北京朝外区域商业市场调研分析报告

第四篇朝外区域商业市场调研

第一章区域未来商业发展规划及整体环境分析一、朝外地理位置的划分

朝外东起东大桥迎宾线，西止二环东路，南自光华路，北邻工人体育场。总面积2．2平方公里。

二、区域规划

1、区域商业总体规划

图一：朝外商业规划分布图（见下页）

上图基本上比较详尽的描绘了朝外大街的商业布局情况，顺着朝外大街向东依次有：华普

大厦、丰联广场、祥业大厦、蓝筹名座、佳汇大厦、昆泰国际、朝外MEN、人保大厦、中国人寿大厦、昆泰商城、蓝岛大厦、铂宫国际、老番街等。

2、未来总体规划

朝外商业街2008年以前的规划是“要把它和CBD连在一起，商业和商务中心双重职能发展”。朝外大街规划面积达百万平方米，其中商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫，目的是为了将来向CBD平缓过渡。

朝外商业街新规划是根据朝外地区业态布局趋向提出来的，朝外地区将建成具有商业、商务、文化、娱乐综合功能，展示现代化、国际化大都市风采的品牌精品街和高档住宅区，同时改造民族特色街，并打造出一条国际品牌环绕步行商业街。

3、朝外大街改造

雅宝路市场拆除后，这一地区将建设开发高档公寓及写字楼。此外，东岳庙两侧也将进行综合拆迁改建为东岳庙为中心的文化广场，东大桥广场也将建成一座路跨五地的人行过街天桥，整个东大桥地区交通拥挤的状况将得到相当程度的缓解。预计整条商业大道将于２００６年改造完成。4、国际品牌环绕步行街规划

国际品牌环绕步行商业街的建设，目前的初步设想是在朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的现代化步行商业街，使朝外商业街呈现出“天平式”的发展走向

5、延伸发展规划

通过朝阳区政府协调，朝外地区还将在三环至四环之间建设一个５万平方米的雅宝路市场物流中心，以解决雅宝路市场因打包、托运、存货引发的种种问题。

6、民族特色街改造

针对朝外民族特色街的改造，目前已提出两种方案，改造后的民族特色街将由南、北、东三片组成。

。

三、公共设施

该区域公共配套设施齐全，地铁、环线道路、立交桥、机场高速等交通系统完整，孔庙、保利剧院、麦乐迪、星巴可咖啡、麦当劳、肯德基等文化、娱乐、休闲、餐饮设施齐备。

四、交通体系

朝外大街为双向八车道，一级主干道设计。过街天桥将两侧众多的商业设施连接起来。

图二：车流量分布第一天：

第二天：

第三天：

为了获得第一手资料，我们采取分时段在朝外两个个重点区域（丰联广场和蓝岛）作车流量的统计。分别从周一至周末，随机抽查三天时间（含一个周末），在每天的10：00到18：00之间随机抽查三个时段进行。

这三天的算术平均车流量为196辆（每五分钟），不考虑周末因素。按照每天八个小时的有效车流量计算朝外每天的平均车流量为19万辆。

五、区域性质与功能特点

图三：朝外各种物业面积比例图

很明显，根据政府规划部门的规划以及该区域现在办公、商业、住宅等物业分布情况，朝外打造CBD新区和北京市第三商业中心的趋势已经初具规模。朝阳区政府有意将朝外和CBD连接起来，促进该区域整体商务环境的提升。所以，该区域城市功能将由前期商业掩盖下的浓厚商业中心向以商务为主导，商业为辅的崭新的商务商业中心过渡。同时，朝外独有的文化资源的整合和新建也使得这一区域的文化休闲功能更加突出。

第二章区域商业市场调研分析

一、区域商业分布总体特征

目前朝外大街已初具规模的现代化商业、商务楼群中，商业面积占２０．８万平方米，写字楼面积占３３万平方米，高档公寓面积占４３．７万平方米，酒店餐饮面积占１１．４万平方米，文化娱乐面积占５万平方米。

图四：朝外各种物业面积分布图（单位：万平米）

总体上朝外的商业分布已经进入激烈的竞争时期，各种商业业态和商业形式比较完善。具体呈现出下列特征：

1、综合性的百货商场、专业卖场、主题商铺、沿街商铺、品牌餐饮和娱乐服务等各种经营方式齐全。

2、以朝外大街为中轴线向沿线各街道扩散，形成了以线带面的商业发展格局。

3、商业分布以服装、消费类电子产品、餐饮娱乐和金融服务等四大项为主，具有明显的市级商业中心和区域商业中心的双重特征。

4、以朝外大街为中心向东与CBD、三环商圈融合，向西与朝内、二环商圈联动，向南逐步吸引建国门地区的商业资源，逐渐形成更大的东部商业地带的趋势，聚合能力渐强。

5、新商业项目继续跟进该区域，尚都、铂宫等项目说明投资商依然看好该区域，将进一步加剧区域内的商业格局的整合和项目之间的竞争。

二、区域商业形态分布

按照经营类别划分为下列各项：

1、综合百货类：丰联广场商场、蓝岛大厦

2、专业主题类：百脑汇、金飞鸿电讯、中复电讯、老番街、数码森林

3、超级市场类：旺市百利、华普超市

4、餐饮类：星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、好伦哥餐厅、吉野家餐厅

5、休闲娱乐类：麦乐迪、钱柜

6、金融服务类：招商银行、建设银行、农业银行、工商银行、上海浦东发展银行

按照商业形式划分为下列各项：

1、底商类：老番街、华普超市、丰联广场商场、

2、纯商业类：蓝岛大厦、百脑汇、数码森林、旺市百利

3、临街摊位式商铺：星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、招商银行、建设银行、农

业银行、工商银行、上海浦东发展银行

4、卖场席位式商铺：老番街、丰联广场商场、百脑汇、数码森林、华普地下一层美食广场

三、区域商业业态分布

按照业态朝外商业可分为下列各项：

1、零售类：丰联广场商场、蓝岛大厦、百脑汇、数码森林、老番街、旺市百利、华普超市、金飞鸿电讯、中复电讯、

2、服务类：丰联广场地下一层航空售票、邮政局、招商银行、建设银行、农业银行、工商银行、上海浦东发展银行

3、休闲体验类：麦乐迪、钱柜、星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、、好伦哥餐厅、吉野家餐厅

第二章区域商业终端消费者调研分析

一、区域人口

1、基本人口因素

常住人口49122人，17758户，外来人口5226人。

本区域驻有797个社会单位，其中，中央直属单位55个、市属单位106个、区属单位184个、无主管单位452个。按照简单的推算，商务人口大约为3万人左右。

常住人口的分布结构如下：

图五：性别比例分布