资产评估

《关于江西闪亮制药有限公司评估报告的分析》

A.委托方及被评估企业简介

一、委托方及资产占有方概况

1、委托方公司名称：仁和药业股份有限公司

2、公司注册地址：樟树市药都南大道 158 号（福城工业园）

3、法定代表人：梅强

4、注册资金：420165361 元

5、企业类型：股份有限公司

6、经营范围：中药材种植：药材种苗培；纸箱生产、销售；计算机软件开

发；设计、制作、发布、代理国内各类广告；建筑材料、机械设备、五金交电及

电子产品、化工产品、金属材料、文体办公用品、百货的批发、零售。（以上项

目国家有专项规定的除外）

(二)被评估单位：

1、公司名称：江西闪亮制药有限公司

2、注册地址：南昌市高新开发区京东北大道 399 号

3、注册资本：肆仟万元

4、法定代表人：谢友清

5、企业性质：其他有限责任公司

6、经营范围：滴眼剂、眼用凝胶剂、硬胶囊剂、颗粒剂的生产。

B.评估目的

本次评估的目的是为仁和药业股份有限公司拟股权收购所涉及的江西闪亮制药有

限公司全部资产及相关负债在 2010 年 9 月 30 日的市场价值提供价值参考意见。C.评估对象

本项目评估对象为仁和药业股份有限公司拟收购江西闪亮制药有限公司的股

权所涉及的资产负债。

D.价值类型及其定义

由于被评估企业处于正常生产状态下，故本次评估采用的价值类型为市场价值类

型。市场价值类型是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达到的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎从事，不受任何强迫压制。

E.评估基准日

根据本次评估目的的需要，评估基准日定于 2010 年 9 月 30 日。

评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

F.评估方法及其计算公式

评估采用成本法（资产基础法）和收益法。

（一）收益法对江西闪亮制药有限公司进行评估，是以基准日后若干年度内的企业经营现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上非营业性资产价值得出企业整体价值，在企业整体价值的基础上进行调整得出全部股东权益价值。

1、计算公式

企业全部股东权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值

2、净现金流量的确定

计算公式如下：

权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债

的净增加额

税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+

投资收益-所得税

（二）运用成本法（资产基础法）

成本法（资产基础法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的

基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：

净资产＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和

1.房屋建筑物类资产

本次评估采用重置成本法，其公式为：

评估净值=评估原值×成新率

=评估单价×建筑面积×成新率

其中：

（1）本次评估对房屋建筑物评估原值，其公式表述为：

评估原值=（单方造价+前期规费+其他费用+资金成本）×建筑面积

（2）本次评估对构筑物的评估原值：

围墙、水泥地面、档土墙等构筑物参照类似房屋建筑物的评估方法进行。

（3）计算房屋建（构）筑物成新率，其公式为：

成新率=A1×（年限因素）Z1+A2×（新旧程度因素）Z2+A3（综合因素）Z3

2、设备类资产

按下列公式计算：

评估净值=评估原值×成新率

评估原值=现行市场价(不含税)+运杂费+采购保管费+安装调试费+资金成本

3、土地使用权

其基本计算公式为：

V= Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3

（式中：V----土地价格；Ea----土地取得费；Ed----土地开发费；T----税费； R1----利息； R2----利润；R3----土地增值）

G.评估计算过程（必须列明评估值的计算和形成过程，否则零分处理）

一．流动资产评估

1.存货（1）原材料评估值为 1,809,978.32 元。

（2）产成品（库存商品）-产成品评估单价=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及附加税率-所得税率-适当的净利润率）

复方门冬维甘滴眼液=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及

附加税率-所得税率-净利润率）

= 1.85×（1-19.88%-1.24%-5.29%-14.99 %）

=1.85×（1-41.40%）

=1.08 元

通过以上计算，产成品评估价值为 584,553.94 元

（3）在产品（自制半成品）--在产品评估值为 308,799.34 元

2.、其他流动资产

其他流动资产账面值为 47,748.17 元，主要为被评估单位报毁的一些包装材料，

经核查，无调整事项，现场核查未见相关实物，故评估值为零。

二．机器设备评估

（1）设备重置全价的确定

该二维运动混合机重置全价计算如下：

=132,000.00/1.17+7,920.00=120,740.00 元（取整）

（2）经济耐用年限成新率=(1 -已使用年限/经济耐用年限)×100%

=(1-56/144)×100%

=61% （取整）

（3）综合成新率=经济耐用年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

=61%×40%+60%×60%

=60%

（4）评估值=重置全价×综合成新率

=120,740.00×60%

= 72,444.00（元）

三．房地产评估--评估净值为 18,082,093.37 元

（一）房地产

1、资金成本估算

（820.91+674.97）×1×50%×5.31%=39.72 元/M

2、评估原值的确定

该大楼的评估原值由土建工程、其它费用、相关前期规费和资金成本组成，即：

820.91+674.97+39.72=1,535.59 元/M2

取整为： 1,536.00 元/M2

评估原值=评估单价×建筑面积

=1,536.00 元/M

2×8054.46M2

=12,371,650.56 元

（4）成新率的确定

0.40×0.93+0.40×0.97+0.20×0.87=0.93

（5）评估净值的确定

评估净值=评估原值×成新率

=12,371,650.56 元×93%

=11,505,635.02 元

四．无形资产评估

（一）土地使用权--本次待估宗地面积为 38724 平方米,评估价值为 16,690,044.00 元投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.31%

＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31%

=89.73×1×5.31%+80×1×1/2×5.31%

=6.89 (元/平方米)

投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×20%

=(89.73+80)×1×15%

=33.95(元/平方米)

土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×30% =（89.73+80+6.89+33.95）×30%

=63.17（元/平方米）

无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+投资利息＋投资利润＋土地增值收益＝89.73+80+6.89+33.95+63.17

＝273.73(元/平方米)