绵阳游仙区40亩地块定位报告 (模板)
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① 资源优质的发展潜力土地，本项目具有打造中端品质业态楼盘的基础。 ② 板块为发展中的区域，非强竞争力热点板块，二线城市客户对总价敏感度高，注意控制总价，且建议不做精装。 ③ 为实现品牌在绵阳落地，必须通过产品品质发力，打造小而精的项目。
贰。 市场空间分析
区域竞品分析
3
竞争格局分析
1
2
分形态竞争分析
绵阳游仙区40亩项目定位报告
前言
地块规模较小、位于非核心位置，需对以下问题进行研判
实现“量”“价”双收 打造朗基初入绵阳的标杆项目
目 录
01 土地属性分析 02 市场空间分析 03 客群需求分析 04 营销破题-定位必要条件梳理 05 定位价值与成本投入方向匹配 06 示范区选址及建议
壹。 土地属性分析
区域
区域认知
项目品质 价格认知
配套
交通
发展潜 力
区域 环境
科创园 区
高新区
中高端居住区 （公园规划/教
育资源）
刚需居住区 （发展分散/厂 房较多/人员素
质较低）
较好 （知名品牌拉 升区域项目品
质认知）
较贵 （未来看
涨）
品质一般
一般 （未来看
涨）
缺乏 （教育配 套除外）
比较成熟 （商业不 集中）
比较 方便
资源及配套 p 交通便捷，有一线江景资源
p 周边配套相对缺失，仅有一所高校，短期内生活配套难以提升
01 区域意义：游仙区定位为城南副中心，以工业生产和居住为主要功能，集商业
商务、体育中心、居住休闲于一体的城市品质居住区，属正在发展中的区域。
NO NO
YES
YES NO NO 描述内容
公认高端居住区 历史文化氛围浓厚
高新区： 以电子信息、新材料、生 物工程、精细化工、物流 等为主的高新技术产业园 区。
游仙区经开区： 绵阳市重点改善发展方向，拥有 众多自然资源，现以打造滨水高 品质居住为主要功能。
游仙区： 建成产业孵化区 和推广区，发展 旅游业。
涪城区： 绵阳市行政中心、 信息、文化、金 融、商贸、综合 性服务中心。
发展前 景看好
较好
弱于经
交通 便利
开区和 科创园
较差
区
游仙区 城乡结合部 品质一般
低
缺乏
拥堵 不便
发展 缓慢
较差
涪城区 老城居住区
较差
贵
经开区
中高端居住区 （河景资源）
较好 （知名品牌拉 升区域项目品
质认知）
较贵 （未来看
涨）
成熟 缺乏
拥堵 发展 不便 饱和
差
比较 方便
发展前 景看好
较好
03 资源及配套：本案周边有较好的自然生态资源，周边生活配套集中于河对岸
04 地块四至:地块呈三角形，西侧临路(双向6车道)，北侧临河（宽约12米），内
部有临时建筑，地块西侧有燃气管道；
地块北侧道路
地块北侧河流
地块西侧三星路
地块内部
地块北侧西科大城市学院
04 土地属性总结：
非城市发展核心区域，发展中的生活居住区 较好的生态自然资源，短期内生活配套缺失
优势 （1）区域潜力：城市主要发展方向，现状不佳，但具备
经开区，有一定距离，生活氛围不足。
东方红大桥
游仙区市中心
富乐山ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ园
涪城区市中心
涪江三桥
人民公园
一号桥
南山公园
涪
南山中学
滨 路
三 星 路
三江大桥
建
小
本案
路
西科大城市学院
东方电 子科技 学校
绵阳机场
南湖体育公园
南湖汽车站
湿地公园
四川文化艺术学院 富临实验小学
万达CBD
三坝大桥
交通：
➢ 轨道交通：轻轨3号线 ➢ 路网交通：三星路，双向6车道，贯穿整个游仙区；公交车
有潜力的新兴区域
自然资源丰富区域 旅游热点区域 商业商务区域 土地价值洼地
板块 评级
园艺副中心 永兴副中心
游仙副中心
老城中心
本案
城南副中心
02 板块价值：涪城区带动其他区域共同发展，游仙区属于绵阳城市外延区，为
具备一定生态资源的城市化区域，属于发展中的品质住区。
科创园区： 以西科大为依托， 重点发展职业教育 园，提升科技城检 验和教育功能，实 现产学研一体化的 科教创业园区
