 2009
烟台市G D P 总值 增长率（百分比）
7
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，近几年经济持续高速发 展，其经济总量处于山东省以及环渤海区域城市前列。但由于 2008 年经济危机的影响，烟台的经济总量放缓了增长速度。
（3）区域房地产价格 莱山区楼盘房价相对稳定，市场需求较大，多层较少，在认购期
多层基本售罄，高层消化速度相对较缓，除观海高档楼盘外，期房均 价基本在 5000-7000 元/平米。市政府迁至莱山，规划政策、自然环 境优越及大型商业的入驻，莱山区将成为烟台未来的行政、居住、文 化、教育中心，这些都将带动莱山房价上涨，升值潜力较强。
该项目所处位置符合烟台城市整体发展方向，有良好的发展潜 力。从经济测算及市场发展上看，该项目可行。
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第一部分 项目基本情况
一、宗地位置及四至
1、地理位置及区域位置关系 项目地位于烟台市莱山区，处于烟台市拟规划建设总部基地边
缘，距离莱山国际机场 8 公里，距离烟台市政府 4 公里，距离芝罘岛 12 公里，距离烟台绕城高速 5 公里，海边约 5 公里。
第二部分 烟台市房地产市场分析
一、烟台市经济环境研究
1、烟台市概况 烟台市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗
邻，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。全 市海岸线长达 909 公里，是全国首批 14 个对外开放城市之一，是环
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渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
权威市调数据表明，烟台的楼市基本还是以居住为主，投资性质 的购房比重很少，更没有过多炒作的因素干扰房价上涨。没有大起， 自然就不会有大落，烟台房地产市场，受宏观趋势影响历来都是“波 澜不惊”，刚性需求的强大支撑、加上烟台城市价值潜力的开发，总 体来说烟台的楼市还会继续保持温和地持续上涨。
2、莱山区房地产市场分析 （1）莱山区概况
第一部分 项目基本情况…………………………………………………………………4 一、宗地位置及四至……………………………………………………………………4 二、地块现状及交地条件………………………………………………………………4 三、用地性质及规划指标………………………………………………………………5 四、生活配套……………………………………………………………………………5
万方 2500 2000 1500 1000
500 0
2 0 0 6 -2 0 0 9 年烟台土地供求情况
895
785
2006年
489 272.5
259
108
2007年
2008年
土地出让面积 土地成交面积
261
212
2009年
由于 2010 年初房地产调控政策的影响，烟台市上半年整体土地
上市交易量有所回落，大量储备用地积压等待上市，预计下半年土地
二、项目简介
项目位于烟台市莱山区，建设用地 12.93 公顷（193.94 亩），其 中居住用地 7.57 公顷，科研、办公及服务业用地 5.36 公顷，代征道 路 5.97 公顷，城市绿化用地 3.96 公顷。使用性质为住宅，可兼容性 质为科研、办公及服务业。项目规划总建筑面积 30 万平方米，其中 住宅 20 万平方米，科研、办公及服务业 10 万平方米。
第二部分 烟台市房地产市场分析………………………………………………………6 一、烟台市经济环境研究………………………………………………………………6 二、烟台市土地市场供应分析…………………………………………………………8 三、烟台市房地产市场研究……………………………………………………………9
第三部分 项目初步定位分析……………………………………………………………14 一、项目 SOWT 分析……………………………………………………………………14 二、项目市场定位………………………………………………………………………15
第六部分 不确定因素分析………………………………………………………………22 一、盈亏平衡分析………………………………………………………………………22
第七部分 结论、建议与重大风险提示…………………………………………………23 一、结论…………………………………………………………………………………23 二、建议…………………………………………………………………………………23 三、重大风险提示………………………………………………………………………23
莱山区的中心城区占地面积 16.8 平方公里，规划总建筑面积 2000 万平方米，全部建成后，可容纳 25 万以上常驻人口，成为集商贸金 融、商务办公、文化娱乐、休闲居住等于一体的商业繁华、生活气息 浓厚的现代化花园式山水宜居新城。
（2） 莱山区房地产发展状况 作为新的行政中心、文教科研和高新技术基地，莱山区是打造新
（2）人均 GDP 2009 年烟台市人均 GDP 达 53066 元，超过全国指标的 2 倍，表
明烟台人的财富创造能力已经处于全国前列，这成为烟台市房地产能 够高速向前发展的重要。
（3）居民收入状况及消费水平
2009 年，烟台市区城市居民家庭总收入为 22866.59 元，其中人 均可支配收入达到 21125 元，比上年同期增加 1775 元，增长 9.2%。 城市居民收入继续稳定增长，膳食结构进一步优化，生活质量进一步 改善，消费水平继续提高。