① 本项目位于游仙区，属发展初期的城南副中心，自然资源优势明显，生活配套短期缺失，现阶段周边人气不足。 ② 40亩小规模，R≤2.5，H≤50m，可实现物业形态相对受限。 ③ 本地块所在具体位置短期不适合高端改善客户需求。
启示：具有优质生态自然资源，以产品力、品牌进行品质拔升，但需控制总价，实现 朗基绵阳品牌首次落地。
01 特征一：17年下半年由于市场阶段性断供，备案成交面积下滑，18年市场集中
放量，供需两旺，价格稳步上涨，市场现阶段整体保持上升态势。
➢ 成交面积：2017年绵阳主城区商品房共计成交约250万㎡；2018年1月-5月，商品房成交面积82.13万㎡，同比17年1-5月下降37%； ➢ 成交价格：绵阳市5月住宅价格8879元/㎡，同比去年5月上涨73%；
未来发展潜力； （2）资源优势：较好的自然生态资源（笔架山、涪江）。
劣势 （1）生活配套集中于涪江对岸的经开区，有一定距离； （2）周边楼盘较少且入住率不高，待规划用地较多，现
阶段人气不足； （3）地块较小且不规整，内部及周边存在一定的不利因
素（单立柱广告、燃气管道）；
土地分析小结
从地块的区位及指标来看：
绵阳主城区商品住宅供需及价格走势
40
10000
9000 35
8000 30
7000
25 6000
20
5000
4000 15
3000 10
2000
5 1000
0
0
2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月
已通25路、65路、93路； ➢ 空：绵阳机场； ➢ 桥：三江大桥、一号桥、涪江三桥、东方红桥及涪江二桥； ➢ 隧道：一号桥隧道，贯穿经开小枧片区与仙海龙湾旅游区；
配套：
➢ 教育配套：富乐实验小学、富乐国际小学、富乐实验中学、 绵阳第十九中学、南山中学等
➢ 生活配套：万达CBD、海悦银河城、华联购物广场
核心结论前置：非城市发展核心区域，地块规模小，周边配套缺失。
分析要点
主要内容及结论
区域意义
p 城市次中心，非城市热点区域 p 游仙区房价及市场认知在绵阳五城区内相对落后
项目属性定义
指标及四至 p 地块不规整，两面临路
p 地块北侧有河流，西侧有天然气管道，红线旁有广告单立柱
➢ 城市发展核心区域地块 ➢ 不可复制的自然资源 ➢ 公路交通已呈现，通达性较佳 ➢ 朗基绵阳一号作品
贰。 市场空间分析
区域竞品分析
3
竞争格局分析
1
2
分形态竞争分析
绵阳游仙区40亩项目定位报告
前言
地块规模较小、位于非核心位置，需对以下问题进行研判
实现“量”“价”双收 打造朗基初入绵阳的标杆项目
目 录
01 土地属性分析 02 市场空间分析 03 客群需求分析 04 营销破题-定位必要条件梳理 05 定位价值与成本投入方向匹配 06 示范区选址及建议
壹。 土地属性分析
区域
区域认知
项目品质 价格认知
配套
交通
发展潜 力
区域 环境
科创园 区
高新区
中高端居住区 （公园规划/教
育资源）
刚需居住区 （发展分散/厂 房较多/人员素
质较低）
较好 （知名品牌拉 升区域项目品
质认知）
较贵 （未来看
涨）
品质一般
一般 （未来看
涨）
缺乏 （教育配 套除外）
比较成熟 （商业不 集中）
比较 方便
资源及配套 p 交通便捷，有一线江景资源
p 周边配套相对缺失，仅有一所高校，短期内生活配套难以提升
01 区域意义：游仙区定位为城南副中心，以工业生产和居住为主要功能，集商业
商务、体育中心、居住休闲于一体的城市品质居住区，属正在发展中的区域。
NO NO
YES
YES NO NO 描述内容
公认高端居住区 历史文化氛围浓厚
高新区： 以电子信息、新材料、生 物工程、精细化工、物流 等为主的高新技术产业园 区。
游仙区经开区： 绵阳市重点改善发展方向，拥有 众多自然资源，现以打造滨水高 品质居住为主要功能。
游仙区： 建成产业孵化区 和推广区，发展 旅游业。
涪城区： 绵阳市行政中心、 信息、文化、金 融、商贸、综合 性服务中心。
发展前 景看好
较好
弱于经
交通 便利
开区和 科创园
较差
区
游仙区 城乡结合部 品质一般
低
缺乏
拥堵 不便
发展 缓慢
较差
涪城区 老城居住区
较差
贵
经开区
中高端居住区 （河景资源）
较好 （知名品牌拉 升区域项目品
质认知）
较贵 （未来看
涨）
成熟 缺乏
拥堵 发展 不便 饱和
差
比较 方便
发展前 景看好
较好
03 资源及配套：本案周边有较好的自然生态资源，周边生活配套集中于河对岸
04 地块四至:地块呈三角形，西侧临路(双向6车道)，北侧临河（宽约12米），内
部有临时建筑，地块西侧有燃气管道；
地块北侧道路
地块北侧河流
地块西侧三星路
地块内部
地块北侧西科大城市学院
04 土地属性总结：
非城市发展核心区域，发展中的生活居住区 较好的生态自然资源，短期内生活配套缺失
优势 （1）区域潜力：城市主要发展方向，现状不佳，但具备
经开区，有一定距离，生活氛围不足。
东方红大桥
游仙区市中心
富乐山ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ园
涪城区市中心
涪江三桥
人民公园
一号桥
南山公园
涪
南山中学
滨 路
三 星 路
三江大桥
建
小
本案
路
西科大城市学院
东方电 子科技 学校
绵阳机场
南湖体育公园
南湖汽车站
湿地公园
四川文化艺术学院 富临实验小学
万达CBD
三坝大桥
交通：
➢ 轨道交通：轻轨3号线 ➢ 路网交通：三星路，双向6车道，贯穿整个游仙区；公交车
有潜力的新兴区域
自然资源丰富区域 旅游热点区域 商业商务区域 土地价值洼地
板块 评级
园艺副中心 永兴副中心
游仙副中心
老城中心
本案
城南副中心
02 板块价值：涪城区带动其他区域共同发展，游仙区属于绵阳城市外延区，为
具备一定生态资源的城市化区域，属于发展中的品质住区。
科创园区： 以西科大为依托， 重点发展职业教育 园，提升科技城检 验和教育功能，实 现产学研一体化的 科教创业园区
① 本项目位于游仙区，属发展初期的城南副中心，自然资源优势明显，生活配套短期缺失，现阶段周边人气不足。 ② 40亩小规模，R≤2.5，H≤50m，可实现物业形态相对受限。 ③ 本地块所在具体位置短期不适合高端改善客户需求。
启示：具有优质生态自然资源，以产品力、品牌进行品质拔升，但需控制总价，实现 朗基绵阳品牌首次落地。
01 特征一：17年下半年由于市场阶段性断供，备案成交面积下滑，18年市场集中
放量，供需两旺，价格稳步上涨，市场现阶段整体保持上升态势。
➢ 成交面积：2017年绵阳主城区商品房共计成交约250万㎡；2018年1月-5月，商品房成交面积82.13万㎡，同比17年1-5月下降37%； ➢ 成交价格：绵阳市5月住宅价格8879元/㎡，同比去年5月上涨73%；
未来发展潜力； （2）资源优势：较好的自然生态资源（笔架山、涪江）。
劣势 （1）生活配套集中于涪江对岸的经开区，有一定距离； （2）周边楼盘较少且入住率不高，待规划用地较多，现
阶段人气不足； （3）地块较小且不规整，内部及周边存在一定的不利因
素（单立柱广告、燃气管道）；
土地分析小结
从地块的区位及指标来看：
绵阳主城区商品住宅供需及价格走势
40
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已通25路、65路、93路； ➢ 空：绵阳机场； ➢ 桥：三江大桥、一号桥、涪江三桥、东方红桥及涪江二桥； ➢ 隧道：一号桥隧道，贯穿经开小枧片区与仙海龙湾旅游区；
配套：
➢ 教育配套：富乐实验小学、富乐国际小学、富乐实验中学、 绵阳第十九中学、南山中学等
➢ 生活配套：万达CBD、海悦银河城、华联购物广场
核心结论前置：非城市发展核心区域，地块规模小，周边配套缺失。
分析要点
主要内容及结论
区域意义
p 城市次中心，非城市热点区域 p 游仙区房价及市场认知在绵阳五城区内相对落后
项目属性定义
指标及四至 p 地块不规整，两面临路
p 地块北侧有河流，西侧有天然气管道，红线旁有广告单立柱
➢ 城市发展核心区域地块 ➢ 不可复制的自然资源 ➢ 公路交通已呈现，通达性较佳 ➢ 朗基绵阳一号作品